淮北号地块可行性研究报告完整版.pdf

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1、淮淮北北号号地地块块可可行行性性研研究究报报告告 HEN system office room【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】安徽淮北华辰房地产开发有限公司安徽淮北华辰房地产开发有限公司淮北淮北 0404 号地块号地块可行性研究报告可行性研究报告二二 OOOO 八年一月八年一月1 1、总、总 说说 明明项目名称项目名称淮北 04 号地块项目建设单位及法人项目建设单位及法人项目实施单位：淮北华辰房地产开发有限公司董事长：陈溪连总经理：蔡丰勇项目实施地点项目实施地点淮北市经济开发区，距离市中心公里，位于开发区两条主干道的交界(南黎路与相山路南侧)，紧临淮北市地税局办事

2、中心,由于地处开发新区,目前只有一条公交线路能到达,一些基本生活配套暂时还需依托城市中心的配套。项目建设期限项目建设期限2008 年 8 月2011 年 12 月项目概述和建设内容项目概述和建设内容（1）项目总占地面积约为 114550 平方米，其中商业、办公用地 19000 平方米；广场用地 20000 平方米。总建筑面积302610 平方米。地上建筑面积 257730 平方米。（2）整个小区主要包括小高层公寓、高层公寓、商业办公等多类物业，方案前期规划设计中，部分相关数据暂不确定。（3）一期、二期主要规划的是小高层公寓和高层公寓，总建筑面积 20 万平方米;三期主要规划的是办公与商业,总建

3、筑面积 57000 平方米。（4）容积率：。（5）绿化率：35。（6）车位：居民汽车停车率60%，地面停车率不大于 10%。项目公用工程项目公用工程1.6.1 供电本项目建设工地电源由淮北市供电局城市供电电网供给，由建设地附近的高压供电线路引入。用电负荷为14000kWA，增设500kVA 施工变压器二台，满足施工高峰用电。本项目建设期全年耗电量 820 万 kWh。1.6.2 供水本项目建设工地年用水量 200000m3，由淮北市自来水公司供应，从市政自来水管网引入，供水不成问题。1.6.3 电信本项目委托淮北市电信部门负责接入现代化程控总机和直拨电话系统、宽带网络系统。项目投资及资金来源项

4、目投资及资金来源本项目总投资：本项目总投资：6600066000 万元万元资金来源：企业自筹 15000 万元，占总投资%；银行贷款 20000万元，占总投资%；募集资金 31000 万元，占总投资%效益分析效益分析本项目以高标准、高起点建成淮北地区具有自然水源构成的亮丽景观河道风景线高层公寓、办公、商业等综合物业，是当地规模较大、配套较先进、门类最齐全的中高档商住小区。作为淮北地区未来居住中心，淮北 04 号地块开发可辐射至烈山、濉溪、等半径5公里的范围。淮北 04 号地块开发完成将为当地和附近周边的广大民众提供居住、生活极大方便。本项目开发增加社会就业 2000 余人，财政增加税收近亿元，

5、间接的社会经济效益约 5 亿元。项目和社会经济效益显着。本项目建设完成后，根据预测主要经济效益如下：房产销售收入：万元利润总额：利润：投资利润率：投资利税率：财务内部收益率：1.8.3 社会效益本项目以高标准、高起点建成淮北地区具有自然水源构成的亮丽景观河道风景线高层公寓、办公、商业等综合物业，是当地规模较大、配套较先进、门类最齐全的中高档商住小区。作为淮北地区未来居住中心，淮北 04 号地块开发可辐射至烈山、濉溪、等半径15 公里的范围。淮北 04 号地块开发完成将为当地和附近周边的广大民众提供居住、生活极大方便。本项目开发增加社会就业2000 余人，财政增加税收近亿元，间接的社会经济效益约

6、5 亿元。项目和社会经济效益显着。2 2项目提出的背景和必要性项目提出的背景和必要性项目提出的背景项目提出的背景“房地产是 50 年的朝阳产业”。随着我国经济快速发展，13亿人口的中国正在进行一场人类历史上前所未有的城市化运动，在未来的数十年中，数以亿计的人口将告别原来的家园，从乡村进入城市。作为城市化主力军的房地产行业将因此获得史无前例的发展机遇。房地产行业在国外已毫无疑问属于传统产业，并诞生了最为激动人心的财富传奇。在中国，目前也正在以宏阔的浪潮席卷而来，它极大的改变了我们的生活，改变了城市的面貌，也在创造着财富传奇。淮北为安徽省 9 个省辖市之一，现为重要煤城、全国八大煤炭基地之一具有悠

