2022年成都市地方标准写字楼物业服务规范.doc

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1、成都市地点标准写字楼物业效劳标准前? 言本标准由成都市房产治理局、成都市物业治理协会提出并归口。本标准起草单位：成都华昌物业开展有限责任公司、成都诚信物业治理、成都富力物业治理有限责任公司。本标准主要起草人：宋学明、蔡任重、姜礼、巫庆敏、庞琳、曾光德、杨波、董伟、何昌伟。 ?写字楼物业效劳标准1范围本标准规定了写字楼物业效劳标准的术语和定义、根本要求、客户效劳、房屋共用部位、共同设备设备的运转及维护、秩序维护、环境卫生的维护、绿化的维护。 本标准适用于本市行政区域内写字楼物业效劳活动。2标准性援用文件以下文件中的条款通过本标准的援用而成为本标准的条款。但凡注日期的援用文件，其随后所有的修正单（

2、不包括订正的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓舞依照本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。但凡不注日期的援用文件，其最新版本适用于本标准。GB 5749? 生活饮用水卫生标准GB 17051? 二次供水设备卫生标准GB 50034? 建筑照明设计标准DL/T 596? 电力设备预防性试验规则DB51/190? 四川省水污染物排放标准建立部、卫生部令第53号生活饮用水卫生监视治理方法建立部令第156号城市供水水质治理规定卫监视发【2006】53号公共场所集中空调通风系统卫生治理方法卫生部公共场所集中空调通风系统卫生标准四川省生活饮用水卫生监视治理方法成都市公共信息标志标准化

3、治理方法成都市物业治理条例3术语和定义本标准采纳以下术语和定义。3.1?写字楼 为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设备、设备和场地。3.2?物业治理 由业主选聘物业效劳企业或其他治理人，双方按照物业效劳合同商定，对房屋及配套的设备设备和相关场地进展维修、养护、治理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。3.3?物业效劳承接验收物业效劳企业承接物业时，以保证物业效劳正常施行和物业共用部位、共用设备设备正常使用为目的的检查验收。3.4?客户 接受物业效劳的组织或个人。注：业主、使用人及其他相关方。3.5?延伸效劳写字楼物业效劳企业在前期物业效劳合同、物业效劳合同商定的效劳内容之外，为满足客户个性

4、需求所提供的效劳。3.6?突发性公共事件 在写字楼建筑区划内发生的自然灾祸（包括气象灾祸，地震灾祸，地质灾祸，生物灾祸等），事故灾难（包括各类平安事故、消防平安事故、交通运输事故、共用设备设备事故、辐射事故、环境污染和生态破坏事件），公共卫惹事件（包括传染病疫情、群体性不明缘故疾病、食品平安和职业危害、动物疫情、以及其他严峻妨碍公众健康和生命平安的事件）和社会平安事件（包括恐惧攻击事件、经济平安事件、涉外突发事件和群体性事件）等。4根本要求4.1物业效劳企业或其他治理人的要求应符合成都物业治理条例的规定。4.2承接验收4.2.1按成都市物业治理条例中第七十二条执行，并予以备案。4.2.2移交的

5、物业档案、物业效劳档案材料记录清晰，签订了共用部分物业效劳承接验收协议，对遗留征询题的处理进展了商定。4.3物业效劳力量的装备要求4.3.1应依照写字楼的详细特点、功能定位以及合同的商定，设置相应的机构，装备适当的效劳人员。4.3.2物业效劳人员应获得物业治理职业资历证书或岗位培训合格证书，专业技术、操作人员应获得相应专业技术证书或职业技能资历证书。4.3.3从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握物业治理相关的法律、法规和政策，熟悉物业的根本情况，能正确使用和维护相关专用设备设备。4.3.4物业效劳人员着装统一、标准，佩戴标识，文明用语，举止端庄，效劳主动、热情。4.4物业效劳要求4.4.1制

