房地产专业基础知识.pdf

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1、房地产专业基础知识 1.房地产 房地产又称不动产,是房产和地产的总称;房产总是和地产联结为一体的,具有整体性和不可分割性;房产：是指房屋经济形态,在法律上有明确的权属关系,在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋;地产：是指土地财产,在法律上有明确的权属关系,地产包括含地面及其上下空间,地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系;2.房地产业 是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业;3.房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动;4.地产开发 是将“生

2、地”开发成可供使用的土地“熟地”;5.房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权;具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利;6.土地类型 居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其它用地 50 年；另外,加油站、加气站用地为 20 年；7.三通一平 是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通,场地平整;8.七通一平 是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通,场地平整;9.土地使用权出让的形式 协议出让 招标出让 拍卖出让 行政划拨 使用权有权出让

3、的土地,必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后,才能转让;有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地,还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地;生地：待开发的土地 熟地：完成市政设施的土地 10.房地产市场 一级市场、二级市场、三级市场;一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份,将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场;二级市场是指土地使用权出让后,由房地产经营者投资开发后,从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易;三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易;11.商品房 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上

4、流通的房地产,它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产;12.福利商品房 是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价,按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工,带有福利性质的房屋;13.微利商品房 与福利房不同在于不免地价,并有略高于房地产成本的微利,这类房屋由市政府主管单位筹资建设,用来解决企业职工住宅困难户,价格由政府确定,实行优惠价格政策;14.经济适用房 经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅;15.自建房集资房 是指各单位自筹资金或合资兴建房屋;产权由投资单位所有,一般自用为主,不得在市场上流通按规定已补交地价的除外;16.房地产产权证 是房屋土地权属凭证合

5、二为一,是房地产权属的法律凭证;17.“五证”房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件,并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续;其中“五证”、“两书”是最为重要的条件;国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证;通过“招、拍、挂”在出让前已经通过城市规划的标准;建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;建设工程施工许可证建设工程开工证：是有

6、关建设工程符合项目开工的条件,可以进入施工阶段的凭证;商品房销售预售许可证：是商品房进入市场的凭证;18.“两书”住宅质量保证书 住宅使用说明书 19.商品房预售制度 商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售,由国土局制定的一项提前销售制度;只有取得了预售许可证才能销售;20.申请预售须备下列文件：房地产开发企业资质证书副本及复印件 土地使用权出让合同书和付清地价款证明国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 21.商品房预售必须符合那些条件 交付土地使用权出让金 有建设工程施工许可证 按提供预售的商品房计算,投入开发建设资金达到工程建设总投资

7、的 25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;22.房地产买卖合同 是由福建省建设厅、福建省工商管理局统一监制,用以明确买卖双方权利和义务的协议,所有的商品房销售都须签订此合同;内销的房地产合同可免做公证,外销的房地产合同必须做公证;23.房地产抵押合同 是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定的合同;24.银行按揭 是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为,业主先付一部分楼款,余款由银行代购房者支付,购房者的楼房所有权将抵押在银行,购房者将分期偿还银行的贷款及利息,这种方式称

8、为银行按揭;按揭是英语“Mortgage”一词的粤语音译,在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为“个人住房抵押贷款”,指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房、并以其所购产权房为抵押物,作为偿还贷款的保证,按月偿还贷款本息的一种贷款方式;分为个人住房商业性贷款简称商业贷款与个人住房公积金贷款简称公积金贷款;25.房地产证公证 公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证 26.楼花抵押登记 是指已办银行按揭的楼花送到房地产管理局产权登记科办理抵押登记手续;抵押人将贷款与利息还清后,须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押;27.建筑面积 房屋实用面积与

9、分摊公共面积之和;28.公摊面积 属于公共部分的面积;29.实用面积 建筑面积与公摊面积的差;30.实用率 房屋实用面积与建筑面积之比;31.预售楼花 将未建好的楼房提前出售,称为预售楼花;32.复式 上、下两层标准层合二为一,结构与标准房结构有区别;33.房地产转让 是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为;按现时有关规定,预售及现售的房地产均可转让,但必须到国土局办理转让手续,房地产公司不得给预购房者更改姓名;34.基底面积 是指建筑物首层的建筑面积;35.用地面积 指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积;36.总建筑面积 指小