7、久历史的古都相城，北枕相山，南临滩水，是市人民政府所在地，为全市政治、经济、文化的中心。本项目就是在上述背景下提出的。20074地块开发作为淮北房产规划中重要内容，对于实现淮北区域总体规划具有十分重要的意义。项目提出的必要性项目提出的必要性（1）符合淮北总体发展需要：项目地理区位处在相山新区重点发展区块，该区块也是淮北最主要的房产开发区域，淮北城市发展以相山作为基点，北靠大山，面南拓展，城市南面边缘地带有多个挖煤形成的塌陷湖，从风水学角度而言是依山傍水朝阳，具有十分的地脉灵气。目前淮北的城市规划已经到了五马路，市政府也迁移到了四马路，可以预见：以原有一马路和二马路为基础的城市核心基础上，新的城

8、市动力正在形成。五马路周边地产开发势头正旺，商业格局也渐成规模，作为城市副中心、第二动力当之无愧。老城区到了三马路基本上就已经是势力范围的边缘了，新城市的建设由于规模效应和集聚效应肯定具有更强的辐射能力。从城市远期规划中发现，五马路在新城建设中占有十分重要的地位。在未来数年淮北商品房随着经济发展需求量将会进一步快速上升。因此实施本项目是必要的。（2）符合城市竞争和人们对居住品质的需要：从国内外城市发展大背景来看，当前我国正处于全面建设小康社会的历史阶段，城市竞争已经进入了“以生活品质论输赢”的时代，换句话说，决定城市间资本流、信息流、物质流和人才流等流向的除了地理区位优势和产业基础外，城市的生

9、活品质是至关重要的，它已经成为城市竞争的最重要资本之一。而作为老百姓最为关心的“衣食住行”中的重要一员，对生活品质的诉求自然不可能离开“居住”。提升居住品质，不仅满足了百姓的居住需求，也能够完善城市功能，繁荣城市文化，提升城市品牌，张扬城市魅力，极大地提升城市竞争力，进而改善整个城市的生活品质。本项目开发以高标准、高起点建成淮北相山地区具有自然水源构成的亮丽景观河道风景线高层公寓、商业办公楼、休闲广场等多类物业，是当地规模最大、配套最先进、门类最齐全的中高档居住小区，符合当地和附近周边的广大民众提升居住品质的需要，也符合城市提升竞争力的需要。（3）符合企业自身发展的需要：本项目实施单位淮北华辰

10、房地产开发有限公司是浙江蓬程建设有限公司和浙江方正房地产开发有限公司联合成立的子公司，公司依托母公司在杭州、义乌等一线城市的成功开发经验，以敏锐的眼光和卓越的胆识，决定投资淮北 04 号地块开发。这符合企业以“集团化、市场化、走出去”的发展战略，在更广大的区域创造更优质的房产，实施品牌拓展。为公司今后开发二、三线城市的房产市场，起了很好的示范作用综上所述，本项目建设依据充分，建设十分必要，是可行的。3 3房地产市场分析房地产市场分析淮北城市概况淮北城市概况安徽位于华东腹地，是我国东部襟江近海的内陆省份，跨长江、淮河中下游，东连江苏、浙江，西接湖北、河南，南邻江西，北靠山东。全省东西宽约 450

11、 公里，南北长约 570 公 里，总面积万平方公里。安徽资源条件优越，土地资源、生物资源、水资源和矿产资源等自然资源丰富。近年来，安徽经济保持持续快速健康发展的良好势头，国内生产总值年均增长%左右，其中三次产业年均分别增长 4%、9%和 11%。淮北市居苏豫皖三省要冲之地、淮海经济区的中心地带，城市辖濉溪县、相山区、杜集区、烈山区，拥有2 个省级开发区和 33 个乡镇，总面积 2725 平方公里，人口约 202 万，其中城市人口近 80万。淮北市是国家和安徽省重要的粮、棉、畜禽、蚕桑等农副产品生产基地，而且周边矿产丰富、品种繁多，其中以煤为最，总储量270 亿吨，工业储量 80 亿吨。依靠这些

12、丰富的矿产资源，淮北市已逐步发展成为以煤炭、电力、机械、轻纺、化工、建材为支柱产业的新兴能源工业城市。同时，淮北市也是皖北地区的重要的商贸流通中心，城市交通便捷，已形成了铁路、公路、内河航运为主体的综合交通运输网络，铁路北接陇海线，东连京沪线，西入京九线，6 条国道、省道以及京福、连霍（连云港至霍尔果斯）、合徐（合肥至徐州）高速公路穿境而过，内河航运直通上海港；周边有南京、合肥、徐州空港，距徐州机场仅 60 公里。淮北市经济发展水平20 世纪 50 年代末，在国家开采闸河煤田的基础上，淮北于1960 年设市，开始建设城市与发展经济。经过40 多年的开发与建设，基本形成了煤炭、电力、纺织、酿酒、

