澳实业投资有限公司股东全部权益价值项目资产评估报.pdf

《澳实业投资有限公司股东全部权益价值项目资产评估报.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《澳实业投资有限公司股东全部权益价值项目资产评估报.pdf（27页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书目录 北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 海南港澳实业投资有限公司海南港澳实业投资有限公司 股东全部权益价值股东全部权益价值项目项目 资产评估报告书资产评估报告书 共共 1 1 册册 第第 1 1 册册 中科华评报字【中科华评报字【20201010】第】第 P P000000 号号 北京中科华资产评估有限公司北京中科华资产评估有限公司 二二一一年年十十月月三十一三十一日日 海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书目录 北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 目目 录录 声声 明明.1 资产评估报资产

2、评估报告书摘要告书摘要.2 资产评估报告书资产评估报告书.5 一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者简介.5 二、评估目的.7 三、评估对象和评估范围.7 四、价值类型及其定义.8 五、评估基准日.8 六、评估依据.9 七、评估方法.12 八、评估程序实施过程.16 九、评估假设和限制条件.19 十、评估结论.20 十一、特别事项说明.21 十二、评估报告使用限制说明.22 十三、评估报告日.23 十四、尾部.24 资产评估报告书附件资产评估报告书附件.25 海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书摘要 北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 1 页 注册注册

3、资产评估师资产评估师声明声明 一、我们在执行本评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，我们的分析、判断和推论以及出具的评估报告符合资产评估相关规范要求，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的

4、评估对象及其所涉及资产进行现场勘查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但无法对评估对象及其所涉及资产的法律权属做任何形式的保证；我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。五、我们具备评估业务所需的执业资质和相关评估经验。六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。七、我们对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是经济行为实现的参考依据，我们出具的评估报告及其所披露的评

5、估结论仅限于评估报告中载明的评估目的，并在评估报告有效期内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书摘要 北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 2 页 海南港澳实业投资有限公司海南港澳实业投资有限公司 股东全部权益价值股东全部权益价值项目项目 资产评估报告书摘要资产评估报告书摘要 中科华评报字【中科华评报字【2010】第】第 P000 号号 北京中科华资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受海南港澳实业投资有限公司的委托，就海南港澳实业投资有限公司股东拟进行股权转让在评估基准日的市场价值进行了评估。本次评估对象为海南港澳实业

6、投资有限公司股东全部权益价值，评估范围是海南港澳实业投资有限公司经审计后评估基准日资产负债表上载明的全部资产及相关负债，包括流动资产（货币资金、其他应收款）、非流动资产（长期股权投资、投资性房地产、固定资产）、流动负债（应付职工薪酬、应交税费、其他应付款）。评估的价值类型为市场价值。评估基准日为 2010 年 10 月 31 日。本次评估遵照中国有关资产评估的法律、法规和评估准则，遵循独立、客观、公正、科学的工作原则和产权利益主体变动原则、替代性原则等有关经济原则，依据委估资产的实际状况、有关市场交易资料和现行市场价格标准，并参考资产的历史成本，以资产的持续使用重重 要要 提提 示示 以下内容

7、摘自资产评估报告书，欲了解本评估项以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书摘要 北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 3 页 和公开市场为前提，采用资产基础法计算确定评估值。经采用成本法评估，截止评估基准日 2010 年 10 月 31 日，海南港澳实业投资有限公司：资产账面值 1,122.01 万元，评估值 2,483.27万元，增值 1,361.26 万元，增值率 121.32%；负债账面值 1376.42 万元，评估值 1376

8、.42 万元，增值 0.00 万元，增值率 0.00%；净资产账面值-254.41 万元，评估值 1,106.85 万元，增值 1,361.26 万元，增值率 535.07%。被评估单位（或者产权持有单位）：账面价值评估价值增减值增值率ABC=B-AD=C/A 100%流动资产58.02 59.00 0.98 1.69 非流动资产1,063.99 2,424.27 1,360.28 127.85 其中：可供出售金融资产-持有至到期投资-长期应收款-长期股权投资75.00 266.59 191.59 255.45 投资性房地产710.31 1,594.28 883.97 124.45 固定资产2