10、区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和;37.容积率 容积率是建筑总面积和建筑用地的比;38.建筑密度覆盖率 建筑密度等于建筑物底层占地面积与用地面积的比;39.绿化率 绿化率等于绿化面积与用地面积之比;40.均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价;41.基价 基价也称为基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格;商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出;42.起价 起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即起价;43.弹性隔间 指可移动隔间墙之室内空间,通常用于写字楼与商场;44.开放式设计：

11、无隔断设计、利于空间较广,如餐厅、厨房或客厅;45.骑楼：有雨遮的一楼直道部分;46.阳台：指有雨遮有脚踏之面,没有挡风墙的突出建筑体外部分;47.外飘窗：突出于墙体的窗户,飘出去的尺寸在 4060CM 左右;48.露台：指没有雨遮的,有脚踏的部分;49.玄关：玄关是入户门里一米至两米的过渡空间;它的主要功能是让人在进门之后稍做停留,有个换鞋、放雨伞的地方,同时也可以借助玄关对客厅的情况略做遮挡;50.外墙：指建筑物体表面;51.内墙：指建筑物内竖面;52.剪力墙：承受房屋重力的墙,不可以任意敲打;53.砖墙：用砖砌成的墙;54.石膏板：用石膏制成,用以装饰天花板的板块;55.卫浴三大件：指洗

12、脸盆、浴盆、坐式马桶;56.厨具五大件：指洗涤池、料理台、吊柜、炉台、抽油烟机;57.格局：单元内分割情况;58.动线：行走习惯路线;59.销售率：指某一段时间内售出的房屋数百分比;60.空置比：指某一段时间剩余的房屋数百分比;61.诉求客源：主要针对的客户层;62.市场区隔：指产品不同类型以回避市场供给量的排挤;63.议价空间：讨价还价的价格差异;64.平面价差：平面方位不同,价格的差异;65.垂直价差楼层价差：不同楼层价格差异;66.市调分析法：通过市场调查与其他项目的比较方法;：邮寄用的广告用品印刷品：电视广告;：报纸广告;：户外广告媒体;：杂志广告;：销售时促使客户购买的夸张语言动作或

13、假语言动作;建筑结构基础知识 随着地产行业逐步理性及规范化,对地产经纪人的专业性提出了更高的要求,专业的推荐,引导,提供专业服务;房地产是从建筑业为依托而发展起来的,建筑学的许多知识成为地产经纪人的必备知识,房屋建筑结构,建筑工艺,以及建筑材料的使用,室内装修的质量、档次都直接影响房地产商品的价值和使用价值,决定建筑成本的高低,成为项目定价的一个有力的支持,在具体的销售过程中,当客户对价格有所疑虑,具体的解释工作才会做到落地有声,言之凿凿;学会识图：图纸幅面及图框尺寸;幅面内应用标题栏和设计会签栏,幅面规格分别为 0、1、2、3、4 号共 5 种,尺寸大小见下表：单位：毫米 幅面代号 0 1

14、2 3 4 b1 8411189 594841 420594 297420 297210 B 10 10 10 5 5 A 25 25 25 25 25 会签栏 图柜 子 c cc 图标和会签栏 常用图标格式及内容,如下表,其中工程名称指工程总名称,项目指总工程中的一个具体工程,图名常表明本张图的主要内容,设计号为设计部门对该工程的编号,图别表明本图所属工种各设计阶段,图号是图纸的编号;设计单位全称 工程名称 项 目 审定 设计号 校核 图别 设计 图号 制图 日期 会签栏是各工种负责人签字的表格,其格式与内容如下表,近来一些设计单位为了简化图面,将图标和会签栏合在一起,放在图框右侧;c a

15、图标 c 工种名称 姓 名 签 字 图纸一般有模式,立式,根据内容的安排而选用;轴线 用点划线表,端部圆圈,圆圈内注明编号,水平方向用阿拉伯数字由左至编号,垂直方向用英文字母由下往土编号;定位轴线编号顺序 尺寸及单位 尺由数字及单位组成,根据“图标”规定,总图以米单位,其余-均以毫米为单位,若按此规定,尺寸后面可不写单位;索引号 用途是索引,便于查找相互有关的图标内容,索引号的表示方法是把图中需要另画详图的部位编上索引号,索引号中的内容有两个,一是详图编号,二是详图所在图纸的编号;详图的编号 详图的编号 2 5 详图的编号 表示在本张图 建+详图所在 a.详图在本张图 b.详图不在本张图 c.