13、建材、冶金、化工等协调发展的工业体系。全市现有工业企业 2000 多家，其中规模以上工业企业 100 家。年产原煤 3000 万吨左右，已居全国第四位，还有许町、涡北、界沟、卧龙等大型矿井正在建设；电力装机容量已近200 万千瓦，一电厂 8#机、二电厂二期及平山电厂、马桥电厂即将开工，“华东动力之乡”将更加名副其实；口子酒年产已达3 万吨以上，连续荣获部优、国优和国际金奖；纺织工业综合配套，生产规模和经济效益连续 10 年居安徽省同行业首位；电子箔材、生物制药、精细化工、新型建材等也在加速长大变强。产业的发展壮大，已使淮北成为中国能源基地、农副产品生产基地、纺织品出口基地、箔材加工基地和全国塌

14、陷土地复垦示范区。2005 年，淮北市 GDP 完成亿元，比上年增长%，为 1994 年以来农民人均纯收入 2640 元，分别增长 11%和 13%，目前在岗职工年平均工资约 9512 元，年人均消费性支出 4668 元。全社会固定资产投资完成 64 亿元，增长 25%，其中，基本建设投资亿元，增长%；技术改造投资亿元，增长 11%；房地产投资亿元，增长%。在 2006 年的政府工作报告中，淮北市今年的经济发展主要预期目标是：地区生产总值增长 10%以上，财政总收入增长 10%以上，全社会固定资产投资增长 25%，社会消费品零售总额增长 11%，外贸进出口总额增长 10%，城镇居民人均可支配收

15、入增长 8%，农民人均纯收入增长 6%。在未来的经济发展规划中，淮北市将以经济结构调整和城市转型为主线，实施大开放、大投入、大项目、大产业发展战略，到2010 年，建成年产 5000 万吨的煤炭基地；装机容量 750-800 万千瓦的火电基地；年产甲醇 200 万吨、焦炭 200 万吨的煤化工基地；年产 30 万吨电解铝、10 万吨板箔材的铝电基地；装机 100 万纱绽、年产 2 亿平方米印染布和 500 万件服装的纺织基地；年产水泥800 万吨、陶瓷 6000 万平方米、高岭土 10 万吨的建材基地；年产优质白酒 10 万吨、啤酒 20 万吨等的农副产品深加工基地；年增加值占 GDP 总量

16、18%的高新技术产业基地以及淮海经济区重要的商贸物流中心，实现经济总量翻番、尽快建成现代化工业、商贸、旅游城市和百万人口城市。附：附：20062006 年安徽省各市年安徽省各市 GDPGDP 排名表排名表马鞍山铜陵市合肥市芜湖市淮南市黄山市淮北市淮北市蚌埠市宣城市滁州市池州市安庆市巢湖市宿州市亳州市六安市阜阳市总 GDP 亿元 人均 GDP（元）33800330002350021500135001223011000110001072010500860084408000760252165585533441133项目交通条件和周边市政配套及公用设施情况项目交通条件和周边市政配套及公用设施情况该项目

17、位于淮北市经济开发区，距离市中心公里，位于开发区两条主干道的交界(南黎路与相山路南侧)，紧临淮北市地税局办事中心,由于地处开发新区,目前只有一条公交线路能到达,一些基本生活配套暂时还需依托城市中心的配套。附项目周边市政配套和公用设施表购物中心医院、药店饭店文化场所学校苏果超市、真棒超市淮北市妇幼保健院、淮北市中医院、敬贤大药堂郁金香酒店淮北市博物馆淮北市十二中学、国泰中学、梅苑小学休闲健身场所 淮北市体育馆淮北房地产市场概况淮北房地产市场概况随着全国房地产市场的快速发展，淮北在 2002 年以来受周边区域及产业经济的影响下，淮北房地产业也得到了快速的发展。在这里我们可以分几个阶段对淮北房产市场

18、进行分析：1）、2002 年以前，城市化处于起步阶段；淮北市的房地产市场相对比较冷清，房价也比较低，房价市区基本上在1200 元/M2，郊区在 800 元/M2，土地价格也相当便宜，每年的土地供应量在300 亩左右；2）、2002-2004 年，全国能源市场出现了供不应求的状况，淮北市煤炭企业由于销售收入和利润逐年成倍增长，职工工资水平也有了较大提高：一般职工年收入达到了57 万元，企业管理人员年收入达到了 12 万元左右甚至更高的水平。淮北市城区一套100 平方米左右的住宅商品房价格在 15-25 万元不等，相当于煤炭企业职工年收入的 35 倍。工资水平的提高使居住在矿区城镇的煤炭企业职工逐

19、步具备了在市区购买住宅商品房的能力，在市区购买住宅商品房的愿望逐渐释放为现实的购买力，大量居住在矿区城镇的煤炭企业职工纷纷在市区购买住房，使市区住宅商品房需求呈现出加速增长的状态。尤其是靠近学校、医院等特殊地段的住房，呈有价无房的状态，偶有二手房出售，甚至出现竞价抢购的状况。淮北房地产市场启动，购买力随即爆发。从 2004 年开始，每年供地只有几百亩的淮北市 2004 年的土地供量竟达 3000 多亩。3）、2005 年，房地产开发在改变这个城市的同时，开发水平低、同质化竞争加剧等问题随之而来。浙江房企的进驻，使淮北房地产开发发生了深度转变。2004 年底，浙江万马房产集团在淮北新区的大盘相山

