2010年房地产价格走势分析.pdf

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1、12010201020102010 年房地产价格走势分析年房地产价格走势分析一、2009 年房地产调控政策回眸2009 年初，各商业银行和各地方政府纷纷制定细则，贯彻国办发2008131 号文件。2009 年 1 月 3 日，四大国有银行宣布，只要 2008 年 10 月 27 日前执行基准利率 0.85 倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2009 年 1 月 9 日，全国住房和城乡建设工作会议暨住房和城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议在北京召开。住房和城乡建设部部长姜伟新在会上作了落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作。会议要求，2009年住房和城乡

2、建设系统要着力做好九方面工作。其中相对比较重要的是前面两条：一是，全面推进保障性住房建设。以实物方式为主，结合发放租赁补贴，解决 260 万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决 80 万户住在煤矿、林区、垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题；新增经济适用住房 130 万套。二是，促进房地产市场健康稳定发展。认真贯彻落实国办发2008131 号文件，在加大保障性住房建设力度的同时，进一步鼓励普通商品住房消费，进一步搞活住房二级市场和租赁市场；支持房地产开发企业积极应对市场变化，以合理价格促进销售；继续加强对房地产形势的监测分析；强化地方人民政府稳定房地产市场职责；继续深入整顿规范房地产市场秩序

3、。强化住房保障与稳定市场发展-这是 2009 年我国房地产政策趋向的两条主线。同时，这也是 2008 年房地产调控的沿袭、加强、深化。围绕这两条政策主线，2009 年初房地产调控政策主要从金融、市场、税收和保障住房几方面进行，其表现出政府希望通过刺激房地产市场，使之尽快回暖的态度。2009 年 2 月 10 日，继中国农业银行出台房贷细则后，中国工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则，随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。各地方政府根据中央精神，纷纷出台细则促进房产市场健康发展。尤其在对第一套住房的解释上，采用了宽松的标准。对已贷款购买一套住房

4、的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。这就意味着，改善性住房需求，不管第一套的情况，只要购买第二套的普通自住房，都可以享受最优惠的待遇。进入 2009 年第二季度以来，北京、上海、广州、天津等重点城市的楼市迅2速回暖，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手，开始了继 2007 年之后的新一轮购地高潮。土地价格也屡屡在各城市创出同类地区的新高。政府采取了加大土地供应，平衡土地供求的措施。2009 年 2 月，国土资源部发布国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知明确：将落实最严格的耕地保护制

5、度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。2009 年4 月 24 日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。2009 年 5 月 11 日，国土资源部发布国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知(国土资发200956 号)。针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进一

6、步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，对全国工业用地出让最低价标准实施政策进行适当调整。2009 年 5 月 13 日，国土资源部发布国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知（国土资发200958号），要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；加快编制和修编 20102011 年和今年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土地供应

7、结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。2009 年 5 月 27 日，国务院发布关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发200927号)中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30。这是自 2004 年以来执行 35自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到 1996 年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始松绑。2009 年 5 月 21 日，国家税务总局制定土地增值税清算管理规程(国税发200991 号)，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定

8、。2009年 6 月 10日，国土资源部强调，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在3的小产权房等违法用地、违法建筑行为。这一系列措施有力地维护了房地产市场经营秩序，促进了房地产市场的健康稳定发展。由于 2009 年上半年采取的积极宽松的财政、税收、金融政策，再加上房地产市场潜在的刚性需求和强烈的改善型、投资型意愿，2009 年年中，各地房地产市场上演了地王频出、量价齐升、一房难求的火爆场面。2009 年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。各级政府出台

9、的房地产相关政策也起到了积极的作用。受年底一系列房地产优惠政策即将到期的影响，2009 年 10 月中旬以来国内一线城市房地产成交量逐渐走高，政策可能要改变的心理预期导致部分购房者集中入市显著影响了楼市。统计数据显示，2009 年 1-11 月全国商品房销售面积75203.2 万平方米，同比增长 53.0，增幅同比提高 71.3 个百分点，比 1-10 月提高 4.6 个百分点。其中，商品住宅销售面积 68952.2 万平方米，同比增长 54.4，增幅同比提高 73.2 个百分点，比 1-10 月提高 4.3 个百分点；同期，全国商品房销售额 35987.1 亿元，同比增长 86.8，增幅同比

