物业经营管理概述.pptx

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1、 第一章第一章 物业经营管理概述物业经营管理概述第1页/共23页第一节第一节第一节第一节 物业经营管理的概念物业经营管理的概念物业经营管理的概念物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵一、物业经营管理的内涵一、物业经营管理的内涵一、物业经营管理的内涵一、物业经营管理的内涵一、物业经营管理的内涵物业经营管理物业经营管理物业经营管理物业经营管理物业经营管理物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业又称物业资产管理，是指为了满足业又称物业资产管理，是指为了满足业又称物业资产管理，是指为了满足业又称物业资产管理，是指为了满足业又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用主的目标，综合利用主的目

2、标，综合利用主的目标，综合利用主的目标，综合利用主的目标，综合利用物业管理物业管理物业管理物业管理物业管理物业管理（Property Property Property Property Property Property ManagementManagementManagementManagementManagementManagement）、）、）、）、）、）、设施管理设施管理设施管理设施管理设施管理设施管理（Facilities ManagementFacilities ManagementFacilities ManagementFacilities ManagementFacilit

3、ies ManagementFacilities Management）、）、）、）、）、）、房地产资产管理房地产资产管理房地产资产管理房地产资产管理房地产资产管理房地产资产管理（Real Estate Assets ManagementReal Estate Assets ManagementReal Estate Assets ManagementReal Estate Assets ManagementReal Estate Assets ManagementReal Estate Assets Management）、）、）、）、）、）、房地产组合投资管理房地产组合投资管理房地产组合投

4、资管理房地产组合投资管理房地产组合投资管理房地产组合投资管理（Real Estate Portfolio Real Estate Portfolio Real Estate Portfolio Real Estate Portfolio Real Estate Portfolio Real Estate Portfolio ManagementManagementManagementManagementManagementManagement）的技术、手段和模式，以）的技术、手段和模式，以）的技术、手段和模式，以）的技术、手段和模式，以）的技术、手段和模式，以）的技术、手段和模式，以收益性物业

5、收益性物业收益性物业收益性物业收益性物业收益性物业为对为对为对为对为对为对象，为业主提供的贯穿于物业象，为业主提供的贯穿于物业象，为业主提供的贯穿于物业象，为业主提供的贯穿于物业象，为业主提供的贯穿于物业象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期整个寿命周期整个寿命周期整个寿命周期整个寿命周期整个寿命周期的综合性管的综合性管的综合性管的综合性管的综合性管的综合性管理服务。理服务。理服务。理服务。理服务。理服务。第2页/共23页关键词：关键词：1 1、以收益性物业为对象，强调为业主提供、以收益性物业为对象，强调为业主提供价值价值价值价值 管理管理管理管理服务；服务；2 2、贯穿物业、贯穿物业整个寿命

6、周期整个寿命周期整个寿命周期整个寿命周期，所以要满足业主企，所以要满足业主企 业发展战略，进行策略性管理业发展战略，进行策略性管理 物业经营管理活动物业经营管理活动（内容）（内容）既包括了以保证物既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。经营活动。第3页/共23页二、物业经营管理活动的管理对象二、物业经营管理活动的管理对象二、物业经营管理活动的管

7、理对象二、物业经营管理活动的管理对象收益性物业类型收益性物业类型收益性物业类型收益性物业类型（6 6种）种）1.1.写字楼写字楼 4.4.零售商业物业零售商业物业2.2.出租型别墅或公寓出租型别墅或公寓 5.5.工业物业工业物业3.3.酒店休闲娱乐设施酒店休闲娱乐设施收益性物业特点收益性物业特点收益性物业特点收益性物业特点 收益性物业通常可以出租给租户使用，可获得收益性物业通常可以出租给租户使用，可获得经常性租金收入，是房地产投资信托基金和机构投经常性租金收入，是房地产投资信托基金和机构投资者进行房地产投资的主要物质载体。资者进行房地产投资的主要物质载体。第4页/共23页（一）写字楼（第十章专

