房地产企业所得税及个人所得税疑难问题处理技巧课件.ppt

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1、2023/2/23房地产企业所得税及个人所得税疑难问题处理技巧2023/2/23主要内容1、以案解析、以案解析:企业所得税税前扣除五项基本原则企业所得税税前扣除五项基本原则2、企业所得税汇缴中热点难点问题解析、企业所得税汇缴中热点难点问题解析3、汇算清缴不能只关注企业所得税、汇算清缴不能只关注企业所得税4、房地产业：所得税汇算与土地增值税清算比较、房地产业：所得税汇算与土地增值税清算比较5、房地产企业销售未完工产品收入的财税差异处理及年度报表的填写、房地产企业销售未完工产品收入的财税差异处理及年度报表的填写6、房企开发产品完工后计税成本与会计成本的确认区别与案例、房企开发产品完工后计税成本与会

2、计成本的确认区别与案例7、利润率与毛利率有何不同、利润率与毛利率有何不同8、企业、企业“私车公用私车公用”税前扣除的条件分析税前扣除的条件分析9、政府收回国有土地使用权过程中的三种涉税难点问题处理及例解、政府收回国有土地使用权过程中的三种涉税难点问题处理及例解10、解读、解读企业产品成本核算制度（试行）企业产品成本核算制度（试行）1111、会计处理与税法规定不同、会计处理与税法规定不同“亏损亏损”需作纳税调整需作纳税调整2023/2/231212、“营改增营改增”给企业所得税带来哪些影响？给企业所得税带来哪些影响？1313、以土地使用权对外投资涉及哪些税、以土地使用权对外投资涉及哪些税14、注

3、册资本登记制度改革给企业带来的税务风险注册资本登记制度改革给企业带来的税务风险1515、企业年金个人所得税递延纳税应该如何计算、企业年金个人所得税递延纳税应该如何计算1616、透视个人投资过程相关税收政策、透视个人投资过程相关税收政策1717、隐匿个人投资者股权转让收入的稽查案例、隐匿个人投资者股权转让收入的稽查案例18 18、“价格明显偏低价格明显偏低”行为如何进行涉税处理行为如何进行涉税处理1919、勿忘税务稽查后的账务调整、勿忘税务稽查后的账务调整2020、纳税人如何选择税务师事务所、纳税人如何选择税务师事务所2023/2/23以案解析以案解析:企业所得税税前扣除五项基本原则企业所得税税

4、前扣除五项基本原则 某企业2013年取得2011年发生的10万元设计费发票，2011年该企业享受高新技术企业15%减税的税收优惠，2013年不再享受高新技术企业税收优惠，适用25%的税率。按照权责发生制的原则，该笔设计费应扣除在2011年，产生抵缴1.5万元（10000015%）税款的效应；如不按权责发生制的原则，将设计费扣除在2013年，则会产生抵缴2.5万元（10000025%）税款的效应，降低企业的税收负担，出现政策漏洞。以案解析企业所得税税前扣除五项基本原则.doc企业所得税征管工作的公告.doc国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告.doc2023/2/23企业所得税汇

5、缴中热点难点问题解析企业所得税汇缴中热点难点问题解析 2013年度企业所得税汇算清缴工作正在紧张进行中。为帮助纳税人顺利完成汇算清缴,减少涉税风险，本文依据国家税收法律、法规和规章，特别是近一年来国家新出台的涉及企业所得税方面的税收政策，对实际工作中涉及政策变化需要衔接说明的内容，以及纳税人询问较多且具有一定代表性的难点、热点问题作一归纳解析。企业所得税汇缴中热点难点问题解析企业所得税汇缴中热点难点问题解析.doc.doc企业产品成本核算制度企业产品成本核算制度.doc.doc2023/2/23汇算清缴不能只关注企业所得税汇算清缴不能只关注企业所得税 企业所得税政策与其他税种政策具有密切相关性

6、，企业办税人员、税务中介从业人员和税务人员在熟悉企业所得税政策的基础上，要多学习其他税种业务，以便依法、准确地完成汇算清缴申报工作。汇算清缴不能只关注企业所得税汇算清缴不能只关注企业所得税.doc.doc混合性投资业务的税务处理、纳税筹划及例解混合性投资业务的税务处理、纳税筹划及例解.doc.doc2023/2/23房地产业：所得税汇算与土地增值税清算比较房地产业：所得税汇算与土地增值税清算比较 在土地增值税扣除项目中，与企业所得税不同的地方，表现在房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）上，它不是按实际发生数额扣除，而是按一定比例计算扣除（10%以内）。加计扣除部分，也不是按实际发生的

