新（可行性报告商业计划书）天通苑商业计划书(终结版)8.pdf

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1、1二零零四年商业计划商业计划城市海景投资顾问有限公司城市海景投资顾问有限公司康宁2009年12月2目 录目 录项目概况市场分析战略规划投资计划财务预测融资计划3项目名称项目团队项目规模（拟建）项目功能项目选址项目定位历史运营情况项目概况项目概况4项目名称：来自项目的战略合作伙伴项目名称：来自项目的战略合作伙伴u 本项目拟采用合作冠名形式，即在国际儿童城的基础冠以合作商的名号u 比如，联想国际儿童城海亮国际儿童城远大国际儿童城u 给合作伙伴潜在广告效应5项目团队：前期先配备总经理、财务总监、市场总监等人员项目团队：前期先配备总经理、财务总监、市场总监等人员其他人员配备已在选聘中6项目规模：相对来

2、讲，拟建规模已是全国之最项目规模：相对来讲，拟建规模已是全国之最营业面积：2万平方米销售规模：2万张卡年营业额4千万元该等规模在二、三线城市应该最大规模但可根据具体市场调查结果调整规模7项目功能：本项目包括五大功能项目功能：本项目包括五大功能项目功能项目功能儿童俱乐部儿童俱乐部儿童美食广场儿童美食广场儿童商品街儿童商品街儿童剧院儿童剧院儿童酒店儿童酒店8儿童俱乐部儿童俱乐部-教育中心教育中心1234教育中心教育中心艺术类艺术类音乐：钢琴、古筝、小提琴、二胡等美术：书法、绘画表演：朗诵、形体舞蹈：民族舞、现代舞运动类运动类球类：乒乓球、高尔夫、篮球、网球、足球其他：武术、跆拳道、游泳、攀岩知识类

3、知识类英语：幼儿英语、考试英语数学：奥数、珠心数、家教辅导语言学：普通话、日语、德语、法语等经典古籍：三字经、百家姓、论语其他：唐诗、宋词等国国学学类类9儿童俱乐部儿童俱乐部-娱娱乐中心乐中心娱娱乐中心乐中心儿童乐儿童乐园园：滑梯、跳床、海洋球、旋转木马等娱娱乐乐园园：捉迷藏、跳皮筋、互动游戏DIY乐乐园园：过家家、陶艺、手工戏水戏水乐乐园园：水滑梯、蘑菇池沙滩沙滩乐乐园园：沙滩寻宝、沙滩游戏PARTY乐乐园园：生日聚会、录音棚10儿童俱乐部儿童俱乐部-健康健康中心中心儿童体验儿童智力测验儿童健康咨询11儿童俱乐部儿童俱乐部-CAI中心中心专利教学装置教学游戏该儿童多媒体教学装置包括一个教学主

4、机和6个学生机，教学主机控制连接学生机，教学主机和学生机均分别装配在箱壳体中，每两个相对设置的学生机装配在同一箱壳体中，各箱壳体成一直线排列设置，教学主机的箱壳体10和学生机外的箱壳体20上开设有显示屏窗口12和21，该显示屏窗口处装配显示屏幕。教学主机及其箱壳体10位于一端部，该箱壳体整体扣装在计算机主机和显示屏的外部，其前端的箱壳体侧面具有显示屏窗口12，该显示屏窗口两侧的箱壳体侧面设置有音箱11，排列设置的各箱壳体的另一端部的一箱壳体30内设置有网络连接设施及音箱等控制设备，其外的箱壳体上也设置有音箱。中间的三个箱壳体的两相对侧边分别设置显示屏窗口21，教师主机和各学生机的显示屏窗口下端

5、的箱壳体的边缘向外水平延伸形成一台面22，该台面可以作为放置学习资料的课桌台。该箱壳体为罩设在计算机的主机和显示屏外的耐热绝缘壳体，其一并将连接线路和电力线路罩设在内部，提高了使用安全性。12儿童俱乐部儿童俱乐部-亲子亲子中心中心和和配配套服套服务务亲子亲子中心中心配配套服套服务务亲子乐园学步乐园家长视频休息区家长健身区13项目项目选址选址：基于交通基于交通、安安全、全、文化文化等等角度考虑角度考虑Guidelines 11Guidelines 12Guidelines 13Guidelines 14城市城市次主干道次主干道交通便利交通便利城市城市常住常住人人口均口均知知晓晓的的地方地方接近接