8、题讲）（一）写字楼（第十章专题讲）（一）写字楼（第十章专题讲）（一）写字楼（第十章专题讲）写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公部分和公用部分构成，包括由作为办公空间的办公部分和公用部分构成，包括企业企业自用自用写字楼、写字楼、出租出租写字楼和自用出租写字楼和自用出租复合型复合型写写字楼三种类型。字楼三种类型。国外将写字楼分为国外将写字楼分为甲、乙、丙三个等级甲、乙、丙三个等级甲、乙、丙三个等级甲、乙、丙三个等级。对写字楼分类一般考虑对写字楼分类一般考虑1212个因素：个因素：所处的位置所处的位置所处的位置所处的位置、交交交

9、交通方便性、声望或形象通方便性、声望或形象通方便性、声望或形象通方便性、声望或形象、建筑形式、建筑形式、建筑形式、建筑形式、大堂、电梯、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设为租户提供的服务、建筑设为租户提供的服务、建筑设为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平备系统、物业管理水平备系统、物业管理水平备系统、物业管理水平和租户类型。和租户类型。第5页/共23页（二）零售商业物业（第十一章专题讲）（二）零售商业物业（第十一章专题讲）（二）零售商业物业（第十一章专题讲）（二）零售商业物业（第十一章专题讲）物业经营管理的目的（统一化、专业化）物业经营管理的目

10、的（统一化、专业化）1 1 1 1、选择优良租户，、选择优良租户，、选择优良租户，、选择优良租户，2 2 2 2、优化空间内的零售商业的业态组合，、优化空间内的零售商业的业态组合，、优化空间内的零售商业的业态组合，、优化空间内的零售商业的业态组合，3 3 3 3、保持和不断提升对顾客的吸引力，增加商场人流、保持和不断提升对顾客的吸引力，增加商场人流、保持和不断提升对顾客的吸引力，增加商场人流、保持和不断提升对顾客的吸引力，增加商场人流 以增加其营业额，以增加其营业额，以增加其营业额，以增加其营业额，4 4 4 4、最终实现业主和投资者的收益目标、最终实现业主和投资者的收益目标、最终实现业主和投

11、资者的收益目标、最终实现业主和投资者的收益目标。零售商业物业主要依据其零售商业物业主要依据其建筑规模建筑规模建筑规模建筑规模、经营商品的特经营商品的特经营商品的特经营商品的特点点点点及及及及商业辐射区域的范围商业辐射区域的范围商业辐射区域的范围商业辐射区域的范围三个方面来分类。三个方面来分类。第6页/共23页零售商业物业的分类：零售商业物业的分类：零售商业物业的分类：零售商业物业的分类：建筑面积经营业态商业辐射区域区域购物中心10101010万万万万功能复合、设施完善、统一管理服务半径服务半径服务半径服务半径200km200km200km200km市级购物中心3 3 3 3万以上万以上万以上万

12、以上大型百货公司辐射整个城市、服务人口人口人口人口30303030万以上万以上万以上万以上地区购物商场1万-3万中型百货公司辐射城市某部分、服务10-30万人口居住区商场3000-1万日用百货、超市服务某一居住区、1-5万人口 邻里服务商店3000以下食品、日杂、服务人口1万以下特色商店单一的特殊商品、仓储式物美价廉、折扣店等第7页/共23页零售商业物业的存在形式：零售商业物业的存在形式：零售商业物业的存在形式：零售商业物业的存在形式：只经营零售业的独立的建筑物或建筑群只经营零售业的独立的建筑物或建筑群某综合用途物业内的一部分某综合用途物业内的一部分第8页/共23页（三）出租型别墅或公寓（三）

13、出租型别墅或公寓（三）出租型别墅或公寓（三）出租型别墅或公寓别墅（别墅（Villa)Villa)：在风景或在郊外建造的供修养的住所。与城市或者大规模的居民：在风景或在郊外建造的供修养的住所。与城市或者大规模的居民聚居点有一定距离，周边环境质量比较高，聚居点有一定距离，周边环境质量比较高，独立、豪华独立、豪华独立、豪华独立、豪华。中国人别墅概念与欧美不同：中国人别墅概念与欧美不同：独立、联排、叠拼、双拼、空中别墅。独立、联排、叠拼、双拼、空中别墅。公寓公寓(Apaitment)(Apaitment)：包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租：包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产

