附件4：惠州市“三旧”改造单元实施方案编制指引.docx

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1、附件4：惠州市“三旧”改造实施方案编制指引一、总则（一）目的依据为规范惠州市“三旧”改造实施方案（以下简称改造方案）的编制，根据城 市更新相关政策和土地节约集约利用相关文件精神，制定本工作指引。（二）适用范围惠州市行政区域内的改造方案编制适用本指引。（三）编制任务改造方案的编制应以经批准的片区规划为依据，主要包括改造单元基本情况、 规划情况、土地利用现状情况、协议补偿方案、拆迁安置方案、公益性设施用地 建设和移交方案的书面承诺等编制任务。改造方案由拟改造主体在镇（街道）人民政府（办事处）的指导下，统筹各 方意见，落实片区规划的要求，依法合规进行编制，经批准后组织实施。涉及到旧城镇、旧村庄改造的

2、，还需编制社会风险评估后方可启动项目改造 实施工作。二、编制审批流程（一） 工作流程改造方案应依次开展规划编制、意见征集、公众听证、县（区）主管部门审 核、公示等程序后，形成报告及其相关说明，由各县（区）人民政府按相关规定 审批，并报市自然资源局备案。涉及完善历史用地手续、农用地转用和土地征收 的，还须依法报市人民政府进行审批。（二）单一主体认定国有权属存在多个权利主体，所有权利主体通过将房地产的相关权益转移到 同一主体形成实施主体。无法将相关权益转移到同一主体的，由镇（街道）人民 政府（办事处）作为协商的组织者和协调者，组织相关权利主体进行协商，达成 一致意见并签署统一改造协议后，形成多方联

3、合改造实施主体。拟改造主体形成单一主体，向县（区）政府申请改造主体资格确认。（三）方案编制审批改造方案由拟改造主体在镇（街道）人民政府（办事处）的指导下，统筹各 方意见，落实片区规划的要求，依法合规进行编制。编制项目实施方案后报送“三 旧”改造主管部门审核认定材料，并征求相关部门意见。“三旧”改造主管部门收件后，对方案涉及的土地范围、权属、改造模式、 供地方式、数据、表述及其他方面的真实性、准确性、完整性、合规性及规范性 进行核查，核实材料是否齐全，核实地块的用地红线是否在标图建库范围和已批 成片连片改造片区规划。符合条件的，出具审核同意报告并报送局务会审议改造 主体及改造方案。否则，提出修改

4、意见并退件。三、编制内容（一） 改造单元的基本情况（1） 土地、房产权属调查必须详细、真实，在报批红线内一定要根据权属 调查的基本情况详细分清楚国有建设用地和集体土地。国有建设用地要分清楚属划拨还是出让方式取得，然后根据不同原供地方式 按现行政策分别处理（如政府收回或办理转让手续）。集体土地中一定要根据已登记发证情况和土地利用现状图，分清集体建设用 地、集体农用地、集体未利用地的面积，对于集体建设用地，必须将已登记发证 和未登记发证的面积统计出来，对于集体农用地或未利用地，一律按现行“三地”政策处理。对于超面积“三地”报批，按广东省国土资源厅关于印发深入推进 “三旧”改造工作实施意见的通知（粤

5、国土资规字（2018） 3号）规定处理。（2）对于改造单元的集体土地，一定要核实是否核发集体土地所有权证。 要核实集体土地所有权证的主体与申请改造的主体或被征收的主体是否一致。（二）规划情况主要核实报批红线内的地块是否符合国土空间规划及成片连片片区规划等 上位规划要求。由于标图建库数据实施动态调整，可按需要随时上报审批进行增补或修改范 围，对于补录入标图建库的地块，可以先行编制实施方案，并在城市更新专项规 划每半年一次的数据库动态调整中同步更新。（三）土地利用现状情况1 .在土地、房产权属调查基础上，统计出现状建筑物的建筑面积，然后计算 现状容积率。2 .根据历年的航拍图、卫星航片图、地形图等

