《中指丨住建部：2023年房地产工作这么干！》.docx

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1、1月17日，全国住房和城乡建设工作会议在北京举行，总结回顾2022年住房和城乡建设工作与新时 代10年住房和城乡建设事业发展成就，分析新征程上面临的形势与任务，部署2023年重点工作。会议针对今年房地产行业的政策方向给出了明确思路，政策将主要围绕“增信心、防风险、促转 型”展开，既有解决当下行业突出问题的应对策略，也有针对行业长期转型问题的方向性指引。 房地产工作要融入党和国家事业大棋局，锚定新时代新征程党的使命任务和当前的中心工作来展开。一是稳预期。要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡、

2、结构基本合理、价格基本稳 定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房。二是防范风险。要“抓两头、带 中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面 依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行 为蒙混过关。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国 企、民企改善资产负债状况。三是促进转型。各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不好”。有条 件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的 交楼风险。要大力提高住

3、房品质，为人民群众建设好房子，大力提升物业服务，让人民群众生活更方 便、更舒心。2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年。全系统要在稳中开好局、在进上下功夫，推动 住房和城乡建设事业高质量发展迈出新步伐，重点抓好十二个方面工作。一是以增信心、防风险、促转型为主线，促进房地产市场平稳健康发展。大力支持刚性和改善性住房需 求，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策。推进保交楼保民生保稳 定工作，化解企业资金疑断裂风险，努力提升品质、建设好房子，整治房地产市场秩序，让人民群众放 心购房、放心租房。二是以发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问

4、题。大力增加保障性租 赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障 性住房和棚改安置住房360万套（间）。积极发挥住房公积金作用，推进住房公积金数字化发展。三是以实施城市更新行动为抓手，着力打造宜居、韧性、智慧城市。在设区的城市全面开展城市体 检，今年在城市开展完整社区建设试点，新开工改造城镇老旧小区5.3万个以上。加快城市基础设施 更新改造，新开工城市燃气管道等老化更新改造10万公里以上，改造建设雨水管网1.5万公里以 上，因地制宜推进地下综合管廊建设。【中指观点】1、供需两端政策有望进一步改善，需求端强调“精准施策”，企业端侧重防范化解风险 需

5、求端：一方面强调毫不动摇坚持“房住不炒”定位，另一方面强调“精准施策”，再次明确要 增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心。结合当前房地产市场面临的实际问题来看，2023年精准施策或将体现在不同人群、不同区域、不同 物业类型上。2022年以来，需求端针对刚需购房者始终保持大力支持的态度,预计2023年将延续对首套购房的 支持，降低首付比例、降低房贷利率，其中，核心一二线城市首套首付比例仍较高，未来具备一定下 降预期。三四线和部分二线城市普遍已将首套首付比例下调至20%、二套30%,整体降首付空间较小，而降 低房贷利率存在下调空间，此前央行、银保监会已建立首

6、套住房贷款利率政策动态调节机制，符合条件 的城市首套房贷利率将继续下调。1 -改善性住房需求也是政策支持的重点,此前倪虹部长在接受新华社采访时指出“对购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。”尽管2022年多地结合人口、人才等政策出台了激励措施，但政策力度相对有限，预计2023年对改善性住房需求的支持力度将加 大，尤其是在多孩家庭支持方面，已有部分城市出台了针对多孩家庭增加购房套数、降低首付比例、提 升公积金贷款额度、给予购房补贴等政策，后续相关政策有望在更多高能级城市进行推广。除此之外，各地因城施策过程中，不同区域、不同物业类型的调控政策亦有灵活调整

