2022年房地产企业应交哪些税.doc

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1、一、 营业税 （一）、应税范围： 依照中华人民共和国营业税暂行条例施行细则的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产，是指不能挪动，挪动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 （1）销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式

2、销售建筑物，视同销售建筑物。 （2）销售其他土地附着物 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 单位将不动产无偿赠与别人，视同销售不动产。 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。 不动产租赁，不按本税目征税。 （二） 涉及税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。 1、销售不动产的营业税计税依照 依照中华人民共和国营业税暂行条例施

3、行细则的规定： （1） 纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 （2）单位将不动产无偿赠与别人，其营业额比照营业税暂行条例施行细则第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 （3）营业税暂行条例施行细则第十五条规定： 纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按以下顺序核定其营业额： 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； 按以下公式核定计税价格： 计税价格=营业本钱或工程本钱（1+本钱利润率）（1营业税税率） 上列

4、公式中的本钱利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 2、其他详细规定如下： （1） 依照国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税咨询题的通知规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进展销售，所获得的手续费收入或者价差应按“效劳业代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进展收买，其本质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 （2）对合作建房行为应如何征收营业税 依照国家税务总局关于印发营业税咨询题解答（之一）的通知 合作建房，是

5、指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种： 第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权互相交换。详细的交换方式也有以下两种： 土地使用权和房屋所有权互相交换，双方都获得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”

6、税目征税。由于双方没有进展货币结算，因而应当按照中华人民共和国营业税暂行条例施行细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。假如合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方假设干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一运营过程中，乙方是以建筑物为代价换得假设干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“效劳业租赁业”征营业税；乙方发生

7、了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按中华人民共和国营业税暂行条例施行细则第十五条的规定核定。 第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种方式的合作建房，则要视详细情况确定如何征税： 房屋建成后，假如双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋获得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。 房屋建成后，甲方假如采取按销售收入的

8、一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方获得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税； 假如房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种运营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因而，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按施行细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，假如各自销售，则再按“销售不动产”征税。 关于转让土地

9、使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定： 纳税人转让土地使用权或销售不动产，采纳预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因而，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 （3）依照国家税务总局关于印发营业税咨询题解答（之一）的通知规定： 以“还本”方式销售建筑物，是指商品房运营者在销售建筑物时许诺假设干年后可将房屋价款归还购房者，这是运营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购置者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。 （4）中外合作开发房地产征收营业税咨询题 依照国

10、家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税咨询题的批复规定： 关于中外双方合作建房的征税咨询题 中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不管是按建成的商品房分配面积，依然按商品房销售后的收入进展分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定、因而，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际获得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为获得收入的当天。 同时，对销售商品房也应征税。假如采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；假如采取统一销房再分配销售收入的

11、，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；假如采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。 关于中方获得的前期工程开发费征税咨询题 外方提早支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式获得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直截了当冲减中方当期的营业收入。 对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所获得的收入，计算征收营业税。 转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。 计算公式=营

12、业额5% 二、企业所得税 依照国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税咨询题的通知的通知文件和国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税咨询题的通知（国税发200631号）文件）内容：房地产企业所得税处理按以下规定执行： 一、关于未完工开发产品的税务处理咨询题 开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设备等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按估计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税本钱后再行调整。 （一）经济适用房工程必须符合建立部、国家开展改革委员会、国土资源部、

13、中国人民银行关于印发经济适用房治理方法的通知（建住房200477号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率为6%。开发企业对经济适用房工程的预售收入进展初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。 （二）非经济适用房开发工程估计计税毛利率按以下规定确定： 非经济适用房开发工程估计计税毛利率为20。 二、关于完工开发产品的税务处理咨询题 （一）符合以下条件之一的，应视为开发产品已经完工： 1竣工证明已报房地产治理部门备案的开发产品（本钱对象）； 2已开场投入使用的开

14、发产品（本钱对象）； 3已获得了初始产权证明的开发产品（本钱对象）； 4、竣工证明”是指报北京市各级建立委员会备案的竣工验收备案表。 （二）开发产品完工后，开发企业应依照收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税本钱，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税本钱，或未对事实上际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进展纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税本钱，据此进展纳税调整，并按中华人民共和国

15、税收征收治理法的有关规定对其进展处理。 （三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关材料。 上述差异调整情况鉴定报告的根本内容包括：开发工程的地理位置及概况、占地面积、开发用处、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发本钱及事实上际销售本钱等。 （四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中获得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位

