中原如何玩转社区商业.pptx

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1、会计学1中原如何玩转社区商业中原如何玩转社区商业2023/2/242第一部分第一部分 定义与特征分析定义与特征分析第二部分第二部分 定位与业态规划定位与业态规划第三部分第三部分 招商与销售管理招商与销售管理第四部分第四部分 营销与运营管理营销与运营管理目目 录录第1页/共78页2023/2/243n n社区商业的定义n n社区商业的特征n n社区商业的角色n n社区商业的问题社区商业定义与特征分析社区商业定义与特征分析第2页/共78页2023/2/244何谓社区商业何谓社区商业?社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。社区

2、商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。宅区商业。它的服务人口一般在它的服务人口一般在5 5万人以下，服务半径一般在万人以下，服务半径一般在2 2公里以内。由于这一商业的公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在属性决定了它的总规模一般应控制在3 3万平米以内，万平米以内，社区商业是什么？不是什么？业态社区商业是什么？不是什么？业态社区商

3、业是什么？不是什么？业态社区商业是什么？不是什么？业态?定义突出的是什么？定义突出的是什么？定义突出的是什么？定义突出的是什么？商圈？商圈？商圈？商圈？同类对应的是城市商业中心同类对应的是城市商业中心 区域商业中心区域商业中心 社区商业社区商业的定义的定义第3页/共78页2023/2/245n辐射型：511，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高。n中间型：25，主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边.n内向型：2以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。社区商业类型社

4、区商业类型-按照商住比指标分类按照商住比指标分类第4页/共78页2023/2/246 社区商业提供的服务一般交通时间15分钟内可到。有专家把构建社区购物网称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，步行15分钟可到达社区购物中心。社区商业类型社区商业类型-按照交通时间分类按照交通时间分类第5页/共78页2023/2/247n n便利级商业：便利级商业：面积一般在面积一般在3000M23000M2以下，由一组小店或集中以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮

5、等店铺，服务人口一般在服务人口一般在30003000人以下；人以下；n n邻里级商业：邻里级商业：面积一般在面积一般在3000-20000M23000-20000M2，以超市为主力店，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000-500003000-50000人；人；n n社区级商业：社区级商业：面积一般在面积一般在20000-50000M220000-50000M2，以生活百货或，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在般在5

6、0000-15000050000-150000人。人。社区商业类型社区商业类型-按照服务的规模按照服务的规模分类分类第6页/共78页2023/2/248n n底商型商业n n裙房型商业n n独立型商业社区商业类型社区商业类型-按照载体建筑按照载体建筑形式分类形式分类第7页/共78页2023/2/249n n散点式商业n n商业街型商业n n购物中心型商业社区商业类型社区商业类型-按照按照布局分类布局分类第8页/共78页2023/2/2410n n内部型商业n n外部型商业n n兼有型商业社区商业类型社区商业类型-按按照位置分类照位置分类第9页/共78页2023/2/2411小型社区：小型社区：

7、n n人口规模：人口规模：300-700300-700户（组团，相当于居委会管辖规模）；户（组团，相当于居委会管辖规模）；n n人均商业面积：人均商业面积：0.60.6平米平米/人以下；人以下；n n可设定的商业层次：便利商业组合，个别交通条件特别优可设定的商业层次：便利商业组合，个别交通条件特别优良者可考虑形成商业街区；良者可考虑形成商业街区；n n商业交通时间：步行商业交通时间：步行5 5分钟内，如形成商业街区则可考虑步分钟内，如形成商业街区则可考虑步行十分钟内；行十分钟内；n n商业功能满足：服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐商业功能满足：服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐饮。饮。社