7、成本费用，而是按土地成本和开发成本合计数的20%计算扣除。除此以外，房地产开发成本是以实际发生的成本费用扣除，要求取得合法有效凭证。房地产业：所得税汇算与土地增值税清算比较.doc 房地产业：所得税汇算与土地增值税清算比较房地产业：所得税汇算与土地增值税清算比较.doc.doc2023/2/23房地产企业销售未完工产品收入的房地产企业销售未完工产品收入的财税差异处理及年度报表的填写财税差异处理及年度报表的填写 房地产企业销售未完工产品收入的处理，企业会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产企业的预售和收入的结转在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。结果在年度企业所得税汇算清缴中的年度纳税申报

8、表的填写与一般企业有所不同,为了给广大房地产企业的财务人员了解房地产企业销售未完工产品收入的财税差异处理及年度报表的填写技巧，本文重点介绍房地产企业销售未完工产品所收取的预收款、预收款结转收入时的财务和税务处理以及在年度纳税申报表中应如何填写？房地产收入财税差异处理及年度报表的填写.doc2023/2/23房企开发产品完工后计税成本与房企开发产品完工后计税成本与会计成本的确认区别与案例会计成本的确认区别与案例由此产生的会计成本与计税成本差异表现在：1.会计成本与交付入住的建筑面积和确认的收入相配比，计税成本只考虑实际毛利额，不考虑实际结转成本。2.会计成本年终结算止于资产负债表日，计税成本可以

9、次年5月31日前任一时点为核算终止日。房企开发产品完工后计税成本与会计成本的确认区别与案例房企开发产品完工后计税成本与会计成本的确认区别与案例.doc.doc2023/2/23利润率与毛利率有何不同利润率与毛利率有何不同原国税发200631号文表述为“预计计税毛利率”，新国税发200931号文件也表述为“预计计税毛利率”，而国税函2008299号的表述则为“预计利润率”。这里毛利率与利润率是不同的，依预计毛利率计算出的是毛利额，依预计利润率计算出的是会计利润。计税毛利率=（收入-成本）/收入利润率=（收入-成本-费用-损失+营业外收入-营业外支出）/收入实际毛利额与预计毛利额的差异如何调整实际

10、毛利额与预计毛利额的差异如何调整.doc.doc2023/2/23企业企业“私车公用私车公用”税前扣除的条件分析税前扣除的条件分析“私车公用私车公用”是很多企业存在的一种现象，对于是很多企业存在的一种现象，对于“私私车公用车公用”所得税税前扣除的处理在理论上和文件上都颇有所得税税前扣除的处理在理论上和文件上都颇有争议。在税务检查中，争议。在税务检查中，“私车公用私车公用”涉及的费用是否要进涉及的费用是否要进行纳税调整，以及如何调整都容易产生税企矛盾。行纳税调整，以及如何调整都容易产生税企矛盾。如果我们从会计的角度看如果我们从会计的角度看“私车公用私车公用”，其实它的实，其实它的实质是一个经营租

11、入固定资产的问题。质是一个经营租入固定资产的问题。企业“私车公用”税前扣除的条件分析.doc2023/2/23政府收回国有土地使用权过程中的政府收回国有土地使用权过程中的三种涉税难点问题处理及例解三种涉税难点问题处理及例解某房地产开发企业通过招拍挂购入土地某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100100亩，与国土部门签订的出让亩，与国土部门签订的出让合同价格为合同价格为10000 10000 万元，企业已缴纳万元，企业已缴纳10000 10000 万元。协议约定：在土地出让金万元。协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助入库后以财政支持的方式给予乙方补助30003000万元，用于

12、该项目万元，用于该项目10000m210000m2土地及土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司进行建筑物拆除、地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的30003000万万元中，用于拆迁费用元中，用于拆迁费用10001000万元，用于动迁户补偿万元，用于动迁户补偿20002000万元。企业实际向动迁万元。企业实际向动迁户支付补偿款户支付补偿款15001500万元。应如何进行税务处理？万元。应如何进行税务处理？政府收回国有土地使用权

