资产评估基本方法-收益法.ppt

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1、资产评估基本方法资产评估基本方法收益法收益法主讲内容：主讲内容：1 货币的时间价值货币的时间价值 2 货币时间价值的计算方法货币时间价值的计算方法 3 折现率折现率（资本化率）（资本化率）4 收益法基本原理及其具体方法收益法基本原理及其具体方法 一、资产评估基本财务知识一、资产评估基本财务知识1 货币的时间价值货币的时间价值1.1货币时间价值的涵义货币时间价值的涵义货币时间价值：货币随着使用时间的推移而发生的增值。说明：货币本身不会增值，只有在不断运动中作为生产资金，与劳动力结合才能增值。1.2 利息利息利息反映平均利润在金融家与企业家之间的分配。利息率取决于平均利率，也取决于资金供求关系。通

2、常包含纯利率、通货膨胀率和风险报酬率。1.3 单利和复利单利和复利单利计算时，只计算本金的利息。计算复利，不仅要计算本金利息，也要计算利息的利息。表1 利息计算表单利复利第一年末的FP(1+i)P(1+i)第二年末的FP(1+2i)P(1+i)P(1+i)=P(1+i)2 第n年末的FP(1+ni)P(1+i)n2 货币时间价值的计算方法货币时间价值的计算方法概念解释：现值；终值；年金；折现。2.1 整付终值整付终值整付终值是指货币一次性收到或支付后，经过一段时间，在某一时点上（通常为年末）的价值。计算公式：2.2 整付现值的计算整付现值的计算整付现值是指若干年后收到或支出一笔款项，按一定年利

3、率折合成的现值。公式推导：由 2.3 年金的终值年金的终值年金的终值是指每年支付或收到一笔款项，在若干年后积累的总金额。设A为年金，n为期限（年数），i为利率，F为终值，F/A表示1元年金终值，则年金总值为：（1）年金终值系数求解演绎：（1）式两边同时乘以（1+i），则：（2）（2）-（1）：其中：也称年金终值系数。案例：每年年末支付100元，年利率10%，到第三年末的基金总额是多少？2.4 由终值求年金由终值求年金指先知道终值，然后再计算含利息的年金是多少。由公式 案例：要在第三年末积累一笔1000元的基金，年利率为10%，那么每年年末应支付多少？2.5 年金的现值年金的现值是指每年的收入或

4、支出一笔等额的款项，均按年分别折合为现值，其现值总和。设A为年金，n为期限，i为利率，P为现值，P/A为一元年金的现值，则：（1）（1）式两边同乘以（1+i），则 （2）（2）-（1），得，也称年金现值系数案例：每年支付1000元，年利率10%，3年的年金总现值为多少？2.6 由现值求年金由现值求年金先知道现值总额，求每年等额的收支数：例如：某项目一次投资248.70万元，回收期为3年，年利率10%，求每年年底至少应该收回多少，项目才可行？2.7 无限期年金的现值计算无限期年金的现值计算由公式当n趋于无穷时，趋于零，故，则例：当年金为100元，年利率为10%时，求无限期年金累计总现值。3 折现

5、率折现率3.1 折现率的概念折现率的概念定义：折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定情况下，对投资所期望的回报率。折现率与资本化率：没有本质区别，只是习惯叫法不一样。3.2 折现率确定的一般方法折现率确定的一般方法（1）未考虑通货膨胀：（2）考虑通货膨胀：无风险报酬率 确定：通常参照国库债利率或同期银行存款利率。图1 风险构成示意图风风险险构成构成系系统统性性风风险险经济风险经济风险利率风险利率风险购买力风险购买力风险非非系系统统性性风风 险险政策风险政策风险技术风险技术风险信用风险信用风险道德风险道德风险风险报酬率估测方法：风险累加法：风险报酬系数法：系数法专家打分法经验判断法二

6、二 资产评估基本方法之收益法资产评估基本方法之收益法1、收益法基本含义、收益法基本含义 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值判断资产价值的各种方法的总称，是依据西方经济学预期效预期效用理论用理论，根据将利求本思路将利求本思路，采用折现方法折现方法判断资产价值的一种技术规程。2、收益法应用的基本前提、收益法应用的基本前提被评估资产未来预期收益未来预期收益能够被预测并货币化承担风险可以被预测并货币计量预期收益年限可以被预测3、收益法应用的基本程序（略）、收益法应用的基本程序（略）4、收益法基本参数、收益法基本参数4.1 收益额收益额注意几点：注意几点：资产收益额是未来预期收益，而不是现在

7、或过去收益。资产收益是客观收益，而不是实际收益。不同类资产收益额表现形式不一样，如企业收益额表现为净利润或净现金流，房地产通常表现为纯收益。4.2 折现率（略）折现率（略）4.3 收益期限收益期限5、收益法中的部分具体方法、收益法中的部分具体方法5.1 纯收益不变纯收益不变收益期限无限（见2.7）收益期有限5.2 纯收益在若干年后不变纯收益在若干年后不变无期限收益有限期收益5.3 纯收益按等差级数变化纯收益按等差级数变化纯收益按等差递增、无限期：纯收益按等差递增、有限期：5.4 纯收益按等比级数变化（略）纯收益按等比级数变化（略）被评估资产预计未来5年收益额分别为12万元、15万元、13万元、

8、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后每年收益均为14万元，确定折现率和资本化率均为10%。试利用收益途径及其方法确定被评估资产在永续经营下和经营50年条件下的评估值。（1）永续经营条件下评估过程：首先，确定未来5年的收益现值：其次，将第6年以后的收益进行资本化处理，即（2）50年收益价值的评估过程：1 评估某收益性资产，评估基准日后的第1年的预期净收益为500万元，且经专业评估人员测定认为，其后各年该资产的净收益将以2的比例递增，设定的资本化率为l0，资产效用永续，该资产的评估值最接近于（）万元。A.5000 B.5550 C.6250 D.65002 某评估机构以2005年1月1日为基

9、准日对A企业进行整体评估，已知该企业2004年实现纯利润100万元，经调查分析，预计该企业自评估基准日起第一、二、三年内每年的纯利润将在前一年的基础上增加4，自第四年起将稳定在第三年的水平上，若折现率为10，无限期经营，则该企业评估价值最接近于（）万元。A.1103 B.1114 C.1147 D.13103 某收益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益为20万元，折现率为10，其评估价值最接近于（）万元。A.178 B.180 C.188 D.2004 某被估房地产自评估基准日起剩余使用年限为30年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2的比例递增，设定的折现率为l0，该房地产的评估值最接近于（）万元。A.555 B.560 C.625 D.650