2022年房地产行业税收问题及稽查对策分析.doc

《2022年房地产行业税收问题及稽查对策分析.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年房地产行业税收问题及稽查对策分析.doc（12页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、近年来，我市房地产行业快速开展，成为地点税收主要增长点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人员业务素养参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行业工程运作及会计核算，初步发觉了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策。 一、房地产企业工程运作及会计核算特点 （一）工程运作的程序 一个房地产工程从开场立项到销售完毕大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地买卖中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权获得计划委员会印发的正式计划书规划部门批准的建立用的规划许可证和建立工程规划许可证土地主管部门核发的建立用地批准书

2、建立局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建立局将对房地产企业所开发工程的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进展审查）。第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期）：依照国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须获得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购置者，必须到房管部门办理产权买卖手续。 （二）会计核算特点 1、收入核算房地产企业其主要运营收入工程包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设备销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金

3、收入”。 2、开发本钱核算 （1）开发本钱核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、根底设备费、土地契税、土地出让金）；开发本钱（建筑安装工程费、材料费、配套设备费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等） （2）开发本钱核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发本钱的方法为：可售面积单位工程本钱本钱对象总本钱可销售总面积销售本钱已实现销售的可售面积可售面积单位工程本钱由于房屋开发的本身特点，单位造价的构成会出现计划本钱与实际本钱之分，即：前期开发本钱费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设备需在总销售面积中分摊，工

4、程的开发周期一般又在1年以上；因而财务在核算销售本钱时，工程早期会出现对计划预算的开发本钱采取预提方式，随着中后期本钱支出逐步减少，开发本钱的结转才会与实际最后本钱逐步接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再依照“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的本钱。 二、房地产企业的税务违法行为及分析 （一）藏匿收入 1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后。部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推延“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有认识的延缓销售收入实现，妨碍纳税义务发生时间，造成营业税、企业所得税申报纳税滞后。 2、提

5、供虚伪或不完好的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直截了当及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的情况提供依照。因而企业有关人员有认识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。如某房地产公司在开发工程中，未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积。 3、以物易物藏匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。例如某房地产公司2006年6月转让土地使用权给市某单位，抵顶了应付款240万元，造成少缴税款。 4、假代建、真开发。

6、即：开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的使用权获得部分房屋的所有权。 （二）虚增本钱方面 1、利用本钱核算特点虚增本钱。目前多数房地产企业结转销售本钱的方法是以每平米的单位造价销售面积的金额来结转本钱。由于工程开发周期跨度一般在1年以上，企业开发工程中的单位工程较多，对口的施工单位、供料商多，工程开发早期财务不能及时的获得各工程的“工程结算单”，因而在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位本钱的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加

7、大早期单位平米的计划预算造价，从而到达少缴企业所得税的目的。 2、关系单位虚开发票，虚增企业本钱。房地产开发企业涉及的行业较多，一个工程的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业治理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、本钱核算也容易混乱，也给房地产企业虚增本钱带来了可乘之机。 3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款。 4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发本钱”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直截了当转增“运营本钱”。例如某房地产公司将自建自用的办公楼本钱243万元，直截了当混入工程开发本钱中，未结转固定资产，虚增运营

8、本钱。 （三）超标准列支费用 1、利息支出咨询题。 （1）未在本钱对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直截了当在税前扣除，妨碍了当期的税前利润，造成纳税滞后。 （2）高利率融资。存在的咨询题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。 2、销售费用列支咨询题 （1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资治理，而是直截了当混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依照计算不精确。 （2）虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税

9、法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的方式，将收入进展转移藏匿；或将一些“灰色”本钱（如无票支出、非法支出）以代理费的方式支出、转帐，挤占税前利润。 （3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。 三、检查方法和技巧 (一)工程检查法 以房地产企业已完工或阶段性完工的开发工程为检查重点。从工程开场到完毕，针对工程的完税情况，全面审核工程的收入和本钱支出的真实性、精确性。对开发周期较长工程，分期作为检查的重点。 (二)根底材料、数据的搜集法 根底材料数据的搜集

10、是保证检查质量，提高检查效率的最根本的保障。房地产企业纳税检查需要搜集的根底材料有：企业根本情况表、开发手续情况登记表、工程部分会计科目汇总表、开发本钱明细表，工程销售情况一览表，通过以上表格数据的登录，能够全面掌握房地产工程开发的实际情况，提高稽查分析、定性的精确性；同时能够为下一次检查提供数据参考到达数据共享，提高检查效率。 (三)数据间的逻辑关系分析法 掌握所采集数据之间的逻辑关系，有利于发觉企业提供的材料中所存在的疑点，为进一步检查提供依照。如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价能够同工程销售情况一览表的数据对照，看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面

11、积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额。开发本钱明细表同工程部分会计科目汇总表、工程销售情况一览表比照，看房产买卖费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例，销售面积是否一致，测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额。 (四)整体测算法 由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是本钱方面的纳税检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因而通过整体测算，分析企业本钱构成比例的合理性，找寻检查打破口。从目前我市房地产企业正常的本钱支出比例为： （1）各规费支出的依照和比例土地契税【土地局按土地评估价格的4代征】；土地出让金【土地局按土地评估价格的40收取】房屋产权买卖费【