9、78.69 563.41 284.72 102.16 在建工程-工程物资-固定资产清理-生产性生物资产-油气资产-无形资产-开发支出-商誉-长期待摊费用-递延所得税资产-其他非流动资产-资产总计 资产总计1,122.01 2,483.27 1,361.26 121.32 流动负债1,376.42 1,376.42 -非流动负债-负债合计负债合计1,376.42 1,376.42 -净资产（所有者权益）净资产（所有者权益）-254.41 1,106.85 1,361.26 535.07 项 目资 产 评 估 结 果 汇 总 表评估基准日：2010年10月31日金额单位：人民币万元海南港澳实业投资

10、有限公司 本报告所揭示的评估结论仅对本报告所列明的评估目的有效；本评估报告使用权归委托方所有，未经本公司同意，不得向委托方和评海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书摘要 北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 4 页 估报告审查部门之外的单位和个人提供，除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项。本报告的使用有效期为壹年，自 2010 年 10 月 31 日至 2011 年10 月 30 日。（此处以下本页无正文）海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书正文 北京北京中

11、科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 5 页 海南港澳实业投资有限公司海南港澳实业投资有限公司 股东全部权益价值股东全部权益价值项目项目 资产评估报告书资产评估报告书 中科华评报字【中科华评报字【20201010】第】第 P P000000 号号 海南港澳实业投资有限公司：北京中科华资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受贵公司的委托，根据国家有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对贵公司股东拟进行股权转让在2010 年 10 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托方、被评估单位一、委托方、被评估单位和其他评估报告

12、使用者简介和其他评估报告使用者简介 (一)委托方及被评估单位简介 1注册登记情况 委托方及被评估单位为海南港澳实业投资有限公司。注 册 号：460000000012141 成立日期：1999 年 8 月 19 日 住 所：海口市滨海大道景湾路 8 号海景湾大厦 30 层 法定代表人：罗文 注册资本：人民币 1000 万元 实收资本：人民币 1000 万元 公司类型：有限责任公司 海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书正文 北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 6 页 经营范围：旅游资源投资开发,高新技术产业的投资开发,工农业项目的投资开发。（以上经营范围涉及许

13、可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营。）2企业概况 海南港澳实业投资有限公司系由北京赛迪传媒投资股份有限公司（原名北京港澳实业股份有限公司）和北京赛迪新宇投资顾问有限公司（原名海南港澳实业资产管理有限公司）共同投资组建的有限责任公司，经海南省工商行政管理局批准，于 1999 年 8 月 19 日成立并领取企业法人营业执照。3近二年主要资产负债和经营业绩情况 金额单位：人民币元 项目名称 2009 年 2010 年 1-10 月 资产总额 11,666,629.50 11,220,138.94 负债总额 13,191,919.76 13,764,196.69 净资产-1,525,290

14、.26 -2,544,057.75 主营业务收入 157,150.00 94,000.00 主营业务成本 313,242.16 267,051.80 营业税金及附加 26,581.81 18,010.07 管理费用 1,053,538.16 798,654.90 资产减值损失 33,300.06 28,973.69 利润总额-1,269,266.05-1,018,706.99 (二)委托方和被评估单位之间的关系 委托方与被评估单位为同一家公司。(三)评估报告使用者 评估报告使用者是指委托方、资产评估业务约定书确定的其他评估报告使用者以及国家法律法规明确的评估报告使用者，本评估报告的使用者为委托

15、方、股东及国家法律法规明确的评估报告使用者。海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书正文 北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 7 页 除国家法律、法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。二、评估目的二、评估目的 评定估算海南港澳实业投资有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为海南港澳实业投资有限公司股东拟进行股权转让提供资产价值依据。三、评估对象和评估范围三、评估对象和评估范围 本次评估对象为海南港澳实业投资有限公司股东全部权益价值。评估范围为海南港澳实业投资有限公司于评估基准日经审计后的资产负债

16、表所载明的全部资产和相关负债，具体包括以下内容：1流动资产：包括货币资金、其他应收款；2非流动资产：包括长期股权投资、投资性房地产和固定资产；3流动负债：包括应付职工薪酬、应交税费和其他应付款；评估的具体范围以海南港澳实业投资有限公司申报的各类资产清查评估明细表为基础，凡列入表内并经核实的资产均在本次评估范围之内，详见下表：金额单位:人民币元 项项 目目 名名 称称 账账 面面 价价 值值 流动资产 580,198.84 非流动资产 10,639,940.10 资产总计资产总计 错误！链接无效。流动负债 错误！链接无效。错误！链接无效。非流动负债 0.00 错误！链接无效。错误！链接无效。负债

