对公司债务项目资产评估报告书 2010-11-03.pdf

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1、 南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿对南京华东电子信息科技股份有限公司 债务项目 资产评估报告书 南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿对南京华东电子信息科技股份有限公司 债务项目 资产评估报告书 沃克森评报字2010第 0039 号（资产评估报告共分三册，本册为第一册）（资产评估报告共分三册，本册为第一册）第一册 资产评估报告书 第二册 资产评估说明 第三册 资产评估明细表 第一册 资产评估报告书 第二册 资产评估说明 第三册 资产评估明细表 沃克森（北京）国际资产评估有限公司沃克森（北京）国际资产评估有限公司 二一年三月六日 二一年三月六日 中国北京 南京华东电子集团有限公司拟以部

2、分资产抵偿对南京华东电子信息科技股份有限公司债务项目资产评估报告书 第一册 资产评估报告书 第一册 资产评估报告书 声明.1 摘要.2 资产评估报告书正文.5 一、委托方、产权持有单位概况及其他评估报告使用者.5 二、评估目的.6 三、评估对象和范围.6 四、价值类型及其定义.7 五、评估基准日.7 六、评估原则.7 七、评估依据.8 八、评估方法.10 九、评估程序实施过程及情况.13 十、评估假设.14 十一、评估结论.15 十二、特别事项说明.16 十三、评估报告使用限制说明.18 十四、评估报告日.19 评估报告附件.21 南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿对南京华东电子信息科技

3、股份有限公司债务项目资产评估报告书 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 1 声 明 声 明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中掌握的事实，评估报告陈述的事项是客观、真实的。我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象进行

4、现场勘查；我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证；我们已提请企业完善产权，并对发现的问题进行了披露。五、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明、评估假设和限定条件及其对评估结论的影响。七、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据，不应视为评估目的实现的价格保证。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结

5、论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。八、我们未考虑本次申报评估资产清偿尚应承担的费用和税项等可能影响其价值的因素。南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿对南京华东电子信息科技股份有限公司债务项目资产评估报告书 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 2 南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿 对南京华东电子信息科技股份有限公司 债务项目 资产评估报告书 南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿 对南京华东电子信息科技股份有限公司 债务项目 资产评估报告书(摘要)(摘要)沃克森评报字2010第 0039 号 重重 要要 提提 示示 以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目全

6、面 情况，应认真阅读资产评估报告书全文。沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受南京华东电子集团有限公司和南京华东电子信息科技股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，主要采用收益法和重置成本法，按照必要的评估程序，对南京华东电子集团有限公司拟实施以部分资产抵偿对南京华东电子信息科技股份有限公司债务行为涉及的南京华东电子集团有限公司的相关资产在 2010 年 1 月 31 日的价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。一、委托方及产权持有单位 一、委托方及产权持有单位（一）委托方：南京华东电子集团有限公司 南京华东电子信息科技股份有限公司（二）产权持有单位：南京华东电子

7、集团有限公司 二、评估目的 二、评估目的 南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿对南京华东电子信息科技股份有限公司的债务，本次评估系为南京华东电子集团有限公司拟以资产抵偿债务的经济行为提供价值参考依据。南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿对南京华东电子信息科技股份有限公司债务项目资产评估报告书 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 3 三、评估对象和范围 三、评估对象和范围 本次评估对象为南京华东电子集团有限公司拟抵偿债务的部分资产在评估基准日的价值。具体评估范围为南京华东电子集团有限公司申报的评估基准日的设备、房屋和土地。评估范围以产权持有单位提供的评估申报表为准。四、评估基准日 四、评

8、估基准日 本项目资产评估基准日为 2010 年 1 月 31 日。评估基准日系由委托方确定，确定的理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。五、评估程序实施过程 五、评估程序实施过程 根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，按照我公司与委托方签定的资产评估业务约定书，我公司评估人员已实施了对其提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按公认的产权界定原则对产权持有单位提交的资产清单进行了必要的产权验证，对资产进行实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及我们认为有必要实施的其他资产