13、过程中的政府收回国有土地使用权过程中的三种涉税难点问题处理及例解三种涉税难点问题处理及例解.doc.doc2023/2/23会计处理与税法规定不同会计处理与税法规定不同“亏损亏损”需作纳税调整需作纳税调整在每一年度的企业所得税汇算清缴结束后，总有些股东、经理、或者董事长等询问会计人员：企业亏损了怎么还要缴纳企业所得税？殊不知，这是由于企业所得税法对应纳税所得额的确认与会计利润的核算方法不一致造成的。按照会计核算要求，企业的会计利润为 企业会计准则第企业会计准则第2 2号号长期股权投资长期股权投资的通知的通知.doc.doc会计处理与税法规定不同会计处理与税法规定不同“亏损亏损”需作纳税调整需作

14、纳税调整.doc.doc2023/2/23以土地使用权对外投资涉及哪些税以土地使用权对外投资涉及哪些税20132013年年9 9月，月，A A公司（以下简称公司（以下简称A A公司）与公司）与B B公司共同出资设立甲机公司共同出资设立甲机械制造有限公司（以下简称甲公司），其中械制造有限公司（以下简称甲公司），其中A A公司以一宗公司以一宗1170011700平方米平方米土地使用权（工业用地）出资。经评估机构评估其价值土地使用权（工业用地）出资。经评估机构评估其价值300300万元，会计万元，会计师事务所按评估金额出具验资报告。师事务所按评估金额出具验资报告。20132013年年9 9月，月，A

15、 A公司办理土地使用公司办理土地使用权变更手续。权变更手续。下面根据目前税收政策，结合相关资料，分析投资方下面根据目前税收政策，结合相关资料，分析投资方A A公司以土地公司以土地使用权对外投资涉及税种与计算使用权对外投资涉及税种与计算 以土地使用权对外投资涉及哪些税以土地使用权对外投资涉及哪些税.doc.doc2023/2/23注册资本登记制度改革给企业带来的税务风险注册资本登记制度改革给企业带来的税务风险 新修订的中华人民共和国公司法和国务院批准的注册资本登记制度改革方案，对公司设立、年检等制度作出重大调整，将注册资本实缴登记制改为认缴登记制、放宽注册资本登记条件、简化登记事项和登记文件。这

16、一系列改革会给企业在设立、经营、注销阶段的税务管理带来广泛影响。注册资本登记制度改革给企业带来的税务风险所得税、财产行为税与注册资本金关系密切，尤其是注册资本金的大小会对融资结构、融资成本扣除和股权转让所得税税基的计算等方面产生影响。注册资本登记制度改革给企业带来的税务风险注册资本登记制度改革给企业带来的税务风险.doc.doc个人挂靠房地产企业开发的房产所有权的认定个人挂靠房地产企业开发的房产所有权的认定.rtf.rtf个人股东向企业借款期限的界定个人股东向企业借款期限的界定.doc.doc 2023/2/23企业年金个人所得税递延纳税应该如何计算企业年金个人所得税递延纳税应该如何计算财政部

17、、人力资源社会保障部、国家税务总局联合发布的财政部、人力资源社会保障部、国家税务总局联合发布的关于关于企业年金、职业年金个人所得税有关问题的通知企业年金、职业年金个人所得税有关问题的通知（财税（财税20132013103103号）规定，从号）规定，从20142014年开始，对于符合规定标准的企业年金和职业年开始，对于符合规定标准的企业年金和职业年金（以下简称年金）实行年金（以下简称年金）实行EETEET模式（模式（E E代表免税，代表免税，T T代表征税）的个代表征税）的个人所得税递延纳税政策，即在年金缴费环节和年金基金投资收益环节人所得税递延纳税政策，即在年金缴费环节和年金基金投资收益环节暂

18、不征收个人所得税，将纳税义务递延到个人实际领取年金的环节。暂不征收个人所得税，将纳税义务递延到个人实际领取年金的环节。企业年金个人所得税递延纳税应该如何计算企业年金个人所得税递延纳税应该如何计算.doc.doc“售后回租售后回租”：如此筹划存风险：如此筹划存风险.doc.doc违约金是否需要缴纳个人所得税违约金是否需要缴纳个人所得税.doc.doc2023/2/23透视个人投资过程相关税收政策透视个人投资过程相关税收政策一家公司原注册资本3000万元，股东3人（均为自然人），每人1000万元，三年后，另一股东投入2000万元参股，参股时增注册资本1000万，资本公积1000万，紧接着将资本公积

