房地产项目尽职调查.pdf

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1、 房地产项目尽职调查 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13,2020 “项目名称”房地产融资项目 尽职调查报告模板 申请企业名称 融资金额 融资期限 总息费率 业务类型：抵押 质押 其他 主要担保条件 业务团队 尽职调查声明 我们在此声明与保证：本报告是按照 XXXXX 有限公司尽职调查规范要求和公司有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎现场及非现场调查、访谈、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本

2、的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。尽调人员：调查日期：年 月 日 协助尽调人员：协助调查日期：年 月 日 目 录 一、项目背景 二、方案与风控措施（一）基本要素 融资申请人：融资项目名称：申请融资金额：融资期限：融资用途：融资方式：融资息费成本：还本付息方式：（二）交易结构 1、项目的进入 2、项目的退出 3、项目公司的管理 （三）风控措施 三、交易对手（一）申请人/项目公司 1、基本情况及历史沿革 2、申请人的股权结构（以网状图或表格的形式列出，需要追溯到实际控制人）3、组织结构 4、高管层情况介绍（法定代表人、财务总监以及项目负责人，至少包括受教育程度、

3、毕业学校、本人从业经历、本行业从业资历等；查法定代表人的人民银行个人征信记录）5、经营情况调查（二）控股股东/实际控制人 对于控股股东:重点介绍其从业经历、过往开发的房地产项目情况、是否多元化经营、是否跨地域经营，并匡算股东原始积累。1、如存在股东或实际控制人对项目追加投入（资本公积及其他应付款），比照原始积累，进行资金来源合理性分析，以判断其是否存在隐性民间借贷行为。2、如存在多元化经营情况，要进一步调查其关联公司情况和公司不同行业对公司经营的贡献程度）。（三）项目公司财务状况 1、项目公司税收政策 税收政策 税 种 税 率 税 种 税 率 营业税 土地使用税 土地增值税（预缴）房产税 土地

4、增值税（清算）城市建设税/费 企业所得税（预缴）教育和卫生附加费 企业所得税（清算）地方教育费附加 施工合同印花税 购房合同印花税 2、项目公司财务信息 列示项目公司近三年及最近一期的财务报表数据，并对报表中的重点科目进行详细说明。应在现场查阅借款方会计凭证和相关账目的前提下，认真核实各相关会计科目的财务数据并收集相关财务资料，依据收集的相关数据资料，编制对应的会计科目明细表。（1）预付账款 按照分期、分项目汇总列示明细 分类 金额 付款时间/期间 按照同期、同项目，不同的收款单位列示明细 一期 收款单位 付款金额 付款时间/期间 二期（2）存货 按照分期、分项目汇总列示明细 分类 金额 付款

5、时间/期间 按照同期、同项目，不同的对方单位列示明细 一期 科目 收款单位 付款金额 付款时间/期间 土地出让金及契税 拆迁补偿费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费 二期 往来款明细表 报表科目 金额 款项性质 与本企业关系（是否关联公司）归还时间 应收账款 合计 其他应收款 合计 应付账款 合计 其他应付款 合计 短期借款明细表 借款方 借款金额 贷款方 借款期限 借款方式 抵押物信息 担保方 （四）项目公司征信情况 1、查询人民银行征信系统；2、查询被执行人执行信息；3、通过查阅报刊杂志、调阅相关行业报告和上网查询等方式。（如有负面信息，应进行进一步调查核实，并予以说明。）四、融

6、资项目（一）项目基本情况 1、项目概况及现状 项目所在城市区域，主要开发面积（包括土地面积、规划用地面积），业态构成，分几期开发，各期包含的内容（如果不是整体抵押，需要再写清楚抵押部分的情况介绍，包括不限于（在项目中的位置，期数，土地面积，建筑面积，各建筑用途的建筑面积，商业部分需要分层写明面积，未来定位等，车位需要确认地下车位个数，地上不用计算）抵押物不是在建工程的也需要按照以下表格填写 物业类型 总层数 所在楼层 建筑面积（平方米）主力户型面积 主力户型比例 备注 高层住宅 25-10000 40-60 70%简装 多层住宅 -毛坯 花园洋房 -叠拼别墅 -独栋别墅 -写字楼 -层高 4

7、米 商业 4 1 500 层高 6 米 2 300 层高 4 米 3 400 4 500 地下车位 90 个-2 其他用房 合计 2、控规指标 项目基本控规指标表 序号 指标名称 一期指标 二期指标 单位 1 总用地面积 m2 道路及公共用地面积 m2 建设用地面积 m2 2 绿地率 3 建筑密度 4 建筑高度 4 规划容积率 5 总建筑面积 m2 项目基本控规指标表 地上建筑面积 m2 住 宅 m2 住宅 m2 =90 m2 (90，120)120 商 业 写字楼 廉租房、保障房 地下建筑面积 m2 车位 个 商业 m2 人防 m2 3、开发计划 序号 节点名称 完成时间 一期 二期 1 取