9、评估程序。六、评估方法 六、评估方法 本次评估主要采用收益法和重置成本法。七、价值类型 七、价值类型 本次评估的价值类型为市场价值。八、评估结论 八、评估结论 土地采用基准地价修正法和成本逼近法评估结果为 1188.26万元。收益法评估房屋和设备的评估结果为 7381万元，成本法评估房屋和设备的评估结果为 10237.57万元，收益法评估值比成本法评估值低 2856.57万元，差异率达27.90%，产生差异的原因为：南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿对南京华东电子信息科技股份有限公司债务项目资产评估报告书 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 4 房屋和设备系打包租赁，房屋系钢混结构，基础

10、为钢筋混凝土满堂基础，依照日本地理特征设计，可抗八级地震，但该功能在南京基本作用较小，存在一定程度的功能闲置，这部分功能闲置资产不能发挥效益，成本法评估时未对这部分不能发挥效益的功能作出剔除，使成本法评估结果偏高。另外，对于产权持有单位而言，在评估基准日，对被评估的房屋和设备主要通过整体打包租赁来产生收益，如果离开了未来可能产生的收益，对被评估的房屋和设备而言，无论曾经付出过多少代价还是重新购建需要多少资金，对其在基准日的评估价值都没有太大的实际意义。综上所述，本次评估以收益法评估房屋和设备的结果为准。资产评估结果汇总表综上所述，本次评估以收益法评估房屋和设备的结果为准。资产评估结果汇总表 评

11、估基准日：2010 年 1 月 31 日 被评估单位：南京华东电子集团有限公司 金额单位：人民币万元 申报价值 评估价值 增减值 增值率 申报价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 项 目 A B C=B-A D=C/A100 固定资产 1 9499.36 7381-2118.36-22.30土地 2 1199.811188.26-11.55-0.96资产总计 资产总计 3 10699.17 8569.26-2129.91-19.91报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十二项“特别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。按照有关资产评估现行规定，

12、本评估报告有效期一年，自评估基准日起计算。超过一年，需重新进行资产评估。南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿对南京华东电子信息科技股份有限公司债务项目资产评估报告书 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 5 南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿 对南京华东电子信息科技股份有限公司 债务项目 南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿 对南京华东电子信息科技股份有限公司 债务项目 资产评估报告书 资产评估报告书 沃克森评报字2010第 0039 号 南京华东电子集团有限公司、南京华东电子信息科技股份有限公司：沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则

13、、资产评估原则，主要采用收益法和重置成本法，按照必要的评估程序，对南京华东电子集团有限公司拟实施以部分资产抵债行为涉及的相关资产在 2010 年 1 月 31 日的价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。一、委托方、产权持有单位概况及其他评估报告使用者 一、委托方、产权持有单位概况及其他评估报告使用者（一）委托方概况 公司名称：南京华东电子集团有限公司 住 所：南京市栖霞区华电路 1 号 注册资本：20000 万元人民币 实收资本：20000 万元人民币 法定代表人：司云聪 公司类型：有限责任公司（法人独资）注册号：320100000006193 经营范围：许可经营项目：无；一般经营项目：电

14、子器件、照明电器及材料、广播电视设备、仪器仪表、通信设备、电视监控系统、电子计算机系统及配件、彩色及单色监示器、平板显示器及模块制造、加工、销售并提供相关技术报务；物业管理。企业名称：南京华东电子信息科技股份有限公司 注册地址：南京高新技术开发区新科二路 28号 法定代表人：司云聪 注册资本：人民币 35915.7356万元 南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿对南京华东电子信息科技股份有限公司债务项目资产评估报告书 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 6 公司类型：股份有限公司（上市）经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目:电子计算机及配件、电子产品、通信设备（不含卫星地面接收设施）、

15、真空电子器件、照明器材的生产、加工、销售、技术服务；动力设备、照明设备安装、维修。南京华东电子信息科技股份有限公司是南京中电熊猫信息产业集团有限公司的子公司。（二）产权持有单位概况 产权持有单位为南京华东电子集团有限公司。（三）委托方以外的其他评估报告使用者 业务约定书中约定的其他评估报告使用者和国家法律、法规规定的评估报告使用者。二、评估目的 二、评估目的 南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿对南京华东电子信息科技股份有限公司的债务，本次评估系为南京华东电子集团以资产抵偿债务提供价值参考。三、评估对象和范围 三、评估对象和范围 本次评估对象为南京华东电子集团有限公司拟抵偿债务相关的部分资

