价格专题报告模版,.docx

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1、项目推售计划及价格专题报告模版项目定价举足轻重，直接影响到项目的销售速度和利润水平。项目定价是以对区域 房地产市场、竞争楼盘价格及销售情况、客户需求意向等的充分分析为基础，结合项目 成本利润率和销售速度的要求，针对住宅、商业、车位等物业分别制定出合理的整体均 价，在此基础上对项目的推售计划、推盘策略及推盘时机进行分析。项目推售计划及价格专题报告还应包括项目价格系数内容，项目价格系数通过 制定合理的销售价格系数来实现住宅单位性能与其销售价格相匹配，使每套住宅单位性 价比都趋于合理，最终实现项目销售速度合理化。在报告制定过程中，根据工作进程，集团营销策划部与地区公司营销部门进行不定 期交流和沟通。

2、项目公司营销客服部在项目预（销）售前1个月向总部营销管理部会上报项目推 售计划及价格专题报告见（附件1）（包括项目住宅价格系数，见（附件4）,由 营销管理部组织公司决策机构进行联席评审，在评审结束的三个工作日内，经财务管理 部负责人核准、营销管理部部批准，由价格决策委员会下达批复。要求在推售范围及具体价格表向客户公布前两天，将价目表上报营销管理部备案。附表4-2 XX地产项目住宅销售价格平面系数评估标准表（示例）编制日期:编制单位：（趋分XX分）签发:弋邂整因素血房号朝向系数景观系数楼型系数噪音系数房型系数私密性系数单边系数个别因素系数系数审核:制表平面系数制定及评分办法1 .朝向系数 我国地

3、域广阔，每一个地区都有其独特的地理环境、文化背景和生活习俗；朝向又直接影晌到F1照问题，因此各地买家对住宅朝向的选择 也会有某些差异。只有准确把握当地风俗人情、朝向喜好，才能制定出比技合理的朝向系统分值。一般而言，朝南的单元系数分值攸高，东南向、西南 向次之,朝北的则最低：若厅和主卧室都朝南,则系数分值最高，若都朝北,分值则最低，其它依此类推。2 .景观系数 景观系数分值的高低一定程度上与视野开阔程度、视线轴的长短、视觉效果、视线遮挡影响有关。如果住宅单位面临公园、高尔夫球场、 树林、湖泊、河流、海面等能够使人偷畅的景观，由于视野开阔、风景优美、凫观较佳，生活在里面会感到轻松自然，这样的住宅单

4、位一般系数分值较 高；而临近闹市区、垃圾站、厂房、液化气站、加油站、高压电线、高架桥、普通道路、铁路、公共厕所等视觉效果不佳、视野较差、压抑礴较强的住 宅单位，其系数分值就会相对较低，3 .楼型系数 各楼盘所处的地区不同，买家对住宅楼型的需求也不尽相同，有的地区对多层有偏好，有的地区则对小高层有偏好等；此外，即使楼盘是 由纯多层、纯小高层或纯高层组成，但是也会因一梯二户、一梯三户或一梯多户等楼型设计不同而受到买家的喜好程度不同；而对别里言，买家会喜好 独栋别里多一些，双拼别里次之，最后是排斥.因此，根据市场需求，分析买家的喜好，对不同楼型确定不同系数分值。4 .噪音系数 噪音大小对人们居住安逸

5、与否有着或要的影响，一般来说，安踊、祥宇的住宅单位系数分值较高：而一些邻近噪音源，如公路、铁路、高架 桥、工厂、学校、闹市等地方的住宅，由于噪音较大，比较噌杂，影响到人们的正常生活、学习和工作，其系数分值自然较低。5 .房型系数 因房型（如：一房一厅、二房一厅、三房二厅、更式等）的不同、面枳大小不同而导致系数分值的不同，这种情况往往和市场需求有关。由 于人们在不同房型、面积的住宅中生活的舒适感及精神礴受不同，其莒好程度也不尽相同。由于户型及户型面枳不同，必然存在需求的不同，自.好程度 差的户型的系数分值不可能很高，而倍受置业者特别自爱之户型的系数分值会相对较高。6 .私密性系数陆着人们生活水平

