物业经营管理二.pptx

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1、财务管理对象财务活动财务关系第1页/共57页财务活动资金筹集资金运用资金耗费资金收回资金分配第2页/共57页财务关系与所有者（股东）的关系与债权人的关系与债务人之间的关系内部各单位之间的关系与职工之间的关系与国家机关之间的财务关系第3页/共57页财务管理目标财务管理目标是企业进行财务管理活动所要达到的目的，是评价企业财务管理活动是否合理、有效的标准。财务管理的总体目标和具体目标 第4页/共57页财务管理的总体目标利润最大化资本利润率最大化或每股利润最大化企业价值最大化或股东财富最大化第5页/共57页财务管理的具体目标筹资管理目标投资管理目标利润分配管理目标第6页/共57页财务管理的内容 筹资决

2、策 投资决策 利润分配决策 第7页/共57页财务报告 主表（资产负债表，利润表，现金流量表，成本表）附表（资产负债表附表，利润表附表）文字报告部分 第8页/共57页财务报告主表 资产负债表利润表现金流量表成本表 第9页/共57页财务报告附表 资产负债表附表利润表附表 第10页/共57页财务报告文字报告部分 会计报表附注 财务情况说明书 第11页/共57页财务报告分析概念 以财务报告所反映的各类信息为依据和起点 采用科学的评价标准和使用的分析方法 遵循规范的分析程序 有重点、针对性地分析和评价物业管理企业的财务状况和经营成果 正确判断企业在经营管理过程中的利弊得失、财务状况及其发展趋势 为报告使

3、用者投资与决策提供重要财务信息的一种分析活动 第12页/共57页财务报告分析主要形式内部分析与外部分析全面分析和专题分析财务报表分析和内部报表分析趋势分析、现状分析和潜力分析 第13页/共57页财务报告分析主要方法比率分析法比较分析法 第14页/共57页财务报告分析一般过程 准备阶段实施阶段报告阶段 第15页/共57页绩效评价的概念运用树立统计和运筹学等方法采用特定的指标体系依照统一的评价标准，按照一定的程序通过定量和定型的分析对物业管理企业（或物业资产管理项目）在一定经营期间占有、使用、管理、配置物业经营管理资源的效益和经营者的业绩。第16页/共57页绩效评价层次 物业管理企业绩效物业资产管

4、理项目绩效第17页/共57页绩效评价 以物业管理企业（或物业资产项目）为具体评价对象具体评价对象 以盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等四个方面作为评价重点评价重点 以各项定量和定性自标作为主要评价依据评价依据 并将各项指标与本地区甚至全国各行业和规模的平均水平进行对比对比 以期得到对某个物业管理企业公正、客观的评价结果结果 第18页/共57页绩效评价类型政府评价社会评价企业集团内部评价企业自我诊断评价物业资产管理项目评价 第19页/共57页绩效评价的基本要素 评价指标评价标准评价方法 第20页/共57页绩效评价评价指标体系基本指标修正指标评议指标 第21页/共57页企业创造价值的

5、说明 息前税前利润=利息（归债权人）+所得税（归国家）+净利润（归股东）=企业创造的总财富第22页/共57页绩效评价的基本指标 净资产收益率：总资产报酬率：第23页/共57页绩效评价的基本指标(续)财务内部报酬率使 的IRR总资产周转率：第24页/共57页绩效评价的基本指标(续)流动资产周转率：资产负债率：第25页/共57页绩效评价的基本指标(续)利息保障倍数：营业增长率：第26页/共57页绩效评价的基本指标(续)资本积累率：第27页/共57页物业管理绩效评价修正指标主营业务利润率：盈余现金保障倍数：第28页/共57页物业管理绩效评价修正指标（续）成本费用利润率：应收账款周转率：第29页/共5

6、7页物业管理绩效评价修正指标（续）不良资产比率：资产损失比率：第30页/共57页物业管理绩效评价修正指标（续）流动比率：速动比率：第31页/共57页物业管理绩效评价修正指标（续）现金流动负债比率：长期资产适合率：第32页/共57页物业管理绩效评价修正指标（续）经营亏损挂账比率：总资产增长率：第33页/共57页物业管理绩效评价修正指标（续）三年利润平均增长率：三年资本平均增长率：第34页/共57页物业管理绩效评价评议指标经营者基本素质评价指标 服务满意度指标 基础管理水平 在岗员工素质指标 服务硬环境 发展创新能力 经营发展战略 综合社会贡献 第35页/共57页物业管理绩效评价的标准 定量指标标

