2022年浙江商品城营销策划报告之营销推广篇.doc
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1、营 销 推 广 篇一、 营销推行前言 营销,不是天马行空,而是带着镣铐的舞蹈。营销,是真正深化地理解市场,认识产品,分析消费者。然后,十分重要的是:实在可行地做出筹划,推进销售,最终到达产品的市场去化与品牌的建立。二、 营销内容详细的营销内容,确实是在最合理的时间完成最合理的事情。因此,针对不同阶段,我们必须进展不同方向的资源整合。三、营销思路(一)营销基点利用商业治理公司资源进展招商通过工程推行吸引众商家工程优势宣传推行商业物业成功商业市场繁荣 我们能够看出,不管利用何种资源进展招商,促进市场繁荣,从而促进本商业物业的成功,其整个营销的基点在于工程的推行宣传。(二)推行宣传纲要1、推行目的
2、实现销售 + 品牌确立2、推行步骤2.1 品牌推行2.1.1 品牌推行目的关于任何一个房地产工程的营销推行而言,在产品得到消费者认知之前,首先应该让其充分认知开发商形象。如此做的好处为:A 为产品的后期推行奠定有利的产品形象根底。B 为开发商后续产品的开发奠定良好的市场根底。2.1.2 品牌推行内容A 开发商总体形象包装形象推行B 开发商企业形象包装推行C 开发商个人形象包装推行2.1.3 品牌推行时间品牌先行原则选择在销售预热期进展开发商形象的推行,以奠定良好的市场根底。2.2 产品推行2.2.1 产品推行目的产品推行以消费者为根底,使得消费者认识产品认同产品购置产品2.2.2 产品推行内容
3、A 产品形象包装推行B 产品卖点包装推行2.2.3 产品推行时间先形象,后卖点原则不仅是开发商形象,产品本身的形象也是十分重要的。在产品的整体形象未能被广大的消费者所接受之前,产品卖点的推出是不合理的。A 在销售预热期前期进展着重产品形象的推行B 在销售预热期后期、强销期、持续期着重进展产品卖点的宣传。四、营销推行详细执行第一阶段:预热期(2003.11.182004.2.17)(一)目的预热期的目的是使得开发商形象与产品形象得以广泛推行,从而得到投资者与运营者 拥有对其的第一认知。(二)详细执行 企划工作1、宣传手段选择1.1 选择说明 在这一阶段,主要是形象的建立。形象建立的目的是群众。因
4、此,选择的推行渠道首先是也是群众的。 针对本工程的人群,选择高性价比的媒体进展宣传。1.2 选择渠道 报纸报纸不断是房地产宣传推行的主要渠道。它覆盖率高,实效性强,效果明显。1、详细内容1) 主题内容:开发商形象 + 产品形象 开发商形象开发商形象切入点:A 开发商整体形象中国浙商 哪里有浙商,哪里就有市场。 中国浙商崛起在漂亮富饶的东南沿海,他们以坚韧务实、勤劳严谨创始了宽阔的商业时常,同时,他们建立了特有的商业品牌和特有的商业文化浙商文化。B 开发商企业形象南京浙商投资 把浙商写进历史,把我们写进浙商。南京浙商投资是由几家在宁颇具实力的浙资企业共同出资成立的实力投资开发企业,他拥有浙商企业
5、固有的企业文化和雄厚的经济实力,在结合了浙江商业市场与南京实际情况下,打造出一个跨时代的商业航母浙江商品城。该工程的建立,将是浙商公司前进的一座里程碑,记载他们的艰苦,记载他们的荣耀。C 开发商个人形象南京浙商总经理张国安 核心人物成功企业的核心品牌。 王石,是万科的灵魂;陈兴汉,是栖霞的支点;张国安,确实是浙商的核心。 在我们充分体会到张总的人格魅力,当我们足够理解张总的运营思想,我们就充分知晓了浙商与浙商投资公司的品牌与文化。 产品形象 产品形象切入点产品形象价值包装: 浙江商品城城市财富新丝路浙江商品城,现代丝路的商业价值浙江商品城,现代丝路的社会价值浙江商品城,现代丝路的文化价值浙江商