20、庭院举行了隆重的奠基仪式，该项目占地298 亩，总建筑面积约 25 万平方米，是淮北首个以庭院为主题概念的精品人文社区。至此，浙江进驻淮北的房地产企业已近10 家，开发面积占了淮北市开发总量的一大半。房价也因此而提升，市区新建住宅和二手住宅的最低价格分别为 1950 元/平方米、1500 元/平方米；最高价格分别为 3100 元/平方米、2900 元/平方米，比 2002 年几乎增加了一倍，居安徽全省的前列，这反映出淮北市房地产市场需求旺盛，也反映了市区公用设施建设逐步完善使拥有市区住宅的实际净收益增加。4）、2006 年至今，淮北房地产业稳步发展，虽然政府提出很多遏制房价的措施，但仍然没有阻

21、止房价的上涨，房价每年保持约18%的涨幅。当地政府预测，在今后 25 年的时间里，淮北市新增企业职工近 4 万人。与过去做法不同，今后在这些企业的所在地将不再兴建供职工家庭居住的居民区，大部分企业职工家庭将在市区居住，这将明显增加市区住宅商品房的需求，从而诱导淮北市房地产投资的持续快速增长，与次同时，一大批民间资金仍在寻找投资出路。对于淮北市场来讲，外来人口增加等因素，是淮北市房地产业持续增长的保证。淮北房地产市场的总体形势淮北房地产市场的总体形势淮北房地产开发大体分为四类：别墅、叠加、公寓、商业用房。别墅、叠加均价一般在 4200 元左右。已建楼盘之间的建筑品质和居住诉求而拉开的价格差距不大

22、。人们的选择因素主要以价格及地域概念为主。并不是十分注重环境。同时，随着淮北城市化进程的加快，流动人口的大量增加，人民生活水平的提高，公寓的开发量也在大大上升。开发商也不仅从价格和地段上做文章，也开始注重小区的环境和特色，淮北多层均价一般在 2200-3100 元左右，高层均价一般在 2500 元左右。淮北的商业用房开发量不大，一般以一些大型小区周边及小区内部的商铺为主。市中心的商铺价格一般在不等；城区周边7000-10000 元/。淮北房产业投资的开发商一般都会聘请广告策划与销售代理机构。部分为上海公司，策划代理机构。开发商对此非常重视，具体表现在：、制作精美的楼书，大量的广告投放宣传，如：

23、路牌、公交车、报纸、电视等手段；、售楼部装修较有特色，有些楼盘具有典型性和代表性，给客户以耳目新感觉；、比较专业的售楼人员及热情的销售接待。淮北房地产市场户型和面积消费特点淮北房地产市场户型和面积消费特点从整个淮北市场供应看，三房二厅，二房二厅是各楼盘主力户型，三房面积集中在 115170M2之间，二房集中在 90-110 M2。淮北购房客户大部分为矿区职工、中高层管理人员和当地普通居民、公务员，消费层面两极化。115 平米的三房由于低总价、低首付成为了当地矿区职工、普通居民消费的宠儿。而 160-170 平米的三房，精装修的高端住宅，则是矿区中高层管理人员、公务员的主力消费市场。淮北房地产市

24、场消费特点淮北房地产市场消费特点1）、市场正朝着健康的道路发展，价格平稳；2）、客户已不满足于单一的社区楼盘，而对户型、价格严格要求前提下，对周边配套设施、社区环境、交通等有了更高的要求；3）、淮北楼市逐步增多，各区域楼盘的竟争日益加剧，势必会对本产品项目进行更加细致的开发和发展；4）、市场住宅销售面积以 110-130 平米三房户型最为紧俏，其主要原因也是以自住型为主；5）、首次购房的淮北人（包括本地人、外来），买房的时候考虑的问题较实际，学区房会成为房地产消费的新宠。6）、工薪阶层的年轻淮北人，首次购房房价是关键，其次为地段。7）、二次置业，或多次置业升级的购房者，对住宅的品质和小区环境有

25、更高的要求。8）、受淮北城市性质影响，淮北房地产的需求主体是以中低档为主的自住房，市场对房价的反应很敏感，进一步限制了炒房族。9）、淮北的企业、矿区管理人员，部分会要求以别墅、联排等大户型舒适型精装修为主。项目项目 SWOTSWOT 分析分析1 1、S S优势优势位于相山新区，是未来城市中心；位于相山、相阳和南黎路的交汇处，同时本案离市政府 1900 米，可提升项目区位价值。地块总建筑面积达 25 万平方米，易树立大盘形象。会所、幼儿园、城市广场、商铺的配置可以满足基本生活的需求；有 5万方商业作为小区的功能延伸，能提升楼盘整体档次。多层、小高层、商业街、城市广场等多类型组合物业，能吸引不同类