6、材料，确定现状建筑物的建设 时间和建成时间。（四）完善用地手续1 .属完善历史征收手续的，根据用地单位与村集体签订的征地补偿协议和支 付凭证，填写有关内容：签订协议时间；支付征地款时间；被征地村集体至今对 征地无不同意见。2 .属集体经济组织申请改变（征）为国有建设用地的，必须先经成员代表大 会三分之二签名同意。3 .对于报批红线内无合法用地手续的土地，必须先按照用地发生时的土地管 理法律法规落实处理（处罚），属项目落实或需报省完善征收手续的，须足额缴 纳罚款。（五）土地拟改造情况1 .涉及改造范围内的国有出让或划拨土地，必须先由改造主体与原国有土地 使用权人签订收回国有土地协议书（意向书）后

7、，再根据具体情况编制改造方案。2 .依据已批准的成片连片片区规划，将报批红线内的城市规划用途（如商业、 商住、道路、公共绿地等）、各个用途的容积率、建筑面积等一一列出来。3 .改造前后鸟瞰图和单体效果图。（六）拆迁安置指导方案L的拆迁方式和进度，补偿方式，补偿标准、补偿金额和支付期限，回迁房 屋的面积、地点，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等相关事项。4 .拆迁安置指导方案应作为指导实施主体与原土地权利主体签订拆迁补偿 安置协议的重要依据。（七）分期建设指导方案1 .以成片连片片区规划为依据，结合地籍权属界线、拆迁安置指导方案等, 提出项目分期建设指导方案，明确每一期建设的用地和建筑规模，以及

8、配套的设 施建设要求。2 .综合考虑公益优先的要求以及项目建设的综合效益，合理安排公益性设施 在进度和规模上的建设要求。（A） 公益性设施及用地建设和移交方案依据成片连片片区规划以及单元内的规划用地、项目划分等，明确以项目为 基本单位的用地及设施移交方案。四、审核材料及时效（一）改造方案审核材料目录改造方案呈报各县（区）人民政府审批时，应统一提供改造方案审核材料和 电子汇报文件。改造档案获审核通过后应按惠州市“三旧”改造主管部门备案归档要求提供全部成果的电子文件。具体审核材料目录如下：1 .改造方案（附补偿安置方案、土地权属调查明细表）；2 .改造单元所在成片连片改造片区规划的图则（标识项目红

9、线范围），由规 划主管部门提供并盖章；3 .地形图（标示权属地类调查表中每宗地的红线范围及编号）；4 .地块红线图和位置调整红线图（底图分别为“二调” 土地利用现状图、土 地利用总体规划图，改造红线、标图建库红线）；5 .处罚决定书及缴纳罚款凭证复印件；土地证复印件；股东会或股东大会的决议文件、企业营业执照、企业机读档案登记资料6 .7 .等；（二）时效本技术指引自正式颁布之日起施行，有效期5年。附件1: “三旧”改造实施方案范本：（项目名称）“三旧”改造实施方案根据XX成片连片片区规划，惠城区XX镇（街道）人民政府（XX单位或 XXXX公司）拟对位于（用地位置）的（“旧城镇”、“旧村庄”或“

10、旧厂房”） 用地进行改造。改造方案如下：一、改造单元的基本情况改造单元标图建库编号为XXXXX,位于XX （用地位置），总面积XX公顷， 其中国有建设用地XX公顷，集体建设用地XX公顷（有“三地”的，增加“集体 农用地或未利用地XX公顷”）。集体建设用地中，有合法用地手续的XX公顷, 无合法用地手续的XX公顷。（改造单元需报省审批办理征地手续的）其中需报市审批将旧村庄（旧厂房） 建设用地改变（征）为国有的集体建设用地面积XX公顷，（有“三地”的，增 加“XX公顷的集体农用地或未利用地按新增建设用地报批程序办理农用地转用 及征地手续，）为XX镇（街道）XX村集体经济组织所有，自XXXX年XX月