6、订有实在可行的物业效劳方案，有较为完好的效劳制度和作业规程，并认真执行。4.4.2房屋共用部位完好，共用设备设备正常运转。4.4.3建筑规划内的环境、秩序符合合同商定的效劳标准。4.4.4实行了“三公开”（公开收费标准、公开效劳事项和质量、公创办事流程）。4.4.5公示24h效劳。4.4.6有效劳受理、投诉、回访处理程序。4.4.7物业效劳中的相关作业记录完好，可追溯。4.5档案治理有较完善的物业效劳档案治理制度，档案健全，有专人保管，查阅方便。物业效劳档案内容至少应包括：物业竣工验收及物业效劳共用部分承接验收档案；共用设备设备台帐和治理维修档案；客户材料档案；物业效劳日常治理档案；实行物业效

7、劳酬金制计费形式的还应有财务档案。4.6财务治理4.6.1建立健全财务治理制度，对物业效劳费和其它费用的收支进展财务治理，运作标准，账目明晰。关于客户报修、超时空调等延伸效劳所产生的费用应单独结算。4.6.2物业效劳费、能耗费、通讯费、杂费、延伸效劳收费、车库（场）效劳费以及其它费用的缴付标准、时间、方式，严格按照公开的收费制度进展（合同另有商定除外），收费应操作标准。4.6.3实行酬金制的，应向业主大会或全体业主公布物业效劳资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业效劳资金的收支情况。4.7客户满意度4.7.1应每年开展客户意见调查，调查数不低于客户数量的三分之二，客户对物业效劳的满意度不低于

8、合同商定标准。4.7.2应对调查结果进展分析，并有改良措施。4.8延伸效劳应在力所能及的范围内，开展延伸效劳。4.9节能治理应依照物业的实际情况，制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能治理方案，并认真执行。4.10突发性公共事件处理应对治理效劳过程中可能出现的突发性公共事件建立应急预案，组织施行培训、演习、评价和改良，事发时按规定途径及时报告客户和有关部门，并采取相应措施。4.11标识治理应符合成都市公共信息标志标准化治理方法的规定。5客户效劳应设置总效劳台或效劳窗口，提供征询、效劳受理、投诉接待、引导等效劳。5.1入驻、迁离效劳客户需入驻和迁离时，应按规定的程序及时受理，在承诺的时间内办理

9、完成相关手续，及时建档、归档。5.2报修效劳客户报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修工程当天完成（预定除外）。维修完成后应进展回访。5.3邮件、报刊杂志收发效劳 5.3.1正确分理信件，报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特别邮件等应进展登记。5.3.2挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特别邮件等应请收件人签收。5.3.3特快专递、电报等应及时传递的邮件，应在收到邮件后的2h内送达（或通知）收件人（收件人因故不能按时接收的应做好相关记录）。5.3.4客户迁离本物业后，应为客户提供一个月的邮件保管效劳，并尽力通知客户领取，对无法联络收件人的邮件，要退回邮局。5.4装饰装修治理效劳5

10、.4.1制订装饰装修治理制度，告知客户装饰装修治理的流程、考前须知和禁止行为。5.4.2签订装饰装修治理效劳协议，明确相关方的权利和义务，建立客户装饰装修档案。5.4.3依法、依约收取相应的费用。5.5投诉处理5.5.1受理的投诉，核实情况，及时处理并回复。5.5.2受理的投诉，应在一个工作日内回复，最长不超过三个工作日。5.5.3涉及依法裁决的投诉，按法律程序处理。5.5.4受理、处置客户投诉应做好记录。5.6延伸效劳受理5.6.1对客户提出的延伸效劳，应在24h内回复。5.6.2在提供延伸效劳前，应向客户明示延伸效劳事项和质量，并与客户商定收费标准。6房屋共用部位、共用设备设备的运转及维护

11、效劳6.1房屋共用部位的维护效劳6.1.1建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，告知客户正确使用房屋，恪守房屋平安使用的标准、政策、法规。6.1.2对房屋共用部位进展日常治理和维涵养护，定期检查房屋的平安情况，保证使用功能正常，并做好记录。6.1.3发觉征询题及时向房屋产权人报告，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时提出方案或建议，经房屋产权人同意后组织施行。遇紧急情况时，应采取必要的应急措施。6.2装饰装修的效劳按相关法律、法规的规定制定装饰装修的效劳流程。6.3共用设备设备的运转、维护效劳6.3.1变配电系统6.3.1.1参照DL/T 596相关规定，配合相关部门对共