6、近城市教育城市教育区或区或商务商务区区相对安静车辆较少往来方便停车容易容易做宣传市民心理容易接受教育或文化气息较浓人口比较集中14项目项目定位定位：基于年龄基于年龄、人、人口数量口数量、经、经济收入济收入等等角度确定角度确定0-8岁的儿童提供娱乐场所每一个中心城市设立国际儿童城儿童儿童年龄年龄城市经城市经济济城城市市规规模模人人口口分分布布15目前已运目前已运营营的城市海景儿童俱乐部的概况的城市海景儿童俱乐部的概况16历史历史运运营情营情况：况：寒暑假寒暑假期期间会间会员员增加显著增加显著2009年儿童会员增加数量2362121266583102756710192131107050100150

7、200250第1月第2月第3月第4月第5月第6月第7月第8月第9月 第10月 第11月 第12月2009年共招收年共招收儿童儿童会会员员1397人，人，平均每平均每人人收费收费2020 元元/人，人，2009实现营实现营业业额额283万元万元17人口结构分析儿童娱乐市场价值重点城市经济分析竞争状况分析市场需求预测市场市场分析分析18我我国人国人口现状口现状：中国是：中国是世界上世界上人人口口最最多多的国的国家家，受受教育教育程度程度不算高不算高，儿童，儿童占占22%左右左右各年龄段人口分布5岁9岁6%10岁14岁8%其他72%15岁19岁9%0岁4岁年5%2005年年11月月1日零时日零时，全

8、国，全国31个省个省、自、自治治区区、直辖直辖市市和现和现役军役军人的总人人的总人口口为为130628万万人，人，与与2000年年11月月1日零时第日零时第五五次次全国人全国人口口普查普查的总人的总人口口126583万万人相人相比比，增加增加了了4045万万人，人，增增长长3.2%；年平均增加年平均增加809万万人，人，年平均增年平均增长长0.63%。根据调查。根据调查数数据推据推算算，2005年年年年末末总人总人口口为为130756万万人人2005年11月1日零时受教育人口部分情况大学程度6%高中程度14%初中程度43%小学程度37%19全国儿童人全国儿童人口分析口分析：行行业业背背景有景有

9、关统关统计计显显示示，中国，中国2005年年儿童儿童人人口数量口数量为为3.5亿亿，每年每年新生新生儿童儿童1500万万(保守估保守估计计)2.93.053.23.353.53.653.83.954.10.150.300.450.600.750.901.051.201.3500.511.522.533.544.52001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年累计儿童人口(0-12岁）每年新出生儿童3.5亿亿儿童，儿童，其其中城市儿童中城市儿童数量数量为为1.2亿亿假假设按此设按此增增长率长率，预预计计2009年年（0-12岁）岁）儿童

10、儿童4.1亿亿预预计计2009年年（0-8岁）岁）儿童儿童1.35已已城市与非城市儿童人口比例城市儿童数量34%非城市儿童人口数量66%20儿童儿童消消费费结构结构:食品食品消消费费仍仍占占较较大大比重比重,59%,而而教育教育和娱和娱乐乐分分别别占占比比21%和和7%;一线一线城市城市消消费费明明显高于显高于二二、三线三线城市城市儿童儿童消消费费结构结构食品59%服装6%教育21%零用钱3%医疗4%娱乐7%不同城市儿童月支出12008005000200400600800100012001400一线城市二线城市三线城市单位：元/月、人一一、二二、三线三线城市，城市，平均每月每平均每月每个个儿童

11、儿童消消费月费月833元左右元左右21儿童儿童年龄年龄段段不不同同,消消费费特点也特点也不不同同感感知知阶段阶段123分析分析阶段阶段反思阶段反思阶段该阶段（27岁之间）儿童最显著的特点是消费认知依赖于观察所得。儿童的消费认知以感知性为特点，以客体的单一维度为基础，并且只从自己的角度来观察客体的细节特征这一阶段的儿童处于学龄前期，他们对商品的喜好简单而直接，喜欢就想拥有，父母难以引导他们转移注意力到其他商品，这在5岁以下的孩子身上表现尤为明显这个阶段（711岁之间）的儿童社会认知能力显著提高，由具体思维发展到抽象思维，他们开始区分广告、品牌、产品种类和价格等概念，并学会在他人经验基础上进行概括

