济宁原告李某某与被告郭某某房屋租赁合同纠纷一案经王其森律师代理基本胜诉.docx

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1、济宁原告李某某与被告郭某某房屋租赁合同纠纷一案经王其森律师代理基本胜诉原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）郭某某、被告高某某租 赁合同纠纷一案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告 （反诉被告）李某某及委托诉讼代理人王其森律师、被告（反诉原告） 郭某某及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告高某某经本院 传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。 本案现已审理终结。原告李某某向本院提出以下诉讼请求：一、请求解除双方 签订的房屋租赁合同；二.判决被告向原告返还租金28700 元；三、诉讼费及其相关费用由被告承当。诉讼中，原告李某某变更其诉讼请求第一项为：判决确认双方签 订的

2、房屋转让合同、房屋租赁合同无效；其他诉讼请求 不变。事实与理由：2020年9月10日，原告李某某与被告 高某某签订了房屋转让合同，被告高某某将其经营的位于济 宁市任城区红星东路X号的济宁某机械西南院南首平 房的饭店转让给原告，原告李某某与被告高某某支付转让费 100000元，以及2020年9月10日至2021年5月31日的 房租40000元，共计费用140000元。原告李某某与被告高某 某在履行合同期间因房屋安全消防问题房东郭某某于2021年 门内平方及原小吃街内东面东第一、二间及西面南数第一、二间， 院落共用）分租给乙方经营使用。第二条、租赁期限一年启2021 年6月1日起至2022年5月3

3、1日止。第三条、每年租金为人 民市56000元，本着先付款后使用的原那么，租金自合同签订之 日起按年缴纳，一次性付清。乙方付清租赁费后，甲方将房屋交 付乙方使用，乙方应在下一年开始60日缴纳下一年的全部租 金。乙方如逾期未缴纳，甲方按每年租金的5%加收滞纳金（逾 期1个月未缴纳的，除追缴租金、滞纳金外，另行承当年租金 的10%的违约金）并无偿收回租赁房屋，乙方不得损毁和改变房 屋等装修设施的现状，甲方不作任何补偿，并重新租赁。等等。 该合同签订后，原告分别于2021年4月4日、2021年5月3 曰.2021年8月1曰、2021年8月2曰向被告郭某某支付房 屋租金1万元、1万元、1万元、5000

4、元，合计35000元。 后被告郭某某一再催促原告李某某缴纳房租。从被告郭某某和原 告李某某的微信聊天记录来看，原告李某某在2021年9月13 日确有这段时间真没钱交房租了，你先往外租这也行，到时候 再把东西卖了也行原告李某某在2021年9月20日确有哥, 这门一直锁着，东西没方法往外拉，我找人把门翻开把东西拉走 了。原告李某某为维护其合法权益，于2022年3月17日向 本院提起诉讼，请求依法支持其合法的诉讼请求。诉讼中，被告 郭某某在辩论期间，针对原告李某某的起诉提起了反诉，本院依 法进行了合并审理。本院认为，本案的焦点问题为：1、原告李某某与被告高某 某之间签订的房屋转让合同以及原告李某某与

5、被告郭某某签 订的房屋租赁合同是否合法有效？ 2、在原告李某某与被告 郭某某以及高某某在上述两合同的履行期间，被告郭某某对案涉 租赁房屋房顶维修或者处理的具体时间？是否应当因此而扣减 或者返还原告李某某相应的租金？扣减或返还的数额，谁来承 担？ 3、在原告李某某与被告郭某某签订的房屋租赁合同的 履行期间，原告（反诉被告）是否存在逾期支付租金的情形？是 否构成违约？应如何承当违约责任？原告（反诉被告）何时搬 离的案涉租赁房屋？原告实际使用案涉租赁房屋的时间所产生 的租金是否已达35000元？是否存在返还的问题？ 4、原告 （反诉被告）在案涉房屋租赁期间是否拖欠被告（反诉原告）的 水电费？欠多少？

6、关于焦点问题1 ,最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合 同纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释第二条规定：出租人 就未取的建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证建设 的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结 前或经主管部门批准建设的人民法院认定有效。该解释的内容系 根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第 1823次会议修正，且于2021年1月1日施行；但案涉租 赁房屋为历史遗留下的老建筑物，且在该解释发布之前所形成， 目前是否有新的规划及如何处理这些建筑物尚需等待规划和相 关政策的情况下，根据法不溯及既往的原那么，本案涉设建筑 物或构筑物应不适用最高人民法院关于审