10、提高 106.6 个百分点，比 1-10 月提高 7.6 个百分点。其中，商品住宅销售额为 31624.9 亿元，同比增长 91.5，增幅同比提高 112.1 个百分点，比 1-10 月提高 7.2 个百分点。在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，我国房地产价格从 2009 年 3 月份开始扭转了 2008 年 8月份以来房价环比下降的状况出现正增长；2009 年 6 月份全国 70 个大中城市房屋销售价格出现了 2009 年以来首次同比上涨，上涨幅度为 0.2，随后几个月同比涨幅进一步扩大，7 月份同比涨幅 1.0，8 月份同比涨幅 2.0，9 月份同比涨幅 2.8，10 月同比涨幅 3.9

11、。据国家统计局 2009 年 12 月 10 日发布的信息，11月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 5.7，上涨的幅度创年内最高纪录，涨幅比 10 月扩大 1.8 个百分点；环比上涨 1.2，涨幅比 10 月扩大 0.5 个百分点。从商品房销售情况看，1-11 月，全国商品房销售面积 75203万平方米，同比增长 53.0；商品房销售额 35987 亿元，同比增长 86.8。2009 年从年初的试探性抄底，到年中的放量大涨，再到年底的恐慌性抢购，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，由去库存转变为挤泡沫。2009 年，房地产市场最火暴的名词无可争议的是地王

12、。北京、上海、重庆、杭州、成都50.5 亿元、72.45 亿元、40.6 亿元地王可谓无处不在。地王的频频出现不仅使得房价大幅上涨，更是引起了国土部的关注。42009 年 11 月 10 日，国土资源部和国家发展改革委共同发布限制用地项目目录(2006 年本增补本)和禁止用地项目目录(2006 年本增补本)，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)不超过 7 公顷，中等城市不超过 14 公顷，大城市不能超过 20 公顷。此举可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。2009 年，许多行业深受金融危机打击，中国房地产市场却在危机迎来最辉煌的一年。2009 年年初还在低迷中徘徊的房地产市场，在政策

13、刺激下逐渐复苏，并迎来爆发式增长。而房价也在市场的火速逆转中升至历史新高。为遏制部分城市过快上涨的房价，2009年12月以来，中央接连释放房地产市场调控信号。在2009年 12 月 9 日的国务院常务会议上，中央政府决定不再延长 2008 年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5年，遏制炒房现象。国办发2008131 号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。这虽在预期之中，但也被认为是对投机性购房行为的打压。在取消二手房营业税优惠政策仅仅 5 天后，楼

14、市的另一只靴子终于落下。2009 年 12 月 14 日召开的国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。会议认为，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。会议提出，未来的政策重点是，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议提出了增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性

15、购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设四条具体措施(简称国四条)。在房地产信贷政策方面，会议要求继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。这是中央政府 2009 年内首度对国内房价走势作正面表态。国务院常务会议后，住建部给部分地方建设部门下发了关于进一步促进公共租赁房建设的指导意见。此次将公共租赁房作为稳定房价的内容首次提出，下一步可能鼓励房价上涨比较快的一线城市做公共租赁房。2010 年，公共租赁房的具体政策将出台。52009 年 12 月 17 日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署等五部委联

16、合下发 关于进一步加强土地出让收支管理的通知 (财综 200974 号)，要求不折不扣地将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库。关于进一步加强土地出让收支管理的通知 对土地出让的收支管理进行了规范，明确开发商首付比例不得低于全部土地出让款的 50，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过 1 年，特殊项目可约定在 2 年内全部缴清。另外，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。这一规定标志着宽松的土地政策已经终止。开发商拿地的资金门槛提高，会对囤地起到一定的遏制作用，进而有望帮助土地市场降温。但同时也将会使土地市场的集中度

17、进一步提高。对于大型实力开发商来说，拿地门槛的提高同样会降低资金杠杆能力，放慢资金周转速度。从地价和房价的互动关系上看，土地市场的降温，将有助于改变房价持续上涨的预期。2009 年 12 月 18 日，住房城乡建设部部长姜伟新在近期举行的全国住房和城乡建设工作会议上表示，2010 年要进一步加大保障性住房建设，并公布了目标任务。具体是：要通过棚户区改造和新建、改扩建(购置)廉租住房和经济适用住房等方式，进一步加大保障性住房建设，其开工建设的套(户)数比 2009 年增加三分之一，以加快解决中低收入住房困难家庭的住房问题。另外，安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比 2009 年增加一

