2 房地产价格.pdf
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1、房地产估价房地产估价房地产估价房地产估价PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 第一节 概述一、房地产估价的概念房地产估价人员依据房地产估价的原则、理论和方法,在充分掌握房地产市场交易资料的基础上,根据房地产的自然经济属性,按房地产的质量等级及其在现实经济活动中的一般收益状况,充分考虑社会经济发展、房地产利用方式、利用政策以及利用效益等因素的影响综合评定出某房地产在某一权利状态下的某一时点的价格。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 3-1 房地产估价的概念房地产估价的概念含义含义人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、估算和判定人员、目的、原则、
2、程序、方法、影响因素、估算和判定两点把握两点把握1、房地产估价是科学与艺术的有机结合、房地产估价是科学与艺术的有机结合2、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 (一)估价人员基本素质1、执业素质执业素质专业知识、调查研究才能、推理判断能力、经验2、伦理素质伦理素质责任心强、诚实守信、廉洁自律、公开公正、职业化,通过国家有关部门组织的资格考试,取得执业资格方可从事业务(二)目的明确目的不同,所涉及的房地产对象资料的搜集、参数的选择、方法的选用等就有所不同。PDF 文件使用 p
3、dfFactory Pro 试用版本创建 (三)遵循基本原理和方法房地产既非劳动产品又可取得商品的形式,具有价格,其决定机理十分复杂。(四)依照程序选用合适方法方法较多,每种方法有其理论依据、特定的适用对象和应用范围、条件。(五)充足资料PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 (六)明确估价期日与估价结果有效期估价期日是决定估价对象房地产估价额的基准日期,通常以年、月、日表示,如估价期日为2009年09月23日是指某房地产的价格是2009年09月23日这一时点的价格。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 确权、确价 实现权益 物业税 估价对象要求二
4、、房地产估价的意义PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 是指一个房地产估价项目中需要评估其客观合理价格或价值的具体房地产。从实物角度来看,估价对象主要有11类:从权益角度来看,估价对象主要有20类三、房地产估价的对象PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 实物角度(1)无建筑物的空地;(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地;(3)建筑物(包括尚未建成的建筑物);(4)土地与建筑物(已建成的建筑物)的合成体;(5)在建工程(土地与尚未建成的建筑物的合成体);(6)未来状况下的房地产;(7)已经消失的房地产;(8)现在状况下的房地产与过去状况下的
5、房地产的差异部分;(9)房地产的局部;(10)包含有其他资产的房地产或者以房地产价值为主的一个企业整体;(11)作为企业整体中的一部分的房地产。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 权益角度(1)“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产(这里的“干净”的意思是指该房地产的手续完备、产权明确且未租赁或者未设有抵押权、典权、地役权或其他任何形式的他项权利,下同);(2)“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产;(3)“干净”的房屋所有权和农民集体所有土地的房地产;(4)部分产权的房地产;(5)共有的房地产;(6)有租约限制的房地产;(7)设定了抵押权的房地产(即已抵
6、押的房地产。抵押人在通知抵押权人并告知受让人的情况下,可以将已抵押的房地产转让给他人。抵押人将已抵押的房地产转让给他人的,不影响抵押权,受让人处于抵押人的地位);(8)设定了典权的房地产;(9)设定了地役权的房地产(即该房地产为他人提供了有限的使用权,如允许他人通行);(10)拖欠工程款的房地产;PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 (11)手续不全的房地产;(12)产权不明或权属有争议的房地产;(13)临时用地或临时建筑的房地产(又有未超过批准期限的和已超过批准期限的);(14)违法占地或违章建筑的房地产;(15)已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产;(16)被
7、依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(17)房地产的租赁权,即承租人权益;(18)房地产的典权;(19)房地产的空间利用权(又有地下空间利用权和地上空间利用权);(20)房地产中的无形资产PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 第二节 房地产估价的原则一、替代原则二、最高最佳使用原则三、合法性原则四、估价时点原则五、公平公正原则PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 替代原则:同一市场上相同的物品具有相同的市场价值的经济学原则。它是市场法的基础,也反映了房地产估价的基本和最一般的估价过程PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用
8、版本创建 1.保持现状前提保持现状前提现状价值现状价值 新建价值(拆除费 建造费)新建价值(拆除费 建造费)3000元元/5000元元/3000元元/2.装修改造前提装修改造前提改造后价值增加额改造后价值增加额 装修改造费装修改造费V新新V现现 改造费改造费5000元元/3000元元/1500元元/二、最高最佳使用原则PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 3.转换用途前提价值增加额价值增加额 转换用途所需费用转换用途所需费用4.重新利用前提重新利用前提5.上述情形组合上述情形组合3 2:转换用途:转换用途+装修改造装修改造PDF 文件使用 pdfFactory Pro
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