16、详图索引号 标高、层高、净高 建筑物各部分的高度用标高控制;表示符号为 45;下面横线为某处高度的界限,在符号的横线上注明标高数字;总平面图的室外地坪高用符号“”表示;标高的单位用米计,按“国际”规定,标高数字准确到毫米,即注到小数点后面第三位;标高分绝对标高和相对标高两种,我国青岛附近的黄海平均海平面定为绝对标高的零点,这就是一般所说的“海拔标高”,但为简明,方便起见,工程图纸一般都用“相对标高”,而把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的重点,以“+”表示,读作正负零零,高于它的为正值,一般不注明“+”号；低于它的负值,必须注“-”号;层高一般较为合适,太矮则不能满足健康身理、心理需求,但也

17、并非越高越好,太高从节能需求而言也不太适合;指北针 可导明楼体,具体单元坐落的朝向;N bE 施工图 一套完整的的施工图纸,根据其专业内容或作用不同,一般包括：图纸目录 包括每张图纸的名称、内容、图纸编号,表明该工程施工图由哪几个专业的图纸以及那些图纸组成,以便查找 设计总说明 主要说明工程的概况和总的要求;内容一般应包括：设计依据如设计规模、建筑面积以及有关地质、气象资料等；设计标准如建筑标准、结构荷载等级、抗震要求等；施工要求如施工技术、材料要求以及采用新技术或有特殊要求的做法说明等;以上各项内容,对于简单的工程,也可以在各专业的图纸中写成文字说明;建筑施工图 包括总平面图、平面图、立面图

18、、剖面图和构造详图;表示建筑物的内部布置情况,外部形状,以及装修、构造、施工要求等;结构施工图 包括结构平面布置图和各构件的结构详图;表示承重结构的布置情况,构件类型,尺寸大小以及构造做法等;设备施工图 包括给水排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统图、详图;表示上、下水及暖气管线布置,卫生设备及通风设备等的布置,电气线路的走向和安装要求;建筑施工图 基本概念 建筑图是用正投影原理绘制出来的;用立面图及屋顶平面图表示建筑的处部,用平面图及剖面图表示其内部,用大样图表示细部做法;a、立面图;立面图就是建筑四个面的正投影图,以建筑各个面的朝向命名,如南立面图就是指建筑朝南一面一正投影图;立面

19、图主要表示建筑的外部形状大小、门窗、屋顶形式、外墙饰面等;b、平面图;假想用一水平面在建筑的窗台以上距地约 1 米处切开,去掉建筑上部,余下部分的水平投影就叫平面图,切断部分用粗线,可见部分用细线表示;多层或高层建筑每层布置都不一样时,则每层都要划平面图;如果有许多层平面布置相同,可用一个平面图表示,这叫标准平面图;平面图可以俯视也可以仰视,如要表示天棚装修的做法就可用仰视平面图;c、剖面图;假想用一铅垂面,沿建筑的垂直方向切开,去掉一部分,余留部分的正投影图就叫做剖面图;切断部分用粗线表示,可见部分用细线表示;按剖切方向不同分横剖面图和纵剖面图;平面图上要画出剖切符号以示剖切位置;剖切可以转

