商业计划书范本范文.pdf

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1、.精选文档 商业计划书范本 东盛步行街招商计划书 第一部分 招商策划 一、项目总定位 （一）统一宣传口径 1、宣传总精神：盛泽城市商业新财富中心 2、顺应盛泽城市和东方丝绸市场新一轮开发趋势，应运而生。盛氏集团鼎力巨献，政府首推，十大重点工程的重中之重。3、抢占中国东方丝绸市场的核心区位，与盛泽广场共同构筑盛泽城市新商业配套中心及标志性建筑群落，打破盛泽传统商业模式，引领盛泽城市商业全面升级。4、融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国内外商业名街的成功经验，整合国际商业模式和盛泽本地文化，为盛泽人民和国内外客商打造一个与上海、苏州比肩同步，全新全能的商业舞台，打造成国际化、本地化、专业化

2、融汇互动的盛泽商业第一街！5、近十万平方米的建筑面积，四百余米的商业长街，集国际一流大型超市、著名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档 shopping mall，汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为新盛泽的真正核心商业区。（二）招商定位 作为盛泽及周边唯一的中档偏上的 shopping mall,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。（三）业态定位 吸纳中国名街的业态规划精髓并结合盛泽消费文化，以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括各类品牌店、特色店、主题百货

3、、电器卖场、超市、书城等。采用多元化经营模式，一站式商业步行街（开放式 shoppingmall），满足各界人士的消费需求。.精选文档 二、招商策略 （一）业态设计先行，准确、差异化的业态定位是成功招商的前提基础 准确、差异化的业态定位乃是步行街竞争胜出的原因。东盛步行街的开发与运营要始终坚持全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合先进理念。在业态组合方面，我们要紧紧抓住本地消费需求倾向和消费特点，重点突出，业态丰富，有机结合。坚决摒弃不适合本地消费文化的业态！由此，我们确定了以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，主力店、次主力店（大店）占 50左右，餐饮娱乐休闲（小店）占 30%

4、左右，品牌专卖店占 20左右。（二）先确定主力店，再全面招商 考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了先确定主力店，再全面招商的基本策略。在执行过程中，主力店、国际名店和餐饮、娱乐要提前招商，其它随后进行。（三）为客户度身订做开店全面解决方案 在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。例如，根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案；妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱；根据整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在东盛步

5、行街新店的定位、档次和其他品质。（四）人员、媒体、大型主题活动立体化整合宣传推广策略 在市场宣传推广方面，实行整合推广策略，为招商工作提供有力支持。一为媒体宣传，二为招商活动。关键性招商活动如下：招商发布会暨主力店签约仪式、招商成果发布会、项目推介会、建筑节点庆典会等。（五）招商进度、质量、费用统一控制 为把招商计划落实到实处，达到多快好省的目标。我们在招商进度、质量、费用上严格把关，统一控制。采取用时间推动表控制进度；根据业态布局和市场定位对商家精挑细选，重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量；对招商费用进行精打细算，并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。.精选文档 1、招商任务

6、指标分解到人，成本分解到人。2、关键性招商费集中使用，避免零打碎敲。3、重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。4、重视大客户招商和关系招商，费用安排上予以倾斜。5、经过精心策划的媒体宣传计划，实现精确、有效的传播，价值最大化。坚决避免宣传费用的乱用和浪费。编辑 第二部分 招商计划 一、统筹计划内容 统筹计划内容指的是以我们要做的事情为线索，按先后次序排序、合理安排。时间跨度为招商全面启动至开业。（一）招商阶段划分、招商目标和时间安排 阶段划分：招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。招商目标：由于步行街的商家是需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是招满了就结

7、束了。但为了明确方向，特定目标如下：1、截止到 2006 年 12 月，基本完成步行街主力店、次主力店（大商铺）的招商，完成小商铺 70%。2、截止到 2007 年 5 月，基本完成招商任务。3、截止到 2007 年 5 月底，商家开始入场装修，为开街做准备。力争 8 月底，确保 9 月份一定开街。为具体化可执行，在时间安排上，此计划涉及的时间段为：2006 年 5 月开始执行，截止到2007 年开业。具体工作安排见下面的计划执行时间表。（二）招商人员的招聘和培训，打造一支精悍的招商团队 再大的项目也是人做的，人的因素在项目招商中起着最根本的决定性因素，因此招聘、选拔、培养一大批招商精英，打造