11、由XX （用地单位）使用。（改造单元需保留集体性质，由村集体自行改造的）需完善集体建设用地手 续的XX公顷，（有“三地”的，增加“XX公顷的集体农用地或未利用地按新增 建设用地报批程序办理农用地转用手续，）为XX镇（街道）XX村集体经 济组织所有，自XXXX年XX月由XX （用地单位）使用。改造涉及的房屋、土地已经确权、登记。二、规划情况改造单元符合国土空间规划，项目所在片区已完成成片连片片区规划的编制, 并已获得批准（附成片连片片区规划的批准文件）。三、土地利用现状情况该地块现用途为XX,为XX （用地单位）自XXXX年XX月开始使用。现有 建筑面积XX平方米，容积率为XX,年产值为XX万元

12、。（改造单元需报市审批办理征地手续的）其中需由村集体经济组织报市审批 将旧村庄（旧厂房）建设用地转（征）为国有的集体建设用地面积XX公顷。（改造单元需保留集体性质，由村集体自行改造的）其中需完善集体建设用 地手续的XX公顷。四、协议补偿情况（改造单元需报省审批办理征地手续的）改造单元中需将XX公顷旧村庄建 设用地报市审批改变（征）为国有建设用地，已经三分之二村民代表（股东代表） 签名同意。（改造单元需保留集体性质，由村集体自行改造的）改造单元中XX公顷集 体建设用地由村集体经济组织自行改造。XX村集体对地上建筑物已制订补偿方案，截止目前，该宗地的补偿安置等 问题未引发任何纠纷，村民对补偿安置无

13、不同意见。惠城区国土部门已按照用地 发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚）（具体讲述处罚情况）。五、土地拟改造情况根据有关规划安排，（改造单元有国有建设用地的，具体讲述如何处理国有 土地，如办理转让手续等）（改造单元需报市审批办理征地手续的）完善XX公顷集体建设用地改变（征） 为国有建设用地的手续后，（有“三地”的，增加“同时完善XX公顷的集体农 用地或未利用地农用地转用及征地手续后，”）惠城区人民政府拟采用（“招 标拍卖挂牌”或“协议出让”）方式供地，由村集体经济组织自行（或与有关单 位合作）改造，共投入XX万元资金进行改造。（改造单元需保留集体性质，由村集体自行改造的）完善XX公顷集体建

14、设 用地手续后，（有“三地”的，增加“同时完善XX公顷的集体农用地或未利用 地农用地转用手续后，“）连同XX公顷有合法用地手续的集体建设用地一并XX 公顷土地，由XX村集体经济组织投入XX万元资金自行改造。改造后，该宗土地将用于（具体的用途和产业）（按不同城市规划用途分 别列出土地用途、用地面积、容积率、建筑面积），预计年产值将达到万元。附件：改造前后鸟瞰图和单体效果图。六、旧村居改造的建筑面积认定情况改造单元涉及村民个人住宅占地面积约为 m2,可认定的现状建筑面积约为 集体物业占地面积约为 行，可认定的现状建筑面积约为m1；现状可认定的建筑面积合计约为 m20七、拆迁安置指导方案改造单元涉及

15、拆迁物业总规模约为 m2,搬迁安置家庭户，企业家；拆迁工作拟从XX年XX月XX日开始，分一期进行，并于XX年XX月 XX日完成。安置房屋地点位于,分 期建设，并于XX年XX月XX日完成，共涉及安置家庭户。本次拆迁安置总费用约 万元，其中涉及个人物业补偿安置费用约万元，集体物业补偿费用约 万元。八、分期建设指导方案改造项目（项目名）总用地规模约为 m2,拟分一期进行。其中第一期用地规模约为 nf,用地范围，涉及公益性用地建设 m2,拟于XX年XX月XX日完成；第XX期用地规模约为m2,用地范围,涉及公益性用地建设 m2,拟于XX年XX月XX日完成。九、公益性设施及用地建设和移交方案改造项目（项目名）涉及到公益性用地移交规模约为 m2,用地范 围,拟于XX年XX月XX日前由 移交给；涉及到需要建设并移交的公益性设施项，分别为,拟于XX年XX月XX日前由移交给 O