7、理城镇房屋租赁合同 纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释的相关规定。被告高某某与原告李某某就店铺转让签订了房屋转让合 同以及原告与被告郭某某签订的房屋租赁合同均系当事人 的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各 方当事人均应严格履行。关于焦点问题2,根据济宁市XX街道应急办公室向被告 郭某某发出了XX街道彩钢板房消防安全隐患整改告知书的 时间，结合原告与被告郭某某丈夫的聊天记录，可以认定，原告 经营停业的时间为2021年3月26日至2021年5月12 日，期间为48天，停业期间的租金应为7364.38元。但停 业后未能如期开业的原因系房顶更换期间为院落中垃圾未清理、 饭店中油烟

8、机及净化设备被拉走、烧烤师傅未就位、食品药品部 门的原因；故未能如期开业既有原告李某某方面的原因，又有被 告郭某某方面的原因教本院酌情认定双方的责任比例为50%。 鉴于该期间为原告李某某在履行被告高某某所签订的房屋转让 合同，但鉴于被告高某某在该期间并无过错，且由被告郭某某 方面的原因所致，可由被告郭某某直接支付原告李某某停业期间 的租金损失3862.19元(7364.38元x50%)其余租金损失由 原告李某某自行负担。关于焦点问题3，根据被告郭某某(甲方，分租房)与原告 李某某(乙方、承租方)签订了房屋租赁合同第二条、第三条 的约定原告李某某应在2021年6月1日付清自2021年 6月1日至

9、2022年5月31日期间的租金，该合同签订 后，原告分别于2021年4月4日、2021年5月3日、2021年8月1日、 2021年8月2曰向被告郭某某支付房屋租金1万元、1万 元.1万元、5000元，构成违约，应按合同约定向被告郭某 某支付逾期付款的违约金，应为5600元(56000元xlO%); 原被告在合同中既约定了违约金，又约定了滞纳金；而滞纳金是 民事主体逾期履行国家行政义务而应当承当的行政责任形式，属 于行政法的概念，故被告郭某某主张原告李某某支付滞纳金的诉 求，本院依法不予支持。原告李某某未按合同约定向被告郭某某交付租金，致使被 告郭某某通过租赁房屋获取租金的合同目的不能实现，根据

10、法律 规定，被告郭某某有权解除双方签订的房屋租赁合同，但鉴 于被告郭某某没有行使合同解除权，且允许原告李某某经营至 2021年9月13日，事实上被告郭某某已允许原告经营已缴 纳租金的租赁期限，且原告李某某已于2021年9月13日 拉走了其物品，至此双方签订的房屋租赁合同事实上已经解 除，但合同解除后，并不影响结算条款的效力；被告郭某某应予 返还原告多缴纳的租金18890.41元（合同履行截止到2021年 9 月 13 曰,35000 元 56000 元+365 天xl05 天）。关于焦点问题4 ,被告（反诉原告）郭某某要求原告（反诉被 告）李某某支付案涉房屋租赁期间产生的水电费，应向本院提交

11、原告（反诉被告）李某某案涉房屋租赁期间产生的水电费单据或 其已为原告（反诉被告）李某某垫付水电费的证据，被告（反诉原告） 陈园园未提供上述证据，且双方的微信亦未表达其向原告（反诉 被告）李某某追索水电费、原告（反诉被告）李某某亦认可拖欠该水 电费金额的表述，故被告（反诉原告谆E某某的该主张，证据缺乏， 本院依法不予支持。综上，原告李某某、反诉原告郭某某的合法诉求，本院依 法予以支持。依照中华人民共和国民法典第三条.第五百零二条第一 款、第五百零九条第一款,第五百七十七条、第五百六十二条、 第五百六十三条、第五百六十七条、第五百八十五条的规定，判 决如下：一.确认被告高某某与原告李某某就店铺转让

12、签订的房 屋转让合同以及原告李某某、被告郭某某签订的房屋租赁合 同合法有效，确认原告李某某、被告郭某某签订的房屋租赁合 同已于2021年9月13日解除；二、被告郭某某于本判决生效之日起十日内返还原告李某 某租金18890.41元、三.被告郭某某于本判决生效之日起十日内赔偿更换房顶 租金损失3862.19元；四、反诉被告李某某于本判决生效之日起十日内赔偿反诉 原告郭某某违约金损失5600元；五、驳回原告李某某的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告郭某某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支 付迟延履行期间的债务利息。案件