8、一支强悍的招商团队，是招商筹备阶段的最核心任务。目前，新聘 3 人，其中招商主管和招商专员各一名，策划一名，从商业公司调来一名设计，组建了一个招商二部，但这远远不够。通过网络等多种渠道正在物色更多的从业经验丰富、拥有.精选文档 大量客户资源的专业化高素质招商人员，目标是组建一个 10 人左右（不含招商中心人员）的专业化团队。一个团队不仅需要专业化，更需要一体化。因此，对团队的培训尤其重要。目标是使整个团队具备完整的项目的知识架构、卓越的团队执行力和共同的价值取向，培训内容如下：1、五个核心理念的培训。2、团队执行力的培训。3、项目知识的培训，以使团队成员对项目有一个清楚的认识。4、招商技巧的培

9、训，包括接听电话、接待语言、谈判策略和谈判技巧等，以培养和提高团队成员的招商能力。5、招商礼仪和招商制度的培训（语言艺术、招商制度说明和合同解读等）。（三）招商架构、招商机制的建立 在人员招聘和招商架构的建立上，我们都遵循精英、精简、垂直化原则，目的是实现人员最少化、指挥执行系统最简化、效率成果最大化。以节省招商费用，提高工作效率。招商架构和人员职责如下：1、地产集团招商中心组织架构图 Image:地产集团招商中心组织架构图.jpg 2、招商人员主要工作职责 （1）招商一部主要负责主力店的招商工作：1 人 （2）招商二部主要负责餐饮、娱乐的招商工作：3 人 （3）招商三部主要负责百货、服饰类别

10、的招商工作：2 人 （4）招商四部主要负责综合类招商工作：2 人 （5）策划部暂定员两名，主要负责招商的策划、媒体计划的制定执行、招商文案的策划撰写和设计。一名策划，一名设计。根据发展需要，在步行街开业时，需要再增加策划一名。（6）此架构为开业前期的组织，开业准备期和开业运营期的架构，届时提前 3 个月报人力资源部。.精选文档 招商机制的建立，是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围，做到有章可依、奖罚分明，既讲究个人贡献、更注重团队精神。建立一系列的管理制度。（1）招商人员奖励政策的建立 （2）招商人员处罚政策的建立 （3）招商人员日常管理规范制度的建立等 附：人员薪酬及奖励方案 一、

11、人员薪酬（建议）：1、一般人员：15002500 元/月（月薪）2、主管：3000 元/月（月薪）3、经理（暂不设，今后可从现有人员中提拔）4000 元/月（月薪）二、人员奖励方案（建议）1、整个招商中心按年租金手入的 4%提取奖金。2、其中招商人员按年租金收入的 2.5%提取奖金.3、其中其他团队服务人员按年租金收入的 1.5%视表现与贡献由地产集团分管领导分配。4、此项奖励方案不含高层领导。（四）相关招商资料的准备 （1）招商手册（已有）和招商说明书 （2）租赁合同 （3）委托经营合同 （4）定租确认书 （5）招商委托书 （6）招商流程表 （7）招商文案 （8）退房申请表等 （9）授权委托

12、书等 .精选文档 以上文本见附录，其它文本资料根据不同阶段、具体需求再行撰写！（五）招商方式、目标客户的确定 招商方式：1、项目招商发布会 2、项目推介洽谈会 3、大型零售连锁会议 4、登门拜访 5、网络招商 6、电话联系 7、面对面沟通 8、行业协会、政府机构 9、各地商会 目标客户主力店 1、超市：家乐福、乐购、大润发、好又多、物美、世纪联华等。2、家电卖场：国美、苏宁、永乐。3、百货：人民商场、石路国际商城、深圳天虹百货、银泰百货及长三角地区有名的百货。目标客户次主力店 1、聚人气店：肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯，大型中餐、量贩式 KTV 等 2、数码广场、书店、运动天地、名品折扣店

13、 3、电影厅及成人电玩 （六）第三方招商网络平台的建立 他山之石，可以攻玉，由此，建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持，更能节省大量的人力、宣传推广成本，加快招商速度。构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取：1、专业的招商网站 2、专业的地产交易平台 .精选文档 3、行业协会及政府招商机构，行业协会和政府招商机构从某种意义上讲，很具有权威性和号召力，他们既拥有本行的丰富的品牌资源和众多企业家朋友圈，更具有说服他们入驻的话语权。更能省却一大笔宣传费用，在短期内带动一大批商家考察、开店的热情。例如东方丝绸市场管委会、镇政府、闽商会馆、苏州上海各地行业协会、步行街会员单位等。5、与定位不