6、的提高，买家对生活中的私密性越来越更视，因此住宅单位的私密性较好，则其系数分值自然也会相对较高，反之亦然， 在此基础上，不同住宅单位之间的*j视程度、距离远近等等都会影响到私密性系数分值。7 .单边系数 住宅单位如果单边，其采光通战就会相对较好，故而该住宅单位的系数分值也会较高。一般而言，对公寓而言，三面临空、且三面采光的 房屋系数分值最高，二面临空、二面采光的房屋次之：对别盘而言，四面临空的单体别盟系数分值最高，三面临空的双拼别吃次之，二面临空的排屋最 低。一般情况下，单边系数可以计入个别因素。8 .个别因素系数住宅单位的不同平面设计会使得系数分值不同，例如，开放空间、休闲空间、通风、采光、

7、双阳台、紧凑户型、复式等设计，因其提高 居住品质，而相应提高了住宅单位的系数分值：此外，设备层、转换层等对住宅单位的系数分值也会产生一定的影响。附表4-3 XX地产项目住宅销售价格垂直系数评估标准表（示例）编制单位：编制日期:、楼型 系数 楼层多层小高层高 层无楼座无楼座无楼座无楼座无楼座201918171615141312111098765- - 一一4321签发：审核：制表垂直系数设置及评分办法1 .楼层系数：对多层、小高层和高层住宅而言，楼层系数是必须考虑的因素，其系数分值对住宅单位单价 有着比较重要的影响。楼层系数分值的确定需要根据住宅层数来具体制定，不同楼型的住宅在不同的地区, 其系

8、数分值制定标准是不一样的。在制定楼层系数分值时，须要具体项目具体分析、具体楼型具体分析。 一般而言，对小高层、高层住宅而言，通常是由低层向高层系数分值逐渐增大，但最顶层（最底层）的则 可能比它下面（上面）三四个层面分值要低；对多层住宅而言，一般情况是，三、四层系数分值最高，二、 五层次之，一、六层最低。附件1 XX地产项目推售计划及价格专题报告（参考）（-）项目情况及营销状况1、项目经济指标2、项目目前的营销状况概述（-）房地产市场分析1、房地产大势分析2、项目所处区域房地产市场统计指标及分析3、“主要竞争项目价格调研分析”结论（三）营销推售计划1、推售时机分析2、一次性或分期推盘分析3、营销

9、计划筹备工作进度情况4、推售计划安排及销售速度评估（四）价格制定价格体系制定：通过市场比较法及系数调整，推导出项目整体均价。方法如下：1、选择定价参数，如A地段位置参数、B交通环境参数。2、选择比较项目确定权重并分析选择原因3、根据定价参数，将本案与选择的比较项目进行各参数列表打分，满分为100分, 从而评估本案的各参数分数。4、计算本案与各项目的综合系数比值，即Ml=本案系数乘积/项目1系数乘积，以 此类推，分别得出M2、M3、M4o5、列出各项目的最新售价情况（剔出装修价）Yl、Y2、Y3、Y46、得出本案相对于各比较项目的参考价，即XI=Ml* YL以此类推，分别得出X2、X3、 X4,

10、7、计算项目的市场比较参考价，即取得上述价格的平均值，X=Sxi /48、结合市场、项目、品牌进行价格修正，最终确定全盘均价X，。9、根据测算的均价编制项目成本与盈利预测表，检验是否达到项目盈利目标（盈 利目标参见项目投资策划报告）并进行修正。9、根据全盘均价，进行各区域、楼栋的定价，通过平面系数和垂直系数的设定， 最终形成销售价格表（五）相关资料1、项目成本及盈利预测表，见（附表1）及说明。当项目分期开发时，除编制整个项目的成本及盈利预测表及说明外，还应单独编制 每期的项目成本及盈利预测表及说明。2、“主要竞争项目价格调研分析”资料3、项目销售面积、收入、价格调整汇总表（附表2）4、项目住宅