16、产在评估基准日的价值。具体评估范围为南京华东电子集团有限公司申报的评估基准日的设备、房屋和土地。资产评估申报汇总表资产评估申报汇总表 金额单位：人民币元 项 目 申报价值 项 目 申报价值 固定资产 1 94,993,600.00 设备类资产 1-1 机器设备 1-1-1 25,725,000.00 运输设备 1-1-2 电子设备 1-1-3 南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿对南京华东电子信息科技股份有限公司债务项目资产评估报告书 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 7 房屋类资产 1-2 房屋建筑物 1-2-1 69,268,600.00 构筑物 1-2-2 管道沟槽 1-2-3 无

17、形资产 2 土地 2-111,998,100.00 资产总计 资产总计 3 106,991,700.00 具体评估范围以资产评估申报明细表为准。四、价值类型及其定义四、价值类型及其定义 本次评估是在持续经营假设前提下产权持有单位拟抵债的部分资产在基准日的市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日 五、评估基准日 本项目资产评估基准日为 2010 年 1 月 31 日。评估基准日系由委托方确定，确定的理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。六、评估

18、原则 六、评估原则 根据国家有关资产评估的规定，在本次评估中我们主要遵循以下评估原则：（一）资产评估工作原则 1、独立性原则：评估机构及其评估人员在执业过程中应始终坚持独立的第三者地位，评估公正不受委托人及外界的意图及压力的影响，进行独立公正的评估。2、客观公正性原则：资产评估公正实事求是，尊重客观实际。3、科学性原则：遵循科学的评估标准，以科学的态度制定评估方案，并采用科学的评估方法进行资产评估。（二）资产评估经济技术原则 1、预期收益原则：资产之所以有价值是因为它能够为其拥有者或控制者带来未来经济效益，资产价值的高低主要取决于它能够为其所有者或控制者带来的预期收南京华东电子集团有限公司拟以

19、部分资产抵偿对南京华东电子信息科技股份有限公司债务项目资产评估报告书 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 8 益量的多少。预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。2、供求原则：供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随供求关系变化并不呈固定比例变化，但变化的方向都具有规律性。供求规律对商品价格所形成的作用力同样适用于资产价值的评估，评估人员在判断资产价值时也应充分考虑和依据供求原则。3、贡献原则：贡献原则是预期收益原则在某种情况下的具体应用原则。贡献原则主要适用于构成某整体

20、资产的各组成要素资产的评估，它要求要素资产价值的高低要由该要素资产对整体资产的贡献来决定，或者是由当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失来决定。4、替代原则：作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有相同使用价值和质量的商品具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。当然，作为卖者，如果可以将商品卖到更高的价格水平上，他会在较高的价位上出售商品。正确运用替代原则是公正进行资产评估的重要保证。5、评估时点原则：市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。为了使资产评估得以操作，同时又能保证资产评估结果可以被市场检验，在进行资产评

21、估时，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期。它为资产评估提供了一个时间基准。资产评估的评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。七、评估依据 七、评估依据 本次资产评估工作中所遵循的法规依据、具体行为依据、产权依据和取价依据包括：（一）主要法律法规 1、国务院 1991 年第 91 号令颁发的国有资产评估管理办法；2、原国家国有资产管理局国资发1992第 36 号公布的国有资产评估管理办法施行细则；3、原国家国有资产管理局1996第 23 号转发的资产评估操作规范意见（试行）；4、国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政

22、管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知（2001 年 12 月 31 日国办发2001102 号）；5、国有资产评估管理若干问题的规定（2001 年 12 月 31 日财政部第 14 号令）；南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿对南京华东电子信息科技股份有限公司债务项目资产评估报告书 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 9 6、国有资产评估项目核准管理办法(财企2001801 号)；7、企业国有资产监督管理暂行条例（国务院 2003 年 5 月 13 日第 378 号令）；8、企业国有资产评估管理暂行办法（2005 年 9 月 1 日国务院国资委令第12 号）；9、关于加强企业国有资产