8、区商业类型社区商业类型-按照社区按照社区规模分类规模分类第10页/共78页2023/2/2412中型社区：中型社区：n n人口规模：人口规模：2000-50002000-5000户；户；n n人均商业面积：人均商业面积：0.6-0.80.6-0.8平米平米/人；人；n n可设定的商业层次：便利商业组合可设定的商业层次：便利商业组合+商业街区或邻里购物中商业街区或邻里购物中心心(交通条件优良者可考虑形成商业街区交通条件优良者可考虑形成商业街区)；n n商业交通时间：步行商业交通时间：步行1010分钟以内；分钟以内；n n商业功能满足：日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可商业功能满足：日常性服务与

9、商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。社区商业类型社区商业类型-按照社区按照社区规模分类规模分类第11页/共78页2023/2/2413大型社区：n人口规模：1-1.5万户；n人均商业面积：0.8-1.2平米/人；n可设定的商业层次：便利商业组合+（商业街区）+社区商业(邻里购物中心或社区购物中心)，交通条件优良者可考虑形成商业街区；n商业交通时间：步行15分钟以内；n商业功能满足：可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进；社区商业类型社区商业类型-按照社区规模分类按照社区规

10、模分类第12页/共78页2023/2/2414社区商业的特征社区商业的特征n n顾客属地性顾客属地性n n业种配套性业种配套性n n日常便利性日常便利性n n服务亲和性服务亲和性n n赢利稳定性赢利稳定性n n需求依赖性需求依赖性n n商圈扩展性商圈扩展性社区商业的特性决定了它的角色第13页/共78页2023/2/2415社区商业的角色社区商业的角色n n忽悠买房者？n n服务业主者？n n品牌支撑者？n n利润获取者？n n其它社区商业与住宅开发者之间的关系究竟是什么？第14页/共78页2023/2/2416社区商业的角色社区商业的角色n局部服从整体优先原则n利益最大化的辅助原则n顾客需求导

11、向产品原则忠告：玩社区商业的不要让社区商业把你玩了！第15页/共78页2023/2/2417 社区商业的开发应该遵循“商业服从整个社区的大盘思维原则”，首先要考虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。其次才是社区商业自身价值的最大化。商业特色的营造也不例外，应与住宅的文化、特色保持高度一致。假如住宅营造的是欧洲小镇风情，社区商业却以江南园林特色为主题，则显得非常突兀、不协调。不但整体建筑外观应坚持此原则，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“表面功夫”,细节也是体现事物本质的重要组成部分。社区商业与整体住宅区社区商业与整体住宅区关系关系第16页/共78页2023/2/2418

12、从整个社区的综合价值提升的角度来看，商业服从于社区，这一点，反映在商业特色的营造上，体现为商业的文化、主题、特色应该与住宅保持高度统一；在建筑外观及线条上，除了与住宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及线条的强化运用，因为商业与住宅是不同区间的两种物业，商业在外观的处理上更强调视觉的冲击力；景观小品、植物及地方代表性建筑对于整个社区商业的特色营造及商业氛围提升也有着重要作用，具体可依据自身特点进行相应的布置。除了以上几点，定期或不定期地举办一些与主题相关的活动也很有帮助，目前来说，较少有社区商业采取这样的形式，原因是处于刚起步阶段，运作模式尚不成熟。这种较为灵活的方式不但可巩固社区商业特色，使

13、之在业主/消费者心中留下深刻印象，而且也是与业主/消费者拉近距离，可以从一个侧面体现社区商业的贴心服务，营造活泼、亲切的商业氛围。社区商业与整体住宅区社区商业与整体住宅区关系关系第17页/共78页2023/2/2419社区商业的问题社区商业的问题n n鸡先还是蛋先n n便民与扰民n n出租与出售n n一铺养三代与三代养一铺n n放水养鱼还是杀鸡取卵n n物业：管理还是经营n n步行街还是不行街第18页/共78页2023/2/2420小结小结n n搞清楚社区商业是什么？n n搞清楚你要什么？第19页/共78页2023/2/2421目目 录录第一部分第一部分 定义与特征分析定义与特征分析第二部分第