14、权出售，供出租或短期居住。或短期居住。包括：包括：复式复式复式复式、花园、单间公寓、花园、单间公寓 （四）工业物业（四）工业物业（四）工业物业（四）工业物业 为人类生产活动提供入住空间，包括为人类生产活动提供入住空间，包括工业厂房、工业厂房、工业厂房、工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等。仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等。仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等。仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等。第9页/共23页酒酒 店店休闲娱乐设施休闲娱乐设施服务对象不同服务对象不同商务和观光客人商务和观光客人度假旅游者、培训人员或会议度假旅游者、培训人员或会议

15、客人客人地理位置不同地理位置不同市中心或其他交通便利的地方市中心或其他交通便利的地方自然风景秀丽的度假胜地自然风景秀丽的度假胜地服务内容不同服务内容不同以住宿、餐饮和商务功能为主以住宿、餐饮和商务功能为主以康体、休闲、娱乐功能为主以康体、休闲、娱乐功能为主建筑设计和装建筑设计和装潢风格不同潢风格不同星级标准的豪华气派星级标准的豪华气派田园式、居民式或别墅式田园式、居民式或别墅式（五）酒店和休闲娱乐设施（五）酒店和休闲娱乐设施（五）酒店和休闲娱乐设施（五）酒店和休闲娱乐设施主要是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、主要是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休休闲度假村闲度假村、康体娱乐活动（、康

16、体娱乐活动（高尔夫、赛马场高尔夫、赛马场）提供）提供入住空间的建筑。入住空间的建筑。酒店与休闲娱乐设施的差别（软、硬件设置和运营酒店与休闲娱乐设施的差别（软、硬件设置和运营管理模式等方面）：管理模式等方面）：第10页/共23页三、物业经营管理服务的目标三、物业经营管理服务的目标三、物业经营管理服务的目标三、物业经营管理服务的目标 从业主的角度出发，从业主的角度出发，在物业经济寿命的在物业经济寿命的全寿命周期全寿命周期全寿命周期全寿命周期内：内：1 1、持续满足租户正常空间使用需求；、持续满足租户正常空间使用需求；2 2、实现物业、实现物业各期净收益各期净收益各期净收益各期净收益最大化；最大化；

17、3 3、保持和提高物业的、保持和提高物业的市场价值市场价值市场价值市场价值以及未来发展潜力。以及未来发展潜力。物业业主包括直接持有产权的企业或机构，也物业业主包括直接持有产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者包括这些企业或机构背后的投资者第11页/共23页什么是什么是什么是什么是REITsREITs 就是房地产投资信托基金，是英文就是房地产投资信托基金，是英文“Real Real Estate Estate Investment TrustInvestment Trust”的缩写的缩写(复数为复数为REITs)REITs)。从国际范。从国际范围围看，看，REITsREITs是一种以

18、发行收益凭证的方式汇集特定多数是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金信托基金信托基金信托基金。与与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITsREITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属数属于公募。于公募。REITsREITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，既可以封闭运行，也可以上市交易

19、流通，类类似于我国的开放式基金与封闭式基金。似于我国的开放式基金与封闭式基金。第12页/共23页四、物业经营管理企业四、物业经营管理企业四、物业经营管理企业四、物业经营管理企业物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理理起家起家，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型企业。管理并重的复合型企业。物业管理企业划分为物业管理企业划分为管理型管理型管理型管理型、专业型和综合型三专业型和综合型三专业型和综合型三专业型和综合型三种。种。种。种。第13页/共23页第二节第二节第二节第二节 物业经营管理的层次与工作内

20、容物业经营管理的层次与工作内容物业经营管理的层次与工作内容物业经营管理的层次与工作内容一、一、一、一、一、一、物业经营管理的层次物业经营管理的层次物业经营管理的层次物业经营管理的层次物业经营管理的层次物业经营管理的层次 （三个层次）（三个层次）（三个层次）（三个层次）（三个层次）（三个层次）物业管理物业管理物业管理物业管理物业管理物业管理：核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并：核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并：核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并：核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。向业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状

21、态。向业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。向业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。设施管理设施管理设施管理设施管理设施管理设施管理：设施管理的对象，主要是：设施管理的对象，主要是：设施管理的对象，主要是：设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、高新技术企业用房、高新技术企业用房、高新技术企业用房、高新技术企业用房、高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业

