房地产企业经营计划书.pdf

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1、*企业*年度*项目经营计划书 1、项目基本资料。1 见附图（见附件项目区位图、*地图)1。2 见附件 1。3 项目进度情况 1。3.1 该项目属于*市重点旧城改造项目，政府给予最大的优惠政策,目前已经完成项目的立项、选址、规划审批、房屋拆迁、土地交易(土地证正在办理之中)测量、勘探、施工图设计、以及部分报建、施工和监理招标等前期工作.水通、电通、道路通、电信通和场地平整，已具备开工条件.。3.2 进度计划表（见附件:*进度计划表）1。资金情况 1.4。项目的总预算或总投资 一、项目的前期费用 万元 1、土地费用 万元 2、设计、测量、勘探费用 万元 3、报建费用 万元 二、工程建设及设备费 万

2、元 三、销售费用 1、*项目总的销售收入 万元*公司 万*广告公司费用 万 广告、营销策划费用合计 2、临时售楼处费用 万 临时装修、布展 万 临时售楼处合计 万 3、前期社会调研及制作可行性报告等相关费用 万 4、报纸宣传费用 万 5、户外广告宣传费用 万 6、其他方面宣传费用占订 万 销售费用总计 万元 四、管理费用 万元(按销售收入的 2%）.五、财务费用 万(按同期建设银行3年贷款利息 即 万*5。761*3,不含融资费用)六、不可预见费用:万元 七、税金 万(销售收入*。56即 5。56%,不含所得税）八、总投资：万元 1。.2 项目已投入的资金和对应的成本明细 1、土地费用:万 2

3、、拆迁费用（货币补偿部分不含就地还原部分):万 3、其他:万。4。3 至完工交付为止的资金使用计划安排(见附件:*进度计划表)1。4。4 项目自有资金投入及资金需求计划 06 年月份以前,需投入资金 万，含土地费用、拆迁费用、报建费用及其他为达到项目开工前所需费用，全部为自有资金投入.2、26 年 92 月,需投入资金 万,其中工程形象进度需 万元。其中自有资金 万,银行贷款 万。3、2007 年 112 月,需投入资金 万,其中工程形象进度 万，其中自有资金 万,银行贷款 万，全年需借款 万。4、2008 年12 月份,需投入资金 万,其中工程形象进度 万,其中自由资金 万,银行贷款 万,需

4、借款 万。5、09 年 13 月份,需投入资金 万元，其中工程形象进度须投入 万,后期配套设施建设需 万元。全部为自由资金投入。23 年、004 年、200年三年我公司累计实现销售 万元,累计实现税金 万元。4。5 设计、施工、监理材料协议。5 项目规划许可证、选址意见书、拆迁许可证见附件,土地证正在办理中;2、公司基本资料 2。1 该项目的开发商与置业公司均为*省*房地产开发有限公司。2 工商营业执照、公司章程（附件 10)，发起人协议、主管部门批准设立外商投资企业的有关文件等(无数据）*房地产开发有限公司章程 第一章 总 则 第一条 为适应建立现代企业制度的需要,规范本公司的组织和行为，保

5、护公司、股东和债权人的合法权益。根据中华人民共和国公司法 公司登记管理条例制订本章程。第二条 本公司（以下统称“公司”)依据法律、法规和本章程，在国家宏观政策指导下,依法开展经营活动。第三条 公司的宗旨和主要任务，创建优质工程，造福*人民通过合理有效地利用股东投入到公司的财产，使其创造出最佳经济效益，目的是发展经济,为国家提供税利，为股东奉献投资效益。第四条 公司依法经公司登记机关核准登记,取得法人资格。第二章 公司名称和住所 第五条 公司名称：*省*房地产开发有限公司 第六条 公司住所:*市*大厦 通信地址：市*路*大厦 邮编：第七条 公司的经营场所：*市*路*大厦 第三章 公司经营范围 第

6、八条 公司的经营范围:房地产开发、房地产咨询，室内装化工原料（不含危险品及监控化学品)的销售。第九条 公司经营范围以房地产开发为主 第十条 公司的经营范围中房地产开发，是法律、行政法规规定必须报经审批和要领取许可证的，经市建委批准，并取得了建筑许可证。第四章 公司注册资本 第十一条 公司股东出资总额为人民币 万元整。第十二条 公司的注册资本全部由股东投资。在注册资本总额中：*实物资产为 元,占注册资本总额的 .*实物资产 元,占资本注册总额的%。第五章 股东的权利与义务 第十六条 公司股东，均依法享有下列权利：(一）分配红利；（二）优先购买其他股东转让的出资；(三）股东会上的表决;(四)依法及