20、折,但只允许转一次并用剖切符号在平面图上标明;剖面图主要表明建筑内部情况;建筑施工图的主要内容 建筑施工图根据不同的工程性质及规模,图纸内容及数量有所不同;但从识图的角度来分析,它们有一定的共性,只要掌握基本图和详图的一般内容和表示方法,就可以举一反三看懂其它图纸;a、总平面图;总平面图表明一个工程的总体布置;其基本内容如下：表明新建工程的总体布局,如用地范围、各建筑物的位置、道路、管网的布置等；确定建筑物的平面位置；表明建筑物首层地面的绝对标高、室外地坪、道路中心线交叉的绝对标高,地面坡高及地面水排出方向等;b、平面图;平面图在全套施工图中起着纲领性的作用,它不仅反映了建筑的使用、空间、装修

21、等情况,而且还大略地反映了各工种的部分情况;基本内容如下：建筑物的朝向、平面形状、内部布置,入口、走道、楼梯的位置等；用尺寸线和轴线表示建筑物的长度及各部分的位置；表明建筑物竖向承重结构形式；表明各层的地面标高；表明门窗编号、门的开启方向；表明剖面图的剖切位置及编号,详图索引号等；综合反映工艺、水、暖、电对土建的要求；表明装修的做法；用图无法表示时采用文字说明；c、立面图;立面图主要表示建筑的外形,是做外部装修的主要依据,其基本内容如下：表明建筑的外形及其细部,如站窗、雨罩、檐口、阳台、台阶、雨水管等；用标高表示出建筑物总高度、各楼层高度以及门窗洞口等细部高度；表明外饰面所用材料、色彩及分格等

22、；注明墙身详图位置及编号等;d、剖面图;剖面图简要地表示建筑物的内部空间关系和结构形式等,其基本内容如下：表示建筑物各部位高度；剖面图中需要详细表示的部位,画出详图索引号；简要表示主要结构形式,如楼层、屋盖的梁、板、柱的相互关系;e、构造详图;墙身详图是用比较大的比例尺详细、准确地表示墙身从防潮层到屋顶各个节点的材料及构造做法;墙身详图配合平面图就可以详细了解墙、内外装修、门窗的做法;此外,详图还包括楼梯图、特殊房间详图、局部构造或建筑构件详图、特殊装修房间详图等;一般的传力体系 荷载 板 梁 柱 基础 地基 建筑结构形式 建筑结构形式有许多种类型,也有许多不同的分类方法,其中最常见的分类方法

23、是按建筑物主要承重构件所用的材料分类和按结构平面布置情况分类;筑物主要承重构件所使用的材料分类 序 号 结构类型名称 识别特征 适用范围 1 木结构 主要承重构件所使用的材料为木材 单层建筑 2 混合结构 承重材料为砖石,楼板、屋顶为钢筋混凝土 单层或多层建筑 3 钢筋混凝土结构 主要承重构件所使用的材料为钢筋混凝土 多层、高层、超高层建筑 4 钢与混凝土组合结构 主要承重构件材料国型钢和混凝土 超高层建筑 5 钢结构 主要承重构件所使用的材料为型钢 重型厂房、受动力作用的厂房、可移动或可拆卸的建筑、超高层建筑或高耸建筑 按结构平面布置情况分类 除上述两种分类方法所列的结构类型外,对于单层大跨

24、度房屋,还不平面结构门式刚架、薄腹梁结构、桁架结构、拱结构和空间结构壳体结构、悬索结构、网架结构之分;序号 结构类型名称 平面/立面示意图 常用范围 1 框架结构 厂房或 20 层以下多、高层建筑 2 全剪力樯结构 高强度结构体系,常用于高层、超高层建筑 3 框架剪力墙结构 高层建筑 4 框筒结构 高层或超高层建筑 5 筒体结构单筒或多筒 超高层建筑 6 框支结构 钢结构超高层建筑 7 无梁楼盖结构 大空间、大柱网的多层楼房 墙体的类型及其划分 墙体名称 划分方法 外墙、内墙、纵墙、横墙、窗间墙 按墙所处的位置划分 三七墙、二四墙、一八墙、一二墙 按墙的厚度划分 围护墙、隔墙、女儿墙、围墙 按