14、二部分 定位与业态规划定位与业态规划第三部分第三部分 招商与销售管理招商与销售管理第四部分第四部分 营销与运营管理营销与运营管理第20页/共78页2023/2/2422社区商业定位与业态规社区商业定位与业态规划划n n社区商业市场分析n n社区商业定位策划n n社区商业业态组合n n社区商业规划布局第21页/共78页2023/2/2423社区商业市场分析社区商业市场分析主要要素主要要素n n 周边人口统计周边人口统计n n 周边消费群特征分析周边消费群特征分析n n 竞争对手分析（现有及潜在的竞争对手）竞争对手分析（现有及潜在的竞争对手）n n 周边人车流量统计分析周边人车流量统计分析n n

15、周边商业业态的统计分析周边商业业态的统计分析n n 周边市政规划分析周边市政规划分析周边市政规划分析周边市政规划分析n n 商业物业条件分析商业物业条件分析商业物业条件分析商业物业条件分析第22页/共78页2023/2/2424社区商业市场分析社区商业市场分析-调研模板调研模板1.1.项目周边环境调研分析项目周边环境调研分析 1)1)项目项目1.51.5公里半径周边商家公里半径周边商家/机构分布机构分布 2)2)项目周边未来项目周边未来2000020000平米以上商业规划平米以上商业规划/在建项目在建项目 3)3)项目商圈调查与分析项目商圈调查与分析:n n分别分别0.5/1/1.50.5/1

16、/1.5公里半径居民人口数、人口结构、家庭收入水平公里半径居民人口数、人口结构、家庭收入水平,n n流动人口调研分析（数量、构成、职业、年龄、收入水平、消费特点等）流动人口调研分析（数量、构成、职业、年龄、收入水平、消费特点等）n n项目周边交通设施图示及主要客流对象及走向（普通路、快速路、轨道交通、公交项目周边交通设施图示及主要客流对象及走向（普通路、快速路、轨道交通、公交枢纽与线路）枢纽与线路）n n项目客流监测项目客流监测:平时平时 周末周末,（7 7：00002222：0000）不同方向客流量及其交通工具；）不同方向客流量及其交通工具；2.2.小型租户分类入户深访（租户类型、面积、营业

17、额、经营状况、项目规划概念测试等）小型租户分类入户深访（租户类型、面积、营业额、经营状况、项目规划概念测试等）3.3.消费者街头拦访调查（个人基本信息、消费习惯与特征、项目绘画概念测试问题等）消费者街头拦访调查（个人基本信息、消费习惯与特征、项目绘画概念测试问题等）4.4.特别调研项目：典型或可参考个案深度研究、特殊消费群体调研分析特别调研项目：典型或可参考个案深度研究、特殊消费群体调研分析5.5.项目概念测试（设计项目定位与初步规划，对消费者、小型商家和相关人士进行测试）项目概念测试（设计项目定位与初步规划，对消费者、小型商家和相关人士进行测试）第23页/共78页2023/2/2425社区商

18、业的定位策划社区商业的定位策划n n市场定位n n顾客定位n n规模定位n n主题定位第24页/共78页2023/2/2426社区商业市场定位社区商业市场定位市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：n n功能定位：按商业辐射程度分为辐射型社区商业、中间型社区商业、功能定位：按商业辐射程度分为辐射型社区商业、中间型社区商业、内部型社区商业；内部型社区商业；n n业态类型：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市业态类型：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；场等，但社区商业中

19、定位为专业市场的商业较少；n n形象定位：低档、中低档、中档、中高档、高中档、高档；形象定位：低档、中低档、中档、中高档、高中档、高档；n n名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定）。等来确定）。第25页/共78页2023/2/2427n n顾客是谁n n顾客规模n n顾客特征社区商业顾客定位社区商业顾客定位第26页/共78页2023/2/2428 商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中