7、公司章程规定转让其出资;(五)查阅公司章程,股东会议记录和财务会计帐目，监督公司的生产经营和财务管理，并提出建议或咨询；（六)被推选担任执行董事、监事及高级管理人员（法律、法规另有规定除外)；(七)在公司清算时,对剩余财产的分享;（八)法律、法规和本章程规定享有的其他权利。第十七条 公司股东承担下列义务：（一)遵守本章程,执行股东会决议;(二)依其所认购出资额和出资方式近期缴纳股金;(三）法律、法规及本章程规定应承担的其他义务。第十八条 公司设置股东名册，记载下列事项:（一)股东 的姓名或名称、住所、出资方式、出资数额;(二）登记为股东的日期;（三)其他有关事项。第六章 股东出资方式和出资额

8、第十九条 公司股东出资方式和出资额如下:股东姓名和名称：*出资方式:实物投资、出资额：元.股东姓名和名称：*出资方式：实物投资、出资额:元 第二十条 公司经公司登记机关登记注册后，股东不得抽回投资。第二十一条 公司有下列情形之一的，增加注册资本:（一)股东增加投资；（二)公司盈利；（三）其他原因需要增加注册资本。第二十二条 公司减速少注册资本,只能是经营亏损。公司减少后的注册资本不低于公司法规定的最低限额。第二十三条 公司减少注册资本，自作出减少注册资本决定三日起日内通知债权人,并以 日内在报纸上至少公告三天，债权人在接到通知之日起 日内，未接到通知书的第一次公告之日起 日内,有权要求公司清偿

9、债务或者提供相关的担保 第七章 股东转让出资的条件 第二十四条 股东之间可以相互转让其出资额,股东向股东以外的人转让其出资时,须经全体股东过半数同意，不同意转让的股东应当购买转让的出资,否则视为同意。第二十五条 股东依法转让其出资后,公司重新编制新的股东名册。第八章 公司的机构及其产生办法、职权、议事原则 第二十六条 公司设股东会，由全体股东组成。股东会议按股东 出资比例行使表决权。经全体股东商定 元为一股，一股行使一个表决权。股东会是公司的权力机构，依照法律、法规和公司章程行使职权。第二十七条 股东会分为定期会和临时会。第二十八条 股东定期会每年至少召开一次,于每年 月 日举行。第二十九条

10、有下列情形之一的,召开股东临时会：(一)代表四分之一以上表决权股东提议时；（二）执行董事认为必要时;(三)监事认为必要时.第三十条 公司召开股东会议,于会议召开 日以前通知全体股东。通知以书面形式发送，并载明会议的时间、地点、内容及其他有关事项。第三十一条 股东会行使下列职权:(一)决定公司的经营方针和投资计划;(二）选举和更换执行董事工作的报酬事项;(三)选举和更换由股东代表出任的监事,决定有关监事的报酬事项；（四)审议批准执行董事工作的报告；(五）审议批准监事的报告;（六)审议批准公司的年度财务预算方案，决算方案;（七）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（八）对公司增加或者减少注册

11、资本作出决议;（九)对发行公司债券作出决议;(十）对股东向股东以外的人转让出资作出决议;（十一)对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议;（十二)修改公司章程.第三十二条 股东会由执行董事召集并主持。执行董事因特殊原因不能主持股东会时，由执行董事指定的股东主持。第三十三条 股东会作会议记录,出席会议的股东须在会议记录上签名。会议记录由执行董事或指定的人员妥善保管。第三十四条 公司下设董事会，设一名执行董事。第三十五条 公司下设监事会,设一至二名监事。监事行使下列职权：(一)检查公司的财务；(二）对执行董事、经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督;（三)当执行