22、办医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼公楼公楼公楼公楼公楼等物业；服务对象通常为等物业；服务对象通常为等物业；服务对象通常为等物业；服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业拥有房地产的非房地产企业拥有房地产的非房地产企业拥有房地产的非房地产企业拥有房地产的非房地产企业拥有房地产的非房地产企业或机构。或机构。或机构。或机构。或机构。或机构。(第十二章第三节细讲）第十二章第三节细讲）第十二章第三节细讲）第十二章第三节细讲）以运行管理为主，是一个层次以运行管理为主，是一个层次以运行管理为主，是一个层次以运行管理为主，是一个层次第14页/共23页房地产资产管理房地产资产管理房地产资产管

23、理房地产资产管理：从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。一般按照业和设施管理公司来同时管理多宗物业。一般按照物业类型、物业类型、物业类型、物业类型、地理位置地理位置地理位置地理位置或两者结合起来的分类原则来管理物业。比物业公司或两者结合起来的分类原则来管理物业。比物业公司更具有广阔的视角。（见下页）更具有广阔的视角。（见下页）房地产组合投资管理房地产组合投资管理房地产组合投资管理房地产组合投资管理：（选择题）：（选择题）：（选择题）：（选择题）理解和执行物业业主的投资目标；理解和执行物业业主的投资

24、目标；理解和执行物业业主的投资目标；理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；评价资产管理公司的表现；评价资产管理公司的表现；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司提出的更新改造计划；审批资产管理公司提出的更新改造计划；审批资产管理公司提出的更新改造计划；审批资产管理公司提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标；在合适的时机购置和处置物业资产。在合适的时机购置和处置物业资产。在合适的时机购置和处置物业资产。在合适的时机购置和处置物业资产

25、。以策略性管理为主以策略性管理为主以策略性管理为主以策略性管理为主第15页/共23页房地产资产管理公司的主要工作任务和目标：房地产资产管理公司的主要工作任务和目标：1 1 1 1、负责管理物业公司和设施管理公司、负责管理物业公司和设施管理公司、负责管理物业公司和设施管理公司、负责管理物业公司和设施管理公司2 2 2 2、监督上述公司行为、监督上述公司行为、监督上述公司行为、监督上述公司行为3 3 3 3、指导上述公司为物业发展制定战略计划、指导上述公司为物业发展制定战略计划、指导上述公司为物业发展制定战略计划、指导上述公司为物业发展制定战略计划4 4 4 4、使管理范围的物业在所处子市场内实现

26、价值最大、使管理范围的物业在所处子市场内实现价值最大、使管理范围的物业在所处子市场内实现价值最大、使管理范围的物业在所处子市场内实现价值最大化化化化5 5 5 5、满足房地产组合投资管理者的要求、满足房地产组合投资管理者的要求、满足房地产组合投资管理者的要求、满足房地产组合投资管理者的要求第16页/共23页 创造房地产投资利润的三种基本途径：创造房地产投资利润的三种基本途径：在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主中）；在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主中）；在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营；在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营；在合适的时机售出物业。在合适的时机售出

27、物业。物业经营管理公司工作：物业经营管理公司工作：物业经营管理公司工作：物业经营管理公司工作：物业经营管理公司物业经营管理公司 个人和机构投资者投资（个人和机构投资者投资（Reits)Reits)第17页/共23页房地产房地产房地产房地产组合投资管理组合投资管理组合投资管理组合投资管理房地产资产管理房地产资产管理房地产资产管理房地产资产管理（写字楼、商场）（写字楼、商场）（写字楼、商场）（写字楼、商场）房地产资产管理房地产资产管理房地产资产管理房地产资产管理（公寓）（公寓）（公寓）（公寓）物业管理物业管理物业管理物业管理设施管理设施管理设施管理设施管理物业管理物业管理物业管理物业管理设施管理设