18、倍，以逐步解决中等偏下收入家庭住房困难问题。争取用三年左右的时间，基本解决城镇 1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题。保障性住房现阶段受到如此重视，源于金融危机下国家对宏观经济的战略考虑：在目前房价快速上涨的情况下，政府一方面要通过房地产投资拉动钢铁、水泥、建材、家电等一系列产业复苏，一方面又要平抑持续上涨的房价，因此宏观调控的目标一定不能是抑制需求，而是要确保成交量，但同时平抑房价。此时，保障性住房因兼具两项特征而成为具有政治意义和经济全局意义的重要引擎。营业税优惠政策终止的消息公布后，具体采取哪种方式进行征收是业内外关注的焦点。2009 年 12 月 23 日，财政部、国税总局下发的

19、关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税2009157 号）对此进行了明确。该通知提出，自 2010 年 1 月 1 日起，个人将购买不足 5 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过 5 年(含 5 年)的非普通住房或者 不足 5 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个6人将购买超过 5 年(含 5 年)的普通住房对外销售的，免征营业税。为避免银行业金融机构争取房贷业务资源竞相向房贷中介支付高返点费用，引发银行间的恶性竞争，中国银行（601988）业协会正式下发2009138号文件关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共

20、识的通知，全面叫停房地产交易中介返点；要求各会员银行在办理个人住房按揭贷款业务时，应加强自律。自 2010 年 1 月 1 日起，停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的返点费用。此外，通知 还要求，各会员银行要进一步规范与房贷中介机构的合作行为，对房贷中介机构全面进行摸底排查，选择规模大、人员资质符合标准及日常管理规范的中介机构进行合作，对不良中介要杜绝合作。为防范可能发生的风险，通知特别强调，各会员银行要规范贷前审查制度。银行要做好尽职调查，坚持独立审贷，重点审核借款人的信誉程度、收入证明、偿还能力的真实性。要与借款人面谈贷款申请，面签贷款合同。银行业金

21、融机构向房贷中介高返点会扰乱市场秩序，也将影响银行信贷安全和房贷业务的健康发展，损害银行和消费者的利益。从银行来看，相对于早有预警的二套房贷收紧，此次叫停返点可能会打乱一些银行的战略布局，但不可否定的是，银行业协会此举在有效预防房贷风险的同时会促进银行丰富产品线、开辟新战场。二、二、2010201020102010 年房地产价格走势分析年房地产价格走势分析对于中国房地产市场，由于承载了太多的怨愤与欣喜的纠集，房价早已成为关乎每一个中国人的话题，引发着国人群体性的焦虑。2009 年出乎意料V形反弹的房地产，在先声夺人的调控政策面前，2010 年将走向何方，各界拭目以待。中国的房地产市场与国人的生

22、活关联甚大，于中国金融安全的关联甚大，也就是说中国的房价关乎社会和谐、关乎经济稳定，中央政府不可能坐视 2009年房价这种非理性上涨，也因此在 2010 年开年之际，即通过对大城市高房价及投资需求实施打压，奠定一个调控基调，平衡一下民意，树立一个价格抑制标杆。未来政策的着力点是增加供给，遏制不合理需求。未来的土地、金融、税收政策调控，主要会从增加普通商品房供给、加大保障性安居工程建设、打击捂盘和囤地行为、抑制投资投机性购房、继续支持居民自住需求和改善型住房消费、规范土地招拍挂这六方面入手。而可能的政策效果是从快速上涨变为温和爬升。上述前三项致力于增加房地产供给，第四、五项调节需求，第六项则指向

23、土地价格太7高推高房价问题。从增加供给着力点看，政府主要是增加保障性住房供应，满足中低收入和弱势群体基本居住需要，这与当前房地产商满足的对象之间基本不存在重合，因而，对现行房价不会构成实质压力。而打击捂盘和囤地，会加快房地产商的土地开发速度，增加供给；抑制投资和投机需求；规范招拍挂，则降低了土地价格，这些措施将对 2010 年房价涨幅起到一定的遏制作用。在房地产基本需求保持稳定增长的情况下，对 2010 年全国商品房成交影响最大的因素将是投资投机性的需求，而这一需求的强弱将取决于 2010 年的信贷政策。上海证券报2010 年 1 月 5 日报道：从接近国家税务总局的权威渠道处获悉，2010

24、年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税空转工作在部分地区试点了 6 年多之后，将推广至全国。据了解，国家税务总局在一个工作会议上，布置了 2010 年财产行为税征收的相关工作，并对这一工作的十余项要点进行讨论。此外，会议还对在全国范围内开展房地产模拟评税，以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。这是物业税空转试点工作进行 6 年多之后，税务部门在物业税开征方面迈出的一大步。从 2003年 5 月开始，财政部和国家税务总局就分 3 批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等 10 个省区市和计划单列市的 32 个县、市、区开展了房地产模拟