12、董事和经理的行为损害公司利益时，要求执行董事和经理予以纠正;(四)提议召开临时股东会;（五)公司章程规定的其他职权。监事列席股东会议。第三十六条 公司设经理，并行使下列职权:(一）主持公司的生产经营管理工作,组织实施股东决议；（二)组织实施年度经营计划和投资方案;（三)拟订公司的内部管理机构设置方案;（四)拟订公司的基本管理制度；(五)制定公司的具体规章；(六）提请聘任或者解聘公司副经理，财务负责人;（七)聘任或者解聘除应由股东会聘任或者解聘以外的负责管理人员；（八）公司章程规定的其他职权。经理列席股东会议。第三十七条 经理在行使职权时,不得变更股东会的决议和超越授权范围。副经理协助经理工作,

13、经理不在时，由经理指定的副经理代其行使职权.第三十八条 公司经理可以由股东会聘任,也可以由执行董事兼任。第九章 公司的法定代表人 第三十九条 执行董事为公司的法定代表人。执行董事由股东会选举、罢免。第四十条 执行董事行使下列职权：(一)负责召集和主持股东会议;（二)检查股东会决议的实施情况并向股东会报告;（三）审查经理提出的公司发展计划及执行结果并向股东会报告;（四）签署公司向其他企业投资参股等重要文件;（五）法律、法规和本章程规定的其他职权。第十章 公司财务会计和利润分配 第四十一条 公司依照法律、行政法规和国务院财政主管部门的规定建立公司的财务会计机构和帐册制度。公司除法定的会计帐册外,不

14、另立会计帐册。对公司资产不以任何人名义开立帐户存储。第四十二条 公司在每一会计年度终了时,制作财务会计报告，并依法经审查验证。财务会计报告包括下列财务会计报表及附属明细表:(一）资产负债表；(二)损益表;(三）财务状况；(四）财务情况说明书；(五)利润分配表。第四十三条 财务会计报告在股东年会二十日以前置备于公司并送交各股东，以便查阅.第四十四条 公司分配当年税后利润时，提取利润的%作为法定公益金，提取利润的 作为法定公益金。第四十五条 公司的法定公积金不足弥补上一年度公司亏损的，用当年利润弥补亏损。公司在提取了法定公积金后,经股东会议可在税后利润中提取任意公积金。公司在弥补亏损和提取公积金、

15、公益金后，所余利润按照股东的出资比例分配。第四十六条 公司的法定公积金用于弥补公司的亏损，扩大公司的生产经营或者转为增加公司注册资本。公司的法定公益金用于公司员工的集体福利。第十一章 公司的解散事由与清算办法 第四十七条 公司有下列情形之一的，予以解散和清算:(一)因不可抗力迫使公司无法继续经营；(二)股东会议决定解散；（三）公司因违反法律、行政法规被依法责令关闭;（四)公司章程规定的营业期限届或者公司章程规定的其他解散事由出现时 第四十八条 公司依照前条规定解散的在十五日内成立清算小组,进行清算.清算组织由股东代表组成。被依法责令关闭的,由有关机关组织成立清算组进行清算。第四十九条 清算组织

16、在成立之日起十日内通知债权人,并于 日内在报纸上至少公告三次。债权人应当自接到通知之日起 日内，未接到通知书的自第一次公告之日起 日内向清算组织申报其债权。债权人申报其债权时，要说明债权的有关事项,并提供证明材料.清算组织应当对债权进行登记。第五十条 清算组织在清算期间行使下列职权:（一)清算公司财产，分别编制资产负债表和财产清单;（二）通知或者公告债权人；(三)处理与清算有关的公司未了结的业务；（四）清缴所有欠税款;(五)清理债权、债务;（六)处理公司清偿债务后的剩余财产;(七）代表公司参与民事诉讼活动。第五十一条 清算组织在清算公司财产,编制资产负债表和财产清算单后，制定清算方案。公司财产

17、能够清偿债务的,分别支付清算费用,职工工资和劳动保险费用,缴纳所欠税款,清偿公司债务。公司财产按前款规定清偿后的剩余财产,按照股东的出资比例分配。清算期间,公司不开展新的经营活动公司财产未按规定清偿前,不分配给股东。第五十二条 清算组织在发现公司财产不足清偿公司债务时,停止清算,并向人民法院申请破产。公司经人民法院裁定宣告破产后,清算组织将清算事务移交给人民法院 第五十三条 公司清算结束后,清算组织制作清算报告，并报送公司登记机关办理公司注销登记,清算组织负责公告公司终止。第五十四条 清算组织成员应当忠于职守，依法履行清算义务.清算组织成员不得利用职权为自己谋取私利。清算组成员因故意或者重大过