12、用设备设备进展平安检测。6.3.1.2低压配电设备每年至少一次全面停电检修。6.3.1.3按照规定周期、操作标准对变配电设备设备进展检查、维护、清洁，并做好记录。6.3.1.4高低压配电柜运转正常、操作灵敏，仪表显示精确。6.3.1.5变压器运转正常，温控系统正常，通风降温设备可靠。6.3.1.6直流操作系统运转正常，蓄电池组充、放电量符合工作要求，至少每年进展一次充、放电试验。6.3.1.7功率要素自动补偿装置运转正常，功率要素不低于0.9，电容器容量满足工作要求，无鼓包、漏液等异常情况。6.3.1.8制定突发事件应急处理程序和临时用电治理措施，明确停、送电审批权限及流程，停、送电按规定提早

13、通知客户。6.3.1.9制定配电室人员出入治理制度，配电室通风、照明良好，无鼠洞，装备符合要求的消防器材。6.3.1.10涉及电能的计量器具、仪表按规定周期由法定计量技术机构或受权机构检定。6.3.2应急供电系统6.3.2.1定期检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求，水路、油路有无渗漏。6.3.2.2制定发电机组治理规程，常备不低于4h运转所需的油料，配置符合要求的消防器材。6.3.2.3定期启动发电机组试机，释放柴油滤清器中的水或堆积物，检查皮带松紧程度。6.3.2.4依照设备使用说明书要求，定期更换发电机机油、机油滤清器、柴油滤清器、空气滤清器、冷却液。6.3

14、.2.5发电机组手动及自动联机正常，保护功能完善，发生停电时能保证向重点设备、区域供电。6.3.2.6应急照明柜工作正常，蓄电池放电工作时间不低于技术标准，蓄电池无漏液、腐蚀现象。6.3.2.7定期对应急照明柜进展检查、维护、清洁和切换试验，定期进展蓄电池组充、放电试验。6.3.2.8制定双电源切换操作程序，做好备用电源切换预备。6.3.3给排水系统6.3.3.1定期检查生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门，定期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井）。设备运转正常，压力符合要求，仪表指示精确，无跑、冒、滴、漏现象。6.3.3.2生

15、活水泵、管道、阀门定期进展维护保养；集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠（井）定期疏通清掏；排水畅通无堵塞。6.3.3.3生活水箱（池）入口封闭，加盖加锁，溢水管、泄水管、通气口要加金属网，室外的通气口要有防护设备。6.3.3.4雨、污水别离，不得混排，污水排放到达DB51/190。6.3.3.5制定卫生治理制度，供水治理符合GB 17051、生活饮用水卫生监视治理方法、四川省生活饮用水卫生监视治理方法和城市供水水质治理规定的规定。6.3.3.6二次供水的贮水箱（池）不得同其他用处的贮水设备混用。6.3.3.7二次供水需办理二次供水卫生许可证、供管水人员应每年进展一次健康检查和卫生知识培训，

16、培训合格者方可上岗。6.3.3.8每半年应对二次供水水箱（池）进展全面清洗消毒，水质经有资质的疾病预防操纵机构检测，水质要符合GB 5749和GB 17051的要求。6.3.3.9制定停水、爆管及水污染等应急处理程序，计划停水按规定提早通知客户。6.3.3.10水表按规定周期由法定计量技术机构或受权机构检定。6.3.3.11未经相关行政主管部门许可，不得擅自采取地下水或直截了当从江河取水。6.3.4空调系统6.3.4.1集中空调通风系统应符合国家卫生标准要求。各设备部件应按照公共场所集中空调通风系统卫生治理方法及相关要求进展清洗维护。6.3.4.2设备工作正常、平安装置有效。6.3.4.3定期

17、巡查设备运转状态并记录运转参数。6.3.4.4定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备，每年至少清洗、维护保养冷却塔一次（冷却水不得检出嗜肺军团菌）。6.3.4.5定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，进展添加更换光滑脂、清洁叶轮、根底紧固、除锈刷漆等维护保养。6.3.4.6定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加（除）湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进展检查、清洗和保养。6.3.4.7定期对空调系统电源柜、操纵柜进展检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电平安。6.3.4.8定期对空调循环水进展水质处理和水质分析，保证系统水质符合空调设备的要求

