2022年社区商铺的商业业态和规划设计.doc

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1、社区商铺的商业业态和规划设计特别多开发商不断想做好社区商铺，却总感到力不从心，缘故往往在于无法特别好地操纵业态。在目前看来，对社区商业业态进展操纵最有效的方法，确实是对租售比进展操纵。有一些开发商尝试的做法较为新颖，即与广大商家结成“社区商业联盟”，从而构成更为严密的互动型合作。一些在业态组合上有独到经历的楼盘商业街，正在成为杭城社区商铺的行业样板。“主力店效应”带热商圈早上在知味观吃点心，然后到世纪联华超市选择新鲜食品或日用品；也能够在新华书店买一本书，然后到两岸咖啡点一杯“摩卡”享受一个下午的悠闲光阴这是坤和亲亲家园社区商业带给三墩居民的悠闲生活。晚上下班后换上在楼下KAPPA店新买的运动

2、服，然后到蓝仕堡健身中心去活动一下，8点左右完毕运动时，健身中心楼下的浮力森林会有最后一批现烤的芝士面包出炉，去买上几个，踱到隔壁的星巴克或者必胜客坐上一会，把身子陷进软软的沙发中，透过大面积的落地玻璃窗凝望城市的浮光掠影这是红石中央花苑社区商业提供给湖墅南路附近居民的小资享受。随着大批主力店铺进驻，杭城一些楼盘的社区商铺在运营上获得了打破性的进展。所谓主力店，确实是一个商业业态构成中有大品牌的商家进入占据主要位置和大部分的运营面积。目前的主力店多定位在一些外资的大型商业。这些主力店的进入所产生的主力店效应，首先表达在会带动商业地产出租或销售上。国际商业品牌的选址通常都由一些专业机构来评估，同

3、时有一套科学严格的评估标准和计算方法，因而他们的选择更可信。关于许多没有商业运营经历的投资人士来说，与其去花时间本人学习掌握选址方法，不如跟随国际商业品牌做“傻瓜”式投资：他们把店设在哪儿，就去哪里投资。同时，在商业运营中，主力店会带来人流和客源，使其四周的其他商业运营者受益。有主力店的地点，就有无穷的商业时机。继世纪联华超市、两岸咖啡、知味观、新华书店等品牌商家相中了三墩大盘坤和亲亲家园的亲亲生活广场后，花店、服装干洗店、相片冲洗店等大量便利型商店也迅速跟进，不仅方便了亲亲家园的业主，还吸引了整个三墩区域的居民前往消费。再如朝晖路上的广厦绿洲花园引入了“华润万家生活超市”，带动了商铺价值的提

4、升，实现了88.25的社区商铺销售率。红石中央花苑自2005年10月底交房至今仅仅一年多的时间，就构成成熟的商业气氛。今年年初，星巴克领先入驻，开业当天，就到达了100的上座率；紧接着世界上最大的餐饮集团百胜全球餐饮集团旗下的两大品牌必胜客和肯德基也先后入驻，湖墅南路一下子喧闹了起来。“星巴克、必胜客和肯德基这三颗棋子一落定，整个社区商业街的大局根本上也就构成了。”红石房产总经理助理祁国英介绍说。看到了这里的超强人气，去年11月份，健身品牌蓝仕堡从西湖边的大型商场迁到这里，开出杭州旗舰店，尽管3000平方米的有用面积比之前高出了两倍，到晚上却依然供不应求。同时，耐克、阿迪达斯等运动名牌也纷纷进

5、驻，意大利的背靠背Kappa在这里开起了全国第四家、杭州唯一的三代形象店；童装界最负盛名的好小孩童装也来到了宜家道，在这里开起了首个旗舰店；浮力森林蛋糕房销售额在杭州17家门店中排名前三强“只租不售”形式受宠家住城西某楼盘的温先生说，他家楼下的临街商铺经常会改头换面，去年底依然一服装店，转眼就变成了房产中介，没过多久卖上了早点，这两天又看到店面转让的告示贴在门上。小区里的许多店面都是这么折腾来折腾去，能够坚韧存活下来的，就剩一些小餐饮店和洗头房了。由于杭州前几年开发的楼盘中，大多没有完善的社区配套规划。商业物业大多采取出售的方式。由于业权归业主所有，因而运营比拟混乱，商铺业态也比拟杂乱，大部分