18、失，给公司或者其他债权人造成损失的，承担赔偿责任。第十二章 股东认为需要规定的其他事项 第五十五条 执行董事、监事、经理或者其他高级职员必须按公司赋予的权力行使职权，不得利用在公司的地位和职权为自己谋取私利,不得侵占公司的财产。董事、经理不得拥有公司资金或将公司资金借贷给他人,不得将公司资产以其个人名义或者以其他个人名义开立帐户存储,不得以公司资产为本公司的股东或者他人债务提供担保。第五十六条 公司研究决定有关职工工资、福利、安全生产以及劳动保护,劳动保险等涉及职工切身利益的问题，应当事先听取公司工会和职工意见，并邀请工会或者职工代表列席有关会议。公司研究决定生产经营的重大问题,制定重要的规章

19、制度，应当听取公司工会和职工意见或者建议。第五十七条 公司职工依据工会法建立工会组织,工人依法开展活动。第五十八条 依法需要建立其他组织或机构的,公司按法律、法规规定执行。第五十九条 本章程规定和公司的登记事项以公司登记机关核定为准.本章程经公司登记机关核准后生效。第六十条 本章程未规定的法律责任和其他事项,按法律、法规执行。第六十一条 本章程未尽事宜,有股东会议加以补充.股东会通过有关本章程的修改，补充条款，均为本章程的组成部分,经公司登记机关登记备案后生效。2。3 公司股东为*、*。注册地址:*省*市。公司简介*省*房地产开发有限公司是一家跨地区经营的民营企业，系“中国企业家协会”、“中国

20、企业联合会”会员单位，公司以房地产开发为龙头，以建筑、装饰为两翼,辐射相关产业。其中:注册资本 万元以上的公司有 家.为拓展国际市场,吸引国际资本,公司又适时在*成立了*市*公司。公司坚持“诚信、敬业、务实、创新”的企业精神和“以人为本、客户至上”的经营理念;坚持“高起点、高标准、严要求”的办企方针,在激烈的市场竞争中脱颖而出。几年来,公司先后在*及地区开发、建成了*小区、*小区、*小区、*小区等一批品牌工程，以良好的业绩赢得了社会的广泛认可。20*2 0 年,集团被*省委授予“*”,所属单位曾先后被金融部门评为“*级信用企业”(工行、交行、建行),被政府和有关部门评为“*企业、“*”、“*”

21、等荣誉称号。目前该公司在*开发的*项目已全面展开，该项目的建成将极大的改变*市城市形象和人文景观。2。4 资质证书（附件:资质证书）该公司自成立以来,先后开发、建设的房地产项目有:*市*小区、*、*等项目,建筑面积达 万平方米,工程合格率 100%，预售率%.。5 审计报告为文本附件。无法提供电子文本。2。6 置业公司贷款情况 贷款银行 贷款额度（万元)月利率 期限*信用社 *市*银行%*信用社 *市*银行 信用问状况为:*市*银行*级企业、完税证明无法提供；、还款来源和保证 3、1 项目开发收益的主要来源为出售 3、1、项目可行性分析报告、*市场情况 根据市场调研,并结合本项目的实际情况,*

22、整体房地产市场呈现如下特征：国内*价格较为坚挺,能源紧张对*经济发展,收入水平提高的有利保障。*国民经济持续发展,经济收入水平不断提高，*市民的购买力持续增强。居民居住环境的改善没跟上经济发展水平,中高档产品在一定时期内处于旺盛的需求状态.*房地产住宅市场整体处于供小于求的状态,目前在售的项目相当少，无现房销售;虽然受到国家整体宏观调控政策的影响,但市场销售价格目前仍处于稳中有升的态势，前景相当乐观；市场处于换房时期,购买力正在开始大力释放;综上所述,*的房地产市场前景极佳,因此，对本项目而言，将是极为有利的开发和销售时期.2、项目前景可行性分析 结合整体市场情况,并从本项目而言,下列优势是其