16、和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进展治理。 （五）开发产品销售收入应按以下规定确认： 1采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或获得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 2采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议商定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提早付款的，在实际付款日确认收入的实现。 3采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议商定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余

17、款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 4采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： （1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中商定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购置方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购置方三方共同签订销售合同或协议的，假如销售合同或协议中商定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中商定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；假如属于前两种情况中销售合同或协议中商定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购置方签订销售合同或协

18、议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购置方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购置方三方共同签订销售合同或协议的，假如销售合同或协议中商定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中商定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直截了当从销售收入中减除；假如销售合同或协议商定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购置方直截了当签订销售合同的，则应按基

19、价加上按规定获得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可依照包销合同的有关商定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应依照包销合同或协议商定的价款和付款方式确认收入的实现。 已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进展结算，并在规定期限内向税务机关进展纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按中华人民共和国税收征收治理法的有关规定进展处理。 5开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品

20、转作固定资产的，其租赁期间获得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间获得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 三、关于开发产品预租收入确实认咨询题 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、获得产权证前，与承租人签订租赁预定协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方获得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进展税前扣除。 四、关于合作建造开发产品的税务处理咨询题 开发企业以本企业为主体结合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产工程，且该工程未成立独

21、立法人公司的，按以下规定进展处理： （一）凡开发合同或协议中商定向投资各方分配开发产品的，开发企业在初次分配开发产品时，如该工程已经结算计税本钱，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税本钱与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税本钱，则将投资方的投资额视同预售收入进展相关的税务处理。 （二）凡开发合同或协议中商定分配工程利润的，应按以下规定进展处理: 1. 开发企业应将该工程构成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该工程的利润。同时不能因接受投资方投资额而在本钱中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方获得该工程的营业利润应视

22、同获得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。 五、关于以土地使用权投资开发工程的税务处理咨询题 （一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发工程的，按以下规定进展处理： 1企业、单位应在初次获得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进展所得税处理，并按应从该工程获得的开发产品（包括初次获得的和以后应获得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 2接受土地使用权的开发方应在初次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该工程应分出的开发产品（包括初次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进展所

23、得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该工程的本钱。 （二）企业、单位以股权的方式，将土地使用权投资房地产开发工程的，按以下规定进展处理： 1企业、单位在投资买卖发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进展所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。 上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资买卖发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。 2接受土地使用权的开发方在投资买卖发生时，可按上述投资买卖额计算确认土地使用权的本钱，并计入开发产品的本钱。 六、关于开发产品视同销售行为的税务处理咨询题 开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、

24、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际获得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的本钱利润率确定。开发产品的本钱利润率为30。 七、关于代建工程和提供劳务的税务处理咨询题 （一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同商定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采纳完

25、工百分比法按季确认收入的实现。 完工百分比法即是依照合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同本钱占合同估计总本钱的比例、已经完成的合同工作量占合同估计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。 （二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际获得时按市场公平成交价确认收入的实现。 八、关于开发产品本钱、费用的扣除咨询题 开发企业在进展本钱、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品本钱、开发产品会计本钱与计税本钱、已销开发产品计税本钱与未销开发产品计税本钱的界限。 （一）开发企业

26、在结算开发产品的计税本钱时，按以下规定进展处理： 1开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入本钱对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定能够计入当期本钱对象的外，一律不得计入当期本钱对象。 2开发产品必须按一般运营常规和会计惯例合理地划分本钱对象，同时还应将各项支出合理地划分为直截了当本钱、间接本钱和共同本钱。 3开发产品完工前发生的直截了当本钱、间接本钱和共同本钱，应按配比原则将其分配至各本钱对象。其中，直截了当本钱和能够分清本钱负担对象的间接本钱，直截了当计入本钱对象中；共同本钱以及因多个工程同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接本钱，应按各

27、个本钱对象（工程）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。 4计入开发产品本钱的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品本钱。 5计入开发产品本钱的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进展调整。 6开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税本钱，不得提早或滞后。如结罢了会计本钱，则应按税收规定将其调整为计税本钱。 （二）以下工程按以下规定进展扣除： 1已销开发产品的计税本钱。当期准予扣除的已销开发产品的计税本钱，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程本钱确认。可售面积单位工程本钱和已销开发产品的计税本钱按以下公式计算确