17、合计负债合计 错误！链接无效。净资产（所有者权益）净资产（所有者权益）错误！链接无效。海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书正文 北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 8 页 该账面值已经中准会计师事务所有限公司审计。纳入评估范围的全部资产和相关负债与资产评估业务约定书确定的范围一致。本公司已要求企业申报其所拥有的所有有形资产、无形资产以及应当承担的负债，并对企业申报的评估范围的完整性进行了必要的复核。若存在委托方未予申报而本公司又无能力发现的本次评估范围以外的企业拥有的资产及负债，本评估结论将不能使用。四、价值类型及其四、价值类型及其定义定义 价值类型是按照

18、某种标准对资产评估结果及其表现形式的价值属性的抽象和归类。根据本次评估特定的目的和评估时所依据的市场条件及被评估资产的使用状态，本次评估选用市场价值作为评估价值类型。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日五、评估基准日 本次评估基准日为 2010 年 10 月 31 日。确定评估基准日所考虑的主要因素：1选定的评估基准日应尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。2评估基准日选定会计期末并与审计截止日保持一致，能够较海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书正文 北京北

19、京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 9 页 全面地反映委估资产及负债的账面情况，便于资产清查核实等工作的开展。本次评估中以评估基准日有效的价格标准为取价标准。六、六、评估依据评估依据 本次评估的依据主要包括经济行为依据、政策法规依据、评估准则依据、资产权属依据、取价依据及其他依据，具体如下：(一)经济行为依据 1北京中科华资产评估有限公司与海南港澳实业投资有限公司签订的资产评估业务约定书。(二)法律、法规依据 1 中华人民共和国公司法(2005 年中华人民共和国主席令第42 号)；2 企业会计准则(财会20063 号)；3 中华人民共和国城市房地产管理法（2007 年 8 月

20、30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；4 中华人民共和国土地管理法（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；5中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第 471 号）；6 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第 55 号）；7 房地产估价规范(GB/T50291-1999)；海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书正文 北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 10 页 8 城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)；9 城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-20

21、01）；10 土地利用现状分类(GB/T21010-2007)；11 中华人民共和国增值税暂行条例（国务院令第 538 号）；12 中华人民共和国车辆购臵税暂行条例（国务院令2000第294 号）；13.其他与评估相关的法律、法规和规章制度。(三)评估准则依据 1财政部关于印发资产评估准则基本准则和资产评估职业道德准则基本准则的通知(财企200420 号)；2中国注册会计师协会关于印发注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见的通知(会协200318 号)；3中国资产评估协会关于印发企业价值评估指导意见(试行)的通知(中评协2004134 号)；4中评协2007189 号资产评估准则-评估报告

22、；5中评协2007189 号资产评估准则-评估程序；6中评协2007189 号资产评估准则-业务约定书；7中评协2007189 号资产评估准则-工作底稿；8中评协2007189 号资产评估准则-不动产；9中评协2007189 号资产评估准则-机器设备；10中评协2007189 号资产评估准则无形资产；11中评协2007189 号资产评估价值类型指导意见；海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书正文 北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 11 页 12中国资产评估协会关于印发企业国有资产评估报告指南的通知(中评协2008218 号)；13 以财务报告为目的的评估指

23、南；14 投资性房地产评估指导意见（试行）。(四)资产权属依据 1海南港澳实业投资有限公司营业执照、验资报告等产权证明文件；2 海口市土地房屋权证；3其他产权证明文件等。(五)取价依据 1全国资产评估参数资料选编（财政部财产评估司）；2 资产评估常用数据与参数手册（第二版）；3国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210 号）；4国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670 号）；5原建设部颁发的房屋建筑物完损等级和评定标准；6 关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（财综200648 号）；7海口市人

24、民政府近期公布的基准地价；8 2010 中国机电产品价格查询系统；9 慧聪商情全国汽车市场、全国家电市场、办公自动化海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书正文 北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 12 页 市场；10原国家经济贸易委员会国经贸1997456 号关于发布汽车报废标准的通知；11原国家经济贸易委员会国经贸1998407 号关于调整轻型载货汽车报废标准的通知；12原国家经济贸易委员会国经贸资源20001202 号关于调整汽车报废标准若干规定的通知；13评估人员现场勘查收集和网上询价取得的其他作价资料。(六)其他依据 1被评估单位提供的资产评估申报表