13、受理费518元，由原告李某某负担149元，被告郭 某某负担369元；反诉费元98元，由反诉原告郭某某负担 48元，反诉被告李某某负担50元。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递 交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山 东省济宁市中级人民法院。3月24日起更换房顶导致原告无法正常经营，直至2021年5 月12日被告郭某某清理完建筑垃圾后原告恢复营业，共计占有 50余天，被告郭某某应向原告退还此期间房租。在原租赁合同 快到期时,原告于2021年5月23日又直接与房东郭某某签订 了房屋租赁合同继续承租该房屋，合同约定租赁期限为2021 年6月1日至2022年5月31日

14、，年租金56000元， 产生争议时，任何一方有权向任城区人民法院起诉。合同签订后, 因被告郭某某更换房顶导致原告没能如期开业，经与被告郭某某 协商，原告向被告郭某某先支付了 35000元租金。2021年9 月2日，在原告不欠房租的情况下，被告郭某某无故锁门，阻碍 原告店面正常经营，原告所缴纳的租金尚未使用完毕，被告郭某 某应退还剩余租金并赔偿原告损失。为维护原告自身合法权益， 特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告郭某某辩称，原告李某某与被告郭某某签订的房屋租 赁合同是双方真实意思表示，该合同合法有效，具体理由如下： 一、对于房屋整改期间的租金返还主张。2021年3月25日， 辩论人收到XX街道彩

15、钢板房消防安全隐患整改告知书，要 求对辩论人所有的位于济宁某小区北门某饭店北门500平方 米的彩钢板房因存在消防安全隐患进行整改，该整改的局部包括 租赁给原告的房屋。辩论人大约从2021年3月31日开始 对租赁给原告的房屋进行整改工作，于2021年4月8日整 改完成，并告知原告，故整改工作共计9天左右。原告在起诉 状事实与理由中陈述的起止时间自2021年3月24日起至 2021年5月12日止，该期间不属实。另外，原告陈述在这 以上期间无法经营而要求辩论人退还租金的主张没有事实和法 律依据。辩论人是临时收到该整改告知书，并且整改告知部门 并不只针对辩论人一家要求整改，而是对XX街道需要整改的社

16、区统一下发整改通知。该情况是辩论人在出租房屋之前无法预料 到的，不属于辩论人的违约事由。原告后期一直没有营业是因自 身原因造成的，不能归责于辩论人。即使退还该期间的租金，原 告也应向与其签订房屋转让合同的被告高某某主张，原告与 辩论人郭某某不存在该合同关系，没有退还该期间租金的义务。 故辩论人不应退还原告房屋整改期间的房屋租金。二、对于原告与辩论人郭某某签订房屋租赁合同后的局部租 金返还的主张。在2021年4月1日辩论人与原告签订的房 屋租赁合同（实际签订时间是2021年5月23日）中，该合 同第三条明确约定租金自合同签订之日起按年缴纳，一次性付 清，原告（乙方）如逾期未缴纳，辩论人（甲方）按

17、每年租金的 5%加收滞纳金，逾期一个月未缴纳的，除追缴租金、滞纳金外, 另承当年租金10%的违约金，并无偿收回租赁房屋。原告分别 于2021年4月4日、2021年5月3日、2021年8月 1日、2021年8月2日向辩论人支付房屋租金1万元、1万 元、1万元、5000元，共计35000元，后经辩论人屡次催收 剩余租金，原告一直拖欠未支付，该事实情况显然属于原告违约。 并不存在原告在起诉状事实与理由中陈述的合同签订后，因被 告更换房顶导致原告没能如期开业，经与被告协商，原告向被告 郭某某先支付了 35000元租金，9月2日，在原告不欠房租 的情况下，无故锁门，阻碍原告正常经营的事实，辩论人从未 与

18、原告协商过该事宜，并且辩论人也从未无故锁门。故原告要求 辩论人返还该期间的局部租金没有事实和法律依据。综上，原告要求辩论人返还租金的请求没有事实和法律依 据，应当驳回原告的该诉讼请求。反诉原告郭某某向本院提出以下反诉请求：一、请求判令 反诉被告（本诉原告）向反诉原告（本诉被告）支付房屋租赁费 的逾期滞纳金及违约金共计8400元（以年租金56000元为 基数，滞纳金按年租金5%计算，即2800元；违约金按年租 金10%计算，即5600元）；二、请求判令反诉被告（本诉原 告）向反诉原告（本诉被告）支付因租赁该房屋拖欠的水电费 3497.90元；三、本案诉讼费.反诉费均由反诉被告承当。事实与理由：2