25、评税试点工作。物业税一旦开征，哪怕是试点开征，都将释放一个信号，那就是国家要通过税收调节房价，打击房地产市场的投机行为。2010 年 1 月 10 日，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国十一条），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。，通知中明确了调控的行动纲要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任，并针对性地提出了十一条措施。这十一条措施是：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；增加住房建设用地有效供应，提高土

26、地供应和开发利用效率；加大差别化信贷政策执行力度；继续实施差别化的住房税收政策；加强房地产信贷风险管理；继续整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测；力争到 2012 年末，基本解决 1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题；中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准；进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落8实的工作责任制。国十一条综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图，正式确定了 2010 年中国房地产政策的基调和架构。这次重拳出击，被业内

27、人士认为调控思路清晰、明确，是更加系统、全面地从调结构、抑投机、控风险、明确责任四个方面加快遏制房价过快上涨。而调控的具体实施，涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面，关系到财政部、国家发改委、央行、银监会、住建部、国土资源部、国资委等多部委和众多金融机构。国十一条的出台必将对进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展发挥积极的促进作用。毫无疑问，未来相关部门将会出台具体落实的细则。地方性的房地产调控政策也会接踵出台。从 2009 年年底和 2010 年年初政府连续出台的这些政策，我们可以勾勒出政府 2010 年整个房地产市场调控的思路：即增加供给

28、为主要手段，遏制过度投资、遏制过度热炒土地和增加保障性住房为辅助手段。管理层将会从综合角度考量整个房地产的宏观调控政策，而不是仅仅一个方面出发，搞好综合平衡。因为房地产产业是当前经济的支柱，如果在没有新的消费和投资需求增长点出现的情况下，打击房地产投资客势必会投鼠忌器，为了避免惊群现象发生，主要采取增加供给的措施；另外，在地方政府财政已经得到补充的情况下，遏制地王行为也应采取增加土地供给和打击囤地相结合。总而言之，从最近一系列的调控政策来看，主要是搞好综合平衡，既不想过早地扔掉拐杖，也不想让房地产过热尾大不掉，挟持整个经济。国十一条在国四条的基础上进一步强调：加大差别化信贷政策执行力度。金融机

29、构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于 40，贷款利率严格按照风险定价。这个政策主要还是防范信贷风险，鼓励商业银行支持自住性购房需求，对于其他的投资投机性购房需求，商业银行原则上不予以支持。二套房贷一直被视为我国楼市调控政策中的晴雨表。政府有关楼市的调整，一般都是通过它来传递和暗示。此次，政府部门两次重申二套房贷款的首付比例，可见对其重视程度之深。但是，这次通知传递的信息仍然是有保有压，采取差别化政策合理

30、引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。这种有保有压的调控方式抓住了楼市泡沫产生的根源。此次差别化的调控措施将会产生两方面效果，一是抑制投资、投机性购房需9求继续入市，二是促使投资者抛售存房增加二手房市场的供应。两方面效果的叠加应该能给楼市退烧，稳住疯狂上涨的房价。实行差异化定价，是市场经济的一般规则，在银行的业务中，根据不同的客户的信用水平，根据房地产不同的位置、抵押物的价值和变现能力，对贷款实行差异化定价，是符合市场经济发展的一般规则。加大差别化信贷政策执行力度是国务院会议提出的运用金融等手段加强和改善对房地产市场调控的体现。根据这一原则，2010 年银行将会针对不同类型的房地产开发和购房需

31、求予以不同的金融对待。从开发贷款来说，银行会优先保证经适房、限价房的贷款需求，对高房价地区、高价住房的风险会充分考虑。从按揭贷款来说，银行信贷投放会区分高中低档住房，将对执行利率的优惠程度、首付比例等进行区别对待部分城市房价过快上涨，已是有目共睹。有的城市房价赶上了国外大城市，但居民收入远不及国外。土地拍卖价格屡创新高，竞拍的开发商甚至直言没有最高，只有更高。听任房价上涨似脱缰的野马，房地产泡沫必然不断堆积，最终危及整体经济的健康。因而，加大差别化信贷政策执行力度，是遏制高房价首先该用的杀手锏。严格执行二套房贷政策，实行差别化利率，投资投机性购房的热度应该会下降。按现行基准利率，5 年以上二套