23、评估管理工作有关问题的通知（2006 年 12 月 12 日国资发产权2006274 号）；10、中华人民共和国公司法(2006 年 1 月 1 日施行)；11、中华人民共和国土地管理法(2004 年 8 月 28 日修订并施行)；12、中华人民共和国城市房地产管理法(1995 年 1 月 1 日施行)；13、其他与资产评估有关的法律法规。（二）准则依据 1、资产评估准则基本准则；2、资产评估职业道德准则基本准则；3、资产评估准则评估报告；4、资产评估准则评估程序；5、资产评估准则业务约定书；6、资产评估准则工作底稿；7、资产评估准则机器设备；8、资产评估准则不动产；9、注册资产评估师关注评估

24、对象法律权属指导意见（试行）；10、企业价值评估指导意见（试行）；11、资产评估价值类型指导意见（试行）；12、中评协2008218 号企业国有资产评估报告指南（2009 年 7 月 1 日起施行）。（三）经济行为文件 资产评估评估业务约定书（四）产权证明文件、重大合同协议 1、营业执照、企业章程、验资报告等；2、国有土地使用权证；3、重要设备购买合同、建筑工程合同；4、其他产权证明文件。（五）采用的取价标准 1、2009 年机电产品报价手册（中国机械工业出版社）；南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿对南京华东电子信息科技股份有限公司债务项目资产评估报告书 沃克森（北京）国际资产评估有限公

25、司 10 2、资产评估常用数据与参数手册；3、城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）；4、中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291 一 1999）；5、其他有关资料。（六）参考资料及其他 1、评估基准日资产清查评估明细表；2、国家国库券利率、银行贷款利率等价格资料；3、设备询价的相关网站或图书；4、其他与评估有关的资料等。八、评估方法 八、评估方法 本次评估主要采用收益法和重置成本法。（一）重置成本法 1、房屋建筑物的评估 房产的建筑面积、建筑结构、购建日期均以资产占有方提供的相关材料为依据。对房屋建（构）筑物评估采用成本法。具体公式如下：评估值=重置全价综合成新率

26、重置全价的确定 重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本 房屋建(构)筑物的重置全价视具体情况，主要以重编预算法、预决算调整法、类比法等，按国家有关文件，调整计算建安综合造价、前期及其它费用、资金成本等，确定重置价值。综合成新率的确定 综合成新率=勘查成新率60%+理论成新率40%其中：理论成新率=（耐用年限-已使用年限）/耐用年限100%现场勘查成新率分为建筑物和构筑物 建筑物：对主要建筑物逐项查阅各类建筑物的竣工资料，了解其历年来的维修、管理情况，并经现场调查后，分别对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，填写成新率的现场调查表，逐一算出这些建筑物的调查成新率。构筑物：调查了解构

27、筑物的维修、使用情况，并结合现场调查，分别对构筑物基础、主体、辅助设备等部分进行打分，填写成新率的现场调查表，逐一算出各构筑物的调查成新率。南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿对南京华东电子信息科技股份有限公司债务项目资产评估报告书 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 11 评估值的计算 评估值=重置全价综合成新率 2、机器设备的评估 根据企业提供的机器设备明细清单，逐一进行了核对，同时通过对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对其权属予以确认。在此基础上，由工程技术人员对设备进行了必要的现场调查和核实。对机器设备评估采用成本法。具体公式如下：评估值重置全价成新率 重置价值的确定 根

28、据纳入本次评估范围的设备种类，在进行评定估算，针对设备不同的情况，分别采用不同的方法确定重置全价，具体情况如下：大型设备 对于需安装的生产专用的大型设备，其重置全价计算公式如下：重置全价=设备购置价格+运杂费+安装调试费+其他费用+资金成本 中小型机械设备 对于一些价值量较小不需要安装的设备，其重置全价计算公式如下：重置全价设备购置价运杂费。自制非标设备 重置全价=原（辅）材料价值+运杂费+安装调试费+管理费用+其他必要费用+资金成本 办公设备 由于价值量小，一般为日常办公使用的设备，运杂、安装费用均包含在购置价中，以市场价值确定重置全价。设备成新率的确定；依据国家有关的经济技术、财税等政策，

29、以调查核实的各类机器设备的使用寿命，以现场勘察所掌握的设备实际技术状况、原始制造质量、使用情况为基础，结合行业特点及有关功能性贬值、经济性贬值等因素，综合确定成新率。具体确定如下：大型设备 对于机器设备中的大型、关键设备，通过对设备使用状况的现场考察，查阅有关设备的运行状况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、操作维护人员查询该设备的技术状况、大修次数、维修保养的情况，并考虑有关各类设备的实际使用年限的规定，以及该设备的已使用年限等因素，合理确定设备的综合成新率。综合成新率的确定采用权重法，理论成新率权重 40%，现场勘察成新率权重南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿对南京华东电子