6、是“被动填充”，还有一些楼盘交付了两三年，商铺至今还空置着。随着政策环境的变化和社区商业开发形式的更新换代，像shoppingmall等大商铺才有的先租后售形式开场成为越来越多社区商业开发商的选择。社区商铺采取只租不售或先租后售的形式，有利于统一招商，能使配套在短时间内成熟起来，从而促进工程住宅部分的销售；另外，持有一定的固定资产，每年能获取固定的报答，这也是躲避开发风险的需要。“国家逐步对商业地产进展严控，良好地段的商业用地供给越发稀缺，从而促使目前能获得土地的开发商更有办法自行持有物业，享受长远租金收益。”攻略营销机构负责人祝军华认为，在杭州房地产行业开展一个阶段之后，目前已经产生了大量颇

7、具实力的本土开发商，他们已经有才能持有物业，因而可能会更多考虑只租不售。从中小商铺投资者的角度来看，他们也越来越理性，关于购物中心式的产权商铺也开场警觉，商铺的销售难度加大，使得企图借助商铺散售快速套现的办法再也难以实现，因而中小商铺投资者的成熟亦推进了只租不售的开展。调查显示，目前已经推出和将推出的底层商铺中，开发商直截了当持有、只租不售的小区越来越多。位于钱塘江南岸的顺发佳境天城、六合天寓、银色港湾等楼盘开发商也纷纷表示只租不售。同时，为了吸引品牌业态进入，开发商通常会给予一定的免租期，进驻时间越早，免租期越长。红石中央花苑的社区商业街70物业只租不售。红石房产总经理助理祁国英表示：“只租

8、不售让我们对小区的商业业态有了特别好的操纵，对重点商户和主力商家考虑优先分配位置，给予一定的优惠条件，有条件的话在建立中就按照要求进展了部分功能的改造。”同时，杭城还有的楼盘推出可租可售。比方广宇房产开发的河滨公寓，一期社区商铺共1.4万平方米左右，其中地下1万多平方米租给了乐购超市，租期为15年；地上有部分租给必胜客，租期10年，部分被隔成小铺出售。其二期6000多平方米商铺马上推出，也是采取可租可售方式。“社区商业联盟”引发关注在商业地产的运营过程中，不缺开发商业物业的开发商，也不缺寻找商业物业的商家，遗憾的是，双方总是在互相寻找中失之交臂。“开发商与商家之间合作条件难以达成共识，这是特别

9、大的咨询题。”我爱我家事业开展部副经理沈静以超市行业为例分析说，超市行业是微利行业，利润是靠做量、做规模制造的，因而，在合作方式上首选租赁方式，以缓解巨额本钱低额压力，同时零售商进入一个新的市场，一般需要35年的市场培育期，前几年的租金需要得到开发商的配合，以实现最终的共赢。而房产公司投入开发以后，希望通过出售快速回笼资金，出租租金定价比拟高，因而双方特别难达成共识。基于对杭州社区商业开展趋势的把握和房产开发商、商家在社区商业招商过程中产生的各项需求，日前汉嘉机构百盛招商还建议成立了“杭州社区商业联盟”。汉嘉机构执行总裁梅杰介绍说，社区商业联盟的成立将实现社区商家之间的优势互补、提升与开发商的

10、会谈层次、减少开发商社区商业招商过程中的各项阻力，促进杭州郊区大盘生活配套的快速成熟，从而推进住宅郊区化的实现。早在2002年，坤和建立就尝试着构建社区商业联盟，为的确实是结合社会各界优势品牌和投资者，构成三方严密盟友，以科学规划业态，统一开业，统一宣传包装，包括返利等运营支持，从而实现开发商、投资者、运营者三赢的运营形式。通过社区商业联盟，坤和建立已经成功运作了山水人家、亲亲家园的社区商业。为了确保亲亲家园高质量完全功能社区的定位以及整个三墩商业档次，坤和建立在出售亲亲家园社区商业物业的同时，一律与购置者签订商业用房质量运营保证协议，对该商业物业今后的运营业态、开业时间等一系列咨询题进展设定