23、他项目无可比拟的:户型结构合理，采光通风较好,公寓户型*米层高,空间组合灵活,属市场特殊产品;由*设计公司担纲设计，国际标准设计*人品质生活;地段显赫,城市中心区地理位置,特别是随着旧城改造力度加大,地段优势更加明显;交通便捷，出入市区方便,紧邻国道，对外交通发达；地处*区成熟生活片区,周边市政、生活配套成熟、完善,居住者众多中高收入群体，消费力较强；*米的主楼高度造就*区地标性建筑，楼体造型简洁大气，挺拔俊朗,气势非凡,形成城市地标性建筑；未来知名大型结合性商家将进驻裙楼商场,购物、休闲、餐饮等相当便利;首个新加坡空中花园高尚社区、智能化系统造就数字化社区、由国内国际先进的品牌物业管理公司担

24、纲顾问,提供优质的物业管理服务；综上所述,本项目具有地理位置优越、档次高、户型特色明显、配套齐等诸多优势,非常具有竞争力,项目开发前景相当好,是*独一无二的特色楼盘,从销售和租赁的角度看，均具有极佳的前景.二、资金回笼总额计算 1、住宅部分可销售面积及回收资金 住宅总可销售建筑面积约*平方米，其中回迁房占约*平方米，市场对外销售面积约为*平方米，可回收资金为：约*平米*元/平米*万元 2、公寓部分销售回收资金 公寓总可销售建筑面积约*平米,共可回收资金约为：*平米*元/平米*万 综合上述住宅和公寓两部分，其销售共可回收资金约为：*万元+*万=*万元 如总体按销售率 90%计算，则可回收资金约为

25、：*万元*%*万元、商业部分经营和贷款回收资金 1)商业可获得资金 1）商场和作经营可获得资金 商业部分共*层,总建筑面积约*平方米,不进行销售，将引进大型品牌商场和作经营、统一管理，根据目前市场情况本商场层平均收益按*元平方米天进行计算,则:每年回收总额为:*平米*元平方米/天*5 天*万元 0 年总额为：*万元*1年*万元 注:并且商场部分还是公司的长期固定资产,长期的资金收益，公司今后上市的筹码。2)商场抵押贷款可获得资金 商业部分共层,总建筑面积约*平方米，不进行销售，如在商场部分取得产权证即进行评估、银行抵押贷款,则可取得贷款资金约为(根据市场调查,层按均价*元平方米进行评估):*平

26、米*元/平米=*万元 如从银行取得评估总价的 65贷款额度，则在取得产权证后(商业部分)可获得贷款额约为:*万元*6%=*万元 该笔资金公司可用于投资及房地产的滚动开发等。3、1、2 销售计划及其对应的预期的现金流量表*销售目标计划表 销售阶段 时间节点 认筹销售套数 阶段认筹选房套数 回收资金 一次解筹期（住宅）月 15 日左右 认购套（定金*万元）*万元 二次解筹期(住宅+公寓)11 月初左右 认购*套（定金*万元）*万元 开盘前 11 月0年 2 月 认购余下单位约*套(定金万元)*万元 合计 至开盘前项目总获得认购定金 共约*套 共约*万元 开盘期 08 年 2 月4 月 签订合同,销

27、售率达90%以上 约*万元上 从上述总体分析来看,项目的开发前景相当好,销售乐观，并从商业的租赁和银行抵押贷款等进行综合分析，公司整体资金充裕,运作空间很大。3、3 无租赁合同 3.2 公司期望借款万元、期限*年，用于建筑成本缺口。3.3 分期偿还时间表 分期还款时间表*预计实现销售收入*万元。1、2006 年 9-2 月,可实现销售收入*万,此款暂不用于归还借贷款。2、2007年是该项目预售最好的阶段,预计实现销售收入*万,此款拟拿出*万用于归还银行贷款,*万用于归还借款，*万用于项目建设，其余款项用于房地产公司滚动发展。、2008 年，新项目运做已初见成效，下半年,拟用项目回笼资金归还贷款*万，借款*万。、009 年,*项目完工，*层门面全面向外出租，预计年收租金*万(预收一年）同时,尾盘销售全面结束，可获收入*万,合计*万,同时，*层因不对外销售,根据市场调查，该地段可按市场价*元/平米进行评估,*层总面积为*平米,估价为*万，按 65额度从银行获得抵押贷款，可获得*万贷款,结合项目继续回笼资金，归还剩余的全部贷款及借款。3。4 土地价值评估报告(见附件*评估报告）