12、房管局按房产证面积以3元/收取】；配套费的内容主要包括（由各政府及职能部门收取的费用，大体包括：人防基建费【无人防工程的开发工程。人防办按房屋售价的2收取】、市政建立配套费【收费局按总建筑面积以73元/收取】、墙改费【收费局按总建筑面积以5元/收取】、公共建地费【针对小规模插建工程，收费局按总建筑面积以50元/收取】、渣土处理费【城管局按总土方面积以5元/收取】、热力集资费【供热公司按总建筑面积，住宅楼50元/、写字楼100元/收取】煤气、天然气集资费【煤气公司按30003500元/户收取】、规化验收费【收费局按总建筑面积以2元/收取】；房屋产权买卖费【房管局按房产证面积以3元/收取】；代收业

13、户维修基金【房屋价格的2】 （2）通常建安本钱比例。目前我市房地产工程的工程造价一般掌握在：多层住宅（4-6层）造价为750-950元/m2,小高层住宅（7-17层）造价为980-1200元/m2，高层造价为1400-1600元/m2。其中土建、安装大致占总造价的75和25。 (五)实地核实法针对房地产公司的检查必须深化到工程开发地、销售现场实地盘点、掌握工程建立及销售入住的情况，分析推断账面可能存在的疑点。 (六)帐内检查与外调相结合法由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个工程的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业治理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理

14、票据的工作量加大，本钱核算也容易混乱；因而关于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位，进展重点外调核实。 (七)对往来帐户的检查房地产企业的往来款项较多，一些不易走账、性质相对模糊的业务，企业财务人员常在往来科目中列支。因而有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进展重点审查，对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询咨询构成缘故，常常能发觉其中的涉税咨询题。例如在对某房地产公司检查中，企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元，在“其他应付款”中支付90人奖金分红1134000.00元，长期挂帐。经核实企业未代扣个人所得税共计230193元。 四、关于对房地产行业

15、税务检查的几点建议针对上述咨询题，建议采取以下措施，加强房地产业税收检查的针对性 (一)从行业特点出发改良税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发工程检查相结合。房地产企业应以单位工程作为检查的重点。由于房地产工程开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能习惯房地产业的详细情况，检查的内容及发觉的咨询题带有明显的局限性和片面性。假如以房地产公司开发工程为切入点进展检查，则能比拟全面地把握其工程开发的过程，容易发觉税收违法行为。 (二)拓展和完善调查取证的渠道和方法。为更加精确、全面掌握开发工程的数据材料，能够到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其

16、土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积确实权时间和相关数据。 (三)标准和细化取证材料文书的制式和填写标准。由于各行业情况不同，税务检查所需搜集、掌握的证据材料也不尽一样，结合行业的特点，标准和细化取证材料文书的制式和填写标准，以及取证文书的保管和调阅制度。通过此举不仅能够做到取证数据材料的共享，减少下一次税务检查的工作量，提高检查的效率；还能够将企业开发的相关材料存档监控，防止事后擅自更改情况的发生。 (四)延伸检查范围，提高检查质量。房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。实在做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，它不仅能

17、够提高检查深度和广度，还能够有效地震慑偷逃税款的行为的发生。 (五)标准和加强对二手房转让销售的纳税检查。由于二手房的买卖活动零散，买卖方式灵敏，单位买卖额较小，买卖双方多为个人的特点。税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查，搜集发觉房屋买卖人员的相关材料及买卖额，同时依托公安及房管部门的配合，加大对偷逃税款纳税人的处分，堵漏增收，保证税款及时足额入库。 五、关于房地产业税收征管方面的几点建议 (一)进一步标准企业财务核算的标准及财务治理制度。针对房地产开发企业的特别性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，如此做有利于掌握企业结转本钱的方法，使

18、本钱结转的随意性得到操纵。 (二)加强票据治理，健全票据领、用、存制度。依照房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进展标准治理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。 (三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查理解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、精确性，多角度对预收款进展监控，确保税款的及时足额入库。 (四)争取多方配合，争取信息共享。税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联络，对部分涉税地数据材料做到及时沟通，摸清我市房地产开发工程底数和规模，提高征管和稽查工作地针对性。 (五)完善标准二手房转让的登记、申报制度。针对二手房的买卖活动零散，买卖方式灵敏，单位买卖额较小，买卖双方多为个人的特点。首先通过与房管部门的联络和配合，及时掌握二手房转让的纳税人及买卖额的情况，标准卖房人的纳税申报制度，为下一步的税款征收提供依照；其次加大对房屋中介机构的治理，对二手房的买卖活动进展全程监控。 (六)重点工程定期报告制度。对以地换房、城中村改造、旧城改造、开发规模较大，资金投入较多的工程，实行定期向税务主管部门报告制度，便于税务机关及时掌握开发情况，结合详细情况适时地调整征管方法。