30、信息科技股份有限公司债务项目资产评估报告书 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 12 60%。对于中、小型机器设备 对于一般中小型设备，根据设备的工作环境，现有技术状况，结合其经济寿命年限来确定其综合成新率。对于电子办公设备和仪器仪表 电子办公设备和仪器仪表通过对设备使用状况的现场勘察，用年限法确定其综合成新率。设备综合成新率计算公式如下：=140%+260%其中：1：为理论成新率 2：为现场勘察成新率：为综合成新率 式中理论成新率根据该项设备的经济寿命年限，以及已使用年限确定，其具体计算公式如下：理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限100%。勘查成新率：在现场工作阶段评估人

31、员通过现场观测，并向操作人员了解设备现时技术性能状况。根据对设备的现场调查，结合设备的使用时间，实际技术状态、负荷程度、原始制造质量等有关情况，综合分析估测设备的成新率。对超期服役的设备以现场勘察成新率确定综合成新率，如能发挥其功能，其成新率不低于 15%。评估值的计算 评估值=重置全价综合成新率。（二）收益法 本次对房屋和设备同时采用收益法进行评估，主要参照委托方对外租赁委估房屋和设备的合同，结合市场询价进行评估。（三）用成本逼近法和基准地价修正法评估土地使用权 评估人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据待估宗地的特点及土地开发状况，选取成本逼近法和基准地价修正法作为本次评估土

32、地使用权的基本方法。1、基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下：基本公式：P=PZ 南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿对南京华东电子信息科技股份有限公司债务项目资产评估报告书 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 13 式中：P宗地地价 P宗地所在城镇基准地价水平 Z综合修正系数 2、成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：宗地地价=土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+

33、利润+土地所有权收益 3、采用基准地价系数修正法及成本逼近法评估后，结合现实地价水平并与评估测算结果相比照，最后按两种方法的平均值确定评估地块的最终价格结果。九、评估程序实施过程及情况九、评估程序实施过程及情况 根据国家有关部门关于资产评估的规定，按照我公司与南京华东电子集团有限公司签定的资产评估业务约定书，我公司评估人员已实施了对产权持有单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按公认的产权界定原则对产权持有单位提交的资产清单进行了必要的产权验证，对资产的实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。资

34、产评估的详细过程如下：（一）评估准备阶段 1、接受委托后，我公司即确定了有关的资产评估人员并与委托方及产权持有单位相关工作人员就本项目的评估目的、评估基准日、评估范围、委托评估主要资产的特点等影响资产评估计划的问题进行了认真的讨论。2、根据委估资产的具体特点，制定评估综合计划和程序计划，确定重要的评估对象、评估程序及主要评估方法。3、根据委托评估资产特点将评估人员分为设备评估组、房地产评估组，各小组分别负责对产权持有单位申报的资产进行清查和评估。本阶段的工作时间为 2010 年 3 月 4 日3 月 5 日。（二）资产清查阶段 1、资产评估申报明细表的填报 根据委托评估资产特点，有针对性地指导

35、产权持有单位进行资产清查和填报资产评估申报明细表。2、评估对象真实性和合法性的查证 根据产权持有单位提供的资产评估申报明细表，评估人员到实物存放现场逐项进行清查和核实，以确定其客观存在；查阅、收集委估资产的权属证明文件，包括南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿对南京华东电子信息科技股份有限公司债务项目资产评估报告书 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 14 设备购置合同、发票等资料，以核实其法律权属的合法性；3、评估资料的收集 向产权持有单位提交与本次评估相关的资料清单，指导企业进行资料收集和准备。4、深入了解企业的资产管理和经营情况。本阶段的工作时间为 2010 年 3 月 4 日3 月