20、之重，适中的商业规模才能有利于项目的整的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出正相关的关系。规模定位中主要考虑的因素有：出正相关的关系。规模定位中主要考虑的因素有：n n 区域的商业市场容量区域的商业市场容量n n 市场整体租售状况对项目规模的影响市场整体租售状况对项目规模的影响n n 项目的商业

21、属性（辐射型、中间型或内向型）项目的商业属性（辐射型、中间型或内向型）n n 主力店的带动效应主力店的带动效应n n 竞争性项目对项目规模的影响竞争性项目对项目规模的影响n n 市政规划对项目片区商业规模的影响市政规划对项目片区商业规模的影响n n 项目自身条件对规模的影响等。项目自身条件对规模的影响等。社区商业规模定位社区商业规模定位第27页/共78页2023/2/2429商业主题形象定位主要考虑的因素：n n 住宅楼盘的整体风格住宅楼盘的整体风格n n 项目片区的整体氛围项目片区的整体氛围n n 主题营造的可实现性等主题营造的可实现性等社区商业主题定位社区商业主题定位第28页/共78页20

22、23/2/2430社区商业业态组合社区商业业态组合n n百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。n n业态组合规划原则：业态组合规划原则：n n社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态；大基本业态；n n租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；高的业态；n n是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；是否具有招

23、商的可执行性，符合项目实际情况；n n能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围。能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围。第29页/共78页2023/2/2431社区商业规划布局社区商业规划布局n n社区商业布局类型n n各业态布局特点n n人流动线的规划n n社区商铺铺位面积配比n n社区商铺铺位开间/进深比例第30页/共78页2023/2/2432 根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：n 在商业布局时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，

24、又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；n 餐饮、娱乐休闲等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；n 对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。各业态布局特点各业态布局特点第31页/共78页2023/2/2433 在社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主要表现为两种形式：人流焦点人流焦点和人流端点人流端点。人流焦点人流焦点一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。人流端点人流端点一般位于社区出入口和商业的主力店

25、，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效地提升人流流动频率。人流动线规划人流动线规划第32页/共78页2023/2/2434焦点型人流动线和端点型人流动线的主要特性是：焦点型人流动线焦点型人流动线端点型人流动线端点型人流动线人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，对人流焦点附近的商铺价值提升明显；人流集散中心为两个或多个；两端或多端拉动人流，增加人流频率，提升商业的整体价值。人流动线规划人流动线规划第33页/共78页2023/2/2435 综合两种类型人流动线分析，社区商业人流动线规划应主要注意以下几点：1、规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性；2、人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对

26、外展示面良好，利于导入外 部人流；3、人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业；4、人流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺，具有较高租金价值，同时适当勾勒弧线，体现层次感及节奏，增加人流动线的变化；5、人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的广场等设施，一方面使人流动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气作用，提升部分商铺商业价值。人流动线规划人流动线规划第34页/共78页2023/2/2436 硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。每种业态对于硬件技术指标的要求都不

27、一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间分为“30以下、3180、81200、201500、501以上”五种面积区间。铺位面积铺位面积第35页/共78页2023/2/2437类型面积配比30以下318081200201500501以上内向型8.330.39.815.236.3中间型5.221.314.010.049.6辐射型1.32.85.67.283.2类型个数配比30以下318081200201500501以上内向型33.655.05.53.72.1中间型27.551.813.63.83.2辐射型32.529.719.510.28.1三种类型商业的铺

28、位个数比：三种类型商业的铺位面积比：铺位面积比铺位面积比第36页/共78页2023/2/2438业态30及以下318081200201500501以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐饮9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服务配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休闲2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服饰精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地产中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其

29、他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合计100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%经统计，典型社区商业各面积区间商铺的各业态比例如下表所示：铺位面积比铺位面积比与业态之间关系第37页/共78页2023/2/2439类别类别区间区间开间开间3m以下3m6m6m9m9m18m18m以上进深进深3m以下3m6m6m9m9m15m15m18m18m以上开间区间开间区间比例比例3m以下13.2%3m6m51.2%6m9m26.9%9m18m4.0%18m以上4.8%合计100.0%进深区间进深区间比例比例3m以下4.5%3m6m29.0%6m9m30.8%9m15m30.1

