资产评估学教程资产评估基本方法.pptx

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1、第一篇资产评估的基本理论与基本方法第1页/共53页第三章资产评估的基本方法 第一节 成本法（The cost method）第二节 收益法第三节 市场比较法第四节 资产评估方法的选择第2页/共53页第一节成本法（Thecostmethod）（三）注意问题1、历史资料的真实性2、形成资产价值的成本耗费是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础生产费用价值论(卖方市场时期的价值观)资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路评估值=重置成本-各项损耗实体性功能性经济性第3页/共53页二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式：评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗重

2、置成本成新率功能性损耗经济性损耗评估值重置成本综合成新率第4页/共53页（一）重置成本及其计量相同点：均采用现行价格计算。不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。在有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。第5页/共53页1、重置核算法按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等,评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产

3、的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。第6页/共53页2、功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。第7页/共53页（1）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：X为规模经济效益指数，通常按行业设定。该方法计算的一般是更新重置成本。第8页/共53页3、物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数

4、法。（1）定基物价指数（2）环比物价指数注意问题物价指数法计算的是复原重置成本。第9页/共53页4、统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（3）计算调整系数K。（4）据K值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本某类资产原始成本K第10页/共53页（二）有形损耗及其计量有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。计量方法:1、观察法被估资产的有形损耗重置成本（1成新率）有形损耗率第11页/共53页2、使用年限法实际已使用年限名义已使用年限资产利用率对于经

5、过更新改造的资产第12页/共53页3.修复费用法修复费用法是通过估算将被评估资产恢复到原有全新功能所需投入的费用来直接确定资产的实体性损耗的一种方法。该方法可用于尚可使用年限无法确定，或者使用年限无法确定的情况，也可用于资产的局部需要更换或修复的情况。第13页/共53页（三）功能性损耗及其计量1.功能性损耗的含义是无形损耗的一种，体现在两方面：(1)产出能力相等，运营成本高（物耗、能耗、工耗等）(2)运营成本类似，产出能力低 2.2.超额运营成本的计算步聚：(1)计算年超额运营成本(2)计算年净超额运营成本年净超额运营成本年超额运营成本（1所得税率）(3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年

6、净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被 估 资 产 功 能 性 贬 值 额 年 超 额 运 营 成 本（1 所 得 税 率）（P/A,r,n）其中：（P/A,r,n）为年金现值系数第14页/共53页（四）经济性损耗及其计量 1.1.经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。2.2.表现形式资产利用率下降资产年收益额减少第15页/共53页3.3.计算方式（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额重置成本经济性贬值率4.因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额年收益损失额（1所得税率）（P/A,r,n）注意问题（p.44）：一般讲，只有能够单

7、独计算收益的资产，需要考虑在评估基准日后，资产的寿命期内是否存在利用率低或收益额减少的问题。第16页/共53页（五）综合成新率及其计量(了解)1.1.含义：资产的现行价值/资产的重置权价2.2.计量方法(1)观察法(2)使用年限法(3)修复费用法第17页/共53页三、对重置成本法的评价1、从成本耗费角度评估资产价值。2、运用中一般没有严格的前提条件。3、并非所有评估对象都适合采用成本法。第18页/共53页第二节收益法一、收益法的基本原理（一）收益法的理论基础效用价值论（买方市场时期的价值观）资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。（二）收益法的评估思路预期收益折现，即通过估测被评估资

8、产的未来预期收益，并将其按一定的折现率或资本化率折成现值，来确定该项资产的评估值。（三）收益法运用的前提条件1、资产的收益可用货币计量并可以预测2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量（风险报酬率）3、被评估资产的预期收益年限可以预测第19页/共53页二、收益法的基本计算公式收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。（一）未来收益有限期1、每期收益不等额:评估值为各年预期收益折现值之和。2、每期收益等额：评估值为预期收益的年金现值。第20页/共53页（二）未来收益无限期根据未来收益是否稳定分为两种方法。1、稳定化收益法（年金化法）稳定化收益A的估算方法：（1）通过预测资产

9、未来若干年收益倒求A（2）历史收益加权平均法计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数（3 3）注意:方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。收益法要求收益额是预期收益、客观收益。第21页/共53页2、分段法若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。第22页/共53页前期 （设n=5n=5）后期0123456789分段法图解v选择前期期限的基本原则 （1）延至企业生产经营进入稳定状态；（2）尽可能长，但也不宜过长（一般3-5年，最长不超过10年）。第23页/共53页3、纯收益按等比级数变化（p.48）（1）纯收益按等比级数递增收益可以预计且稳定（rg）收益不稳定时（2）纯收益按等比级数

10、递减，收益年期无限第24页/共53页4.纯收益按等差级数变化（1）递增，收益年期无限（2）递减，收益年期无限第25页/共53页（三）未来收益有限期情况下的特殊公式1.分段法：前期收益不等额，后期收益固定2.纯收益按等比级数变化（1）递增，收益年期有限（2）递减，收益年期有限第26页/共53页3.纯收益按等差级数变化（1）递增，收益年期有限（2）递减，收益年期有限第27页/共53页三、收益法中各项指标的确定（一）预期收益额1、预期收益的类型 （1 1）税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同（2 2）从资产评估角度出发，净现金流量更适宜作为预期收益。因为它能准确反映资产的预期收益，体现了资金的时

11、间价值。1.1 税后利润2.1净现金流量3.1利润总额税后净收益，被普遍采用第28页/共53页2、预期收益的测算以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。（1）时间序列法适宜预期收益趋势明显的情况1990199119921993199419951996199719981999收益时间图32 使用时间序列法预测某企业的净收益第29页/共53页表33评估前每年收益年份净收益（万元）1990100019911150199212101993130019941340按时间序列计算的回归方程：预测年收益（年份数83）163638第30页/共53页表34预测年收益年份净收益