12、这个阶段的儿童选择产品时不只考虑其外观，还加入了对产品基本功能和特性的考虑。10岁以后的儿童对媒体广告的识别和感知力有所提高，对媒体宣传的产品关注度和占有心理显著降低这个阶段（1116岁之间）的儿童和青少年的社会认知功能日渐成熟，获得对周围环境的抽象思维能力，他们开始多角度地分析问题。他们往往通过思考和讨论进行反思，思维更具有逻辑性在这个阶段，儿童青少年消费者更加重视作为一个消费者的社会意义，品牌的意识明显强于前两个阶段22大儿童、大儿童、小小儿童，儿童，消消费费有有差异差异0-3岁儿童消费结构食品69%服装6%教育12%娱乐7%零用钱0%看病6%4-6岁儿童消费结构食品50%服装5%教育29

13、%娱乐9%看病5%零用钱2%7-12岁儿童消费结构食品55%服装7%教育21%娱乐6%看病4%零用钱7%23家家庭结构庭结构的的不不同影响同影响儿童的儿童的消消费费结构也结构也不不同同不同受教育层度的儿童消费结构60.50%59.00%54.70%6.40%6.20%19.30%19.50%21.80%4.60%6.60%8.10%4.30%4.80%4.90%4.60%6.40%4.70%3.80%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%初等文化 中等文化高等文化食品服装教育娱乐看病零用钱城市家长的文化程度越低，越注重孩子的“吃”和“穿”.本次调查结果显示，初等文化

14、程度的家长，用于孩子“食品”方面的投资占儿童消费总支出的60.5%，分别高出中等文化程度和高等文化程度家长1.5和5.8个百分点；初等文化程度和中等文化程度家长用于“服装”方面的支出均为6.4%，高出高等文化程度家长0.2个百分点中等收入家庭（人均月收入在1001-1750元之间）对孩子“食品”和“服装”方面的支出比例较高家庭收入越高，越注重孩子的教育伴随计划生育政策的实施和深入，“4+2+1”的家庭结构逐渐成为社会主流，六个家长围着一个孩子转，孩子在家庭和社会中的地位不断提高，优生优育的观念变得深入人心24经经测测算算儿童儿童娱娱乐市场的乐市场的价值价值：2009年年市场市场价值价值955亿

15、亿元元人人民币民币4.1亿儿童34%城市儿童833平均每月支出7%娱乐支出价值价值955亿亿经经济济逻辑逻辑25目前，目前，每每个个城市城市都都有儿童有儿童娱娱乐场乐场所所，但但是，是，都无法与都无法与本项目本项目想想的规模相的规模相比较比较,该该项目的项目的竞争优势就竞争优势就是规模经是规模经济济本项目的实验形成已运行两年,已于许多儿童娱乐提供商形成良好的合作关系;并且本公司对儿童娱乐项目开发拥有多年经验蟹岛城市海景就是本公司的经典之作因此供应商的议价能力比较弱本项目主要向儿童提供娱乐与学习服务,同时配有儿童购物街电影院儿童酒店和家长休息活动等本项目是集娱乐学习休闲餐饮于的儿童中心,一旦对该

16、服务的消费形成习惯将会很难改变,因此,购买者的议价能力不是很高每个城市的小儿童中心,或者游乐园会对本项目产生一点,替代效应,但是,本项目将会提供一站式的儿童消费服务,因此,其替代性不是很强欢乐谷动漫大型集团,如宏梦集团大型儿童培训集团如东方爱婴集团等将是很大潜在竞争者,他们的主要优势:1.熟悉娱乐或儿童市场2.资金比较充裕因此,其威胁性比较大26目目标标市场市场开开拓顺序拓顺序市场价值贵阳5%成都27%长沙9%西安9%厦门7%石家庄10%济南8%沈阳16%无锡9%第一阶段沈阳、成都、石家庄第二阶段无锡、长沙、西安第三阶段济南、厦门、贵阳假设1%市场份额的情况351795860476650108

