老旧小区物业管理方案范文.docx

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1、老旧小区物业管理方案范文为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进 行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。 我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采 取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管 理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的 理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需 求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服 务方式与模式，以达到业主的要求。根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下

2、管理思路:1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们 将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业 管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现， 将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的 管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务， 我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区 业主的特别需求来确定客户（业主）服务的项目、内容和标准。每年要采 取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫

3、工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻；能实施24 小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理, 引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时 出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突 发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作 经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区 的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤， 为业主提供安全、温馨的生活环境。4、老旧小区物业管理面积较大，我公司物业管理人员全部持证上 岗，

4、管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务， 服务热情，行为规范。5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期 公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每半年公布一 次）；在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公 司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的, 服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供 物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项 目与收费标准。6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目 员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。

5、兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人 员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做 到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管 理职业资格证书或岗位证书，且经消防知识培训有记录。7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开 展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好的社区文化。8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管 理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、 供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动 车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序

6、，并做好防盗工 作。9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达15% 以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫 害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作, 保证植物生长良好，形成较好的植物景观。10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各 工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的 楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督 其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进 步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁, 保持整洁干净。根据当地实际情况能定

7、期进行消毒和灭虫除害。11、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必 须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共 设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电 话10分中到场，急修半天内完成。对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责 的除外）。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、 维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作 维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。 消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。设备房保持 整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象

8、。小区道路畅通、路面平整， 井盖无缺损或丢失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道 灯完好率高等于98%o容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和 防范措施；对可能发生的各种突发设备故障（供电、供水、消防设备等） 有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏，配电室管理规范。 供水设备运行正常，无设施损坏。制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日 常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备 设施能高效经济运行。12、安全保卫及消防工作。结合工作区的物业，完备安全防范措施。严格来访保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员掌握消 防设

9、施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图, 保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。13、房屋管理对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐 全。根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要 维修，属于小修范围的，有及时组织修复；属于大、中修范围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、 玻璃等，做好巡查记录、及时维修养护。对违反规划私搭乱建（包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台）和擅自 改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主管部门。14、物业管理

10、制度与档案、资料管理在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料的收集，分类整理, 归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档 案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善的物业管理方案，质 量管理、财务管理、档案管理等制度健全。15、其他管理（1）定期开展有意义、健康向上小区文化活动。（2）积极支持参与社区文化建设。（3）无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上级部门 批评通报和在市级以上媒体有负面报道。（4）避免小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案件。物业服务和业主出入的和谐；我司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口我司安 排保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：即我们所有的设施维 修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业主出入提供方便。