36、 5 日。（三）评定估算阶段 1、各专业组评估人员在产权持有单位专业技术人员的配合下，分别到实物存放现场对各项实物资产进行勘察和清点，具体情况如下：评估人员在企业有关人员的配合下，对实物资产进行现场勘查，并查阅其相关的运行记录、大修记录，填写重点设备、房屋现场鉴定作业表，与企业设备、房屋管理人员和工程技术人员进行交流，了解设备、房屋管理制度、维修制度以及利用状况。在充分调查和了解的基础上，结合所收集的资料进行综合分析，确定实物资产的成新率。2、各专业组评估人员分别进行市场调查，广泛收集与评估对象有关的市场交易价格信息，对所收集信息资料进行归类整理和全面分析。本阶段的工作时间为 2010 年 3

37、 月 4 日3 月 5 日。（四）评估汇总、提交报告阶段 将各专业组对各个评估对象的评估结果汇总。按照我公司资产评估规范化要求，组织各专业组成员编制相关资产的评估技术说明。评估结果、资产评估报告书、评估技术说明按我公司规定程序在项目负责人审核的基础上进行三级复核，即项目负责人将审核后的工作底稿、资产评估报告书、评估技术说明和评估明细表提交项目部门负责人进行初步审核，根据初步审核意见进行修改后再提交质量监管部审核，再根据质量监管部反馈的意见进行进一步的修订，修订后提交总经理签发。最后出具正式报告并提交委托方。本阶段的工作时间为 2010 年 3 月 4 日2010 年 3 月 6 日。十、评估假

38、设 十、评估假设(一)基本假设 1、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。2、持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿对南京华东电子信息科技股份有限公司债务项目资产评估报告书 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 15 中的资产和备

39、用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同时又着重说明了资产的存续状态。具体包括在用续用；转用续用；移地续用。在用续用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。转用续用指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。移地续用指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。本次根据评估目的假设委估资产为在用续用。(二)一般假设：1

40、、国家对产权持有单位所处行业的有关法律法规和政策在预期无重大变化；2、社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化；3、国家现行银行信贷利率、外汇汇率的变动能保持在合理范围内；4、国家目前的税收制度除社会公众已知变化外，无其他重大变化；5、无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响；6、产权持有单位公司会计政策与核算方法基准日后无重大变化；（三）特别假设 1、对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担性限制），本公司按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何

41、留置权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制的。2、对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由委托方及其他各方提供的信息资料，本公司只是按照评估程序进行了独立审查。但对这些信息资料的真实性、准确性不做任何保证。3、我们对价值的估算是根据评估基准日本地货币购买力作出的。4、假设产权持有单位对所有有关的资产所做的一切改良是遵守所有相关法律条款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的。5、本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们与产权持有单位之间充分揭示的前提下做出的。十一、评估结论（一）评估结论分析：十一、评估结论（一）评估结论分析：土地采用基

42、准地价修正法和成本逼近法评估结果为 1188.26万元。收益法评估房屋和设备的评估结果为 7381万元，成本法评估房屋和设备的评估南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿对南京华东电子信息科技股份有限公司债务项目资产评估报告书 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 16 结果为 10237.57万元，收益法评估值比成本法评估值低 2856.57万元，差异率达27.90%，产生差异的原因为：房屋和设备系打包租赁，房屋系钢混结构，基础为钢筋混凝土满堂基础，依照日本地理特征设计，可抗八级地震，但该功能在南京基本作用较小，存在一定程度的功能闲置，这部分功能闲置资产不能发挥效益，成本法评估时未对这部分不能

43、发挥效益的功能作出剔除，使成本法评估结果偏高。另外，对于产权持有单位而言，在评估基准日，对被评估的房屋和设备主要通过整体打包租赁来产生收益，如果离开了未来可能产生的收益，对被评估的房屋和设备而言，无论曾经付出过多少代价还是重新购建需要多少资金，对其在基准日的评估价值都没有太大的实际意义。综上所述，本次评估以收益法评估房屋和设备的结果为准。资产评估结果汇总表综上所述，本次评估以收益法评估房屋和设备的结果为准。资产评估结果汇总表 评估基准日：2010 年 1 月 31 日 被评估单位：南京华东电子集团有限公司 金额单位：人民币万元 申报价值 评估价值 增减值 增值率 申报价值 评估价值 增减值 增