32、房贷利率上浮后是 6534，而七折优惠利率可降低至 4158，两者相差 2376 个百分点，相当于一半贷款利息成本。显然，投资投机性购房者不是不会算账，其之所以大手笔炒楼，与贷款成本偏低有很大关系。至于加大差别化信贷政策执行力度中的差别化是否仅仅局限于理解为首套和二套房之间的差异，还有待于进一步解读，如是否应将个人按揭贷款与房地产企业开发贷款在导向上予以区分，是否应该在中央统一房地产金融政策框架下让各大银行在执行时有一定的差异化和弹性，这些表述如何理解还需等待配套细则落实。另外，2010 年 1 月颁布的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知没有提及改善性住房需求，尽管一些地方政府对改善性住房需

33、求有界定，如上海市公积金管理中心在贷款政策中将家庭人均住房建筑面积 33.4平方米作为改善型购房的标准，但对于全国来说差异化较大，仍有待进一步明确；通知虽然明确对于申请购买第二套（含）以上住房的贷款首付款比例下限提高至 40，但没有提及房贷利率要在基准利率基础上上浮 10，只是强调贷款利率严格按照风险定价，这在实际操作中仍有很大空间。遏制部分城市房价过快上涨，信贷政策的收紧没有悬念。在国十一条10出台后的第三天，信贷政策从紧的信号已经发出。2010 年 1 月 13 日，央行发布消息，决定从 1 月 18 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。这是自 2008 年 6

34、月以来，央行首次上调存款准备金率。中国货币政策开始出现实质性变化，为应对金融危机而实行的适度宽松货币政策开始逐步退出，并向收紧方向靠拢。2010 年 1 月 13 日，在六部委的联合新闻发布会上，银监会副主席王兆星重申二套房贷要严格坚持首付不低于 40的要求。中国银监会更是在 2010 年 1 月 15 日召开的 2010 年工作会议上指出，要高度关注房地产市场变化，严格执行有关信贷政策，加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。显然，监管层有意控制银行输血房市，以此来控制房价过快上涨。对于 2010 年的房地产市场，业界已有一个基本共识：像 2009 年下半年那样疯狂是不现实的，市场没这么傻

35、，政府也不会答应，因此房价调整势在必行。但反过来想似乎也有道理：在经济结构调整依然艰难、实体经济恢复缓慢、外需不振内需疲软、仍然需要宽松货币政策和积极财政政策为经济增长保驾护航的宏观背景下，在城市化催生旺盛住房需求、房地产对国民经济拉动巨大、地方政府严重依赖土地财政、房地产公司不差钱的行业环境中，房价又能跌到哪儿去呢？涨跌的两难反映了形势的复杂和微妙。可见，政府调控房价并非易事，任重而道远。中央国四条和国十一条治理房地产的大政方针很准确地为当前的房地产号了脉，开了方，但要想真正起到作用，还要看政策的执行走不走样，落不落空，会不会因为雷声大雨点小而被腐败和利益集团化解。如果国四条和国十一条执行中

36、不走样，不出状况，不掉链子，并且有强有力的措施包括问责制度来保障执行力，那么畸高房价可望能够被降服，房地产泡沫带来的一系列社会、经济风险将得到极大缓解，接下来的房地产市场走势会比较稳定。但由于土地供给仍显不足，2010 年开局仍旧会上涨比较快，而且三四线城市化大潮仍将继续汹涌，政府终要扶持三四线城市楼市以换取经济发展和 GDP 增长，房价还在悄悄地温和上涨，大城市的房价下跌意愿和动能短期不强，因此中国总体房价在 2010 年上半年仍将高位盘整。但 2010 年房地产政策的总体走向仍要看中国经济的恢复程度，如果中国经济数据难以让人满意，政府有可能再度调整房地产政策方向。由于二季度末是数据公布的关

37、节点，其时将可能出现又一波房地产政策集中出台。至于是加大调整还是有所扶持？有待观察。当然，经济发展和人口结构阶段决定我国房地产业仍有广阔发展空间。我国正处于工业化、城镇化加快发展的时期。引导和促进房地产业持续健康稳定11发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。不少人似乎都在为中国经济发展对房地产较大依赖痛心疾首。而实际上这是任何处于快速城镇化和重化工业阶段国家都无法逃避的一个过程。因此，房地产对经济的巨大带动作用，其实并不是我们当前要回避的问题。我们关注的重点应是，如何尽可能延长房地产对经济巨大的带动作用，从而使我们能够顺利走完城镇化和重化工业阶段。这意味着，我国房地产业还有大约 15 年至 20 年的黄金发展期。那么，就让我们一起期待我国房地产业从 2010 年开始步入一个持续、健康发展的新里程。