12、（万元）1995144919961532199716151998169819991781第31页/共53页（2）因素分析法确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；预测这些因素未来可能的变动情况；估算基于因素变动的未来收益水平。第32页/共53页（二）折现率与本金化率 1.1.二者无本质区别 2.2.内涵上略有区别:折现率无风险报酬率+风险报酬率本金化率折现率未来年收入的增长率若资产年收入增长率为零，则二者相等。第33页/共53页3.3.确定折现率的基本方法(1)加和法折现率无风险报酬率+风险报酬率无风险报酬率的确定：国债收益率风险报酬率的确定：（3.1.1）风险累加法第34页/共5

13、3页（3.1.2）系数法适用于股权被频繁交易的上市公司的评价CAPM：市场平均风险报酬率第35页/共53页(2)资本成本加权法如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:折现率长期负债占资产总额的比重长期负债利息率（1所得税率）+所有者权益占资产总额的比重投资报酬率投资报酬率无风险收益率+风险报酬率第36页/共53页(3)市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率。四、对收益现值法的评价1、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：需具备一

14、定的前提条件（如收益的可计量性，风险报酬率的可计算性）；含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法难度大。第37页/共53页第三节市场比较法一、市场比较法的基本原理（一）理论基础均衡价值论:资产的价值是由公开市场上买卖双方力量达成一致时的均衡价值决定的。由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，以与被评估资产相类似的交易案例为参照，来评估被评估资产的价值。即通过替代原则来为被估资产定价。（二）评估思路（三）运用的前提条件1、充分发育活跃的资产市场。2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。第38页/共53页二、市场比较法的基本程序及有

15、关指标（一）寻找参照物1、成交价必须真实2、至少三个交易案例3、与被估资产相类似（大体可替代，即功能相同）4、成交价是正常交易的结果5、尽可能选择近期成交的交易案例第39页/共53页（二）调整差异1、时间因素2、区域因素参照物所在区域比被估资产好：；反之系数1一般以被评资产为100，第40页/共53页3、功能因素通过功能系数法来调整功能上的差异。4、成新率因素：成新率越低资产价值就越低（p.58例）5、交易情况调整（三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。第41页/共53页三、市场比较法的具体操作方法市场比较法的具体操作方法有直接比较法和间接比较法。资产评估

16、中较常用的是直接比较法。直接比较法又分为单一因素比较法和类比调整法。（一）单一因素比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本因素直接与评估对象的同一因素进行比较，从而判断评估对象价值的方法。第42页/共53页1.功能价值法2.价格指数法3.成新率价格法第43页/共53页4.市价折扣法5.成本市价法6.市盈率乘数法第44页/共53页（二）类比调整法（p.60）是市场调整法中最基本的评估方法。在与被估资产大体相似的参照物成交价的基础上，通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，从而确定评估价值的方法。交易案例A的调整值参照物A的成交价时间因素系数区域因素系数功能因素系数情况补正系数或交易案

17、例A的调整值参照物A的成交价时间因素调整值区域因素调整值功能因素调整值成新率调整值交易情况调整值第45页/共53页 例 某商业用房，面积为600600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为20022002年1010月3131日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：参照物参照物 ABC交易单价交易单价 5,0005,000 5,9605,960 5,9185,918 成交日期成交日期 2002.62002.6 2002.92002.9 2002.102002.10 区域条件区域条件 比被评估资产好比被评估资产好 比被评估

18、资产好比被评估资产好 比被评估资产好比被评估资产好 交易情况交易情况 正常正常 高于市价高于市价4%4%正常正常 第46页/共53页 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107107、110110和108108。当时房产价格月上涨率为4%4%，故参照物A A的时间因素调整系数为：；参照物B B的时间因素调整系数：1+4%=104%1+4%=104%；参照物C C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如

19、下。单位：第47页/共53页被评估资产单价（5,4675,4675,4185,4185,4805,480）335,4555,455被评估资产总价5,4556005,4556003,273,0003,273,000元参照物参照物 ABC交易单价交易单价 5,0005,000 5,9605,960 5,9185,918 时间因素修正时间因素修正 117/117/100100 104/104/100100 100/100/100100 区域因素修正区域因素修正 100100/107/107 100100/110/110 100100/108/108 交易情况修正交易情况修正100100/100/10

20、0 100100/104/104 100100/100/100 修正后的价格修正后的价格 5,4675,467 5,4185,418 5,4805,480 第48页/共53页四、清算问题清算价格属于非正常价格(一）清算价格的确定方法1、市价折扣法清算价格公允市价折扣率2、模拟拍卖法（意向询价法）第49页/共53页五、对市场比较法的评价1、最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法2、该方法的运用需具备一定的前提条件（1）对产权交易市场成熟度的需求；（2）对被估对象本身的要求,即要求评估对象应是具有一定通用性的资产。第50页/共53页第四节资产评估方法的选择一、资产评估方法的多样性和可选择性从理论上

21、讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价，其评价结果不应存在太大差异。二、资产评估方法的最适选择由于市场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具有不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题。第51页/共53页1、与评估对象相适应在评估时首先应区别被估资产是：单项/整体，有形/无形，通用/专用，可复制/不可复制一般讲：2、受可搜集到的数据和信息资料的制约成本法适宜评估可复制的资产专用资产单项资产收益法适宜评估资源性资产无形资产整体资产市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产第52页/共53页感谢您的观看！第53页/共53页