18、。6.3.4.9定期对风管系统进展清洗消毒，保证空气质量符合卫生部公共场所集中空调通风系统卫生标准的要求。6.3.4.10依照实际情况进展风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合卫生部公共场所集中空调通风系统卫标准的要求。6.3.4.11压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定进展周期检定。6.3.4.12按国家相关要求严格操纵温度范围，夏季室内温度不低于26，冬季室内温度不高于20，定期对空调系统设备设备进展能耗（水、电、煤气、燃油等）统计和分析，做好节能工作。6.3.4.13在每个供冷期或供热期交替运转之前，或系统停机一段时间后又重新投入运转时，必须对系统所有设备设备（如冷却水循环管道、

19、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气操纵、隔热保温等）进展严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运转。6.3.5锅炉系统6.3.5.1锅炉（蒸汽锅炉、承压热水锅炉）6.3.5.1.1锅炉的使用治理a）? 严格执行特种设备平安监察条例和有关平安消费的法律、行政法规的规定，保证锅炉的平安使用。b）? 锅炉投入使用前或者投入使用后30日后，应当向直辖市或者设区的市的特种设备平安监视治理部门办理注册登记手续，领取锅炉使用证。使用证应置于锅炉的明显位置。c）? 建立治理机构，治理人员制定各种平安治理制度、操作规程、记录表卡及锅炉的平安技术档案，技术档案包括：1）? 锅炉的设计文

20、件、产质量量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和材料。2）? 特种设备的定期检验和定期自行检查记录。3）? 锅炉的日常使用情况记录。4）? 锅炉及其平安附件，平安保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录（主要平安附件：平安阀每年校验一次、压力表每半年检定一次）。5）? 锅炉运转毛病和事故记录。6）? 锅炉治理人员、操作人员、水质处理人员的平安教育和技能培训记录。d）? 每月对使用的锅炉应进展一次自行检查，发觉征询题需及时处理。e）? 锅炉治理人员及操作人员应当经特种设备平安监管治理部门考核合格，获得由国家统一格式的特种作业人员证书，从事相应的作业和治理工作。f）?

21、在锅炉平安检验合格有效期届满前1个月向特种设备检验检测机构提出定期检验要求（在用锅炉定期检验一般每年进展一次外部检验，每两年进展一次内部检验，每六年进展一次水压试验）。g）? 未经定期检验或者检验不合格的锅炉，不得接着使用。h）? 制定锅炉的事故应急措施和救援预案。i）? 锅炉存在严峻事故隐患，无改造维修价值或者过户移装的，及时向原登记的特种设备平安监视治理部门办理注销手续。6.3.5.1.2锅炉日常维护保养内容a）? 每年对锅炉及附属设备进展一次全面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和光滑电机、校验平安阀、检查水处理设备并添加树脂、设备管道补漆；对除氧器、冷凝水箱进展检修清洗；对锅炉内部

22、进展检查，发觉征询题及时处理。b）? 每季度对锅炉及附属设备进展一次一级保养；对防爆门及泄爆装置进展安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设备更换或添加光滑油；超压、超温保护试验，平安阀自动排气一次。c）? 对管路过滤器进展一次清洗，对平安连锁装置的平安功能进展一次试验。d）? 锅炉平安附件及仪表齐全，动作灵敏可靠，其中平安阀需经常启动排气。e）? 在额定的流量范围内，系统各设备不得超压运转。f）? 汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。g）? 蒸汽减压装置输出压力波动在20之内。6.3.5.2非承压热水锅炉，参照锅炉治理执行。6.3.6电梯、自动扶梯6.3.6.1电梯运转

23、平稳、平层精确、开/关门姿势正常，轿厢照明、楼层显示器、内外呼梯操纵板外观及功能完好，轿厢内整洁无污染。6.3.6.2电梯使用单位应依照国家有关法律法规，设置电梯平安治理机构或装备专职的平安治理人员。使用单位必须到当地特种设备平安监察机构办理电梯注册登记手续，建立健全设备平安技术档案，制定完善设备治理制度和操作规程，必须聘用持证人员上岗工作，制定电梯事故应急救援预案，负责电梯维修、大修、改造、检验等所需资金的落实和使用。6.3.6.3电梯使用单位必须保障电梯运转的根本条件（如温度、湿度、电压等），对机房实行封闭治理，装备应急照明，灭火器和盘车工具，并置于明显方便之处。6.3.6.4电梯必须通过