28、定： 可售面积单位工程本钱=本钱对象总本钱总可售面积 已销开发产品的计税本钱=已实现销售的可售面积可售面积单位工程本钱 2开发企业发生的应计入开发产品本钱中的费用，包括前期工程费、根底设备建立费、公共配套设备费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应依照实际发生额按以下规定进展分摊： （1）属于本钱对象完工前发生的，应按计税本钱结算的规定和其他有关规定直截了当计入本钱对象。 （2）属于本钱对象完工后发生的，应按计税本钱结算的规定和其他有关规定，首先在已完工本钱对象和未完工本钱对象之间进展分摊，然后再将应由已完工本钱对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进展分摊。 3应付

29、费用。开发企业发生的各项应付费用，能够凭合法凭证计入开发产品计税本钱或进展税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。 4维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设备设备）进展日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。 5共用部位、共用设备设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设备设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。 6开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业治理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设备，按以下规定

30、进展处理： （1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地点政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设备，其建造费用按公共配套设备费的有关规定进展处理。 （2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地点政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其本钱。除开发企业自用应按建造固定资产进展处理外，其他一律按建造开发产品进展处理。 7开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设备应单独核算本钱，按以下规定进展处理： （1）由开发企业投资建立完工后，出售的，按建造开发产品进展处理；出租的，按建造固定资产进展处理；无偿赠与国家有关业务治理部门、单位的，按建造公共

31、配套设备进展处理。 （2）由开发企业与国家有关业务治理部门、单位合资建立，完工后有偿移交的，国家有关业务治理部门、单位给予的经济补偿可直截了当抵扣该工程的建造本钱，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。 8开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为本钱对象进展核算的，可按自建固定资产进展处理，其他一律按建造开发产品进展处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，不管数额大小，均应计入其建造本钱。 9保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡商定开发企业为购置方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实

32、际发生损失时可据实扣除。 10广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进展处理： （1）开发企业获得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。 （2）新办开发企业在获得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，能够向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 11利息。按以下规定进展处理： （1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于本钱对象完工前发生的，应配比计入本钱对象；属于本钱对象完工后发生的，可作为财务

33、费用直截了当扣除。 （2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构获得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。 （3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。 12土地闲置费。开发企业以出让方式获得土地使用权进展房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同商定的土地用处、开工开发期限开发土地。因超过出让合同商定的开工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入本钱

34、对象的施工本钱；因国家无偿收回土地使用权而构成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。 13本钱对象报废和毁损损失。本钱对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入接着施工的工程本钱；如本钱对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。 14折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。 九、关于征收治理咨询题 （一）开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除工程逐笔逐项进展核实。凡未按规定报批或备案以及手续、材料不全的，要及时补办有关手续、材料，

35、否则，不得在税前扣除。 （二）开发企业出现以下情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进展征收、治理并逐步标准,同时按中华人民共和国税收征收治理法等税收法律、法规的规定进展处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进展征收、治理。 1按照法律、行政法规的规定能够不设账簿的； 2.按照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的； 3擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税材料的； 4虽设置账簿，但账目混乱或本钱材料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的； 5发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的； 6纳税人申报的计税依照明显偏低，又

36、无正当理由的。 十、关于适用减免税政策咨询题 依照房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。 注：以销售（包括代理销售）开发产品为主”的企业是指销售（包括代理销售）开发产品业务收入占企业收入总额50（不含）以上，或者销售（包括代理销售）开发产品业务收入在企业各项收入中居于首位的企业。 三、城市维护建立税 依照中华人民共和国城市维护建立税暂行条例（国发1985第19号）规定： （一）计税依照：纳税人实际缴纳的营业税税额。 （二）税率：分别为7%、5%、1%。 计算公式:应纳税额=营业税税额税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。

37、1、纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在野阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处治理范围内的，税率为7%； 2、纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%； 3、纳税义务人所在地不在1、2项范围内的，税率为1%； 四、教育费附加 依照发国务院关于教育费附加征收咨询题文件的通知规定： （一）计税依照是纳税人实际缴纳营业税的税额 （二）税率为3%。 计算公式:应交教育费附加额=营业税税额费率。 五、土地增值税 依照中华人民共和国土地增值税暂行条例（国发 1993 138 号）规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物