17、60050100150200贵阳成都长沙西安厦门石家庄济南沈阳无锡单位:万元27贵阳贵阳市市场市市场价值价值=3460万元万元2008年贵阳市DGP811亿元，人均可支配收入13817元，幼儿园在园儿童8.24万人假设按三线城市每个儿童每月500元支出计算，并且娱乐支出占7%，那么2008年贵阳市儿童娱乐市场价值=3460万元贵阳市“十一五”教育事业发展专项规划：积极发展幼儿教育。农村乡镇均要建设好中心幼儿园，力争贵阳市三年儿童受教育率达70以上，学前一年儿童受教育率达90以上；贵阳市小学适龄儿童入学率达99%；“十一五”期间，贵阳市预计要转移20万人口进城，城区和县镇学龄人口受教育人数相应增

18、加28成成都都市市场市市场价值价值=1.8亿亿2008年成都市DGP3900亿元，人均可支配收入16943元，幼儿园在园儿童26.7万人假设按二线城市每个儿童每月800元支出计算，并且娱乐支出占7%，那么2008年成都市儿童娱乐市场价值=1.8亿成都市教育事业发展第十一个五年规划：学前三年入园率达到95%以上，积极发展03岁婴幼儿早期教育，满足社会对06岁婴幼儿学前教育的需求；义务教育阶段适龄儿童少年均能依法按时入学，小学六年巩固率达到99%，初中三年巩固率保持在95%以上，初中毕业生升学率达到95%以上；进一步加大教育投入，力争政府财政性教育经费投入达到GDP的4%29长长沙沙市市场市市场价

19、值价值=5813万元万元2008年长沙市DGP3001亿元，人均可支配收入18282元，幼儿园在园儿童13.84万人假设按三线城市每个儿童每月500元支出计算，并且娱乐支出占7%，那么2008年长沙市儿童娱乐市场价值=5813万元长沙市教育事业发展第十一个五年规划：0-3岁婴幼儿入托率达50以上；城区3-5岁儿童入园率达98%，农村入班率达95%；小学、初中适龄人口入学率均达到100%，年辍学率分别控制在0.5和1以下；每个区、县（市）办好1所示范性幼儿园，每乡镇办好1所中心幼儿园30西西安安市市场市市场价值价值=6048万元万元西安市人均可支配收入（元）63646704.9718477488

20、217962810905126621520702000400060008000100001200014000160002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年13.25%教育文化、娱乐服务支出历来是西安居民一项重要的消费支出。该项消费支出占消费总支出的比重始终保持上升趋势。消费投向显示，其边际消费倾向在城乡居民八大类投向中均居第三位。随着居民生活水平的提高和就业的需要，其对子女的教育消费日趋增长，同时对发展及享受型精神文化类需求也日益增加。预计教育文化娱乐服务消费仍将继续保持平稳增长的趋势2008年西安市DGP2190亿元，人均

21、可支配收入15207元，幼儿园在园儿童9万人假设按二线城市每个儿童每月800元支出计算，并且娱乐支出占7%，那么2008年西安市儿童娱乐市场价值=6048万元31厦门厦门市市场市市场价值价值=4717万元万元2005-2008厦门市人均可支配收入（元/人）144431851312334239480500010000150002000025000300002005年2006年2007年2008年2008年厦门市DGP1560亿元，人均可支配收入23948元，幼儿园在园儿童7.02万人假设按二线城市每个儿童每月800元支出计算，并且娱乐支出占7%，那么2008年厦门市儿童娱乐市场价值=4717万元

22、2007年末厦门市人口比2000年增长18.5%，2007年末，福州、厦门和泉州三个设区市总人口1693万人，占福建省总人口的47.3%，比2000年增加121万人，增长7.7%，高于福建省平均增幅2.7个百分点，占同期福建省净增人口的70.8%。32石石家家庄庄市场市场价值价值=6552元元2008年末全市常住人口955.05万人，比上年增长1.6%，其中市区237.73万人，增长2.7%。全市人口出生率13.24，死亡率4.13，自然增长率9.11。石家庄市家庭教育工作“十一五”规划：使018岁儿童家长家庭教育知识和科学育儿知识的知晓率达到：市区95%以上，非贫困县85%以上，贫困县70%