25、；2被评估单位提供的评估基准日会计报表、账册、凭证及重要购销合同等资料；3 海南省建筑工程预算定额；4中准会计师事务所有限公司出具的中准审字（2010）第 5057号审计报告；5评估人员调查收集的其他评估资料。七、评估方法七、评估方法 (一一)评估方法选择的技术思路评估方法选择的技术思路 资产评估的基本方法包括市场法、收益法和成本法。市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法，市场法适用的条件是在海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书正文 北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 13 页 同一供求范围内存在足够

26、多的类似被评估资产的交易案例。收益法是将被评估资产的未来预期收益依一定折现率折成现值确定资产价值的评估方法，收益法适用的条件是与被评估资产相对应的收益和成本能够比较准确的量化。成本法（对单项资产或资产组合）是指首先估测被评估资产的重臵成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重臵成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法，成本法适用于可重建、可购臵的评估对象；成本法（对企业整体资产）是指在合理评估企业各项资产和负债价值的基础上确定评估对象价值的评估方法，也称成本加和法或资产基础法，适用的条件是企业资产负债表能客观反映企业的财务状况，对企业各单项资产的价值能选用适当的方法进行评估

27、。(二二)评估方法的选择评估方法的选择 遵照企业价值评估指导意见的相关要求：注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估方法。因目前我国企业股权交易的信息披露机制尚不完备，产权交易市场信息的获取途径有限，而且同类企业产权交易市场并不发达，存在可比基础的类似股权交易案例较难获得，市场法的应用受到较大限制；与此同时，目前我国与收益测算相关联的各项经济指标等统计数据尚不全面，运用收益法的条件还不是很成熟，且海南港澳实业投资海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评

28、估报告书正文 北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 14 页 有限公司多年来业务已基本停止，未来预期收益的预测难以确定，因而本次评估选用成本法对企业价值进行评估。(三三)成本法简介成本法简介 企业价值评估中的成本法即成本加和法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得股东全部权益价值的方法。成本加和法的基本公式为：股东权益价值（净资产评估值）各项资产评估值之和各项负债评估值之和 1流动资产（1）货币资金 对现金进行库存盘点，根据盘点结果和现金出入库记录

29、，推断确认基准日账面值的准确性，以核实后的数额确定评估值。（2）债权类往来款项 对其他应收款在核实无误的基础上，根据每笔款项的可能收回程度的数额确定评估值，对预付款项在核实相关会计记录和合同的基础上，根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。2非流动资产（1）长期股权投资 经评估人员查阅有关的投资协议、公司章程、出资证明、验资报告、营业执照、基准日资产负债表等有关资料，在其股东投资时间、海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书正文 北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 15 页 数额、比例、公司设立日期、注册资本、经营范围等均无误的基础上予以评估。对

30、于控股的长期股权投资评估采用整体评估的方法对被投资单位进行评估，并按评估后的净资产乘以股权比例确定评估值。对持有 50以下权益性资本的联营公司，我们以该公司评估基准日的所有者权益乘以海南港澳实业投资有限公司的持股比例作为海南港澳实业投资有限公司对该公司长期股权投资的评估值。（2）投资性房地产和房屋建筑物 纳入评估范围的投资性房地产和房屋建筑物，评估人员在账证核实、资料审阅和现场勘查的基础上分别采用收益法和市场比较法进行评估。1)、收益法是指通过将被评估资产预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。此次评估采用收益法对房地产进行评估。计算表达式为：n P=Ai/（1+R）i i=1 式中

31、:P:房地产评估价值;Ai:未来第 i 年的净租金收益;i:预测年度;R:折现率（%）;n:未来可获收益的年限（年）2)、市场比较法 海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书正文 北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 16 页 市场比较法，即根据替代原理，选取与估价对象类似的交易实例，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，即 委估房产价格=实例价格交易日期修正交易情况修正区域因素修正个别因素修正（3）设备 纳入评估范围的各类设备包括车辆和电子设备。对该等设备，评估人员在账簿核实、资料审阅和现场勘查的基础上采用重臵成本法进行评估，即评估值=重臵成本成新

32、率。1）重臵成本 电子设备 重臵成本=设备购臵费+安装调试费+其它费用 车辆 重臵成本=现行含税购价+车辆购臵税+牌照手续费 2）成新率的确定 电子设备的成新率采用现场勘察成新率和理论成新率两种方法计算，并对两种结果按现场和理论 6:4 的比例加权平均计算综合成新率；车辆的成新率采用年限成新率和里程成新率两种方法计算，并对两种结果按孰低原则结合车辆的现场勘查情况调整确定综合成新率；电子设备的成新率一般按年限法计算。3负债 对企业负债的评估，主要是进行审查核实，以将来应由评估目的实现后的被评估单位实际承担的负债金额作为负债的评估值，对于将海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书正文