26、型的购房群体，为产品树立一个完善的品牌形象。2 2、W W劣势劣势周边生活配套还有欠缺，如大型超市、购物商场、餐饮都离本案有一定路程，距本案距离较近的休闲娱乐生活配套设施比较匮乏.生活交通不便，公交车路线途经本案的不多，目前只有一路。当地万马等品牌开发商已在大规模行动，并已有当地 3 年以上的开发经验，而我方的品牌号召力相对较弱。当地房产市场群雄争霸，周边在销项目规模、品质与本项目存在较大竞争力。项目旁边直接竞争对手碧桂园销售已全面开展。项目南侧有化工厂的污染，对于产品的推广带来一定的不利因素，如何解决这个问题是推广中要解决的一大难点。3 3、O O机会机会淮北的城市发展规划下，使得城市发展向

27、相山新区偏移，相山地区将成为最为集中的居住区域，区域内市政工程的也将逐步完善。市政府位于相山新区内，本区块是未来淮北的政治、经济、文化中心，必将吸引大量居住人口，本案升值潜力大；淮北市民的消费观念日趋更新，可支配收入快速增长，潜在需求加大；本区域购买力持续升温，周边项目销售都已过半，并持续热销。4 4、T T威胁威胁大量中高档楼盘入市，市场竞争激烈,推出楼盘，如相山庭院、翡翠岛等，以其积累的人气、规模、配套齐全等优势对本案有较大冲击力；开发商初次介入淮北市场，对市场的认知程度还有限，仍需要进一步地融入当地市场，将自身产品的特色发挥出来。区域内各个项目都有自身显着的特点，推广主题明确鲜明、有特色

28、，为此本案要通过整体推广策略的包装，走差异化路线。4 4物料供应及公用设施情况物料供应及公用设施情况物料供应物料供应本项目建设主要原辅材料年用量详见表 5-1。表 5-1物料供应表序号123456原材料名称钢材商品混凝土水泥装饰材料室内器具和设备其它材料单位吨m3吨吨吨吨年耗量57002875018000280008000020000产地市场供应市场供应市场供应市场供应市场供应市场供应本项目所需原辅材料市场供应充足，企业已有供应渠道。所需公用设施的平衡情况所需公用设施的平衡情况供电本项目建设工地电源由淮北市供电局城市供电电网供给，由建设地附近的高压供电线路引入。用电负荷为14000kWA，增设

29、500kVA 施工变压器二台，满足施工高峰用电。本项目建设期全年耗电量 820 万 kWh。供水本项目建设工地年用水量 20 万 m3，由淮北市自来水公司供应，从市政自来水管网引入，供水不成问题。电信本项目委托淮北市电信部门负责接入现代化程控总机和直拨电话系统、宽带网络系统。5 5总体建设方案总体建设方案建筑建筑设计理念和基本思想设计理念遵循“经济、实用、高效、舒适、灵活、节能、节约用地”的设计理念，通过先进的设计和建筑技术，科学技术与艺术相结合，建造功能布局合理、环境优美、舒适、宜人的居住小区。设计基本思想根据规划设计任务书，以及任务书内的户型比例，本案的产品定位属于高档居住小区，充满中产格

30、调的人文主义大宅的概念。另外，淮北市的房地产市场，正处于高速发展的成长阶段，因此，规划设计的前瞻性和灵活性，是这一项目的一个要点。有了这两点，就可以有效抵抗市场的风险、顺应市场的变化，就可以通过产品的适销对路来获取最大的经济效益和社会效益。因此，我们的思路是：规划出新思路：小区面貌出新形象；产品随市场新变化。在具体做法上：(1)严格执行国家现行的有关设计规范、规程，以及有关消防、环保和职业卫生方面的方针政策。(2)室内器具和设备选型以先进、高效、实用、节能、可靠为原则，本着“以人为本”的基本方针，尽可能在保证产品质量和“人性化”的前提下减少投资、降低成本。(3)总平面布置力求人流、车流合理安排

31、，整体布局符合淮北市规划的要求。充分考虑室外小环境，将绿化、照明等元素与建筑统一起来，以提高项目整体档次。(4)土建设计按照现代企业形象的要求，在满足使用功能的情况下尽可能兼顾美观，做到经济合理、安全适用。(5)考虑公用各系统的配套，实现智能化管理。设计依据1、淮北市国土局土地出让使用条件；2、用地红线图、用地地形图及其电子文件；3、淮北土挂（2007）04-05 号国有土地出让答疑情况答复；4、淮北市城市规划管理技术规定；5、城市居住区规划设计规范（2002 年版）；6、住宅设计规范（2003 年版）；7、高层民用建筑设计防火规范（2001 年版）；8、建筑设计防火规范；9、汽车库、修车库、