6、品城,现代丝路的历史价值2、 宣传方式软文 + 硬广告3、内容软文:1、关注浙商2、深化浙商深化南京浙商投资3、对话张总 浙商公司总经理张国安先生访谈4、浙江商品城城市财富新丝路1 浙江商品城2004年南京十大最具潜力投资楼盘硬广告:1、财富英雄2、浙江商品城城市财富新丝路3、得奖,确实是一种确信。4 报纸媒体选择由于工程针对目的人群的不同,选择江苏、浙江两地主流报纸进展形象推行。江苏:扬子晚报现代快报金陵晚报浙江:钱江晚报都市快报温州都市报 网络1、 说明网络是近年来兴起的新兴媒体。其特点为阅读人群较为集中、专业。例如:房地产专业网站的阅读人群多为房地产专业人士和有购房意向的消费人群(其中包
7、括专业炒房的投资客)。同时,网络的建立费用较一般报纸广告而言相对较低,同时网络中的信息能够通过定期维护而不断更新,到达资讯的及时发布,有利于意向客户对产品的深化理解。浙商工程为一商业工程,其消费人群不同于一般住宅工程的消费人群,其更会利用网络来获取相关信息。2、详细内容1)对话张总,对话浙江商品城,对话浙商 “2004年南京最具潜力楼盘”老总在线交流2)搜房网为期一个月网络推行3)温州房产网工程形象广告3、网络选择1) 南京搜房网、温州房产 电视1、说明电视宣传关于房地产工程而言,存在两种宣传方式:专业房地产栏目制造宣传和硬广告宣传。前者价格较低,效果较差;后者价格过高,效果较好。总体而言,性
8、价比不高,故较少房地产工程通过电视广告进展宣传。浙江商品城已经参加“2004年南京最具潜力楼盘”活动,其宣传活动由电视台免费提供制造,只需提供制造单位相应的材料。通过专业电视房产栏目的宣传,更加提升了浙商工程的品牌地位。2、详细内容南京电视台生活频道对“2004年南京最具潜力楼盘”进展跟踪报道。1)采访入选楼盘老总2) 制造电视专题节目30分钟 户外1、 高炮1)沪宁高速 沪宁高速连接上海、南京两大对外经济窗口,同时辐射到整个长江三角洲,在此设立高炮能够对在沪宁线上来往的大量人群进展产品形象宣传推行。同时,在地段的选择上,应该在车辆可能减速的地点设立高炮,保证能够高炮设立的效果。在将近南京地段
9、设置该块高炮。) 机场高速 机场至南京的人群多为商人与政府人员,其中必定有特别大一部分为浙商工程的潜在消费群体。在该地点进展工程的宣传,能够引起以上人群的关注,扩大产品的知名度。从杭州方向到南京,将会通过机场高速公路。在该地段设置高炮,产生的效果与在宁杭高速上设置高炮的效果相近,但是同时能够兼顾到从机场到南京与从杭州方向到南京的客户群。在机场高速与宁高高速交汇处设立该高炮。3)工地现场 现场形象十分重要。在未能到达现房或准现房的阶段,工地的包装、宣传即为开发商实力与产品的最好表达。目前工程周边拥有莱茵达财富广场,该工程在一定程度上对本工程存在一定的竞争。假设在现场包装上不能对工程的宣传推行造成
10、协助,会使得到场的客户产生对产品与开发商实力的疑心。同时,该高炮在工程运营阶段则成为了运营商的广告推行渠道,后期的发布费用能够制造较好的经济收益。2、 看板1)市区 新街口、鼓楼、珠江路等均可设置户外看板。良好的地段与良好的视觉效果,能够充分展示浙商工程的品牌形象。但是地段与价格存在着必定的关系。能够在市区其余地段设立看板,到达同样的宣传效果。2)工地现场在工地现场设置看板,与工地围墙互相照应,到达充分树立形象的作用。 配合营销执行的销售落实工作1、招商工作的进展(主要是招商建议)1) 品牌移植与义乌政府结合,将“义乌小商品城”品牌移植至浙江商品城,利用明星商业市场的品牌效应,进展招商。2)
11、利用招商公司资源进展招商。有步骤地与商管公司联络,利用商管公司本身资源进展招商。3) 利用本身资源进展招商A 通过遍地撒网的方法进展招商 与运营公司联络,向其进展本工程的推行,吸引其在浙江商品城设立销售点。B 有目的地进展推行再次对竞争对手进展商业调查,找出其运营产品的空缺。针对市场的空缺产品,与商品消费厂商联络,对其进展本工程的宣传推行,吸引其在浙江商品城设立该产品的一级销售点进展销售。 备注:以上招商工作是以开发商为主,本司只是建议和参与。2、销售工作落实1) 产品销售价格确实定2) 工程销售操纵方案的根本制定3) 销售团队的组建4) 售楼处的落实5) 销讲材料、销售文件确实定6) 销售人