23、以上；城市40%的社区建立社区家长学校或家庭教育指导中心；结合社会主义新农村建设，农村20%的村建立家长学校或家庭教育指导中心（站）2008年石家庄市DGP2838亿元，人均可支配收入15062元，幼儿园在园儿童15.6万人假设按三线城市每个儿童每月500元支出计算，并且娱乐支出占7%，那么2008年石家庄市儿童娱乐市场价值=6552万元33济济南南市场市场价值价值=5040万元万元济济南南市市家家庭庭数量增数量增长长济南“十一五”时期全市发展的总体目标是：到2010年，全市生产总值达到3500亿元，年均增长13%，人均6800美元34沈阳沈阳市场市场价值价值=1.1亿亿元元国有经济单位58%

24、集体经济单位6%其他经济单位36%沈阳市人均可支配收入8923.6510098.0011647.961729514606.5413.16%15.35%18.41%25.40%0.005000.0010000.0015000.0020000.002004200520062007200800.050.10.150.20.250.3人均可支配收入增长率2008年在岗员工分布沈阳市城镇居民消费的恩格尔系数略低于40%，居民消费重点已经转向住、行和教育等方面，消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费总量。另一方面，从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高.19

25、98年以来，沈阳市GDP和人均GDP增长均在10%以上；城镇居民人均可支配收入，城镇居民人均储蓄存款年均增长也在10%以上2008年沈阳市DGP3860亿元，人均可支配收入17295元，幼儿园在园儿童16万人假设按二线城市每个儿童每月800元支出计算，并且娱乐支出占7%，那么2008年沈阳市儿童娱乐市场价值=1.1亿元35无无锡锡市场市场价值价值=6048万元万元135881600518189208982360517.79%12.95%14.89%13.65%05000100001500020000250002004年2005年2006年2007年2008年00.020.040.060.080

26、.10.120.140.160.180.2人均可支配收入（元/人）增长率常住人口总量面临大幅度增长，20052010年常住人口增长尤为迅速。20052030年无锡市将进入一个人口总量快速增长的时期。2010年常住人口将达到672万，2020年达到764万，2030年达到798万人，常住人口累计增加207万，增幅达到35%其中，人口增长最快的年份是在20052010年间，年均人口增长在10万人以上。2020年以后，户籍人口增幅将显著下降，在短期内难以回复到自然更替水平，届时人口增长将全部依赖于迁移。同时，未来我市外来人口增长将更为强劲，20052030年全市外来人口将增加139万人“十一五”期间

27、无锡教育发展的具体目标是：06岁学前教育体系基本建立，0-3岁婴幼儿受教育率达到85%，46岁幼儿入园率达到99%以上；小学普及率和巩固率继续保持100%，初中普及率和巩固率分别达到 100%和99.9%，特殊教育普及率达到99%以上；财政性教育经费占财政经常性支出的比例达24%2008年无锡市DGP4419亿元，人均可支配收入23605元，幼儿园在园儿童9万人假设按二线城市每个儿童每月800元支出计算，并且娱乐支出占7%，那么2008年无锡市儿童娱乐市场价值=6048万元36愿景目标发展步骤商业模式战略规划战略规划37愿愿景目景目标标:全国最大的儿童全国最大的儿童娱娱乐乐制造制造商商今天的城

28、市海景儿童俱乐部今天的城市海景儿童俱乐部今天的城市海景儿童俱乐部今天的城市海景儿童俱乐部明天的国际儿童城明天的国际儿童城明天的国际儿童城明天的国际儿童城国内知名模式成熟寓教于乐盈利稳定38在在中国中国新新兴兴城市城市40强强分布分布中，中，重点开重点开拓成拓成都都、沈阳沈阳等城市等城市39发展策发展策略：略：四四大大策策略略将支持将支持项目战略目项目战略目标标的的实现实现与国内或国际知名动漫公司合作-设计主题娱乐项目-(宏梦动漫奥飞动漫)与国内知名儿童教育机构合作引进教育品牌与当地教育资源聚集政府合作获得政府支持与国内知名商业地产合作-获得廉价房租打造教育+娱乐+地产的新概念40商业模商业模式