32、停车库设计防火规范；10、国家及安徽省平战结合人防工程设计规范；11、人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）；12、国家、省、市相关的法令、法规。总体设计地块安排根据地形特征及开发步骤、周期将地块划分为三大区块：高层住宅区（为地块核心位置，也是本项目的大部分区域）、商业休闲区（沿相山南路区域）、排屋别墅区（相阳路一侧沿路进河区域），区块与区块之间相关联，通过步行街道、商业内街和休闲广场，把三块紧紧相连。层次设计本项目分高层、小高层等到几类住宅形态，根据我们对土地经济学和房地产开发原理的理解，我们将大片小高层布置在用地北侧和东侧，与西侧“万福家园”的多层住宅小区。总体形成高低错落、层

33、次丰富的群体面貌。上述高度上的错落有致，结合了地面环境景观的布局，既经济合理，又出大效果。道路结构、交通系统本小区用地呈刀把形，结合地形特征及开发步骤对小区的人流车流采取分区分流的方式。区内道路分为以下几个等级：A主要道路：路面宽 7 米，在保证交通顺畅的前提下，适当增加线形的曲折，有利于限制车速，同时丰富了空间层次，达到步移景异的效果，干道一边为道路绿化带，一边为人行休闲步道。B入户道路：路面宽3 米，保证车辆进出车库。C绿化步行道：宽 12 米，结合小区绿化布置，串联不同层次的绿化，线形曲折有致。社区车行主入口设置在南黎路上，车行次入口设置在相阳路上，并在东面开设小区人行主入口，与东面商业

34、区块相衔接，行成新型街区生活。确保人车分流的思想，还体现在停车的布局。由于本案停车洎位率为 60%，停车位是小区设施中最能体现居住区能否适应未来发展的配套条件。在停车位方面，我们不但考虑了满足社区住户车辆在小区内的停放，而且还考虑商业办公区块的车辆停放。我们采取了组合停车策略：(1)地下停车库停车在小区中心景观处设置1 个地下停车库，解决高层小区的大部分停车问题，兼做人防地下室。在东面商业办公区块设置地下室集中停车，实行人车分流的措施。(2)半地下停车库停车在部分住宅组团中设置了半地下停车库停车，解决停车问题的同时创造了完全人行的多视角、立体的景观庭院。(3)室内停车库利用排屋的错层设计，行成

35、半架空层汽车库，解决排屋用户的自身需求。(4)地面临时停车场主要利用主干道外环部分设置多处临时停车场，辅以绿化设计，使停车空间成为大树掩映、绿意盎然的人性化空间。规划时一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，以减少对居住环境的影响。商业办公区块东面设计了大型商业广场，可设置部分临时停车位来解决临时停车问题。地下、半地下的停车库，从根本上解决了车对人的负面影响，而且，在分布布局上，紧靠主要出入口，及时分流。自行车停车也是利用部分首层建筑及地下和半地下汽车库的建筑覆盖部分。主导景观轴线、景观本设计主导景观轴线为南北、东西双向呈十字形布局。南北景观的主轴线是由小区南黎路主入口进入，直线贯穿住宅区

36、中心景观带形成的。商业区与住宅区的交界处形成的步行街道及广场南区的商业步行系统结合的景观系统，做为南北景观次轴线。此布局拥有相当开阔的视野，和多变的空间格局；东西方向的主导景观轴线，是以住宅区在相山南路的人行主入口为起点的，向西贯穿住宅区中心景观带而形成的。沿跃进河景观绿化带做为次轴线，把人流引向河边的休闲景观带，配有水景，蜿蜒曲折，开合有致，配有一系列的景观节点。景观规划遵循的几个原则：（1）均好性规划原则变单纯的景观绿地为融绿于生活之中的绿地规划，充分发挥环境对住户品性、人格的熏陶作用。（2）绿化系统通过中心景观、广场的集中绿化、组团绿化、庭院绿化以及道路绿化，形成点上成景，线上成荫，面上

37、成林的绿化系统。与城市共享的面跃进河及其河边 25 米的河边公共绿带，与小区的中心景观、商业的大型广场景致相呼应，达到小区精华与城市绿色资源共生共享。与小区结构共生的线与小区结构共生的中心景观入口林荫大道大型商业广场成为系列景观主轴，显现小区脉络，同时产生了步移景异的观景线。与组团庭院空间相融的点象触角般渗入各组团庭院空间节点的绿，创造了组团庭院空间气氛和环境标识性。不同的植物群有助于增加各景区的个性，提高小区居住环境的可识别性。（3）水系本案充分利用基地中沟渠及南面的跃进河，对此加以整理，形成系列水景，并结合绿化等，使水与岸的界面更加丰富，使建筑物能充分地与自然环境相融合。院落、组团规模本规