11、，并采取相应的奖励政策。在今天，我们看到的亲亲家园生活广场上许多开业的商家，包括新华书店、世纪联华，能够说都是通过开发商精挑细选，按照不同业态规划操纵并采取诸多销售、返利等优惠政策所引进的。正是由于社区商业联盟的作用，许多商家对亲亲家园高规格的商业配套设计以及6000多位业主的入住规模、将来三墩近40万人口的宏大消费潜力充满决心，纷纷主动与坤和建立洽谈社区商铺的购置和进驻事宜。开发商在社区商铺销售的同时，本人实行统一招商、统一开业的社区商业运营形式，在杭州也属初次，这为今后杭州乃至整个浙江的房地产社区商业的开发与运营提供了借鉴。此外，为了使亲亲家园生活广场开街购物节能够顺利开幕，坤和建立还针对

12、商家推出了开业奖励政策。凡在规定时间前开张营业的亲亲家园签约商家(仅指直截了当购置的商家，不包括租户)，均获得价值不菲的奖励，且赠送安装新风系统和除湿机。社区商业的销售难、招租难、运营难，不断是备受关注的一个行业话题。实际上，除了招商才能与业态组合，社区商铺的规划设计也是特别关键的。假如规划及尺度设计不当，商铺特别可能就会成为“伤铺”。一字排开未必聚财“一字和U字的区别在哪里？从长度上看，U字型显然比一字型更长，而且U字型比一字型更富有节拍变化。”这并不是为了对中西文字进展比拟，而是建筑师林松在分析社区商铺的沿街面咨询题。林松是林松建筑设计总建筑师，在商业规划设计上拥有丰富的经历。他认为把社区

13、商铺的沿街面设计成“U”字型，不仅能够增长人们逛商街的时间，而且使整条社区商业街富有更明显的节拍变化。而且，和“一”字型相比，“U”字型能够让张扬的商店进驻到凸出来的商铺，而相对内敛的则能够进驻到凹进去的商铺中。但是，在杭州的大多数楼盘中，更多的社区商铺沿街面依然“一”字型设计。建筑设计师们经常把这类社区商铺形象地称作“沿街绣花边、路边一层皮”。既然“U”字型比“一”字型更有优势，开发商却宁愿选择“一”字型呢？林松直截了当地解释说，利益使然。由于在通常情况下商铺价格高于住宅价格，许多开发商将其视为利润的重要来源，因而只要条件同意，开发商就会尽可能多建商铺，因而出现了但凡临街都有商铺的“惯例”，

14、极端的例子是四面商铺合围，中间设计成内街，商铺高达3层甚至更高的案例。过多的商铺设计不但妨碍了社区的居住质量，也为过剩埋下了隐患。依照行业经历值，一个城市人口与商业面积的合理比值在1.4平方米1.6平方米/人之间，而非商业区的一般住宅小区，商业面积与入住人口之比不宜超过1平方米/人。开发商为了做足容积率，通常让小区住宅部分有更大的花园景观，商铺一般会贴近马路，紧靠建筑红线做。所以也有例外。如红石中央花苑在红线范围内做了后退，同时做出了“U”字型的社区商铺沿街面。“红石宜家道商铺一般在红线范围内后退了12米，最深的地点后退了22米。”红石房产工程部经理陈荣兰介绍说：“U字型商铺，使沿街面更长，立

15、面更为丰富。人流比拟不容易快速通过，会停留更长时间，商业气氛更加浓重。空出了大块面积，为整个区域构成广场的效应，不仅能够聚拢更多的人群，也为日后的停车制造了有利的条件。”商与住“互补不互扰”建筑师林松认为，如何在建筑设计过程中处理好底商与上层住宅的关系，也将妨碍到商铺日后的招商运营。比方在风力等要素妨碍下，住宅阳台上一只花盆向下自由落体，那么出入底商的人群就有可能遭到人身损害。这种情况事实上完全能够防止，只是需要开发商在设计时把上层住宅的整体进深向后510米，与底商保持一定的间隔，在底商屋顶设置有广告的同时，那么高楼坠物就无法对底商的消费者造成人身损害。所以，为了弥补这部分空间的损失，能够依照