25、墙的功能划分 承重墙、非承重墙 按受力情况划分 砖墙、石墙、砌块墙、钢筋混凝土墙 按所用材料划分 按照层数划分 一般情况下,1-3 层为低层；4-6 层为多层；7-9 层为小高层；10 层以上为高层,当高度超过100M 时为超高层;建筑面积的计算规则 计算建筑面积的范围 a、单层建筑物无论其高度如何,均按建筑物勒脚以下外墙外围水平面积计算;单层建筑物内如果带有部分楼层者,亦应计算建筑面积;高低联跨需分别计算建筑面积时,按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线;b、多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算,每层建筑面积按建筑勒脚以上外墙外围的水平面积计算;c、建筑物外墙为预制挂壁板的,按挂壁板外墙主墙面间

26、的水平面积计算;d、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有出入口的沉降缝为界建筑物,按其上口外墙不包括采光进、防潮层及其保护墙外转水平面积计算;人防通道端头出口部分为楼梯踏步时,按楼梯上口外墙外围水平面积计算;e、用深基础做地下架空层,有围护结构者,按其围护结构外围水平面积计算建筑面积;f、坡地建筑物利用吊脚做架空层,有围护结构者,按其围护结构外围水平面积计算建筑面积;g、建筑物内的门厅、大厅、不论其高度如何,均按一层计算建筑面积,门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积;h、图书馆的书库,有书架层的按书架层计算建筑面积,无书架层的按自然层计算建筑面积;i、电

27、梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积;j、舞台灯光控制室,按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积;k、建筑物内的技术层、层高超过米的,按技术层外围水平面积计算建筑面积.技术层层高虽不超过米,但从中分隔出来作为办公室、仓库等,应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积;l、有柱雨罩,按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩,按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积;m、有柱车棚、货棚、站台等,按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等,按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积;n、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,按围护结

28、构外围水平面积计算建筑面积;o、突出墙面的门斗,眺望间,按围护结构外围水平面积计算建筑面积;p、封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积;挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积;凹阳台按其阳台净空面积包括栏板的一半计算面积;q、建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊,按柱的外边线水平面积计算建筑面积,无柱的走廊、檐廊,按其投影面积的一半计算建筑面积;r、两个建筑物间有围护结构的架空通廊,按通廊的投影面积计算建筑面积；没有围护结构的架空通廊,按其投影面积的一半计算面积;s、建筑物内无楼梯,高室外楼梯包括疏梯的,其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯包括疏梯的,其室外楼梯按

29、每层水平设投影面积的半计算建筑面积;t、各种变形缝、沉降缝、宽在 30 厘米以内的抗震缝,均分层计算建筑面积,高低联跨时,其建筑面积并入低跨建筑面积内;不计算建筑面积的范围 a、突出墙面的构件、艺术装饰以及挂壁板突出的艺术装饰线,如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等;b、修消防等用的室外爬梯、宽度在 60 厘米以内的钢梯;c、穿过建筑物的通道、住宅的首层平台不包括挑平台、层高在米以内的设备层;d、深基础架空层仅预留门窗洞口,不做地面及装饰的;e、没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬布、布景的天桥、挑台;f、单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层空间;g、地下人防干、支线,人防通道,人防通

30、道端头为竖向爬梯设置的安全出入口;h、宽在 30 厘米以上的抗震缝,有伸缩缝的靠缝的靠墙烟囱,构筑物如独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油水池、贮仓、圆库等;i、建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的窨安置箱、罐的平台;其它建筑常识 基底面积：指建筑物底层勒脚外围水平面积;建筑面积：指建筑物各层外墙或外柱外围以内水平投影面积的之和;每户或单位拥有的建筑面积叫分户建筑面积;建筑面积包括使用面积和公共面积二个部分：a、使用面积：指包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层夹层、米以上指建筑层高,含米,以下

31、同的阁暗楼等的面积;在计算分户建筑面积时,如墙体属两户共有即共墙,其所属面积由两户平均分摊;b、公共面积：指建筑物主体内、户门以外可使用的面积,包括层高超过米的单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱电梯机房等;公共面积分为应分摊公共面积和不能分摊公共面积两部分;a、应分摊的公共面积包括室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等;b、不能分摊的公共面积是前款所列之外,建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关文件规定不进行分摊的公共面积,扬机动车库、非要动车库、消防避难层、地下