24、国家核准的特种设备检验机构定期检验（检验周期为一年），获得平安检验合格标志，并在检验有效期内运转。6.3.6.4.1电梯运转的根本技术要求：电梯运转平稳、平层精确，轿箱照明、内外呼梯按钮完好，楼层显示正常，轿箱内整洁无污染。警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，平安装置有效无缺损，电梯运转无异常。6.3.6.4.2自动扶梯运转的根本技术要求：自行扶梯运转平稳温馨，平安防护装置齐全有效。6.3.6.5电梯使用单位应当与获得相应特种设备许可的电梯维修保养单位签订电梯维修保养合同，不得使电梯脱离维修保养。电梯维修保养合同应当商定维修保养的期限、工程和救援责任等内容。电梯使用单位的平安治理人员，应

25、对电梯进展日常平安治理，按照平安技术要求做好日常运转巡检记录，对维修保养单位的维修保养工作进展监视，并催促电梯维修保养的单位至少每15日对电梯进展一次维护保养，并在其维护保养、维修、报修等工作记录上进展签字确认。6.3.6.6电梯使用单位应要求电梯维修保养单位对电梯及其平安设备至少每15日对电梯进展一次维护保养，保证其维修保养的电梯平安技术功能符合国家规定的标准和平安技术标准。6.3.6.6.1电梯使用单位应要求电梯维修保养单位设立24h维修值班，保证接到毛病通知后30min赶到现场，采取积极措施消除事故隐患，配合电梯的使用单位采取正确有效的救援方法。6.3.6.6.2电梯使用单位应要求电梯维

26、修保养单位落实维修保养过程中的现场平安防护措施，保证施工平安。应当做好维修保养记录，并归入电梯维修保养档案。6.3.6.6.3电梯使用单位应要求电梯维修保养单位为其介绍必要的治理知识、平安技术知识、平安规章制度；协助电梯使用单位建立电梯技术档案。配合电梯的使用单位采取有效措施确保电梯平安运转。6.3.6.7电梯发生毛病时，应立即停顿电梯使用，及时通知维修保养单位进展维修保养，及时消除平安隐患，保证平安可靠使用。电梯发惹事故时，应采取积极有效的应急救援措施，保护好现场，视其情况立即上报主管单位、质监、安监、公安、房管、建立等政府部门。6.3.6.8电梯使用单位应当宣传国家关于电梯平安的法律法规，

27、宣传电梯正确使用、应急救援等方面的知识，提高乘坐电梯人员的保护认识和平安认识。6.3.6.9电梯机房由专人治理，机房空气温度应保持在5400C之间，温度应保持在设备平安运转所同意的范围内；机房通风、照明良好，装备应急照明、灭火器材，盘车工具及标识齐全，并挂于显眼方便处。6.3.7消防系统6.3.7.1消防系统由具有相关专业资质的消防维保公司对其进展维护保养。6.3.7.2工作人员经消防培训考试合格，持证上岗。6.3.7.3消防设备除检修外，必须处于正常运转状态。6.3.7.4发生一般性毛病，应即时通知专业维修公司在规定时间内到达现场，进展维修；发生严重毛病时，物业效劳人员应及时采取相应措施应急

28、处理，专业维修保养人员应在30min内到达现场进展抢修。6.3.7.5监视专业消防维护保养公司做好消防设备月、季、年度检查工作，按时段和设备数量比例，抽查、检测系统设备，全年覆盖所有系统设备。6.3.7.6配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划，并催促完成情况。6.3.7.7消防应急照明、疏散指示标志的应急时间应大于90min。6.3.7.8室内消火栓每月检查一次，保证消火栓箱内配件齐全完好，阀杆每年加注光滑油并放水检查一次。6.3.7.9联动操纵台工作正常、显示正确，系统误报率不超过3。6.3.7.10消防泵每月启动一次，每年保养一次。6.3.7.11火灾探测器至少每三年进展一次专业清洗。

