2022年深圳经济特区物业管理行业管理办法doc13.doc

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1、深圳经济特区物业治理行业治理方法（1998年7月20日深圳市人民政府令第74号发布，依照2004年8月26日深圳市人民政府令第135号修订）第一章总 则第一条为了加强对物业治理行业的监视治理，标准物业治理企业的行为，维护物业治理效劳市场秩序，促进物业治理行业健康开展，依照法律、法规的规定，结合深圳经济特区（以下简称特区）实际，制定本方法。第二条在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设备、设备、公共场地的治理效劳，应恪守本方法。第三条物业治理效劳应当遵照社会化、专业化、企业化的原则，保持物业与城市环境的整洁优美，保障物业的平安使用，维护业主和其他非业主使用人的合法权益。

2、第四条深圳市人民政府住宅行政治理部门是物业治理行业的主管部门（以下简称市主管部门），依法对物业治理行业进展指导、监视和治理。区人民政府住宅行政治理部门（以下简称区主管部门）在市主管部门的指导下负责本辖区内物业治理行业的监视、治理工作。第五条深圳市物业治理行业协会是物业治理行业的自律性组织，按照本方法规定履行职责。第二章物业治理企业第六条本方法所称物业治理企业，是指依法设立的，为住宅区、工业区、写字楼、商住楼等各类物业及相配套的公用设备、设备、公共场地提供专业化、一体化治理效劳的企业法人，包括物业治理专营企业和兼营企业。第七条物业治理企业不得转让或以出租、挂*、外借等方式变相转让物业治理资质证书

3、。物业治理企业如发生更名、分立、合并或其他工商变更登记事宜，应按本方法规定重新办理备案及资质证书核准手续。第三章物业治理的招标投标第八条委托物业治理企业对物业进展治理效劳的，应当采纳招标的方式确定物业治理企业，但符合以下条件之一的除外：（一）物业由开发建立单位自用的；（二）在一个物业治理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。前款物业治理区域的范围，由市主管部门会同有关部门划定。第九条物业未交付使用的，或物业已交付使用，但业主治理委员会尚未成立的，由开发建立单位负责物业治理效劳的招标组织工作；业主治理委员

4、会已经成立的，由业主治理委员会负责物业治理效劳的招标组织工作，但法律、法规规定由开发建立单位在一定期限内负责物业治理效劳的，从其规定。业主治理委员会组织招标活动的，应经业主大会讨论决定。招标组织者享有以下权利：（一）编制招标文件，组织招标活动；（二）选择和确定符合资质条件的投标人；（三）依照评标原则决定评标、定标方法；（四）选定中标人；（五）依法享有的其他权利。第十条招标组织者组织物业治理效劳招标，应当成立招标机构。招标机构中应有市、区主管部门的代表参加。招标机构负责招标活动详细施行，审定标底，提出评标、定标方法和定标意见。第十一条招标组织者制造招标文件应客观、公正，并广泛听取业主及非业主使用

5、人的意见。前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托治理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容：（一）物业规划建立的根本情况，包括占地面积、建筑面积、产权情况、商业用房及治理用房、公用设备专用基金和房屋本体维修基金、公用设备、设备及公共场地的情况、园林绿化情况、社区文化娱乐设备等；（二）物业治理的内容和要求；（三）投标书编制的方式及依照；（四）投标人的资质和条件；（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；（六）送达投标书的地点及截止时间；（七）开标、评标的时间、地点；（八）其他需要说明的事项。第十二条物业治理效劳招标，能够采取公开招标、邀请招标的方式。符合以下条件之一的，经市

6、主管部门批准，能够采纳议标方式：（一）物业的使用在保密或平安方面有特别要求的；（二）外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建立，同时明确要求采取议标方式的。前款所称议标，是指招标组织者与二家以上（含二家）的物业治理企业就特定物业治理效劳的发包条件进展协商，择优选定中标人的招标方式。招标方式一经确定，不得中途变更。第十三条采纳公开招标方式的，招标组织者应当提早一个月通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招标公告，同时报市、区主管部门备案；采纳邀请招标方式的，招标组织者应向符合资质要求的三家以上（含三家）的物业治理企业发出投标邀请书，同时报市、区主管部门备案。前款招标公告或投标邀请书应包括以