8、得土地使用证 2 设计单位确定 3 概念设计完成 4 规划设计报批文本完成 5 取得规划用地使用许可证 6 扩初设计完成 7 施工报建图完成 8 取得建设工程规划许可证 9 全套施工图完成 10 总包单位确定（招标）11 取得施工许可证 12 景观施工图完成 序号 节点名称 完成时间 一期 二期 13 基础施工至 14 售楼处建成 15 达到预售条件 16 取得预售许可证 17 样板间开发时间 18 主体结构封顶 21 外立面装饰工程完成 22 室内装饰工程完成 23 安装工程及调试完成 24 室外配套、园建完成 25 竣工备案时间 26 预验收时间 27 竣工验收完成 28 交房时间 4、设

9、计、施工、监理情况及各合作方介绍 项目 实施单位 规划设计单位 建筑设计单位 施工总承包商 监理单位 （二）项目市场情况 1、项目所在地经济发展情况 人口总量、CPI在全省排名以及人均收入情况 2、当地房地产市场总体情况 包括刚需、供应量、最近一年市场销售情况 3、项目市场情况（1）项目区域交通情况（附位置图）（2）项目配套设施情况（3）周边主要土地成交情况（4）周边竞争项目分析 土地周边成交情况（纯土地情况）土地位置 土地面积 容积率 土地用途 成交价 楼面地价 地面地价 成交/叫价时间 （三）项目分析 对于我公司只介入分期开发的项目中的某一期项目的情况，还应具体分析我司介入该期项目的资金运

10、用与来源的情况。1、总投资 楼盘名称 产品类型 位置 开发商 总建筑面积 各产品类型均价 产品备案价格 开盘时间 销售情况 数据来源 1）总投资测算 总建筑面积：可售面积：借款期 可售面积：项目名称 投资额 已投入(万元)未投入(万元)按总建筑面积单价(元)按可售面积单价(元)开发成本 土地费用 政府行政事业性收费 前期工程费用 建筑安装工程费（分住宅、商业、写字楼）其中：地上建筑 地下建筑 社区管网及园林工程费 配套设施费 其他工程费 开发期间费用 开发期税费 管理费用（列明：取费依据）财务费用 销售费用（列明：取费依据）其他费用及不可 预见费用 项目总投资 2）总投资资金来源构成 序号 项

11、目 金额（万元）1 自有资金 2 融资筹资 3 销售收入 4 政府补助 合计 资金流入 序号 项目 金额（万元）占总投资比例 总投资 1 自有资金（注册资本及资本公积）2 信托贷款 3 银行贷款 4 我司贷款 5 其他借款 6 销售回款 3）已投入资金来源及合理性分析 此处按照工程形象进度、施工合同约定的付款进度和单方合理成本对开发商在建工程进行逐栋测算，加计后与最近一期财务报表中的资产科目进行比对，确认已投入资金的真实性。须附上每栋建筑的照片。）对于支付的拆迁成本，获取拆迁名单、拆迁协议、资金支付凭证；获取开发商制定的拆迁补偿标准，与当地政策和市场水平进行对比，分析其合理性；当必要并可行时，

12、从拆迁名单里随机抽取拆迁户进行访问，确认拆迁成本支付的真实性；将所做的调查工作记录在尽调报告中，并准备向风控提供所获取的原始文件资料。需披露在拆迁过程中是否存在纠纷或者潜在纠纷或影响项目建设进度的其他事项。4）融资额度的合理性分析 此处列明在项目可获其他重大资金来源例如预售回款之前的各项用资明细。在建筑安装工程费方面，须按照合理的单方土建成本（即不含安装的建安成本）和建至可预售条件的工程量，以及施工合同约定的付款进度（若尚未签订施工合同则按行业惯例）来进行资金需求合理性匡算，将计算过程和结果进行列示。对于超出合理需求的，须对真实用途进行彻底的调查和说明。2、建设成本预测 测算前提条件：(各项费