29、6.3.7.12消防管道、阀门至少每二年进展一次除锈刷漆。6.3.7.13保证消防用水的根本储藏，确保火灾时不低于10min的消防灭火用水量。6.3.7.14消防通道要畅通。6.3.7.15室外消火栓和消防水泵结合应保证完好好用，并有明显标志。6.3.7.16建筑灭火器应按相关规定装备，并保证完好有效。6.3.7.17防排烟系统应保证处于正常运转状态。6.3.7.18防火门和防火卷帘门应保证完好，具备防火分隔功能。6.3.7.19门警系统应保证在火灾等紧急情况下，释放所有门警装置，做好疏散门的畅通。6.3.7.20消防电梯应保证24h运转。6.3.7.21当主电源断点时，消防备用电源应当能自动

30、投入运转；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态。6.3.7.22制定消防应急预案，每年进展一次消防演练。6.3.8平安防备系统6.3.8.1系统设置时间、日期精确，摄像机编号有逻辑性。6.3.8.2矩阵工作正常，线路整齐，分组同步切换标识清晰。6.3.8.3传输线路应有良好的接地，并对干扰信号进展屏蔽，同轴电缆两端“地电压”应一致。6.3.8.4录像机工作正常，显示精确、整洁。6.3.8.5录入材料应保持7天以上，并应有时间、日期及摄像机编号，有特别要求的参照相关规定。6.3.8.6摄像机安装结实，位置正确，工作正常、整洁，室外摄像机应留意防水、防尘、防霜密封及散热，并应满足室外最低照

31、度要求。6.3.8.7画面分割器工作正常、整洁。6.3.8.8监视器工作正常、图像明晰、色彩良好、整洁。6.3.8.9多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置，对报警应及时响应。6.3.8.10红外双鉴探测器、玻璃破裂探测器、周界报警装置应安装结实，灵敏可靠，及时反响报警信息。6.3.8.11每季度对UPS电源进展一次完全代载放电，并充电检测。6.3.8.12维修保养工作由专职人员进展，非受权专业人员不得擅自更改安防设置及对主机开盖检测箱内元件。6.3.8.13设立监控材料调用、查阅权限，调用、查阅需经受权。6.3.8.14制定应急处理程序，出现严重平安隐患时应采取必要补救措施。6.3.8.15

32、每年组织相关人员对平安防备系统进展一次全面检查，对平安防备方面存在的破绽、隐患等情况进展限期整改。6.3.9楼控系统6.3.9.1效劳器及UPS工作正常、通讯正常。6.3.9.2工作站工作正常、通讯正常、整洁。6.3.9.3传感器工作正常，灵敏度习惯，通讯正常。6.3.9.4执行调理器工作正常，状态及反响信息精确。6.3.9.5直截了当数字操纵器工作正常，输出信号正确，通讯正常、整洁、线路整齐。6.3.9.6末端设备工作正常，线路无损，安装结实。6.3.9.7执行计算机权限治理规定，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘。6.3.9.8制定应急处理程序，定期对计算机系

33、统数据进展备份。6.3.9.9每年对仪器仪表、传感器进展校正。6.3.9.10建立机房治理制度，操纵室机房实行封闭治理，无老鼠进入缝隙，装备符合要求的灭火器材。6.3.10网络通讯6.3.10.1通讯处理机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐。6.3.10.2维护终端工作正常、整洁。6.3.10.3工作电源及UPS工作正常，设备整洁，显示仪表无损。6.3.10.4配线架排线整齐，标识完好，数据齐全。6.3.10.5光纤配架排线整齐，标识完好，数据齐全。6.3.10.6插座模块安装完好，线路畅通，外表整洁。6.3.10.7建立受权机制、访征询操纵、加密与解密相关治理制度。6.3.1

34、0.8专人监控关键设备:文件效劳器、数据库效劳器、打印效劳器、交换机等。6.3.10.9病毒预防：从治理、技术和法律等方面着手，预防病毒侵入。6.3.10.10实时对效劳器数据进展文件备份。6.3.10.11计算机工程师应用相关软件定期进展观测，发觉毛病及时记录，并通知软件供给商进展维修。6.3.11门禁系统6.3.11.1效劳器及UPS工作正常、通讯正常。 6.3.11.2工作站工作正常、通讯正常、整洁。6.3.11.3读卡器指示灯完好、工作正常。6.3.11.4电子门锁工作正常。6.3.11.5门磁开关工作正常，灵敏有效。6.3.11.6建立系统权限治理规定，不得随意更改系统设置。6.3.