19、1000万转增注册资本，每人1250万，象这种情形，原来的三个股东增加的250万元注册资本要征个人所得税吗？透视个人投资过程相关税收政策.rtf2023/2/23隐匿个人投资者股权转让收入的稽查案例隐匿个人投资者股权转让收入的稽查案例这些会计分录集中发生在某企业办理股东变更后这些会计分录集中发生在某企业办理股东变更后3 3个个月，记账凭证后所附原始凭证没有任何业务内容，而所附月，记账凭证后所附原始凭证没有任何业务内容，而所附支票存根上的签名却是钱某等退出的原甲公司股东。经过支票存根上的签名却是钱某等退出的原甲公司股东。经过进一步检查发现，各人取得的金额比例与其所占甲公司的进一步检查发现，各人取

20、得的金额比例与其所占甲公司的比例一致，由此稽查人员意识到这是一个重要的线索。比例一致，由此稽查人员意识到这是一个重要的线索。隐匿个人投资者股权转让收入的稽查案例.doc2023/2/23“营改增营改增”给企业所得税带来哪些影响？给企业所得税带来哪些影响？“营改增营改增”是我国税制改革的一项重是我国税制改革的一项重要内容，受到相关企业的高度重视。但笔要内容，受到相关企业的高度重视。但笔者发现，大多数企业只关注者发现，大多数企业只关注“营改增营改增”对对企业缴纳流转税的影响，却忽视了对企业企业缴纳流转税的影响，却忽视了对企业所得税的影响。笔者将所得税的影响。笔者将“营改增营改增”对企业对企业所得税

21、应纳税所得额带来的影响总结如下。所得税应纳税所得额带来的影响总结如下。“营改增营改增”给企业所得税带来哪些影响？给企业所得税带来哪些影响？.doc.doc2023/2/23“价格明显偏低价格明显偏低”行为如何进行涉税处理行为如何进行涉税处理主管税务机关评估人员在日常的纳税评估工作中，针对主管税务机关评估人员在日常的纳税评估工作中，针对该企业的情况，采集了同类、同期、相近地段的其他房地产该企业的情况，采集了同类、同期、相近地段的其他房地产开发企业开发的商品房市场平均售价为每平方米开发企业开发的商品房市场平均售价为每平方米65006500元。经元。经过比对分析认为，该企业的销售价格属于税法规定的过

22、比对分析认为，该企业的销售价格属于税法规定的“价格价格明显偏低且无正当理由明显偏低且无正当理由”的行为，应依法重新确定计税收入的行为，应依法重新确定计税收入并补缴有关税款。并补缴有关税款。对此评估意见，税企双方产生了严重分歧，该企业针对对此评估意见，税企双方产生了严重分歧，该企业针对税务评估人员提出的价格明显偏低问题，提出如下陈述理由：税务评估人员提出的价格明显偏低问题，提出如下陈述理由：“价格明显偏低价格明显偏低”行为如何进行涉税处理行为如何进行涉税处理.doc.doc2023/2/23勿忘税务稽查后的账务调整勿忘税务稽查后的账务调整税务稽查后的账务调整，是指企业对税务稽查中发现的有税务稽查

23、后的账务调整，是指企业对税务稽查中发现的有关错误账务进行更正和调整。实践中，众多企业除了按照税务关错误账务进行更正和调整。实践中，众多企业除了按照税务稽查结论和处理决定书等税务文书补交有关税款之外，往往没稽查结论和处理决定书等税务文书补交有关税款之外，往往没有对税务稽查中被税务机关稽查发现的有关错误账务进行更正有对税务稽查中被税务机关稽查发现的有关错误账务进行更正和调整。如果纳税人不进行账务调整，则可能造成重复征税问和调整。如果纳税人不进行账务调整，则可能造成重复征税问题，使纳税人的合法权益受到侵害。题，使纳税人的合法权益受到侵害。勿忘税务稽查后的账务调整勿忘税务稽查后的账务调整.doc.doc2023/2/23纳税人如何选择税务师事务所纳税人如何选择税务师事务所 汇算清缴中，很多地方的税务机关要求纳税人报汇算清缴中，很多地方的税务机关要求纳税人报送企业所得税年度申报表时，附送税务师事务所出具送企业所得税年度申报表时，附送税务师事务所出具的企业所得税鉴证报告。那么，纳税人该如何选择合的企业所得税鉴证报告。那么，纳税人该如何选择合适的税务师事务所为其服务？适的税务师事务所为其服务？纳税人如何选择税务师事务所纳税人如何选择税务师事务所.doc.doc2023/2/23