19、021年4月1日，反诉被告（本诉原告）与 反诉原告（本诉被告）签订的房屋租赁合同（实际签订时间 是2021年5月23日），租赁期间自2021年6月1日 起至2022年5月31日止，租金每年56000元,该合同 第三条约定租金自合同签订之日起按年缴纳，一次性付清；反诉 被告（本诉原告）如逾期未缴纳，反诉原告（本诉被告）按每年 租金的5%加收滞纳金，逾期一个月未缴纳的，除追缴租金、滞 纳金外，另承当年租金10%的违约金，并无偿收回租赁房屋。 反诉被告分别于2021年4月4日、2021年5月3日、 2021年8月1日、2021年8月2曰向反诉原告支付房 屋租金1万元、1万元.1万元、5000元，共计

20、35000元。 后经反诉原告（本诉被告）屡次催收剩余租金，反诉被告（本诉 原告）一直拖欠未支付。另外，反诉被告（本诉原告）还拖欠反 诉原告（本诉被告）在租赁期间的水电费共计3497.90元。反 诉被告（本诉原告）的行为构成违约。因反诉原告（本诉被告） 考虑到反诉被告（本诉原告）已无能力再继续经营下去，故放弃 主张剩余的房屋租金21000元，所以以反诉被告（本诉原告） 已交纳的35000租金计算租赁期限，即2022年1月15 曰房屋租赁合同自动解除。并且反诉被告（本诉原告）在租赁期 间对反诉原告（本诉被告）的房屋造成了严重的损害，实际损失 约2万元左右，按照合同约定应由反诉被告（本诉原告）赔偿

21、该损失，现反诉原告（本诉被告）也放弃对该损失金额的主张。 但是反诉被告（本诉原告）应向反诉原告（本诉被告）承当其他 违约责任及支付欠付的水电费，即支付房屋租金的逾期滞纳金、 违约金、水电费共计11897.9元。为了维护反诉原告的合法权 益，特具状起诉，望判如所请。反诉被告李某某辩称，在XX号一案中，本诉的被告郭某 某对本诉的原告李某某提起反诉，李某某不同意反诉原告郭某某 的反诉请求，具体辩论意见如下：一、由于涉案房屋未取得建设工程规划许可证，因此根据 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用 法律假设干问题的解释（2020修正）的规定，反诉原告与辩论 人李某某订立的房屋租赁合同无效

22、。因此反诉原告要求辩论 人支付逾期滞纳金和违约金的反诉请求不具有法律依据。二、即便房屋租赁合同有效，由于反诉原告于2021年 9月13日要求辩论人搬出房屋，那么该房屋租赁合同已 于2021年9月13日解除。虽然该合同第三条明确约定租金 自合同签订之日起按年缴纳，一次性付清。辩论人付清租赁费后, 反诉原告将房屋交付辩论人使用，但是在实际履行过程中反诉 原告已经以自己的实际行为改变了该合同约定，即在辩论人只缴 纳了 3.5万元的前提下反诉原告仍然将房屋实际交付给辩论人 使用。因此辩论人虽然未按照合同约定一次性付清，但是该合同 条款对辩论人已经不再具有约束力。因此，在辩论人不存在违约 的情况下，反诉

23、原告要求辩论人支付逾期滞纳金和违约金的诉讼 请求不具有事实依据和法律依据。三、即便房屋租赁合同第三条有效，但由于辩论人已经 缴纳了 35000元，这35000元的局部不构成违约，该35000 元的局部无需承当滞纳金和违约金；且既然反诉原告在反诉状中 明确表示放弃主张剩余的房租21000元，那么反诉原告关于该 21000元局部对应的滞纳金和违约金的诉讼请求不具有事实依 据和法律依据。四、该合同第三条既约定了逾期缴纳房租的滞纳金，同时又 约定了违约金，即便辩论人构成违约，但计算方式存在重复，且 二者加一块后到达了年租金的15%，明显过高，辩论人请求法 院对滞纳金和违约金的计算基数和比例一并调整减少