35、11.7作好门禁系统的平安保密工作，不得泄露有关信息。6.3.11.8每半年对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池进展检测。6.3.12有线及卫星电视6.3.12.1卫星天线安装结实，外观整洁。6.3.12.2放大器、解码器、混合器、邻频调制器等设备工作正常、整洁。6.3.12.3光纤收发机、放大器、分配器工作正常，线路衰减小。6.3.12.4传输线路正常，图像明晰。6.3.12.5每半年检测一次干线及各分支器的输出电频。6.3.13广播与背景音乐系统6.3.13.1节目源设备工作正常。6.3.13.2信号放大及处理设备工作正常、整洁，音量及音响调控效果完好。6.3.13.3扬声器等末端设备工作

36、正常、整洁，音质保持明晰。6.3.13.4背景音乐与消防报警系统的连接切换工作正常。6.3.13.5每季度检测传输电压。6.3.13.6每半年进展一次全面检查与调试。6.3.14数字会议系统6.3.14.1多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常。6.3.14.2视频、音频、网络线路传输正常、无干扰。6.3.14.3每半年进展一次全面检查与调试。6.3.15停车场治理系统6.3.15.1效劳器及UPS工作正常、通讯正常。6.3.15.2工作站工作正常、通讯正常、整洁。6.3.15.3出入口机工作正常，通讯正常。6.3.15.4区域及车场车位计数显示器工作正常、整洁，数据精确。6.3

37、.15.5图像识别系统工作正常，摄像机工作正常，车辆及车牌号明晰，信息相对应及时存入、读出数据库。6.3.15.6电动道闸工作正常、整洁，反响灵敏。6.3.15.7车辆检测器工作正常。6.3.15.8执行计算机权限治理规定，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘。6.3.15.9每月对车位进展一次系统数据和现场实际情况的校正，并及时调整区域及车场车位显示器数据，核对收费数据。6.3.15.10定期备份系统软件及数据。6.3.16公共照明系统6.3.16.1制定公共照明节能治理制度，照度符合GB50034建筑照明设计标准。6.3.16.2每天一次巡检大堂、电梯间、停车场

38、、通道、光荣照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明，有效亮灯率98以上，如有缺损及时更换。6.3.16.3每周一次巡检公共照明电源柜，如有征询题及时处理，保证设备正常运转和平安用电。6.3.17避雷系统6.3.17.1每年雨季前由防雷中心对建筑避雷系统进展检测，留存检测合格报告，同时发动和组织客户对重要设备设备进展防雷检测。6.3.17.2保持避雷系统完好性，不得擅自撤除、迁改避雷设备。6.3.17.3每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进展全面检查，有征询题及时处理。6.3.17.4每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进展检查，每月

39、对变配电设备接地装置、避雷器进展检查，保证所有机电设备、配电柜（箱）、管道、金属构架物接地良好。6.3.17.5写字楼建筑物（无特别计设要求情况下）接地电阻标准：? 3类建筑接地电阻：10；? 2类建筑接地电阻：4；? 计算机房接地电阻：4。6.3.18高空作业设备6.3.18.1设备需经有资质的检测机构检验合格，保持平安装置完好并在有效期内平安运转。 6.3.18.2设备操作人员应严格恪守平安规定，严格执行平安操作规程，严禁超载。6.3.18.3设备应严格执行作业前的机电系统平安检查与运转状态确实认。6.3.18.4吊篮运转平稳，无倾斜。6.3.18.5设备各仪表指示精确，各类开关动作灵敏；