38、划设计的特色是通过道路和绿带，将建筑分成各种院落，由院落构成组团，全部组团组合形成一个居住小区。小区内部通过环形主干道交通有机地联系起来，形成一个整体，居住区与商业区通过公共特色街道、休闲广场形成整体，使整个地块集合成集散协调、错落有致的整体这一空间结构方式。高层院落，与此相当，只是加强了横向院落的沟通。但是从建筑形态上看，高层院落十分明显。上述规划结构，十分便于分期开发。空间层次居住建筑环境的空间层次，是住宅内在品质高低的一个重要指标。层次丰富、层次转换细腻自然是良好居住环境的物理条件。本设计在空间层次上，共分5个层次：1)公共空间：向全小区人开放。中心主导景观带、街道、广场；2)邻里空间：

39、只对邻里单位有意义。其中每一个邻里单位，都以其所拥有的一条带状步行绿带为表证。3)院落空间：落实到由两排房子围成的、长度不等的无车庭院。4)单元的门厅：以垂直交通为基本特征的楼门门厅。以单元楼为界限。每个单元均设有小型门厅，用于室内和室外的分界，也是等候、收取信报、发放通知的场所。5)家庭空间：落实到户的家庭私密空间。丰富细致的空间层次，是居家生活所需要的。沿街商业分布沿街商业的分布是由周边环境决定的。本案通过合理分析场地条件，又根据消费能力的不同，文化品位的不同，生活质量要求的不同等等，本项目从为相应的居住人群提供与之生活习惯与生活要求相适应的物业出发，在总体布局的基础上对整个社区进行功能性

40、区分，形成五大功能组团：城市广场区、情景商业街区、高层住宅区、滨河广场区。本案在南黎路、北侧入口处、东侧北段，设有底层商业和独立集中商业。商业街区沿相山南路设置，主要功能为满足城市商业以及商务配套。在相山南路上形成了商业走廊的延伸，营造城市商业空间，为城市创造了合理的天际轮廓线和沿街界面。另外，中心区内街道、广场，设有休闲性的咖啡茶座，用作区内服务。通风除了营造均好性、扩大边套率外，整个规划线形和绿带布局，特别考虑了整体的通风问题。保持流畅的室外空间关系，这一思想在总平面图上，是一目了然的，同时，它也是在规划层面确保了节能和环保的有利条件。户型就本项目而言，户型设计遵循“经典求稳、细致入微”的

41、八字方针。我们按照产品定位和任务书要求，小高层、高层住宅设计了九种面积标准的户型。每一户型的边套，另有专门的设计，以追求因地制宜。6.1.2.10主要技术经济指标项目规划总用地单位数量114551备注总建筑面积地下车库面积半地下车库面积地上建筑面积商业用房其中其中办公楼酒店式公寓30962039200121102583102157019850小高层公寓高层公寓72030144860473 户1209 户容积率建筑占地面积建筑密度绿地面积绿地率居住总户数居住人数汽车泊位数室外临时停车位其中%户人个个2612040430203371161513138其中：住宅60%，商业辆/100，办公辆/100

42、 半地下车库停车位地下室停车位个个380995结构设计说明设计依据本设计均按国家现行规范、规程及江苏省地方标准执行，主要的规范、规程及地方标准如下：1、建筑结构荷载规范 GB50009-20012、建筑抗震设计规范 GB50011-20013、建筑抗震设防分类标准 GB50223-954、混凝土结构设计规范 GB50010-20025、高层建筑混凝土结构技术规范 JGJ-20026、建筑地基基础设计规范 GB50007-20027、建筑桩基技术规范 JGJ94-948、砌体结构设计规范 GB50039、人民防空地下室设计规范 GB50038-94（2003版）10、地下工程防水技术规范 GB5

43、0108-200111、钢筋混凝土异形框架结构技术规程 DB32/512-200212、建筑工程施工质量验收统一标准 GB5030013、混凝土结构工程施工质量验收规范 GB 5020414、建筑地基基础工程施工质量验收规范 GB50202在执行上述规范、规程时，安徽省规范已作规定的条款，执行安徽规范，安徽规范未表述的内容，以国家规范、规程为依据。设计荷载取值（1）自然条件基本风压：m2基本雪压：m2地震动峰值加速度为0.05g，设计地震分组为第二组（2）楼面活荷载标准值住宅厨房阳台楼梯、走廊、门厅卫生间消防疏散楼梯消防车道钢筋混凝土上人屋面钢筋混凝土不上人屋面车库商场通风机房、电梯机房未注明

44、荷载均按有关规范、规程或实际重量取值。设计等级（1）建筑物设计使用年限为 50年；（2）建筑物结构的安全等级为二级；（3）建筑物设防烈度为 6 度，设计基本地震加速度为0.05g，一组，建筑物抗震设防重要性类别为丙类。（4）人防地下室为 6 级人员掩蔽人防地下室。结构造型A、地基基础：1、小高层、高层基础采用桩基础，基础形式为筏板。B、上部结构：l、全部采用现浇钢筋混凝土框架结构体系；2、采用钢筋混凝土剪力墙结构(部分短肢剪力墙)。材料l、钢材：梁柱主筋，外墙、剪力墙主筋采用HRB335，箍筋及一般楼板主筋采用HPB235。2、填充墙：外墙采用粘土砖，内墙采用加气混凝土砌块。消防和环境设计消防