7、下内容：（一）招标组织者的名称、地址；（二）拟招标的物业的名称、类别、用处、座落地点、建筑面积等；（三）投标的地点和期限；（四）获取招标文件的方法、时间、地点及相关的费用等。第十四条参加投标的物业治理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投标书应当包括以下主要内容：（一）物业治理处机构设立方案、运作流程及各项治理规章制度；（二）治理效劳人员装备方案；（三）治理效劳用房及其他物资装备配置方案；（四）治理效劳费用收支预算方案；（五）治理效劳分项标准与效劳承诺；（六）社区文化效劳方案；（七）治理效劳方式设想等。第十五条受开发建立单位委托、对同一物业承担过治理效劳的物业治理企业，在同等条件下

8、享有优先中标权。前款物业治理企业有二家以上的，最后承担治理效劳的一家享有优先中标权。第十六条物业治理效劳招标应当坚持公开、公平、公正和老实信誉的原则。招标、投标双方不得故弄玄虚，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。 第四章物业治理效劳第十七条开发建立单位或业主治理委员会应当与物业治理企业签订委托治理合同，并报区主管部门备案。委托治理合同由市主管部门会同市工商行政治理部门共同制定示范文本。第十八条物业治理企业应在其接受委托的物业范围内设立治理处，并就以下事项提供专业化治理效劳，业主及非业主使用人应当给予配合：（一）房屋本体及其配套设备的合理使用、维修和养护；（二）消防设备、电梯及其他机电设

9、备、沟、渠、池、井、道路及路灯、停车场、单车棚等公用配套设备、设备和公共场地的使用、维涵养护和治理；（三）协助有关部门维持社区公共秩序和治安秩序；（四）按照有关规定对车辆的行驶和停靠进展引导和治理；（五）环境卫生的清洁、消杀和维护；（六）园林绿化地维修、养护和治理；（七）法律、法规和委托治理合同规定的其他物业治理效劳。物业治理企业对属于业主和非业主使用人的特定财产提供保管效劳的，应当另行订立保管合同，明确保管关系。第十九条物业治理企业能够通过公开招标等方式聘请专营公司承担机电设备、清洁卫生、园林绿化、工程维修等专项效劳，但不得将物业治理的整体责任以承包、租赁或其他方式转让给其他单位或个人。第二

10、十条物业治理企业提供物业治理效劳，应当遵照国家有关的强迫性标准；没有国家强迫性标准的，应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓舞物业治理企业采纳国外先进的治理效劳标准，提高治理效劳水平。第二十一条物业治理效劳费由物业治理本钱、物业治理企业的佣金以及法定税费构成。物业治理企业的佣金不得超过物业治理本钱的百分之十。以下工程支出列入物业治理本钱，但不得重复计算：（一）治理处治理人员的工资、福利；（二）保洁消杀费；（三）治安防备费；（四）公用配套设备日常维涵养护费；（五）园林绿地维涵养护费；（六）用于物业治理的固定资产折旧及办公费用；（七）公用部位水电费；（八）电梯运转维涵养护费；（九）中央空调费。第二十

11、二条物业治理效劳收费，应当依照法律、法规、规章和委托治理合同的规定，遵照合理、公开以及治理效劳水平与社会承受才能相习惯的原则。详细收费标准由业主治理委员会与物业治理企业协商确定，经业主大会讨论通过后执行。市主管部门和市价格行政治理部门能够依照国家价格法的根本原则，结合特区物业治理行业的实际情况，制定物业治理效劳收费的分类指导标准，明确规定相应的基准价及其浮动幅度，物业治理企业应当遵照执行。第二十三条物业治理企业收取治理效劳费用的标准及其效劳工程应当提早公布。开发建立单位依照法律、法规规定自行或委托物业治理企业进展治理效劳的，应在物业销售时即公布收费标准及其效劳工程，并承担物业人住前的治理效劳费

12、用。第二十四条物业治理效劳费用由物业治理企业向业主收取。其他任何单位和个人不得重复收取工程或性质一样的费用。业主应当按时交纳治理效劳费用。第二十五条治理效劳费用的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主治理委员会的质询和监视。第二十六条物业治理企业依照委托治理合同和有关法律、法规的规定，对属全体业主共有的商业用房及其他公用配套设备、设备和场地进展运营治理的，其收入应当用于物业的治理效劳，不得挪作他用。前款运营性收入的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主治理委员会的质询和监视。第二十七条物业治理企业应对在一个物业治理区域内收取的治理效劳费用及按规定用于治理效劳的运