30、%15m18m1.6%18m以上4.0%合计100.0%社区商业的开间/进深主要在以下几个区间：铺位开间/进深比第38页/共78页2023/2/2440底商设计要点底商设计要点n n客流量与面积大小正相关客流量与面积大小正相关n n客流量低，价值低，内街铺尽量不要客流量低，价值低，内街铺尽量不要n n面宽进深面宽进深1 1：3 3）n n面宽一般面宽一般4-94-9米，进深米，进深8-158-15米（餐饮尽可能大于米（餐饮尽可能大于1212米），总面积控制在米），总面积控制在100100平平以下；以下；n n餐饮一般不能做，如果做，需要在平面预留共用排烟道与隔油池餐饮一般不能做，如果做，需要在

31、平面预留共用排烟道与隔油池n n预留上下水（预留上下水（PVCPVC：75-11075-110）n n室内外高差室内外高差100-300100-300毫米）毫米）n n电量至少电量至少100W/100W/平米平米n n广告位预留广告位预留n n空调机位考虑，顶或立面（空调机位考虑，顶或立面（2.22.2米米)n n层高根据各地看层高根据各地看,尽可能尽可能4.54.5以上以上,2,2层可低点层可低点,管道穿梁问题管道穿梁问题n n消火栓安装完成消火栓安装完成,但要暗装但要暗装第39页/共78页2023/2/2441目目 录录第一部分第一部分 定义与特征分析定义与特征分析第二部分第二部分 定位与

32、业态规划定位与业态规划第三部分第三部分 招商与销售管理招商与销售管理第四部分第四部分 营销与运营管理营销与运营管理第40页/共78页2023/2/2442社区商业招商与销售管社区商业招商与销售管理理n n社区商业租售定位n n社区商业租售比例n n社区商业租赁管理n n社区商业销售管理第41页/共78页2023/2/2443社区商业租售定位社区商业租售定位租售定位原则：p 市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；p 发展商的意图：若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售；若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主；若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值

33、较高的街铺，而主力店及内铺只租。p 项目的租售前景预判。第42页/共78页2023/2/2444社区商业租售定位社区商业租售定位第43页/共78页2023/2/2445租金定位：通常是运用市场比较法进行定价，通过项目周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，进行综合比较，主要比较的要素有：a、整体区位 b、商业氛围c、人流量 d、主力店e、交通条件 f、开发商实力g、规模主题 h、升值前景社区商业租售定位社区商业租售定位租价定位第44页/共78页2023/2/2446 商业销售定价主要采取市场比较法与收益还原法为定价方法。收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前昆明市场租

34、金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为6：均价租金/投资回报率；由于项目周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低,均价：60元/6%12月=12000元/50元/6%12月=10000元/根据收益还原法，项目售价在1000015000元/之间。即通过市场比较法与收益还原法得出项目的均价为：12000元/左右。社区商业租售定位社区商业租售定位售价定位第45页/共78页2023/2/2447n n无固定比例无固定比例n n开发商战略是根本依据开发商战略是根本依据n n底商一般是销售底商一般是销售n n大中商业（大中商业（10001000平米）原则上先租后售）平米）原则

35、上先租后售）n n内部商铺原则不售内部商铺原则不售社区商业租售比例社区商业租售比例第46页/共78页2023/2/2448总体思路：以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投资者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西连锁快餐中餐特色酒楼美容SPA、休闲足浴品牌商家KTV、健身会所等社区商业租赁管理社区商业租赁管理租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略第47页/共78页2023/2/2449优惠形式细分内容扣率形式扣率即从营业额中提取一部份作为商场的回报，发展商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润其它形式租赁年限一般行业2年固定合约，餐饮业一般510年固定合约，娱乐业一般812年固定合约免租期给予一