14、同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。特别是可以通过私下互动，把对方的招商人员转化为我们的兼职招商人员，在高奖励的吸引下，引进我们所需的商家品牌。（七）招商政策的制定 在项目的定位、宣传推广基本到位的基础上，一个优化组合的优惠招商政策可以成为吸引商家入驻的推动剂，正如足球场上那关键性的临门一脚。为了吸引和推动极具影响力的主力店的进驻，我们将在租金、建筑结构等方面给予一定的优惠。（八）媒体宣传推广计划的制定执行 商业项目，特别是大型商业项目，招商造势至关重要！孙子兵法曰：不战而屈人之兵，造势要依托自身优势，重视宣传的协同效应。造势就是运用各种媒体，以新闻性的软文宣传

15、炒作为主，配合硬广告，形成密集的市场宣传攻势。在短时间内，在吴江、苏州、嘉兴，乃至上海形成热门话题，有力提升我们的项目知名度。这样做的好处是：1、节省大笔广告费，因为好的选题和好的文章，一些报纸的收费要比广告收费少很多。2、能够使目标商家比较详细的了解我们的项目情况。通过对原来的媒体宣传分析发现，原来的媒体宣传形式比较单一，主要以硬广告为主，缺少详细的分析介绍。这样的广告只能流于形式，一掠而过，不能引起商家的注意和研究。而新闻性的软文或专题性的软文比较具有新闻性、专业性、权威性，而且，广告性不强，不会引起读者的警惕和反感，会仔细的阅读下去。能很快的达到我们的目的。3、由于是专业性的宣传，可以提

16、升商业地产项目档次，塑造良好品牌形象，为后续开业经营奠定良好基础。在吸引大商家入驻宣传方面，我们宜采用多种宣传手段：报纸、行业报纸、专业杂志、网络媒体。电视媒体主要针对中小散户。目前，根据调查分析，确定主打区域为苏州、吴江，其次，为上海。主要报纸为苏州日报、现代快报、扬子晚报，其次为吴江日报、新闻晨报。时间和密度安排上按高、低、高的方式延续。具体媒体宣传方案见媒体计划表。（九）大型主题招商活动的策划执行 .精选文档 大型主题性招商活动，配合全方位立体化媒体平台（电视、报纸、网络、广播）宣传炒作，是步行街招商推广的“核武器”。1、招商发布会 2、项目推介会（指区域性的针对一定数量的意向商家的集中

17、性项目说明、洽谈会）3、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式，如肯德基、家乐福、国美、永乐、天虹百货。4、阶段性的招商成果发布会 5、以项目命名的大型零售连锁会议 6、工程重要节点（封顶、竣工等）完成及开业庆典会 根据目前的项目招商情况，在 68 月份，计划举行招商发布会、项目推介会、签约仪式，其它活动视具体发展情况而定。活动具体策划执行方案在确定后撰写。（十）招商费用预算 招商费用包括：人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用广告及招商活动费用、招商人员提成。招商总费用为年租金的 10%，约为 230 万左右。其中，招商人员提成 4%，差旅招待 2%，广告公关礼品费 4%。（十

18、一）租金建议方案 根据盛泽本地租金情况、目前项目周边商业状况并结合我们的市场定位，确定我们租金水平为中上水平左右。东盛步行街业态楼层平均租金表 面积 日租金 年租金 超市 13391.79 m2 0.7 元/m2?天 342 万元 地上一层 4362.656 m2 3.5 元/m2?天 557.33 万元 地上二层 6143 m2 1.5 元/m2?天 336.33 万元 .精选文档 地上三层 7700 m2 1.0 元/m2?天 281 万元 地上四层 8044 m2 0.6 元/m2?天 176.16 万元 地上五层 2369.4 m2 0.4 元/m2?天 34.6 万元 百货 8023

19、 m2 0.8 元/m2?天 234 万元 家电 2293 m2 1.2 元/m2?天 100.4 万元 数码广场 3292 m2 1.0 元/m2?天 120.15 万元 总计：2181.97 万元 （十二）招商政策建议方案 1、付款方式：分小商铺和大商家两种情况 （1）小商铺：首付定金（三个月租金），租赁合同签定支付其余全部租金。大商家：根据谈判情况，由集团领导确定。（2）小商铺半年一付，押一个月，下次付款须提前 1 个月支付。2、“房租高开低收”房租的高低直接影响到商家和我们双方的利益，同时也体现特色街地段的价值和商铺的档次及品质，在启动市场阶段确定租金价位时，建议租金应高开低收即前三年

