酒店管理会所 房价管理及经营统计分析.pdf

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1、第一节、酒店房价的分析与价格体系第一节、酒店房价的分析与价格体系一、酒店客房的理论价格构成一、酒店客房的理论价格构成包括三个部分：（1）物化劳动转移的价（）物化劳动转移的价（C）；）；（2）为自身创造的价值（）为自身创造的价值（V）；）；（3）为社会创造的价值（）为社会创造的价值（M）。）。即即P=C+V+M（如图）（如图）（其中，（其中，V+M为活劳动转移的价值）为活劳动转移的价值）2011/9/1112011/9/11客房商品价值客房商品价值建造过程中形成的价值建造过程中形成的价值客房商品价格客房商品价格物化劳动转移的价值（物化劳动转移的价值（C）经营过程中形成的价值经营过程中形成的价值建

2、筑材料建筑材料装修材料装修材料员工工资员工工资家具折旧家具折旧员工工资员工工资用品消耗用品消耗活劳动转移的价值活劳动转移的价值为社会创造的价值（为社会创造的价值（M）为自身创造的价值（为自身创造的价值（V）22011/9/11二、房价制定的基本原理二、房价制定的基本原理当供给价格与需求价格相等时，酒店客房的销售才能够成功。此时，这种销售价格为市场成交价格。市场成交价格市场成交价格（下限：（下限：酒店经营者所能够酒店经营者所能够接受的最低价格接受的最低价格取决于：取决于：供求关系的大小供求关系的大小（上限：（上限：酒店消费者所能够酒店消费者所能够出的最高价格出的最高价格32011/9/11三、影

3、响房价制定的因素三、影响房价制定的因素1、定价目标（营销中的定价策略、价格组合策略）2、成本水平3、供求关系4、竞争对手的价格5、酒店的地理位置（区域、城市内部）6、旅游业的季节性7、政府的价格政策（调控）8、客人消费心理和消费能力42011/9/11四、常见客房价格种类四、常见客房价格种类1、标准价（Rack Rate）2、商务合同价（Corporate Rate）3、团队价（Group Rate）4、折扣价（Discount Rate）5、淡季价（Slack Season Rate）6、旺季价（Busy Season Rate）7、白天租用价（Day Use Rate）8、钟点房价（tim

4、e rate）52011/9/11酒店报价单图片一览62011/9/1172011/9/1182011/9/1192011/9/11102011/9/11112011/9/11122011/9/11132011/9/11142011/9/11152011/9/11162011/9/11172011/9/11182011/9/11192011/9/11202011/9/11212011/9/11222011/9/11232011/9/11242011/9/11252011/9/11五、酒店客房定价常用方法五、酒店客房定价常用方法（一）经验定价法（一）经验定价法1、千分之一法酒店建筑成本客房价格=

5、1酒店客房数262、经验数据（1 1）一个建筑平米的投资额）一个建筑平米的投资额五星级酒店平均10000元四星级酒店大体上在9000元三星级酒店在8000元依次类推（2）客房出租率：盈亏平衡出租率：5860 良好出租率：6174 最佳出租率：7580 极限出租率：85%全年的平均出租率达到85%，就意味着旺季一定会超过100%（3）从城市房地产中得出的客房价格一个城市酒店的房价，相当于本城市同等档次房地产的平均价格的1/102011/9/11272011/9/11（二）赫伯特定价法（二）赫伯特定价法又称目标利润定价法。通过定价来达到一定的目标利润，保证预期收回投资。就是要求在客房成本计算的基础

6、上，并在保证实现目标利润的前提下，根据计划的营业量、各项费用支出及所需得到的利润计算确定客房价格。其基本步骤如下：（1）确定目标收益率（或投资报酬率）。（2）确定目标利润额。客房目标利润额=总投资额 目标收益率（3）预测总成本，包括固定成本和变动成本。（4）确定预期销售量。（5）确定产品价格。28（三）盈亏平衡定价法盈亏平衡定价法，指的是饭店在既定的固定成本、平均变动成本和客房产品估计销量的条件下，实现销售收入与总成本相等时的客房价格，也就是饭店收支平衡时的客房产品价格。2011/9/11292011/9/11每间客房日费用额客房价格=1-税率302011/9/11全年客房固定费用总额每平方米

7、使用面积日固定费用=客房总使用面积365客房出租率全年客房变动费用总额客房每间日变动费用=客房总间数365客房出租率每间客房日费用额=客房使用面积 每平方米使用面积日固定费用+每间客房日变动费用31（四）随行就市法这是一种常见的以竞争为中心的定价方法。它是以同档次酒店的平均房价作为定价依据，制定出本酒店房价的一种方法。这种方法对本酒店的成本和市场需求都考虑的较少，认为市价在一定程度上是集体智慧的反映，随行就市定价能够使酒店获得稳定的客源收益。在酒店行业中，随行就市是一种很普遍的定价方法，特别是竞争激烈且价格之间存在差别时，随行就市往往成为那些在市场上处于中游的酒店的定价指导。2011/9/11

8、322011/9/11第二节、客房经营统计分析第二节、客房经营统计分析一、客房出租率客房出租率客房出租率=已出租的客房数已出租的客房数/可供出租客房数可供出租客房数二、保本出租率保本出租率保本出租率=（保本销售额（保本销售额平均房价）平均房价）（可供出租（可供出租客房数客房数天数）天数）100%100%其中，保本销售额=固定成本总额（1-变动成本率-税率）332011/9/11三、客房销售效率是指实际客房出租所得销售额占全部可出租房间的全价是指实际客房出租所得销售额占全部可出租房间的全价出租销售总额的百分比出租销售总额的百分比。客房销售效率客房销售效率=（客房实际销售额（客房实际销售额全部客房牌价出租的销全部客房牌价出租的销售总额）售总额）100%342011/9/11 本章思考题本章思考题 1、找一份完整的酒店客房营销方案（其中涵盖价格策略）；2、上网查找一份旅行社与酒店之间协议价。3、影响房价制定的因素有哪些？4、常见客房价格有多少种类型？5、保本出租率计算方法。35