44、值率 项 目 项 目 A B C=B-A D=C/A100 固定资产 1 9499.36 7381-2118.36-22.30土地 2 1199.811188.26-11.55-0.96资产总计 资产总计 3 10699.17 8569.26-2129.91-19.91（二）评估增减值原因分析：评估人员从能产生收益的角度出发进行本次评估，未考虑申报资产中没有发挥功能部分的影响因素，致评估有减值；申报资产没有计提折旧或摊销致申报值偏高也是形成评估减值的原因。十二、特别事项说明 十二、特别事项说明 以下事项并非本公司注册评估师执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可能影响评估结论，本评估报告使

45、用者对此应特别引起注意：（一）委托评估的房屋在评估基准日由于未完成竣工验收登记，未办理产权证。（二）委估土地的土地使用权证现留置在南京市新港经济技术开发区管委会，无法向评估机构提供原件，故只能提供复印件，供评估机构参阅。据产权持有单位南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿对南京华东电子信息科技股份有限公司债务项目资产评估报告书 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 17 提供的资料表明留置原因是因其拖欠南京市新港经济技术开发区管委会水、电、气等能源费用，无法偿还，因此，留置了土地证原件，产权持有单位对此出具了相关的情况说明。（三）委估资产系由南京华东电子集团有限公司于 2009 年 12 月

46、31 日从南京新华日液晶显示技术有限公司取得（南京新华日液晶显示技术有限公司以上述资产抵偿其欠付南京华东电子集团有限公司的债务）。（四）日本株式会社 ITT 公司系南京新华日液晶显示技术有限公司（以下简称“南京新华日”）的外方股东，2002 年与南京新华日签定合资合同时约定以其在日本已使用多年的第一代生产 TFT-LCD的生产设备作为其投资的资产。南京新华日在实际引进上述设备时由于关键生产设备曝光机破损，又由于未能掌握核心生产技术，致其生产一直处于停产状态。至 2007年 12月 31日南京新华日银行存款基本户已经被银行冻结，企业资金使用受到限制，营业执照自 2007 年至评估基准日均未能通过

47、工商年检。从 2007 年下半年开始，南京新华日将其行政用房、生产厂房、主要设备租赁给南京瑞福达微电子技术有限公司（以下简称“南京瑞福达”），合同约定：1、南京新华日提供的租赁厂房不能完全满足南京瑞福达生产需要，南京新华日同意在现有厂房基础上进行改造和扩建。因扩建所需履行的相关手续由南京新华日负责办理；因改造和扩建产生的相关费用由南京瑞福达承担。原有租赁厂房和扩建租赁厂房的所有权归甲方所有。2、南京新华日提供的租赁设备不能完全满足南京瑞福达生产需要，南京新华日同意由南京瑞福达实施功能恢复并由南京瑞福达承担相应的费用。南京瑞福达承诺租赁设备功能恢复后应保证使用性能不低于租赁设备现状，且不得破坏租

48、赁设备原使用功能。经功能恢复的租赁设备所有权归南京新华日所有，包含功能恢复后租赁设备增值的部分。南京新华日现有设备的数量不能满足南京瑞福达生产要求的，由南京瑞福达自行采购设备，使整个生产线能匹配生产。南京瑞福达自行采购的设备的所有权归南京瑞福达所有。3、房屋租赁期限自 2007年 6月 12日起至 2012年 10月 12日止；设备的租赁期限自 2008年 9月 1日起至 2012年 10月 12日止。至评估基准日，上述租赁合同仍然处于执行过程中，但南京华东电子集团有限公司正着手寻找新的合作伙伴和合作方式来运作委估资产。（五）由于产权持有单位资料的散失及以前管理人员的更迭频繁，南京华东电子集团

49、有限公司无法确认与委估资产相关的欠债金额和无法确认将面临多少诉讼事项，故本次评估无法确知企业的诉讼事项和或有事项。（六）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关南京华东电子集团有限公司拟以部分资产抵偿对南京华东电子信息科技股份有限公司债务项目资产评估报告书 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 18 责任。（七）由委托方和产权持有单位提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础。委托方及产权持有单位和相关当事人应对所提供的以上评估原

50、始资料的真实性、合法性和完整性承担责任。本公司对委托方及产权持有单位提供的有关经济行为文件、营业执照、产权证明文件、会计凭证等资料进行了独立审查，但不对上述资料的真实性负责。（八）本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格。本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。（九）我们未考虑本次申报评估资产抵债尚应承担的费用和税项等可能影响其价值的因素，我们也未对各类资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。（十