45、设计为确保居住区具备安全舒适和良好的生态环境，必须做好居住区的消防和环境设计。消防设计：本小区三面环路，一面临水，规划设置的三个出入口，以车行入口用作消防车道主出入口，小区内主干道即是小区消防主干道。消防支路结合宅前路布置，由于宅前路主要是尽端路，因此，在相向尽端回车场之间，设硬质路基，其上铺种浅层草皮，做为消防支路通道。应急时，消防车可直接通过。环通的消防通道没计，使扑救火灾极为方便。区内所有小高层、高层住宅均有一个与住宅楼等长的消防登高面，且在登高面一侧设置登高场地。环境设计在方案设计阶段，着重考虑下述三方面的问题：1)环境：保护居民饮用水地下水质不受污染是本小区环境保护的重点。首先本设计

46、对上水不采用易污染而不易清洁的住宅楼屋顶水箱，而采用居住区集中地下生活水箱供水；小区雨、废、污水实行分流排放。即对雨水、废水分别排入整个居住区所设置的应排放管网。2)声环境：为减少城市交通对住户造成的噪音污染，沿城市主干道，住户侧对主路。所有临街周边，均种植高大乔木，以起到降噪作用。尽量缩短车俩进出小区的路程，地下车库均设在小区车辆出入口附近。尽量控制小区内新的噪声源，对小区设备噪声源水泵等，一方面采用低噪声的产品，另一方面将水泵房设在远离住宅区，以利减少噪声污染。对单体建筑的围护结构，如外墙、门窗以及屋面均采用隔声、保温隔热好的建筑材料来施工。对住宅居室内电梯井道墙进行隔声处理。3)热环境：

47、对所有住宅维护结构、外墙和屋顶，选用优质保温隔热建材。人防工程小区人防工程，设置在小高层、高层地下室。人防等级为六级。给排水方案给排水方案设计依据1、建筑给水排水设计规范 GB50015-2003；2、高层民用建筑设计防火规范 GR50045-95（2005版）；3、汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97；4、自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001（2005版）；5、建筑设计防火规范 GB500l6-2006；6、住宅设计规范GB50096-1999；7、建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；8、建筑专业提供的图纸资料。给水系统1、用水量估算 Qd=17

48、23 m3/d Qh=185 m3/h2、给水系统：从市政管道引 DN200 进水管二条，接入小区并成环，供小区消防及生活用水。在其中一根 DN200进水管上接 DN150 水管一条，供生活水池进水。本工程在地下室内设置420T生活水池和水泵房，商业和高层的4层及以下由市政管网直供，4层以上由变频供水设备分区供水。排水系统1、室内排水采用污、废分流，污废水分别派入各自排水立管；雨水自成系统；小区采用雨污分流、污废合流制。雨水排入市政雨水管网，污水集中后经化粪池处理，与废水合并排入市政污水管网。2、小区排水在出口处设拦污井。3、屋面雨水有组织排放，单独排入小区雨水管。雨水量计算参照徐州暴雨强度公

49、式估算，暴雨设计重现期为三年，降雨强度为3.48 L/（s*100 m2），综合径流系数，设计雨水量为1935 L/s。消防系统（1）水源同给水。（2）消防水量：住宅：消火栓 室内 20 L/s 室外 15 L/s车库：消火栓 20 L/s 喷淋 27 L/s公建：消火拴 20 L/s（3）系统：地下车库设消火栓和自动喷淋系统，车库内设消防泵房及消防水池。小区内设室外消火栓。暖通设计说明暖通设计说明设计依据1、高层民用建筑防火设计规范 GR50045-95（2005版）；2、汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97；设计范围1、地下汽车库的通风排烟没计；2、高层住宅的空调、消防

50、的通风排烟设计；3、各楼无外窗卫生间通风设计；4、托幼的空调设计。室内设计参数房间地下车库 水泵房 变压器室 高压配电间 低压配电间 卫生间 电梯机房平时通风6515551030换气次数通风排烟系统通风排烟系统1、所有半地下自行车库均按自然通风排烟设计，外窗面积不小于地下自行车库面积的2%。2、汽车库通风排烟系统排风量按换气次数不小于6次/小时计算，平时利用汽车坡道自然进风，火灾时能利用汽车坡道自然进风的防火分区不另外设计机械送风系统，火灾时无自然进风的条件的，则另外设计火灾机械送风系统，送风量不小于排烟量的 50%。3、所有地下消防泵房平时通风与火灾排烟系统合用，排烟量按每平米不小于60m3