32、室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于 2 米的架空结构转换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等;每户或单位应分摊的公共面积按如下原则进行计算：a、有面积分割文件或协议的,应按其文件或协议进行分摊计算;b、如无面积分割文件或协议的,按其使用面积的比例进行分摊;即：该户应分摊的公共面积=应分摊公共面积/各户使用面积之和该户使用面积 对有多种不同功能的房屋如综合楼、商住楼等,公共面积应参照其服务功能进行分摊,即报务于整个建筑物所有使用功能房屋的公共面积应共同分摊,否则按其所报务的建筑功能分别进行分摊;住宅平面以外,公服务于住宅的公共面积电梯间、楼梯间除外应计入住宅部分进行分摊；住宅平面以外的电梯

33、间和楼梯间,仅服务于住宅部分,但其通过其他建筑功能的楼层,则该电梯间和楼梯间的建筑面积按住宅部分面积和其它建筑面积的各自比例分配相应的分摊面积;每户的建筑面积=每户的使用面积+每户应分摊的公共面积;分摊共用面积=套内建筑面积公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和 公用建筑面积=整栋建筑的面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积 公共面积包括应分摊的和不应分摊的 应由房屋物业物理部门统一管理,其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有,物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租售;户型 是指一套住宅中由多少卧厅、厨房、卫生间;俗称：一室一厅、两室一

34、厅、四室一厅等 面积配比 指的是各种面积范围的单元在某一楼盘的总数中各自所占的比例的 建筑与建筑构造 基础 基础：建筑物与土层接触的部分称为基础 地基：支撑建筑物重量的土层叫地基 基础是建筑物的组成部分,它承受着建筑物的全部荷载,并将其传给低级;而地基则不是建筑物的组成部分,它只是承受建筑物荷载的土壤层;其中,具有一定的地耐力,直接支承基础,需要进行计算的土层称为持力层；持力层以下的称为下卧层;地基土层在荷载作用下产生的变形,随着土层深度的增加而减少,到了一定的深度则可以忽略不计;基础的分类：按材料及受力的特点分类可以分为刚性基础和柔性基础;用刚性材料做的基础称为刚性基础;刚性材料一般指抗压强

35、度高、而抗拉、抗剪强度较低的材料;常用的砖、石、混凝土等均属刚性材料;非刚性基础柔性基础;用钢筋混凝土建造基础,基础宽度加大不受刚性角的限制,称为非刚性基础与柔性基础;为了节约材料,钢筋混凝土基础常常做成锥形,但最薄处不应小于 200mm,如果做成阶梯形,每步高300mm-500mm.按构造型式分类 基础构造的型式随着建筑物上部结构形式、荷载大小及地基土壤性质的变化而不同;一般情况下,上部结构形式直接影响基础的型式,当上部荷载大,地基承受能力有变化时,基础型式也随之变化;基础按构造特点分可分为六种基本类型;条形基础 当建筑物的上部结构采用墙承重的时候,基础沿墙身设置,多做成长条形,这类基础称为

36、条形基础;独立基础 当建筑物上部结构采用框架或者单层排架结构承重时,基础采用方形或矩形的单独基础,这类基础称为独立基础或柱式基础 片筏基础 当建筑物上部荷载大,而地基又软弱,这时采用简单的条形已经不能适应地基变形的需要,通常墙下或者柱下基础连成一片,使建筑物的荷载承受在一块整板上成为片筏基础 桩基础 当建筑物上部的荷载较大,而且地基的软弱土层较厚,地基承载力不能满足要求,做成人工地基又不具备条件或不经济时候,则可采用桩基础;使基础上的荷载经过桩再传给地基土层,以保证建筑物的均匀沉降或安全使用;墙体 墙体的类型：墙体按所在位置分为外墙和内墙；纵墙和横墙;外墙：位于房屋周边的墙统称为外墙,它主要起