29、式：以渠以渠道道为为核核心的儿童心的儿童消消费费的的产产业业链链不不断延伸断延伸渠渠道道儿童儿童娱娱乐乐服服务务商商铺铺招招商商合作合作联盟联盟儿童儿童娱娱乐乐或或教育教育产产品品设设计计产产品品外外包包制制作作网网店店41投资计划投资结构投资方案投资计划投资计划42投资计划：投资计划：固固定定资资产产投资投资约约3200万元万元，营营运资运资金约金约1800万元万元营营运资运资金金投资投资固固定定资资产产投资投资43投资投资结构结构：拟：拟设设立两立两个个公司公司城市海景投资顾问有限公司城市海景投资顾问有限公司战略投资战略投资者者财务投资财务投资者者国国际际儿童城经儿童城经营营公司公司国国际

30、际儿童城儿童城开开发发公司公司租赁协议租赁协议国国际际儿童城儿童城资资产产经经营营权权资资产产法法律律所所有有权权设计成立国际儿童城开发公司的目的是为了有效地利用项目的税务优势-投资者能分享其投资比例项目税务亏损（或利润）与其他来源收入合并纳税的好处；解决3200万元固定资产投资问题设计成立国际儿童城运营公司的目的是为了解决城市海景公司对项目的绝对控制问题；解决1800万运营资金问题输送利润44投资投资方方案案：一个一个拟拟采用采用公司公司制制，另另一个一个拟拟采用采用有限合伙有限合伙制制国国际际儿童城儿童城开开发发公司公司城市海景公司城市海景公司战略投资战略投资者者X%Y%普普通通合伙合伙协

31、议协议有限合伙有限合伙协议协议财务投资财务投资者者城市海景公司城市海景公司国国际际儿童城经儿童城经营营公司公司管理协议工作报告担保抵押资金融资协议儿童城儿童城45业务预测模拟利润表模拟现金流量表投资回报财务财务预测预测46业务业务预测预测：会会员员收费收费、增增值值服服务、商务、商铺出租铺出租、合作、合作分分成成、物物业业管管理理47模拟模拟利利润表润表：营营业业额额复复合合增增长率长率20%，净净利利润复润复合合增增长率长率83%48模拟模拟流流量量表表：每年年每年年末末年均年均剩余剩余1160万元现万元现金金假假设设条件条件49投资投资回报回报：预预计计3年年半半时时间收间收回回投资，投资

32、投资，投资收收益益2.8倍倍，50融资方案投资价值融融资计划资计划51融融资计划资计划公司以自有与战略投资者成立国际儿童城开放公司，解决3200万，具体股权比例待定以开发公司的股权抵押财务投资者，解决1800万营运资金战略投资者拟采用股权资本财务投资者拟采用可转债资本城市海景投资顾问公司拟融资5000万元人民币，持股比例等协商后待定融融资资方方案案：52若以若以5000万元万元投资投资额额，总，总股股本本为为5000万万计计算算，预预计计在在2013年年可可有有如下如下2种种收收益益方方式式若公司发展良好，能够在2014年左右实现上市，届时每股价格可达8元，投资溢价至少可达8倍 目前进入每股1

33、元人民币 若上市时对外发行25%，根据预测结果，摊薄后每股盈利为0.4元，根据行业平均市盈率20倍（较低）计算 若以行业平均市盈率42倍计算，其股价可达到16.8元，溢价可达16倍注：美国迪斯尼公司2008年的平均市盈率为20，A股2009年28家中小板平均市盈率为42，2009年12月16日市盈率为25若公司经营未能达到在A股上市条件，投资者将可得到固定比例的现金分红 根据预测，假设分红比例为70%，则投资者2010至2014年每年可分得的现金红利分别为：223万元、1210万元2190万元、2491万元和2522万元，五年合计为1.4亿元，三年静态投资收益率为2.8倍资本市场资本市场收收益益资本市场资本市场收收益益现现金金分分红红现现金金分分红红