物业公司冬季防冻、防漏和防滑工作.docx

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1、物业公司冬季防冻、防漏和防滑工作一、防冻冬季的到来，物业管理服务企业首先要做的是防冻Q 一般来讲，应注意空置房屋、共用设施、设备以及楼道 保温等三个方面。1、空置房屋的防冻（1）物业服务企业负责看护的空置房屋的防冻。一 些开发商出于对物业管理服务企业的信任和减少看护 房屋的麻烦，将没售出或已售出但没办理入住的房屋 （特别是商业网点），交给物业管理服务企业看护。对 于这类房屋，应采取如下措施避免上、下水管线受冻出 现渗漏跑水现象防冻措施：加强室内防寒保温。对空置房屋的外门窗（包括 阳台门窗）进行检查，缺失的玻璃应补安，确保门窗关 闭严实。必要时还应将上、下水管线用岩棉等保温材料 进行保温，对关闭

2、不严的门窗用草垫子、棉门帘进行封 档。不供暖的空置商业网点，全楼的上、下水主管线都 在其室内，一旦发生冻害，受影响的就是全楼的住（用） 户。历年此类事故已屡见不鲜。因此，物业服务企业不 能忽视防寒保温，不要舍不得防寒保温的投入。建立空房巡视制度。设专人对空置房屋进行巡视, 一般要求三天巡视一次，最长时间也应一周巡视一次。三九严寒时对重点房屋（如有共用设施的空置商业网点） 应一天巡视一次，发现问题及时报告并及时解决。建立应急机制。入冬前制定出切实可行的应急预 案，组建应急维修队，准备应急物资材料。无论是夜晚 还是节假日，接到应急报告，相关人员能及时赶到现场， 尽快解决发生的问题。真正做到应急不慌

3、，处理得当， 修缮及时，避免损失。（2）开发商空置房屋的防冻。由于销售或其他原因， 没有入住的空置房屋，由开发商负责看护。开发商注重 的是空置房屋及设施设备是否丢失，物业服务企业则注 意的是这些空置房屋不要给他人的权益带来损害。所以， 物业服务企业在入冬前应该与开发商进行沟通协商，确 定这些空置房屋冬季看护巡视办法以及发生应急事件 的处理方案。明确双方处理空置房屋应急事件的负责人 和联系办法，建立日常空置房屋看护巡视的双方联系制 度。要确保空置房屋情况清楚，双方应急方案明确，互 相联系沟通及时，应急处理实施快捷。（3）业主空置房屋的防冻。无论什么档次的小区， 业主空置房屋的现象都普遍存在。这些

4、空置房屋的业主， 大部分缺乏对冬季防冻重要性的认识，疏于对空置房屋 的适时查看，同时又不愿意将自己相关信息告知小区物 业管理服务处或相邻业主，致使发生应急事件时联系不 到空置房屋的业主。每年冬季空置房屋发水（暖气管或 上、下水管冻裂等）而找不到业主的事情都时有发生， 给相邻业主带来了较大损害。对这样的空置房屋，物业管理服务企业在入冬前应 积极主动找空置房屋的业主，沟通协商冬季如何对空置 房屋进行查看，建议业主对上、下水管线等采取保温措 施，确定突发事件的应急解决方案，互相交换联系方法。同时向业主告知空置房屋一旦发生突发事件，给他 人带来损害时他应该承担的责任如果空置房屋内没有 贵重物品，物业服

5、务企业也可以收存业主的房门钥匙 （需要专人保管），以备突发事件时使用。2、共用设施、设备的防冻进入冬季后，小区内共用设施设备也应该做好保温 防冻措施。上、下水管线、消防设施等大多在楼道内或 房屋地下室内，隆冬时节很容易发季冻害：如下水管道 冻结造成下水不通，消防温感报警器冻裂造成漏水等现 象，很多小区都曾发生。物业管理圈微信平台。因此， 物业服务企业要对这些共用设施、设备进行保温。保温 方法可用珍珠岩砌块围护或橡胶管、岩棉、棕麻缠绑等。 必要时，还可在地下室（或地下停车场）入口处安装热 风幕设施。这些保温措施都是一次投入多年受益。3、楼道保温应引起足够的重视入冬前应将楼道门窗关闭严实，缺损玻璃