40、通讯设备正常。6.3.18.6在运转中，不得随意卸开装置的护罩、封门及其他装置。6.3.18.7设备使用完毕后，需切断电源，锁好操纵装置，并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运转进展治理、记录。6.3.18.8应定期对设备系统进展检查及保养，对提升系统进展全面测试。去除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质要素。6.3.19计量检测6.3.19.1建立计量器具台帐，制定周期检定、校准计划表。6.3.19.2计量器具按规定进展周期检定、校准。6.3.19.3按规定周期记录电能表、煤气表、水表等的计量数据，计算能源耗费量，建立数据档案并进展数据分析。6.3.19.4未经检定合格的计量

41、器具不得投入使用。7秩序维护效劳7.1门卫7.1.1主出入口24h值班，举止文明、态度和气，用语标准、礼仪标准，按时到岗，坚守岗位不脱岗。7.1.2保持个人仪表整洁、门岗四周环境清洁，留意观察人员进出情况，发觉疑点应当及时询征询，劝阻小商小贩不要在建筑区划内乱设摊点。7.1.3对进出写字楼的各类车辆进展有效疏导，保持出入口的畅通。7.1.4对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出记录，必要时引导至电梯厅或指定区域；对非工作时间进入写字楼的人员应进展详细登记。7.1.5对物品进出施行分类记录，大件物品进出应进展审验，回绝危险物品进入。7.2巡查7.2.1科学、合理安排巡查道路，排除各种不平安要素

42、，发觉违法、违章行为应及时制止，发觉疑点应追查缘故，同时通知有关部门。7.2.2发觉疑点应追查缘故，同时通知有关部门。7.2.3巡视中发觉异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时预备启动相应的应急预案。7.2.4收到中央监控室发出的指令后，巡查人员应及时到达，并采取相应措施。7.2.5对写字楼内设置的消火栓（箱）、窨井盖、平安警示标志等涉及公共平安的设备设备进展巡查，发觉缺失，损坏或不能正常使用等情况，应及时报告并记录。7.3监控室值守7.3.1监控设备应24h开通，保证对平安出入口、内部重点区域的平安监控，保持完好的监控记录。 7.3.2监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警

43、信号后，应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进展处理。7.3.3监控的录入材料应至少保持7天（特别情况除外）。7.3.4保持治安畅通，接听及时（铃响三声内应接听）。7.4车辆停放效劳7.4.1依照实际情况设置行车指示标志，规定车辆行驶道路，指定车辆停放区域，公开收费标准。7.4.2秩序维护人员应对进出的各类车辆进展记录，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放；假设对进出车辆有疑征询，应向驾驶员敬礼后再进展询征询。7.4.3收费停放的车库应24h有专人治理；车辆停放有序，车库场地定时清洁，无易燃、易爆等危险物品存放；防止漏油、漏气车辆进入停车场。7.4.4地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显

44、指示牌，照明、消防器械配置齐全。7.4.5非机动车应定点停放。7.5消防平安的协助7.5.1协助客户建立健全、落实? 消防平安责任制。7.5.2楼内应设置消防设备，保持消防通道畅通，在楼内明显位置设置消防疏散示意图。7.5.3对易燃易爆、危险物品设专人专区治理。7.6平安消费与灾祸预防7.6.1建立健全平安消费规章制度和操作规程，普及平安用电、用气知识。7.6.2如遇暴雨或其他灾祸性天气时，应采取以下应急措施。7.6.2.1对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设备的抗强风才能进展检查和加固。7.6.2.2对集水井水泵运转情况进展检查，保证正常排涝。7.6.2.3对排水系统进展检查疏通，去除

45、杂物，确保排水畅通。7.6.2.4及时预备必要的抢险物资，安排值班人员进展巡查。7.7突发事件处置7.7.1依照各写字楼的实际情况，制定突发性公共事件处置应急预案，每年依照实际情况组织12次应急演习。7.7.2当发生突发性事件时，应按预定方案进展处理，全力配合有关部门，保护客户人身平安并尽量减少财产损失。8环境卫生的维护8.1环卫设备应依照写字楼的实际情况合理设置相关环卫设备，如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。8.2清洁、保洁责任制清洁、保洁实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围。8.3各区域清洁卫生要求（见表1）表1? 卫生要求名? 称要? 求外围及周边道路地面洁净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌外表洁净无积尘、无水印；路灯外表洁净无污渍。绿化带及水池绿地内无杂物，花台外表洁净无污渍，水池内水质清亮，池内无漂