7、空间，如放松非核心区限购政策、调整核心城市普宅认定标准等，整体来看，二线城市政策有望全面放开，一线城 市政策存在改善空间。 保交楼：资金规模有望加大，落地速度或加快，会议强调有条件的地方可以实行现房销售“保交楼”是稳定购房者预期的关键，也是稳民生的关键举措。本次会议再次提出“推进保交楼保 民生保稳定工作”，是对中央经济工作会议精神的进一步贯彻落实。2022年央行已下达2000亿政策性银行专项借款，根据市场消息，近期监管部门正在加速推进一 系列“保交楼、保民生、保稳定”的举措，包括新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元 保交楼贷款支持计划、加大保交楼专项借款配套融资力度、强化保交楼

8、司法保障等。2023年“保交 楼”配套资金有望加快落实，资金规模亦有望明显增加。另外，本次会议亦强调“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。近两年，热点城市已有部分地块在拍卖环节设置现房 销售条件，但短期全国大范围推广的可能性相对有限，更多城市仍将采取预售制，因此为实现“保交楼”，预售资金监管或将保持规范、严格。 企业端：化解企业资金链断裂风险，“出险房企” “优质房企”两头抓会议明确提到“一头”抓出险房企、“一头”抓优质房企，在出险房企方面，将侧重帮助企业自救 和依法依规处置破产、追责等。针对优质房企，结合近期监管部门提出的

9、改善优质房企资产负债表计划行动方案，将聚焦专注主 业、合规经营、资质良好，具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权 益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务。顶层设计已落地，预计未来中央及监管部门对于优质 房企的支持方式将更加具体和丰富。资产激活，有效提升房企经营性和融资性现金流；负债接续，缓解流动 性紧张局面；权益补充，优化资产负债结构，降低杠杆率；预期提升，将修复行业信心。另外，根据行业实际情况，此前央行也提出灵活调整完善“七线四档”参数设置，此举将有效减轻 房企经营、融资及债务压力，有利于防范房企风险。2、加快完善住房保障体系，加快解决住房困难问题，保

10、租房覆盖面积有望扩大2021年7月，国务院发布关于加快发展保障性租赁住房的意见，首次从国家层面明确了我国 住房保障体系的顶层设计，提出“需加快完善以公租房、.保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房 保障体系”。本次会议再次强调“以发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房 困难问题”。根据此前住建部数据，截至2022年1-10月，全国已开工建设和筹集保租房233.6万套 （间）。此次，会议提出，2023年，全国计划”新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权 房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间）”。根据中指监测数据，目前，部分省市已经公 布了 2023年保租房

11、的筹集计划整体规模较2022年略有下降，但绝对规模仍保持在较高水平。在筹 集渠道上:除了新建之外，市场化批量收购存量住房也会是重要方式。另外，本次会议指出“积极发挥住房公积金作用”，将在一定程度上减轻新市民、青年人的租房压 力，有利于发挥公积金保障性和互助性的基本功能。3、城市更新是城市高质量发展的重要推手，未来发展模式的广度和深度将不断拓展本次会议明确“以实施城市更新行动为抓手，着力打造宜居、韧性、智慧城市”。随着更多的一二 线城市进入存量发展阶段，城市更新对城市实现高质量发展起到重要的推动作用，成为挖掘城市内部发 展潜能、实现城市内涵式发展的有效路径。未来，在经历了城市更新政策调整、疫情冲

12、击、房地产行业市场调整后，城市更新行业格局也将进 入到多主体参与、多模式探索、多维度支持的新阶段。从更长远角度来看，城市在追求高质量发展背景下，城市更新长期将是未来扩内需、促投资、惠民生的重要举措。企业未来业务发展战略可与城市的转 型深度结合，在存量领域加快探索新的发展模式。 I 0M比费试用申谪tKJsnmixs 号大的系晚功跳来自国国28W 房妁产交 24心 修f璃窗皿gffl WifiMK喈柘例的专UTOBV配合产SfiBUM 加 了COTlimTmt II.FMLlIlJlKiWITDMinMr 3万余家土* 37万*b住电BBS ； .200浑土知aMN-5RIMB*1. I Ai|MWmW MUI fwipthmt SBMm MW qWtM MAWMMFfHMMnt MML WM*, mMMMFmMBX