11、楼型、户型统计表，见（附表3）5、项目住宅均价平面图，要求具体到各列（户型）5、项目住宅销售价格系数（见附件4）附表1 XX地产项目成本及盈利预测表编制单位：编制日期:序 号内S计算公式融弓平街点保守馀正常售价苏观售价说明单位成本（元/平方米）总值（万元）单位成本（元呼方米）万元）单位晚本（元呼方米）总额（万元）单位成本（元/平方米）6元）项目单位可*血权情僧收入（万元）住电+车位公建1、“让土地面积住宅售价（元，平方米）|.建设用地面积m2公建伸饮（元1平方米）U巾政代征用坳m1车位收入（万元/个）销售总收入万元住电+车位公建2 .总建筑面积mJ发展费用（万元）XI可售面枳m21土地费用土地

12、转让费用住宅可售面枳m2土地出让金育业可售圆枳m1红线外市政设俺配套集资及建设费用车库可倍面积m2土地契税政府续台地价%小计上述费用之和22不可售面租m2土地费用利息择见第五卷利息项会所m:2前期费用勘查设计费地下建筑面很m2R期开办费其他费用3.容积率小计4.户型效户3建交费及相关费用可情僧面枳建筑安装费5年位个会所、幼儿日等理安费不可售面灰舟|售面枳地上车位个其他戮用全部建安Sxx，地下车位个小区配套费、室外工程费6.发展周期年小计工建筑朗年4销售费用浦售税金及附加惆售收入xX%心土地瓣让费用万元3W费用梢售收入9一土地出让总金就万元小计1。.各类物业建筑面积m2间接费用管理费别8t类m2

13、其他费用多层住电m:利息含项目全部投资利息小高层住先m2小计高层住宅m:6不可用兄费（1-5项之和）xX%三税前成本住宅及公建成本住宅+公建发及费用君业税U.各件物业正常售价X/m:车位成本车位发展费用营业税别聚美元/m小计住宅及公建成本+车位成本多层住宅7t/m2四税制和洞（己文管业税）销售收入发展费用小高层住电元/n?五税项所需税税前利枷X%夷居住宅丞，*值税折扣按土地增值税规定计算12.建筑安装费7E/m2*值额的倍收入新扣穆别里类Hfm2其他税项多层住电K/m1小计小高层住宅5/m2六税后成本发厩费用，税项杳层住电元/mE税后轲润侑售收入416成本地下建筑安装7t/m2Id成本和洞率税

14、后利沮胸前成本签发:审核:制表附表2 XX地产项目销售面积、收入、价格调整汇总表编制单位：编制日期:住宅、商业销售收入楼座名称销售套数 （住宅）销售面积 （平米）均价（表价） （元/平米）折后价（底价） （元/平米）折扣总收入 （元）第一批/期小计第二批顾小计第N批/期小计N批项合计商业面积商、住合计车彳位销售收入车位分批数量（个）价格（表价） （元/个）折后价（底价） （元/个）折扣总收入 （元）第一批/期小计第二批/期小计第N批/期小计N批/期车位合计可售面积及车位销售收入合计总合计签发:审核:制表附表3 XX地产项目住宅楼型、户型统计表（示例）编制单位：编制日期:序号栋号总建筑面积 （平

15、方米）一房二房三房四房复式合计黑面积（平方米）套数面积（平方米）套数面积（平方米）套数面积（平方米）套数面积（平方米）套数面积（平方米）套数1234567891011合计所占比签发：审核：制表附件4 XX地产项目住宅销售价格系数（-）项目销售价格系数制定的原则（-）平面系数及垂直系数设及构成的分析（三）价格系数权重的分析与确定（四）销售价格试算公式的确定（五）销售价格系数成果分析1、总体均价构成分析2、某项目楼型目标价格试算汇总表，详见（附表4-1）3、楼型价差分析（六）相关资料1、某项目单元楼座分布图2、某项目销售价格平面系数评估标准表，详见（附表4-2）3、某项目销售价格垂直系数评估标准表，详见（附表4-3）4、某项目单元系数评分图（每种系数一张图）附表4T XX地产项目楼型价格试算汇总表（示例）编制单位：编制日期:楼型 分类楼型编号每株套数 （个）每株面积（平方米）实收总价 （万元）最高单价最低单价最高最低单价差值均价 （后平方米）单位编号单价（元/平方米）单位编号单价（元/平方米）单位差额差额百分比率（%）高层X栋X株小计小高层X株X株小计多层,株X株X株X株小计总计签发：审核：制表