36、定期限的免租期可作为协商合作的洽谈条件之一。由于项目所在区域，该区域目前商业还未形成规模，周边商业气氛不浓厚，要将本项目形成强烈的商业氛围需要一定的时间，所以租户生存角度考虑，有时需要给予足够的免租期管理费按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用已包括中央空调费、清洁、保安、设备维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推广费用等。此条款也可作为协商合作的一些酌情条件装修补助除公共地方装修外，可考虑为个别优质商家分担部份装修费用，藉以吸引其进驻商场，为本项目带来口碑以客带客进场的主力旗舰店介绍一定量客户入驻商场，给予增加一定期限的免租期或一定折扣特定时间签约优惠客户在招商会

37、或其他特定时间中，如果是前几位签约客户将给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等宣传推广费用商场要持续浓厚的商业气氛，宣传推广是必不可少的，此费用有可能包括在租金中，也有可能在管理费中，为了更好的引进商家，宣传推广费的高低及如何计算可作为招商优惠的另一斟酌条件社区商业租赁管理社区商业租赁管理常用招商优惠形式第48页/共78页2023/2/2450n生活百货类n超市类n餐饮类n便利店类n服务配套及服饰精品类n美容美发类n生活家居类n休闲娱乐类社区商业租赁管理社区商业租赁管理各类型商家各类型商家各类型商家各类型商家物业条件物业条件物业条件物业条件第49页/共78页2023/2/2451业态业态商家商

38、家百货生活百货金龙百货、金格中心、美辰百货、伊藤洋华堂超市大型综合超市（大卖场）沃尔玛、家乐福、世纪联华、麦德龙便利店 足达、之佳便利店餐饮大型餐饮毛家饭店、大滇园、伊天园西餐咖啡绿茵阁西餐厅、上岛咖啡、金天阳西餐厅中西式快餐麦当劳、肯德基、德克士服务配套及服饰精品服务配套一心堂药店、健之佳药房、布兰奇国际洗衣连锁服饰精品以纯、美特斯邦威、骆驼服饰、石头记美容及美发美容典雅阁美容中心、平衡美容院美发头等大事、印第安、明之城美容美发生活家居港都家居、雨龙家居休闲温莎KTV、星势力KTV、隔锅香、石上清泉水疗中心各类型商家列表示意各类型商家列表示意第50页/共78页2023/2/2452生活百货物

39、业条件生活百货物业条件技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）10,000-20,000单层面积（）6,0008,000，长宽比一般大于10：7经营楼层选择（层）1-3结构层高要求（m）5进深50楼板承重（Kg/）超市区500，其它楼层350给排水提供市政管道供水，日供水量100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电来自两不同100/10KV级变电站的两路10KV专用线路，另需配备柴油发电机以备急用 中央空调提供与否需与开发商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，客梯和货梯各两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位

40、卸货/理货区（）500-1,000停车位（个）500-800物业交付装修标准毛坯/或按照装修要求提供第51页/共78页2023/2/2453技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）10,000-15,000单层面积（）5,00010,000经营楼层选择（层）1-3结构层高要求（m）4.8进深50楼板承重（Kg/）700-1000给排水提供市政管道供水，日供水量100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw150kw/1000，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通，国际品牌一般要求与消防到位店内垂直交通每层设置自动

41、扶梯，货梯两部*3T电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（）500-1,000停车位（个）200-500物业交付装修标准毛坯大型综合超市物业条件大型综合超市物业条件第52页/共78页2023/2/2454技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）1,000-3,000经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位，日供水量100吨；供配电提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw150kw/1000，并设置备用电源中央空调提供与否需

42、与发展商沟通电话线提供配口燃气管道配备管道煤气或瓶装煤气站排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个）50-150物业交付装修标准毛坯标准超市物业条件标准超市物业条件第53页/共78页2023/2/2455技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）100-500单层面积（）100-500经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位供配电提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源电话线提供配口物业交付装修标准毛坯便利超市物业条件便利超市物业条件第54页/共78页2023/2/2456技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）1,000-