16、建筑构造，适当地在楼盘的另一面将住宅超出底商35米。开发商在工程规划时，关于底商应该有一定的弹性，要方便投资者进展改造。要最小化上层户型方面对底商的妨碍，最好的处理方法是楼盘采纳框架构造，如此能够防止框减等构造的过多的承重墙对商场的妨碍，但是框架构造，也会由于承重柱过多对商场的划分、使用面积造成妨碍，这需要开发商在最大限度将底商的柱距放大，目前一般能够做到8米左右的柱距，但是这就迫使上层的户型变得宽大，失去部分中小户型的购置群体。不管是框架依然其它的建筑构造，其上层住宅业主使用的公共设备：商品房的底层大堂、电梯井、消防通道、上下水管道等设备必定会占据底商的使用面积，一般来说，为了提升工程的档次

17、，拉升住宅销售价格，底层大堂空间较为宽阔，如此降低了底商的实际使用面积。但是假如为了增加底商面积而缩小上层住宅的出入大堂，那么工程住宅的销售工作就会不顺畅。最常见的思路是将上层的出入口设置在楼盘背街的部分，如此占用的是底商纵深部，不会占用底商的黄金位置，而且如此能够做到商、住分流，商不扰住。此外，底商定位相关的法规、方法，关于底商的业态多数有明文规定，住宅楼底层限制开展的有餐饮店、KTV等有油烟、噪音污染的业态，以及妨碍楼盘上层、社区居民隐私、生活空间的业态。假如实际情况需要底商有餐饮等业态，那么开发商要做到餐饮的油烟出口另行设计，在间隔楼盘15米左右建立，且不能够妨碍到上层、社区的居民。规划

18、定位要贴近社区许多社区商铺在设计之初并未考虑建成后习惯何种商业业态，导致一些商家难以入住，如超市对净高和荷载的要求，餐饮对排烟和排污的要求，银行、珠宝店对安防的要求，以及其他业态对空调外机位、停车位、电力负荷的要求等，假如未能表达在商铺的设计中，则建成后的招商难度较大。“要完全处理商铺成伤铺的咨询题，商铺的规划特别重要。”负责红石宜家道规划和招商的红石房产副总经理祁国英，曾经先后在杭州大厦和西湖时代广场从事过招商工作，关于商业业态有着本人独到的见解。在宜家道的定位之初她就强调，“社区商铺业态定位、规划、招商和治理一样都不能偏废，才能保证良好的运营。”个别社区商铺设计成三楼甚至更高，是违背商业规

19、律的。一般来说，店铺的商业价值随着楼层升高而成倍降低，除了中大型餐饮、美容洗浴等少数业态会用到三楼及以上楼层外，大多数适宜社区环境的商业形态不会选择高于二楼的楼层，二楼以上商铺招商运营将十分困难。通和都市枫林的临街商铺操纵得比拟严格，部分采纳上下双层设计，一层层高3.6米，二层层高2.95米，开间3.67.2米以上，单铺面积36360平方米。底层商铺上面的住宅，特别是高层住宅，对商铺的妨碍特别大，有些开发商为了节约本钱，不设计构造转换层，导致住宅的柱网、剪力墙、大型管道(井)直截了当下到店铺中，使得店铺在空间设计时相当困难。最典型的例子是，柱距不当导致汽车销售、汽车美容、汽车修理等需要较大开间

20、的业态无法进驻。因而，当初建筑设计院欲将宜家道商铺设计成杭州大多数社区商铺普遍采纳的4米左右短开间时，红石房产坚持要把开间做成8米以上，还要做上下两层的商铺。如此的办法直截了当遭到了建筑设计师的反对，由于这种做法特别冒险，意味着每家商铺的使用面积比一般的底商增大了一倍，面积的增大一方面可能会直截了当妨碍今后商铺的销售，另一方面也淘汰了一般的小业主，关于日后招商的要求也更高了。所以，提出如此大胆的定位是通过了详细的市场调查。从面积上进展区分，前几年杭州可供选择的租户类型呈现出“哑铃状”特征，一种是所需面积超过一万平方米的超市、百货、家居等大型租户；另一种是单位所需面积较小的服装类商家，市场上相对缺乏面积需求在10005000平方米之间中型商家租户，此种现实情况对社区商业进展业态组合构成了限制。自商业零售市场对外资开放以来，品牌商家的数量在近两年得以明显提升，中型租户亦开展迅速，中型租户的增加使购物中之业态组合具备了更多灵敏选择的可能。