33、北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 17 页 来并非应由评估目的实现后的被评估单位实际承担的负债项目，按零值计算。纳入评估范围的为流动负债，包括应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。对该等负债，评估人员核实了账簿记录，查阅了借款合同、采购合同、纳税申报表等资料，对大额应付款项进行了函证核实，按评估基准日后被评估单位实际负担的债务金额确定评估值。八、评估程序实施过程八、评估程序实施过程 本次评估工作分为五个阶段。(一)接受委托阶段 本公司接受委托，根据本项目的实际情况，确定评估目的，明确评估对象和范围，与委托方商定评估基准日，拟定评估方案，与委托方签订资产评估业务约定书。(二

34、)资产评估前期准备工作阶段 本阶段主要工作是：根据企业资产的特点制订资产评估前期工作计划，根据资产评估操作规范的要求和本公司资产评估工作的需要，向委托方及被评估单位布臵资产评估申报表，协助委托方及被评估单位进行资产评估的前期准备工作；同时了解企业及委估资产的情况，收集资产评估所需文件、资料；制订资产评估工作计划。(三)现场评估阶段 根据资产评估有关原则和规定，评估人员对纳入评估范围的各项资产的权属进行了核实，对资产价值进行了评定估算，具体步骤如下：海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书正文 北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 18 页 1听取企业有关人员对企

35、业情况以及委估资产历史、现状的介绍；2对企业填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并与企业有关的财务记录数据进行核对，对发现的问题进行了解，并请企业进行修改；3根据资产评估申报表的内容，到现场进行实物资产核实，并对资产状况进行勘查、记录，与管理人员进行交谈，了解资产的使用、管理和维护保养状况；4根据委估资产的实际状况和特点，制定相应的评估方法；5查阅委估资产的产权证明文件等资料；6开展市场调查；7对企业资产进行评估，计算评估价值。(四)评估汇总阶段 根据资产的初步评估结果，进行汇总分析工作，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况后，根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。(五)提交

36、报告阶段 归集评估工作底稿，起草资产评估报告书，向委托方提交初步资产评估结果，并对评估结果进行充分解释，在与委托方充分交换意见之后，经本公司内部质量审核通过后向委托方提交正式资产评估报告书。海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书正文 北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 19 页 九、九、评估假设和限制条件评估假设和限制条件 1本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为前提；2本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；3本次评估假设被评估资产现有用途不变且被评估企业持续经营；4 本次评估假设国家宏

37、观经济政策和外部经济环境无重大变化；5本次评估假设被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；6假定被评估企业管理层对企业经营负责任地履行义务，并称职地对有关资产实行了有效的管理。被评估企业在经营过程中没有任何违反国家法律、法规的行为；7本评估结论是依据本次评估目的、持续经营原则和公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响；8评估范围仅以被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；9

38、评估结论中未考虑控股权或少数股权因素产生的溢价或折价，也没有考虑流动性因素对评估对象价值的影响。当前述条件发生变化时，评估结果一般会失效。海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书正文 北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 20 页 十、评估结论十、评估结论 经采用成本法评估，截止评估基准日 2010 年 10 月 31 日，海南港澳实业投资有限公司：资产账面值 1,122.01 万元，评估值 2,483.27万元，增值 1,361.26 万元，增值率 121.32%；负债账面值 1376.42 万元，评估值 1376.42 万元，增值 0.00 万元，增值率 0

39、.00%；净资产账面值-254.41 万元，评估值 1,106.85 万元，增值 1,361.26 万元，增值率 535.07%。被评估单位（或者产权持有单位）：账面价值评估价值增减值增值率ABC=B-AD=C/A 100%流动资产58.02 59.00 0.98 1.69 非流动资产1,063.99 2,424.27 1,360.28 127.85 其中：可供出售金融资产-持有至到期投资-长期应收款-长期股权投资75.00 266.59 191.59 255.45 投资性房地产710.31 1,594.28 883.97 124.45 固定资产278.69 563.41 284.72 102