24、。辩论人认 为应当以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利 率为标准支付。而且辩论人在2021年9月23日实际搬出 了涉案房屋，实际承租时间为2021年6月1日2021年 9月13日，承租时间较短。因此，对于反诉原告主张的过高 局部，不应获得法院的支持。五、辩论人不拖欠反诉原告水电费。综上，请求依法驳回反诉原告郭某某的全部反诉请求。被告高某某未辩论。本院依法组织原被告对双方当事人提交的证据进行了证据交 换和质证。（由于本网站对字数有限制，对于各方的举证和质证 意见不再列出。）上述证据均以收集在案，在卷佐证。根据当事人的陈述和确认的证据，本院认定如下事实：2020年1月20日，被告郭某某

25、（甲方，出租方）与被告 高某某（乙方.承租方）签订了房屋租赁合同，该合同主要约 定：一、租赁财产.名称、数量与用途。甲方同意将位于济宁市 任城区红星东路X号的济宁XX机械西南院南首平房 （东至灶台、西至门内平房及原小吃街内东面东第一、二间及西 面南数第一、二间，院落共用）分租给乙方经营使用。第二条、租赁期限一年，自2021年6月1日起至2022年5月31日止。第三条.每年租金为人民币56000元，本着先付款后使用的原那么，租金自合同签订之日起按年缴纳，一次性付清。乙方付清租赁费后，甲方将房屋交付乙方使用，乙方应在下一年 开始60日前缴纳下一年的全部租金。乙方如逾期未缴纳，甲 方按每年租金的5%

26、加收滞纳金（逾期1个月未缴纳的，除追缴 租金、滞纳金外，另行承当年租金的10%的违约金）并无偿收回 租赁房屋，乙方不得损毁和改变房屋等装修设施的现状，甲方不 作任何补偿，并重新租赁。等等。上述合同签订后，被告郭某某 （甲方，分租房）向被告高某某（乙方、承租方）交付了租赁房屋， 被告高某某（乙方、承租方）亦按上述合同约定履行了交付约定租 金的义务。被告高某某在履行与被告郭某某签订的房屋租赁合同 期间，又以甲方的名义于2020年9月10日与原告李某某 （乙方）就店铺转让签订了房屋转让合同，该合同主要约定：第一条、甲方将位于2020年9月10日将位于红星东路X号的济宁XX机械西南院南首平房（东至灶台

27、、西至门 内平房及原小吃街内东面东第一、二间及西面南数第一.二间,院落共用）一次性转让给乙方经营。第二条、租赁期租赁期一年，自2020年4月1日起至2021年3月21日，年 租金56000元，因疫情原因见面补贴房租两个月，至2021年5月31日止。第三条、饭店装修、空调、冰箱及店内物品， 乙方付清所有款项后，自动归乙方所有。第四条、乙方在2021 年9月10日一次性向甲方支付转让费100000元,2021年9 月10曰至2021年5月31曰房租40000元，合计 140000元。第五条.，本合同自甲乙双方签字之日起生效。 该转让合同签订后，原告李某某、被告高某某均按双方签订的房 屋转让合同的约

28、定履行了各自应履行的义务。在原告李某某在履行其与被告高某某就店铺转让签订的房 屋转让合同期间，济宁市XX街道应急办公室于2021年3月 25曰向被告郭某某发出了XX街道彩钢板房消防安全隐患整改 告知书，内容为位于济宁某小区北门XX饭店北门存在500 平方的彩钢板房（泡沫夹芯，包括原告李某某、被告高某某店铺 转让所涉房屋）存在消防安全隐患。限被告郭某某于2021年5 月30日前撤除或更换完毕。从原告与被告郭某某丈夫的聊天记 录来看,2021年4月8日房顶级换好了，且催促原告抓紧开业, 但因房顶更换期间院落中垃圾未清理、饭店中油烟机及净化设备 被拉走、烧烤师傅未就位、食品药品部门的原因等致使原告至 2021年5月12曰尚未能开业；双方2021年3月23曰的聊 天记录亦显示这几天去换房顶，到时候多帮助招呼一下。2021年4月1日，被告郭某某（甲方，出租方）与原告李某 某（乙方、承租方）签订了房屋租赁合同，该合同主要约定： 一、租赁财产、名称、数量与用途。甲方同意将位于红星东路 XX号的济宁XX机械西南院南首平房（东至灶台、西至