6、及时补安。 屋面出入口也要封闭严实，必要时可加锁防护。没有闭 门器的楼道门应安装门弓子，以达到楼道门自动回关。二、防漏冬季共用部位的渗漏主要是屋面和外墙面水落管位 置。1、屋面渗漏的防治冬季屋面渗漏的主要部位是女儿墙防水檐下和集中 排水的排水口两处位置。究其原因：一是防水檐下卷材 粘接不牢有翘起缝隙，在屋面积雪溶化成水超过卷材边 缘时，顺着翘起的缝隙向下渗漏；二是排水口是铁板焊制，卷材粘贴在铁板上，冬季 寒冷时铁板与卷材膨胀系数不同，容易出现卷材翘起的 现象。屋面积雪溶化成水流淌时，顺翘起之处渗漏。另 外排水口窄小，防水施工时有一定困难，防水施工人员 疏忽，也是引起此处冬季渗漏的原因之一。冬季

7、屋面渗漏防治的主要方法：在入冬前仔细检查女儿墙防水檐下卷材有无翘起 缝隙，如发现有缝隙应用防水油膏嵌充，以牢固密实为 准；仔细检查排水口铁板与卷材粘贴是否密实到位， 如发现不密实或没到位现象应立即用喷灯烘烤或重新 粘贴防水卷材；冬季一旦发生屋面渗漏，要迅速排除屋面积雪和 积水（冰），再仔细清理渗漏之处的冰渣水滴，必要时 可用喷灯烘干，而后再填嵌防水油膏。2、外墙面水落管渗漏的防治大多屋面都是有组织排水，冬季屋面积雪溶化成水, 由屋面排水口流入外墙水落管排出。可是外墙的水落管 （特别北外墙面上的水落管）温度很低且又很长，雪水 顺水落管流下时就冻结在水落管内壁上，一层复一层逐 渐成冰堵住整个水落管

8、，继而膨胀撑破水落管。使得雪 水渗漏出来顺外墙面流淌，在夜间寒冷时又冻结在外墙 面上。冬季寒冷时外墙面形成冰面层现象随处可见，即 是由此而成。防治水落管渗漏主要方法：在屋面积雪溶化期间，注意及时清扫排出积水， 并在临近天黑时，在水落管上部用木棍敲打，将粘结在 水落管内壁上的冻层震碎震落，避免冰层越积越厚堵住 整个水落管；发现外墙面上有冰层时，要及时将冰层清理。既 能避免冰层坠落伤人，也可减轻或避免此处墙面春暖花 开时发霉长毛。三、防滑冬季，由于天气寒冷，路面有雪有冰非常滑，人员 出行有很大不便。如果一不小心摔倒了，容易摔伤，造 成安全事故，因此告知业主一些冬季防滑小知识，及时 做好温馨提示。1

9、、人员的防滑及时清除装置、道路、楼梯、通道上的积雪、结在主要通道上设置防滑设施，如：防滑毯、防滑 垫等。在存在滑倒风险的地方，设置安全提示标语。上下楼梯应扶扶手Q冬季雪天出行应穿防滑鞋，在马路人行台阶上行 走。雪天步行速度不要太快，步幅要小，双手不要揣 在兜里，因为上臂来回摆动能起到平衡作用。如果路上真的不小心突然摔倒，尽量别用手腕去 支撑地面，因为这种摔倒姿势最容易造成手臂骨折。一 旦摔倒发生骨折，切不可乱揉乱动，以免加重伤情。应 用围巾、木板等工具固定好骨折部位，请求他人帮助或 报警，尽快送医院治疗。2、汽车防滑防滑链，在轮胎外层套上一层防滑链，就像上面 说的在鞋子上套防滑鞋套一样。相对来讲价格比较实惠 一些。要是预算允许，可以换雪地轮胎，为了确保您的 轮胎在冬季路面保持良好的抓地和操控性能、保证您驾 控之旅的安全，更换成冬季轮胎是有必要的。3、自行车的防滑增加车轮与地面的接触面积可防止打滑，提醒业主 最好选择较粗的轮胎。车体不要携带过多、过重的物品， 骑行过程中，切记不要急刹车，否则会使车轮打滑、失 去平衡，雪天出行，还是以慢骑为好。尽量避免急转弯， 使自己的重心通过车轴线与地面保持垂直，在道路许可 的范围内转弯半径越大越安全。