28、施管理设施管理设施管理物业管理物业管理物业管理物业管理设施管理设施管理设施管理设施管理物业管理物业管理物业管理物业管理设施管理设施管理设施管理设施管理二、物业经营管理不同层次之间的关系二、物业经营管理不同层次之间的关系二、物业经营管理不同层次之间的关系二、物业经营管理不同层次之间的关系第18页/共23页管理层次管理层次主要职责主要职责物业管理物业管理公司管理、现场管理、现场作业公司管理、现场管理、现场作业公司管理、现场管理、现场作业公司管理、现场管理、现场作业。保持与租户的联系；收租；。保持与租户的联系；收租；控制运营成本；财务报告和记录的保存；物业维护；资本性控制运营成本；财务报告和记录的保

29、存；物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系支出计划；危机管理；安全管理；公共关系资产管理资产管理制定物业制定物业发展战略计划发展战略计划发展战略计划发展战略计划；持有；持有/出售分析；物业更新改造等出售分析；物业更新改造等主要开支决策；主要开支决策；监控物业绩效；监控物业绩效；监控物业绩效；监控物业绩效；管理和评价物业管理企业；管理和评价物业管理企业；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析运营状况分析组合投资组合投资管理管理制定制定投资组合目标与投资准则投资组合目标与投资准则投资组合目标与投资准则投资

30、组合目标与投资准则；制定并执行组合投资战略；制定并执行组合投资战略；设计和调整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍设计和调整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监督生工具的应用；监督购置、处置购置、处置购置、处置购置、处置、资产管理和再投资决策；、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；客户报告与现金管理负责投资组合的绩效；客户报告与现金管理物业经营管理三个层次工作的主要职责物业经营管理三个层次工作的主要职责物业经营管理三个层次工作的主要职责物业经营管理三个层次工作的主要职责第19页/共23页三、物业经营管理中的三、物业经营管理中的三、物业经营管理中的三、物业经营管

31、理中的战略性战略性战略性战略性工作工作工作工作1.1.确定战略确定战略确定战略确定战略：确定资产初始组合非常重要，然后通过买确定资产初始组合非常重要，然后通过买卖来维持和提高资产组合质量卖来维持和提高资产组合质量2.2.确定标准：确定标准：确定标准：确定标准：结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准（包括现金流、租金波动和基市场条件下的投资标准（包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化）于市场交易的收益变化）3.3.构建信息基础构建信息基础构建信息基础构建信息基础：构建足以使资产组合中的各个单元都构建足以使资产组合中的各个单元都得到合适评

32、价的数据库，对信息分类保存得到合适评价的数据库，对信息分类保存4.4.决策分析决策分析决策分析决策分析：投资决策主要取决于投资决策主要取决于预期收益预期收益和和风险水平风险水平。5.5.进行资产组合：进行资产组合：进行资产组合：进行资产组合：选择收益最大和风险最小的那个组合。选择收益最大和风险最小的那个组合。第20页/共23页资产组合理论的原则：资产组合理论的原则：资产组合理论的原则：资产组合理论的原则：投资者应该把一些合适的持有物进行分散，投资者应该把一些合适的持有物进行分散，从从而有效抵消一部分风险；（不要把鸡蛋放在同一篮而有效抵消一部分风险；（不要把鸡蛋放在同一篮子子里）里）选择收益最大

33、和风险最小的那个组合。选择收益最大和风险最小的那个组合。第21页/共23页四、物业经营管理的四、物业经营管理的四、物业经营管理的四、物业经营管理的常规常规常规常规工作工作工作工作 资产管理的主要内容本质上就是资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控对成本和收益的控制制，主要包括对物业的主要包括对物业的物理形态物理形态和和财务状况财务状况的管理。主的管理。主要工作包括：要工作包括：现金流和成本管理现金流和成本管理现金流和成本管理现金流和成本管理-（包含租金管理）（包含租金管理）（包含租金管理）（包含租金管理）日常维修和维护日常维修和维护日常维修和维护日常维修和维护未来维修和维护未来维修和维护未来维修和维护未来维修和维护-（前期介入、长期维护、维护成（前期介入、长期维护、维护成（前期介入、长期维护、维护成（前期介入、长期维护、维护成本）本）本）本）设施设备管理设施设备管理设施设备管理设施设备管理物业保险管理物业保险管理物业保险管理物业保险管理第22页/共23页感谢您的观看！第23页/共23页