40、.16 在建工程-工程物资-固定资产清理-生产性生物资产-油气资产-无形资产-开发支出-商誉-长期待摊费用-递延所得税资产-其他非流动资产-资产总计 资产总计1,122.01 2,483.27 1,361.26 121.32 流动负债1,376.42 1,376.42 -非流动负债-负债合计负债合计1,376.42 1,376.42 -净资产（所有者权益）净资产（所有者权益）-254.41 1,106.85 1,361.26 535.07 项 目资 产 评 估 结 果 汇 总 表评估基准日：2010年10月31日金额单位：人民币万元海南港澳实业投资有限公司 海南港澳实业投资有限公司股权价值项目

41、 资产评估报告书正文 北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 21 页 十一、特别事项说明十一、特别事项说明 本评估报告书存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：1.本次评估采用的资产和负债的账面价值数据来源于中准会计师事务所有限公司出具的中准审字（2010）第 5057 号审计报告，本评估报告是在审计合法性、公允性和会计处理方法一贯性的基础上进行操作。2海南港澳实业投资有限公司海景湾大厦第 5 层、第 32 层和位于海口市盐灶路 179 号、面积为 927.66 平方米的土地使用权等项房产于评估基准日尚未取得土地房屋所有权证，滨海新村甲一号房产计 495.04 平方米房产

42、证尚未过户到海南港澳实业投资有限公司名下，评估人员已提示被评估单位尽快办理上述资产的权属登记手续，以满足出具评估报告之需要，被评估单位声明对上述房产拥有完整产权，不存在任何权利受限情况，相关房产登记手续正在办理当中。3列入本次评估的房屋构筑物，海景湾大厦第 5 层及第 32 层由于没有办理房屋所有权证，在委托方提供的数字基础上，评估人员现场进行测量核实，因测量工具导致数据不准确的应以专业测量机构测量面积为准。4由于条件所限，资产清查中，对资产的技术鉴定主要采用现场勘察手段，未使用精密仪器对设备进行测试和检验，对隐蔽资产无法进行查勘，具体情况只能以被评估单位相关人员介绍和评估人员经验判断为依据，

43、因此，可能会对评估结果产生一定的影响。5评估基准日期后重大事项：海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书正文 北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 22 页（1）评估基准日期后事项系评估基准日至评估报告提出日期之间发生的重大事项，本项目不存在评估师知悉的应予披露的评估基准日期后重大事项；（2）在评估基准日后、报告有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按如下原则处理：1）当资产数量发生变化时，影响了原有评估基础，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；2）当资产价格标准发生变化，特别是不可预见因素发生影响经济发展态势，对原评估参数选择产生明显的影响时，委托

44、方应及时聘请评估机构重新评估作价。（3）在评估基准日后，往来账款产生坏账或部分坏账于评估基准日后发生收回等情形时，委托方应考虑其价值对评估结果的影响。十二、评估报告使用限制说明十二、评估报告使用限制说明 1注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象的价值进行估算并发表专业意见，资产评估结果不应被认为是对评估对象可实现价格的保证；2本评估报告只能用于报告中载明的评估目的和用途；3本评估报告只能由报告中载明的评估报告使用者使用；4未征得本评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；5本评估报告使用有效期：根据评估准则，通常只有当评

45、估基海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书正文 北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 23 页 准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。本报告的使用有效期为壹年，自 2010 年 10 月 31 日至 2011 年 10 月 30日。十三、评估报告日十三、评估报告日 本评估报告最终评估结论的形成日期为 2010 年 11 月 29 日。（此处以下本页无正文）海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书正文 北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 24 页 十四、尾部十四、尾部 法 定 代 表 人：曹 宇 注册资产评估

46、师：注册资产评估师：北京中科华资产评估有限公司 2010 年 11 月 29 日 海南港澳实业投资有限公司股权价值项目 资产评估报告书正文 北京北京中科华中科华资产评估有限公司资产评估有限公司 第 25 页 资产评估报告书附件资产评估报告书附件 目目 录录 1、海南港澳实业投资有限公司企业法人营业执照复印件；2、委托方承诺函 3、海南港澳实业投资有限公司房屋产权证；4、土地使用权座落及现状图 5、海口市规划局关于北京赛迪传媒投资股份有限公司用地规划情况的函 6、中准会计师事务所有限公司出具的中准审字（2010）第 5057号审计报告 7、委估物相片；8、注册资产评估师承诺函；9、资产评估机构资格证书复印件；10、资产评估机构证券期货相关业务评估资格证书复印件；11、资产评估机构企业法人营业执照复印件；12、签字注册资产评估师资格证书复印件。13、资产评估汇总表及明细表。