13、营性收入实行独立核算。除去治理效劳的本钱开支、物业治理企业的佣金和依法应缴纳的税、费后，有结余的，应转入本物业治理区域下年度的治理效劳费用，不得擅自提取或挪作他用。第二十八条在物业治理区域内，按照法律、法规规定设置有公用设备专用基金、房屋本体维修基金的，物业治理企业应按规定的用处使用，不得挪作他用。前款基金的收支账目，应每三个月至少公布一次，并接受业主或业主治理委员会的质询和监视。第二十九条物业治理企业在合理的时间内对物业进展巡视、检查，或对公用配套设备、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设备进展维涵养护或改造，或按规定对物业的装修进展监管的，业主或非业主使用人应当提供方便并接受监管，不得无理

14、回绝或阻止。详细巡视、检查的内容和时间、维涵养护或改造的工程及施工的时间、地点均应当提早公布。业主、非业主使用人与物业治理企业对前款维涵养护或改造的工程有分歧的，由市、区主管部门决定执行；对维涵养护或改造的费用有疑义的，可向物业治理企业提出质询，物业治理企业应当在收到质询后七日内予以答复。第三十条业主及其他非业主使用人对物业治理企业公布的收费标准及效劳工程、物业治理的收支帐目有疑义的，可向市、区主管部门和价格行政治理部门投诉；市、区主管部门或市、区价格行政治理部门应在收到投诉后及时予以查处，并将查处结果书面通知投诉人。第五章物业治理行业协会第三十一条市物业治理行业协会是依法登记成立的物业治理行

15、业的自律性社团法人。其主要职责是：（一）制定物业治理行业行为准则及道德标准；（二）组织物业治理行业从业人员的业务培训、考试；（三）受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部门提出处理意见；（四）向市主管部门反映物业治理行业的意见、建议和要求，维护物业治理行业的合法权益；（五）调解行业内部的争议；（六）协助市、区主管部门开展物业治理效劳质量评优活动；（七）办理主管部门委托的其他事项。第三十二条依法成立的物业治理企业和其他从事物业治理活动的组织能够申请加人市物业治理行业协会，成为协会团体会员；从事物业治理效劳和理论研究工作的个人，能够申请参加市物业治理行业协会，成为个人会员。会员应当恪守物业治理行业协

16、会章程并按规定缴纳会费。第三十三条市物业治理行业协会会员大会是协会的最高权力机构，理事会是会员大会的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。第三十四条理事会理事由协会选举产生。理事会总人数由章程规定。第六章法律责任第三十五条未获得物业治理资质证书，擅自从事物业治理业务的，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，给予通报批判，并可处以违法运营所得一倍以下罚款。第三十六条物业治理企业未按规定办理物业治理资质证书年审的，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，收回资质证书，并可处以违法运营所得一倍以下罚款。第三十七条转让或以出租、挂*、外借等方式变相转让物业治理资质证书的，由市、区主管部

17、门责令限期改正，并给予通报批判；逾期不改正的，收回资质证书，并处以违法运营所得一倍以下罚款。第三十八条违背本方法规定，未采纳招标投标方式确定并委托物业治理企业承担治理效劳的，委托行为无效，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对委托人和接受委托的物业治理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。第三十九条违背本方法规定，未经市主管部门批准，擅自采纳议标方式的，招标行为无效，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对委托人和接受委托的物业治理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。采纳公开招标或邀请招标方式未报市、区主管部门备案的，由市、区主管部门责令改正，并给予通报批判。第四十条违背本方法

18、规定，招标、投标双方故弄玄虚、恶意串通的，招标投标行为无效，由市、区主管部门给予警告，并分别处以五万元以上十万元以下罚款；造成损失的，应承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追查刑事责任。第四十一条物业治理企业违背本方法规定，擅自增加治理效劳费收费工程或提高收费标准的，应当退还多收部分，并由市、区价格行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，给予通报批判，并处以多收金额五倍以下罚款；造成别人损失的，应承担赔偿责任。第四十二条物业治理企业违背本方法规定，将用于物业治理效劳的运营性收入挪作他用，或将治理效劳费用、专项效劳基金擅自提取或挪作他用的，由市、区主管部门责令限期改正，并给予通报批判；逾期不改正的，处以挪用金额一倍以下罚款；造成损失的，应承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追查刑事责任。第四十三条违背本方法规定，不按时交纳规定的治理效劳费用的，物业治理企业可要求其限期交纳，逾期不交纳的，可按日收取千分之三的滞纳金；连续三个月不交纳的，能够按照法律、法规和委托治理合同的规定进展催缴或向人民法院申请支付令。物业治理企业与供水、供电、供气等单位签定有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采取相应的催缴措施。第七章附 则第四十四条本方法自发布之日起施行。