43、3,000单层面积（）5001,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、隔油池及排油烟管道等设施停车位数量（个）50-100物业交付装修标准简单装修/毛坯大型中式正餐物业条件大型中式正餐物业条件第55页/共78页2023/2/2457技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）150-400单层面积（）100-200经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、隔油池及排油烟管道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯中式快餐物业条件中式快餐物业条件第

44、56页/共78页2023/2/2458技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）12单层面积（）100-250结构层高要求（m）4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、隔油池及排油烟管道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯西式快餐物业条件西式快餐物业条件第57页/共78页2023/2/2459技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）12单层面积（）200-500结构层高要求（m）4步梯（部）1-2燃气管道提供接口排污隔油池及排油烟管道等设施停车位数量（个）约20物业交付装修标准简单装

45、修/毛坯西餐咖啡物业条件西餐咖啡物业条件第58页/共78页2023/2/2460技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）49进深（m）15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修便利店物业条件便利店物业条件第59页/共78页2023/2/2461技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）30200 部分商家30以下亦可（干洗、花店等）经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）310物业交付装修标准毛坯服务配套物业条件服务配套物业条件第60页/共78页2023/2/246

46、2美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求。一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。美容SPA类商家物业条件要求：技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）80-500经营楼层选择（层）3结构层高要求（m）4给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯美容美发物业条件美容美发物业条件第61页/共78页2023/2/2463技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）80150经营楼层选择（层）1结构层高

47、要求（m）4开间（m）48进深（m）10-20给排水提供接口，能保持稳定正常店前走道裸露，最好不要有绿化带燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯美发类商家物业条件要求：美容美发物业条件美容美发物业条件第62页/共78页2023/2/2464生活家居业态由于其所销售的部分产品体积较大，对于经营面积的要求相对较大。技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）50-200经营楼层选择（层）3层高要求（m）3开间（m）3-5进深（m）10-15物业交付装修标准简单装修/毛坯 可以看出，生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对大面积商

48、铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性。生活家居类物业条件生活家居类物业条件第63页/共78页2023/2/2465休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等要求较高，同时，面积的需求也相对较大。技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）2000经营楼层选择（层）23结构层高要求（m）4给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯生活娱乐类物业条件生活娱乐类物业条件第64页/共78页2023/2/2466商铺交房条件商铺交房条件

49、商铺编号：商铺编号：1-1-1 1-1-1 建筑面积：建筑面积：305m2305m2 套内面积：套内面积：189m2189m2 一、一、.商铺户内标准（安装部分）商铺户内标准（安装部分）1.1.电力配设：电力配设：40KW,80A/3P 40KW,80A/3P 2.2.给水管径：给水管径：DNDN 40 40 3.3.燃气：考虑燃气：考虑 4.4.排水管径：排水管径：DNDN 100 100 5.5.排污管径：排污管径：DNDN 100 100 6.6.空调电力配设：未单独设置配空调电力配设：未单独设置配 7.7.广告牌电力配设：未单独设置配广告牌电力配设：未单独设置配 8.8.厨房：有厨房：

50、有 9.9.排烟道内径：排烟道内径：1000*850mm 10.1000*850mm 10.厨房楼板外加荷载：厨房楼板外加荷载：400Kg/m2400Kg/m211.11.商铺层高（风口以下）：商铺层高（风口以下）：5000mm 12.5000mm 12.电话：五类双绞线一根到位电话：五类双绞线一根到位13.13.有线电视：一个点有线电视：一个点 1414宽带网络：一个点宽带网络：一个点15.15.消防系统配设消防系统配设:消火栓等系统消火栓等系统 16.16.门窗标准材质门窗标准材质:铝合金铝合金17.17.新风口配设新风口配设:18.:18.消防排烟配设消防排烟配设:无无二、商铺交房标准（