13、用假设占比)，见（附表一）。3、项目销售预测 测算前提条件：(分年完工假设、销售比例的假设及依据、价格假设及依据等)1）销售方案 2）销售预测（附表二）业态 可售面积 预计单价 总金额 收入占比 住宅 公寓 商业 写字楼 酒店 车库/地下车位 4、项目财务效益评估 成本利润表 科目 金额(万元)可售面积单方(元/平方米)1.销售收入 2.销售成本 3.期间费用 营销费用 财务费用 管理费用 4.销售税费 土地增值税 营业税及附加 5.销售利润 6.营业外收入 6.营业利润合计 7.企业所得税 8.营业净利润 经济指标：销售净利率 成本利润表 投资利润率 项目投资财务评价指标 项目总投资 项目总

14、收入 项目资金峰值 股本投资 项目税前利润 项目税后净利润 销售净利润率 总投资净利润率 股本投资获利倍数 5、盈亏平衡分析（1）当销售利润为零时的销售单价（假定销售比例不变）；（2）当销售利润为零时的销售比例（假设销售单价不变）五、项目综合评价 1、客户定位 2、项目 SWOT 分析 优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）项目 SWOT 结论 六、还款来源 1、还款来源介绍 2、项目现金流分析（1）正常情况下的现金流 业态 借款期内销售面积 销售单价 借款期内销售周期 去化率 累计净现金流 （2）压力测试下的现金流 A、在销售进度不变的情况下，假设销售单价下降 5%、10%、20%时对该项

15、目的影响；B、在销售单价不变的情况下，假设销售成本增加 5%、10%和 20%对该项目的影响 七、风险评估 八、结论及建议 九、项目资料附件列表 附表一：建筑成本测算 序号 子项名称 测算金额（万元）2012 Q4 2013 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2014 Q2 2014 Q3 一 土地费用-1 地价款及市政配套费 2 合作款项 3 红线外市政设施费 4 拆迁补偿费 5 市政配套设施的其他支出 二 政府行政事业性收费-1 报批报建费 2 增容费 三 前期工程准备费-1 勘测丈量费 2 规划设计可研费 3 三通一平费 其中：临时道路 临时用电 临时

16、用水 场地平整 4 临时设施费 5 其他支出 四 主体建筑（装修）工程费-1 地基与基础工程 2 地下结构及粗装修 3 地上结构及粗装修 4 门窗工程 5 室外精装修 6 室内精装修 7 其他 五 主体安装工程费-1 室内水暖气电管线设备 2 室内空调、电梯设备 3 消防系统 4 弱电（智能化）系统 5 地下室停车场导引系统 6 其他设备 六 社区管网工程费-1 室外给排水系统费 2 室外采暖系统费 3 室外燃气系统费 4 室外高低压电力系统费 5 室外消防系统费 6 室外通讯、有线电视系统费 七 园林环境工程费-1 环境设计费 2 绿化建设费 3 建筑小品 4 道路及广场建造费 5 大门围墙

17、建造费 6 室外照明 7 楼体泛光 8 标识系统制作 9 室外零星设施 八 配套设施费-1 物业服务用房 2 业主会所 3 幼儿园 4 学校 5 儿童游乐设施 6 环卫设施 7 运动设施 8 超 市（配 套 商 业 设施）9 其他支出 九 开发间接费-1 工程管理费 十 其他建设工程支出-1 工程监理 2 工程造价顾问咨询 3 物业服务启动费 4 资本化利息 5 其他支出 成本合计-附表二：销售预测表 2012 2013 2014 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 融资后 住宅 销售面积 销售比例 销售均价（元）销售收入（万元）写字楼 销售面积 销售比例 销售均价（元）销售收入（

18、万元）商业 销售数量 销售比例 销售均价（元）销售收入（万元）车位 销售数量 销售比例 销售均价（元）销售收入（万元）注解：对投资项目未来销售预测的方法。1.参考前期销售进度和价格。2.参考周边类似楼盘的销售进度和价格 3.结合当地购房群体办理全款和按揭的比例，并考虑银行按揭款回款的情况。4.结合本项目的品质以及开发商的实力，以当地或可比区域市场以往年度其他可比项目的整体销售收入作为本项目未来销售预测的参考。附表三：现金流量表 2012 2013 2014 序号 科目 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 融资后 一 资金流入 1 自有资金 2 融资筹资 3 销售收入 全款 首付款 按揭款 二 资金运用 1 土地费用 2 政府行政事业性收费 2 前期工程准备费 3 主体建筑（装修）工程费 4 主体安装工程费 5 社区管网工程费 6 园 林 环 境 工程费 7 配套设施费 8 开发间接费 9 其他建设工程支出 10 销售费用 2012 2013 2014 11 管理费用 12 营业税金及附加 13 土地增值税 14 所得税 15 融资本金兑付 16 融资收益兑付 17 其他支出 三 净现金流 四 累计净现金流