37、是抵御风、霜、雨、雪的侵袭和保温、隔热,起围护作用 内墙：凡位于房屋内部的墙统称为内墙,它主要起分隔的作用;横墙：沿建筑物短轴方向布置的墙为横墙,外横墙位于房屋的两端也叫山墙;纵墙：沿建筑物长轴方向布置的称为纵墙,又有内纵墙与外纵墙之分;墙体按受力状况分类 墙体按照受力情况分为两种：承重墙与非承重墙;承重墙：直接承受上部结构传来的荷载 非承重：不承受外来荷载;非承重墙又可分为自承重墙和隔墙;自承重墙：不承受外来荷载,只承受自身重量并将其传至基础;隔墙：起到分割房间的作用,不承受外来荷载,并把自身重量传给梁、楼板;框架填充墙就是隔墙的一种;悬挂在建筑外部的轻质墙成为幕墙,包括玻璃幕墙与金属幕墙;

38、墙体按照材料分类 按照墙体的材料可分为砖墙、石墙、土墙、钢筋混凝土墙;墙体的细部构造 防潮层 在墙身中设置防潮层的目的是防止地下的潮气沿基础上升使室内墙身受潮;防潮层设置高度为室内首层地面的结构层的中部,一般用防水沙浆抹 20mm 厚;勒脚 外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚,其高度一般指室内地坪与室外地面之间的高差部分,也有将底层窗台至室外高度视为勒角;勒角的作用是防止地面水、雨水的侵蚀及人为的磕碰破坏,起着保护墙面,增加建筑美观的效果;散水 散水指的是靠近勒角下部的混凝土排水坡;其重要作用是迅速排出沿墙淌下的雨水,防止雨水直接进入墙下损害地基;窗台 窗台分室内窗台和室外窗台;室外窗台是为

39、了防止窗洞底部积水进入室内；室内窗台是为了排除窗上的凝结水;门窗过梁 为了承受门窗上部的荷载,并把他传到门窗两侧的墙上,门窗洞口的上部设有钢筋混凝土过粱;为了增加墙体的抗震性和稳固性,墙体内一般设有构造柱、圈梁 变形缝 建筑物由于温度变化、地基不均匀沉降以及地震等因素的影响,使结构内部产生附加应力与变形,易使建筑物破坏、产生裂缝甚至坍塌;为了减少对建筑物的破坏,预先在变形敏感的部位将结构断开,预留缝隙,以保证建筑物有足够的变形宽度而不使建筑物破损;这种将建筑物垂直分割而预留的缝称为变形缝;变形缝有伸缩缝、沉降缝、防震缝三种;伸缩缝是在长度或宽度较大的建筑物中,为避免由于温度变化引起材料的热胀冷

40、缩导致构件开裂,而沿建筑物的竖向将基础以上部分全部断开的预留人工缝;伸缩缝一般为 20mm40mm;沉降缝是在同一栋建筑物中,由于其高度、荷载、结构及地基承载力的不同,致使建筑物各部分沉降不均匀,墙体拉裂;故在建筑物某些部位设置从基础到屋面全部断开的垂直预留缝,把建筑物分为几个可自由沉降的独立单元;这种为减少地基不均匀沉降对建筑物造成危害的垂直预留缝称为沉降缝;防震缝是为了防止建筑物的各部分在地震时相互撞击造成变形和破坏而设置的垂直预留缝;防震缝应将建筑物分成若干体型简单、结构刚度均匀的独立单元;楼面与地面 楼地面的组成：面层 位于楼板层的最上层,起着保护楼板层、分布荷载和各种绝缘的作用,同时对室内起美化装饰作用;结构层 位于楼板层的中部,是承重构件包括板和粱;主要功能在于承受板层上的全部荷载并将这些荷载传给墙和柱；同时还对墙身起水平支撑作用,以加强建筑物的整体刚度;实际上就是保证楼板层的强度和刚度要求;附加层 附加层又称功能层,根据楼板层的具体要求而设置,主要作用是隔声、隔热、保温、防水、防潮、防腐蚀、防静电等;根据需要,有时和面层合为一体;楼板顶棚层 位于楼板的最下层,主要作用是保护楼板、安装灯具、遮挡各种水平管线,改善室内光照条件,装饰美化室内空间;