7、准 定性指标评议参考标准 第36页/共57页资产负债表简表 期末数期初数应收账款00存货4177967240.442921340345.59流动资产合计7592896492.066439837369.26资产合计10126488207.788344535171.45流动负债合计3188345272.141719717486.46负债合计3230772787.671756261066.26股东权益合计6895715420.116588274105.19第37页/共57页利润表简表 本期数上年同期数主营业务收入334484169.681130929524.28主营业务成本145635748.025

8、36177143.70主营业务利润170495108.24540987244.75管理费用258474800.02165567184.09财务费用-44745878.35-36348155.15营业利润-51086268.78404889332.41利润总额454041596.37587906640.23净利润419328393.49506399654.04第38页/共57页现金流量表简表 一、经营活动产生的现金流量：经营活动现金流入小计1640096384.97经营活动现金流出小计1297995214.70经营活动产生的现金流量净额342101170.27二、投资活动产生的现金流量：投资活动

9、现金流入小计81315622.01投资活动现金流出小计291779607.71投资活动产生的现金流量净额-210463985.70三、筹资活动产生的现金流量：筹资活动现金流入小计0筹资活动现金流出小计112360857.14筹资活动产生的现金流量净额-112360857.14现金及现金等价物净增加额16712917.30第39页/共57页绩效评价的主要方法 功效系数法：综合分析判断法定量和定性相结合第40页/共57页功效系数法 主要适用于定量指标的评价 根据多目标规划原理，把所要评价的各项指标分别对照各自的标准，并根据各项指标的权数，通过功效函数转化为可以度量的评价分数，在对各项指标的单项评价

10、分数进行加总，求得综合评价分数的一种方法。第41页/共57页功效系数法具体操作设置五档标准值。各项指标的评价档次分别为优(A)、良(B)、中(C)、低(D)、差(E)五档。对应五档标准值赋予五个标准系数：1、0.8、0.6、0.4、0.2。按以下方法对每个指标计分：上档基础分=指标权数上档标准系数；第42页/共57页功效系数法具体操作（续）本档基础分=指标权数本档标准系数；调整分=(实际值-本档标准值)/(上档标准值-本档标准值)(上档基础分-本档基础分)单项指标得分=本档基础分+调整分；总得分=单项指标得分。第43页/共57页基本指标计分方法：主要依据评价指标的实际值对照相应的标准值，运用功

11、效系数法计算个项指标实际得分。单项基本指标计分计算公式如下 第44页/共57页单项基本指标得分计算单项基本指标得分=本档基础分+调整分本档基础分=指标权数本档标准系数 上档基础分指标权数上档标准系数 第45页/共57页修正指标计分方法在基本指标计分结果的基础上，运用修正指标对企业绩效评价基本指标计分结构作进一步调整，以各部分基本指标的评价得分为基础，计算各部分的综合修正系数，再据此计算修正后指标总分数。第46页/共57页修正指标计算公式 第47页/共57页修正指标计算公式解释各部分修正后得分=该部分基本指标分数该部分加权修正系数第48页/共57页修正指标计算公式解释某指标单项修正系数=1.0+

12、（本档标准系数+功效系数0.2-该部分基本指标分析系数）第49页/共57页综合分析判断法 属于定性评价方法按照评价工作制度的规定利用其已有的知识、经验和分析判断能力参照评价参考标准，对企业绩效评价指标体系中评议指标所反映的内容及其他相关因素进行广泛、深入地分析研究，并以此形成评判意见对评价人员意见进行综合，形成对评价对象全部情况的总体判断 第50页/共57页定量和定性相结合 定量和定性结合评价得分=定量指标分数80%+定性指标分数20%第51页/共57页物业管理报告概念 物业经营管理者向有关方面提交的反映其在一定阶段的物业经营过程中所作的主要工作、财务效益状况以及未来工作计划的文书 第52页/共57页物业管理报告的类型(不同主体)向业主、租户提交的物业管理报告向高层次管理者提供的物业管理报告向投资者或董事会提交的物业管理报告 第53页/共57页物业管理报告的内容月度物业管理报告季度物业管理报告半年度物业管理报告年度物业管理报告 第54页/共57页物业管理报告的内容物业经营管理工作总结 物业经营管理财务报告 物业经营管理工作计划 简短的结束语 第55页/共57页编写物业管理报告的注意事项 突出重点，兼顾一般 注重时效、真实可靠 报告清楚，文字简练 第56页/共57页感谢您的观看！第57页/共57页