20、租金订到一个较高的水平，然后通过免租、免物业管理费等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。3、“放水养鱼”，装修免租期政策 根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。小商家为一个月免租期，大品牌主力店、聚人气店为三个月免租期。4、协助办证：提供工商、税务、卫生、公安、环保等一条龙办证服务。.精选文档 5、提供税收上面的政策支持，具体政策与财务部协商后确定。6、允许一定范围内的改变房屋布局 经营者根据经营的实际需要，在符合规划技术规范的条件下，在不改变建筑主体结构的情况下，可根据自己经营项目的需要进行改动或与其它商铺打通统一装修

21、，以最大限度满足经营户的需要。二、招商计划执行时间表（2006 年2007 年开业前后）招商计划执行时间表 项目明细 阶段划分 时间 事项明细 责任部门 筹 备 阶 段（5 月 6 月）5 月 1、人员招聘 人事部 2、人员培训 副总裁、人事部、招商中心 3、架构和机制建立 副总裁、招商总监 4、招商资料准备 策划部、招商中心 5、招商计划制定 策划部、招商中心 6、主力店联系洽谈 招商中心 6 月初 1、人员招聘和培训 副总裁、人事部、招商中心 2、招商政策的制定 招商中心、策划部 主力店联系洽谈 招商中心 .精选文档 家电卖场目标客户深度洽谈，选择一家 招商中心 5、各媒体联系洽谈 策划部

22、 6、具体媒体计划出台 策划部 7、招商方式的确定 招商中心 8、目标客户资料的收集 招商中心 主 力 店 招 商（6 月 9 月）6 月-7 月 1、各种业态全面开始招商 招商中心 2、宣传文案、广告设计完成 策划部 3、媒体宣传集中攻势展开 策划部 4、超市目标客户深度洽谈，选择一家 招商中心 5、构建第三方招商网络平台 招商中心、策划部 6、家电卖场签约 招商中心 7、主题百货目标客户洽谈 招商中心 8、肯德基正式签约前谈判 招商中心 9、大型中餐开始招商 招商中心 10、招商新闻发布会举行 策划部、招商中心 .精选文档 11、办公室搬迁到国际大厦八楼 全体 8 月-9 月 1、肯德基正

23、式签约入驻 招商中心 2、超市正式签约 招商中心 3、家电卖场正式签约 招商中心 4、按计划进行媒体宣传 策划部 5、举行各种签约仪式 策划部、招商中心 6、大型娱乐深入洽谈 招商中心 全 面 招 商 阶 段（9 月-开业）9 月-11 月 1、各种业态招商取得一定成果 招商中心 2、各种品牌特色店开始招商 招商中心 3、主题百货深度洽谈 招商中心 4、大型中餐确定意向 招商中心 5、数码广场深入洽谈 招商中心 6、建筑封顶庆典活动筹备开始 全体 11 月-07、2月 1、大型中餐完成签约 招商中心 2、数码广场、书店、运动天地、名品折扣店确定意向（12 月份）招商中心 .精选文档 3、电影厅

24、、成人电玩确定意向，力争成人电玩提前完成签约 招商中心 4、完成小商铺 50%以上 招商中心 5、招商成果展示会 招商中心、策划部 6、媒体宣传 策划部 7、主题百货签约 招商中心 8、建筑封顶庆典活动举行 全体 3 月开业 1、小商铺完成到 90%，力争完成到 100%招商中心 2、完成项目商业面积招商的 90%，力争总完成 100%招商中心 3、开业庆典的策划筹备举行 全体 4、媒体宣传 策划部 运营调整阶段（开业后）开业后 1、继续跟踪较好商家 招商中心 2、密切关注已进商家的经营理念和经营业绩 招商中心 3、对业态不好、经营业绩较差、不受欢迎的业态、商家进行调整 招商中心 4、引进新的

25、商家 招商中心 .精选文档 5、继续进行宣传，打造品牌步行街，促进整体运营和后续招商 策划部 三、各媒体宣传计划表 各媒体投放计划表（2006 年 6 月2007 年开业）媒体名称 媒体具体名称 投放金额 投放方式 投放时间 报纸 现代快报（金楼市）待定 软文、硬广告、专题 06、6开业 扬子晚报 待定 硬广告、专访 06、6开业 新闻晨报（上海）待定 软文、硬广告 06、6开业 吴江日报 待定 软文、硬广告、专访、专题 06、6开业 电视 苏州电视台 待定 5 秒、10 秒广告专访 06 年 7 月、8 月、12 月 07 年 2 月、3 月 网络 阿里巴巴待定 诚信通会员、广告 06、607、06 长三角地产网等 待定 软文、广告 06、6开业 户外 工地广告、横幅 待定 喷绘广告墙 7 月制作发布 其它 待定 待定 待定 待定 四、附录文件(略).精选文档