12、员的培训7) 销售市场的详细市场调查8) 企化工作的及时信息整理、反应第二阶段:蓄水期(2004.2.182004.4.28)(一)目的 聚拢营销势能,产生营销爆点。蓄水期的目的是将产品的形象再一次得到推行,同时逐步进入产品的卖点推行阶段。使得投资者、运营者关于产品产生第二次认知并到达认可的程度,使得产品的特别大一部分在开盘前就在市场得到去化。(二)详细执行 企划工作1、说明该阶段为产品的着重推行阶段。因此,必须最大程度的进展推行手段的整合,到达促进销售的作用。2、媒体广告投放 报纸) 主题内容产品卖点产品核心价值推行之一产品核心价值切入点1、产品总体规划 源于市场、高于市场、引领市场 浙江商
13、品城,是在立足市场的根底上,在结合了成功商业市场的开展过程和开展趋势下,通过深化的研究和理性的分析产生出了产品。它是时代商业开展的产物,也必将是领导时代商业开展的产品。2、产品运营规划 繁荣的市场,收益的保证。 商业工程的成功运作,关键在于商业市场的构成与开展。浙江商品城的运营规划与运作方式,是秉承了浙江成熟成功的商业市场的固有方式,再与南京本地市场相结合,再充分考虑有效运营的前提下做出的。这种运营规划必定能够吸引众多的运营者。他们是运营利润,确实是投资者投资报答的直截了当来源。 3、政府宏观规划 江宁的特区,南京的特区。 本工程位于江宁区科学园内,江宁区政府给予江宁区科学园众多有利的政策扶持
14、; 本工程位于南京的江宁区内,南京市政府给予江宁区众多的利好政策; 政策的优惠是经济腾飞的最大保证。4、投资前景规划 有利的前景规划 = 美妙的投资前景。 工程所在地内部市政配套的长远规划,为市内消费者提供了良好的条件;工程所在地外围交通条件的长远规划,为周边城市消费者制造了便利的环境。内外有利的前景规划,为工程价值的提升奠定了坚实的根底,给投资者一个美妙而现实的投资前景。2) 宣传方式软文 + 硬广告软文:1、投资商业地产,也许是你人生财富的第一桶金。 商业地产投资分析2、规划浙江商品城,规划将来财富。浙江商品城规划系列报导3、投资长三角,投资浙江商品城 长三角地区商业地产顶峰论坛后续报道4
15、、良好的产品,目光的聚焦。 浙江商品城引来众多异地投资者5、再获殊荣 浙江商品城再获“中国最正确筹划楼盘二十强”硬广告1、启动城市资本,制造时代财富。2、见证新一代财富英雄的诞生!3、聚焦长三角,聚焦浙江商品城。4、金榜题名3)报纸媒体选择由于工程针对目的人群的不同,选择江苏、浙江两地主流报纸进展形象推行。江苏:扬子晚报现代快报金陵晚报浙江:钱江晚报都市快报温州都市报 网络1、宣传内容1) 浙江商品城施工建立动态报导2) “投资长三角,投资浙江商品城”长三角地区商业地产顶峰论坛网络直播3) 浙江商品城内部认购情况报导4) 金榜题名 浙江商品城再获“中国最正确筹划楼盘二十强”2、网络选择1) 搜
16、房网或南京房地产网更替选择说明:依照前期广告效果的评定,在以上两个网站中选择其中一家网络进展宣传推行。2) 温州房产3、户外媒体.说明车身广告的针对人群是能够看到车辆的所有人群。随着车辆的流淌,使大范围人群接遭到楼盘信息。 公车车身广告目前,车身广告是众多房地产工程户外媒体的一个重要方面。线路大致从两个方面考虑:第一:该车辆车程范围较广。例如:16路。城南雨花台至城北南京西站。第二:途经工程所在地并其行车道路涉及范围较为广泛的车辆,就本工程而言,为时雨线。针对本工程,结合两路公交车:16路 + 时雨线 出租车后屏风广告出租车后屏风广告随着该出租车而流淌,并无固定道路而言,并覆盖范围较广。选择南
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