38、并获得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所获得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所获得的收入减除条例规定的扣除工程金额后的余额，为增值额。详细讲： （一）对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是由于依照中华人民共和国土地治理法的规定，集体土地未经国家征用不得转让。因而，转让集体土地是违法行为，因而不能纳入征税范围。 （二）转让地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设备。 （三）附着物是指附着于土地上的不能挪动，一经挪动即遭损坏的物品。 （四）获得收入的行为，包括转让房地

39、产的全部价款及有关的经济收益。 （五）土地增值税的计税依照 计税依照是纳税人转让房地产所获得的增值额。增值额为纳税人转让房地产获得的收入减除条例和细则规定的扣除工程金额后的余额。 房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。依照中华人民共和国土地增值税暂行条例规定土地增值税 计算增值额的扣除工程金额包括： 1、获得土地使用权所支付的金额； 2、开发土地的本钱、费用； 3、新建房及配套设备的本钱、费用、或者旧房及建筑物的评估价格； 4、与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除工程。 依照中华人民共和国土地增值税暂行条例施行细则规定，计算土地增值额的扣除工程，详细为

40、： （1）获得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为获得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （2）开发土地和新建房及配套设备的本钱，是指纳税人房地产开发工程实际发生的本钱，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、根底设备费、公共配套设备费、开发间接费用。 （3）开发土地和新建房及配套设备的费用是指与房地产开发工程有关的销售费用、治理费用、财务费用。依照新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直截了当计入当年损益，不按房地产工程进展归集或分摊。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产工程计算分摊并提供金融机构证明的同意据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款

41、利率计算的金额。其他房地产开发费用，按获得土地使用权所支付的金额及房地产开发本钱之和的5% 以内计算扣除。凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按获得土地使用权所支付的金额及房地产开发本钱的10%的以内计算扣除。 （4）旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由市政府批准设立的房地产评估机构评定的重置本钱价乘以成新度折扣率，并经地点主管税务机关确认的价格。 （5）与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建立税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 （6）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，

42、可按获得土地使用权所支付的金额与房地产开发本钱之和加计20的扣除。 （六）税率： 土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除工程金额50的部分，税率30。增值额超过扣除工程金额50，未超过扣除工程金额100的部分，税率40。增值额超过扣除工程金额100，未超过扣除工程金额200的部分，税率50。增值额超过扣除工程金额200的部分，税率为60。 对经常发生房地产转让的纳税人，在工程全部竣工结算前转让房地产获得的收入，由于涉及本钱确定或其它缘故，而无法据以计算土地增值税的，能够预征的土地增值税，待该工程全部竣工、办理结算后再进展清算，多退少补。其预征率为：预售宾馆、饭店、办公、写字楼的房

43、地产，按预售收入3%的比例预征土地增值税；预售非一般标准住宅、别墅、公寓的房地产，按预售收入2%的比例预征土地增值税；预售其他房地产，按预售收入1%的比例预征土地增值税。 六、房产税： 假如企业拥有房产产权的,需缴纳房产税。 依照中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690号）的规定，房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。房产税以房产原值(评估值)为计税依照,税率为1.2%。计算公式为:年应纳税额=房产原值(评估值)(1-30%)1.2%。 七、城镇土地使用税 假如企业拥有土地使用权的,需缴纳城镇土地使用税 依照中华人

44、民共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院令第17号发布）的规定，城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依照，按规定税额征收的一种税。年应纳税额=(各级土地面积相应税额)。 北京市城镇土地纳税等级分为六级，各级土地税额标准为：一级土地每平方米年税额10元；二级土地每平方米年税额8元；三级土地每平方米年税额6元；四级土地每平方米年税额4元；五级土地每平方米年税额1元；六级土地每平方米年税额0.5元。 八、城市房地产税、外商投资企业土地使用费 假如单位属于外商投资企业或外国企业应缴纳城市房地产税、外商投资企业土地使用费。 （一）依照中

45、华人民共和国城市房地产税暂行条例（中央人民政府政务院政财字第133号令公布）规定，城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。计算公式为: 年应纳税额=房产原值税率(1-30%)。 （二）外商投资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外商投资企业（出让方式获得土地使用权者除外），按企业所处地理位置和偏僻程度、地段的繁华程度、根底设备完善程度等，征收的一项费用。依外商投资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标精确定，计算公式为：应纳土地使用费额=占用土地面积*适用的单位标准。 九、印花税 依照中华人民共和国印花税暂行条例（中华人民共和国国务院令第11号）的规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。 应