东莞市“三旧”改造实施细则操作指南.docx

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1、东莞市“三旧改适领导小组办公室文件东三旧办（2009） 1号关于印发东莞市“三旧”改造实施细则操作指南等有关文件的通知各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：为加强业务培训和工作衔接，进一步明晰东莞市“三旧”改 造实施细则（试行）的具体操作，现配套编印东莞市“三旧” 改造实施细则操作指南等13个相关材料及文件式样（详见附 件），请认真组织学习，部署实施。附件：1.东莞市“三旧”改造实施细则操作指南2 .东莞市“三旧”改造单元规划编制指引（试行）3 .东莞市“三旧”改造区域产业导向目录（2009年本）4 . “三旧”改造项目房屋安全鉴定适用标准土资源厅。第四步，具体项目改造方案和集体建设用地

2、改变为国有建设用 地的申请经省人民政府批准后，由集体经济组织落实改造方案，按 以下程序处理：1 .报市城建规划局办理建设用地规划批准书；2 .报市国土资源局办理用地预审；3 .报市发展和改革局办理项目立项；4 .市国土资源局根据不同土地用途区别办理相关用地手续：（1）集体经济组织利用其所有的集体建设用地自行改造的， 土地用途可改造为除商品住宅以外的其他用途；（2）经省批准转为国有建设用地的，可以协议出让方式提供 给集体经济组织或其与有关单位合作使用。符合土地利用总体规划 确定的城市建设用地规模范围内，以及符合城镇总体规划建成区的 用地，可用于商品住宅用途，并按基准地价核算缴纳土地出让金。 改造

3、项目工程未竣工验收前不得转让（包括股东变更），若工程竣 工验收后确需转让的（包括股东变更），按规定必须进入市交易中 心公开交易；（3）村（居）集体自行出资开发其名下的集体建设用地和国 有建设用地，或其名下的集体建设用地和国有建设用地过户到该集 体全资拥有的项目公司名下时，在村（居）民（代表）大会表决同 意的前提下，经市“三旧”改造领导小组批准后，可免公开交易。5 .报市城建规划局办理建设用地规划许可证；6 .报市国土资源局申请设定登记，核发土地权利证书。第四类：原土地使用权人自行改造。原土地使用权人自行改 造分为有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造、划拨国有土地 使用权人自行改造、有偿出让的

4、国有建设用地使用权人收购相邻多 宗地块集中改造等三种类型。第一步，各镇街依据“三旧”改造专项规划及年度实施计划, 向市城建规划局上报“三旧”改造单元规划编制计划。第二步，经市城建规划局同意开展“三旧”改造单元规划后, 权属调查、单元规划编制、审批等有关工作程序均与第一类相同。第三步，按不同自行改造类型分别处理：1 .原有偿出让国有建设用地使用权人申请将非经营性用途改 为经营性用途的，经批准后，按以下程序处理：(1)报市城建规划局办理建设用地规划批准书；(2)报市国土资源局办理用地预审；(3)报市发展和改革局办理项目立项；(4)报市国土资源局重新签订土地出让合同，按东莞市“三 旧”改造用地改变用

5、途并以协议方式办理出让手续涉及补缴土地出 让金标准补缴土地出让金。(5)报市城建规划局办理建设用地规划许可证；(6)报市国土资源局申请设定登记，核发土地权利证书。2 .原划拨国有建设用地使用权人申请将非经营性用途改为经 营性用途的，经批准后，按以下程序处理：（1）报市城建规划局办理建设用地规划批准书；（2）报市国土资源局办理用地预审；（3）报市发展和改革局办理项目立项；（4）报市国土资源局，以协议方式补办出让手续进行供地， 按东莞市国有划拨土地使用权办理协议出让（转让）手续程序及 办证税费标准补缴土地出让金；（5）报市城建规划局办理建设用地规划许可证；（6）报市国土资源局申请设定登记，核发土地

6、权利证书。3 .有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中 改造流程：（1）分散土地归宗。市国土资源局根据有偿出让的国有建设 用地使用权人的申请，将分散的土地归宗，为有偿出让的国有建设 用地使用权人办理土地变更登记手续。分散的土地必须是建成的国 有建设用地。（2）有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集 中改造，其改造方案由使用权人编制后上报属地镇街“三旧”改造 领导小组审核，属地镇街“三旧”改造领导小组审核并征求公众意 见后上报市“三旧”改造领导小组办公室审批。（3）改造方案经批准后，可参照“原有偿出让国有建设用地使用权人申请将非经营性用途改为经营性用途”类型的程序进行办 理

7、。二、单宗项目改造单宗项目改造分为以下四种情形办理：第一种情形：已批建设用地改为经营性用途一、具体流程：第一步，申请人持所需资料向镇街领导小组办公室（设在各镇 街政府）提出申请，各镇街领导小组办公室将申请报市领导小组办 公室（设在市国土资源局）审定。第二步，市领导小组办公室以函告方式同时向市规划、国土、 建设、消防等职能部门征求意见，要求在15个工作日内反馈意见。第三步，市领导小组办公室将各职能部门的意见进行综合后, 对符合要求的项目出具同意申请的意见，将意见转送镇街领导小组 办公室。第四步，申请人持市领导小组办公室的审核意见，依法接受市 国土资源局、市城市管理综合执法局处理后，分别前往市城建

8、规划 局办理建设用地规划批准书，属地镇街规划建设办出具的工 程质量监督情况说明或市建设局出具房屋安全鉴定报告备案凭 证，公安消防部门出具合格证明文件。第五步，申请人持所需资料向市国土资源局提出申请，其中： 无须入市交易的，凭规划、建设、消防等部门出具的意见，向市国 土资源局申请改变土地用途，报市政府审批，补交土地出让金；按 规定必须入市交易的，凭规划、建设、消防等部门出具的意见，进 入市土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金。二、所需资料：（一）部门会审环节，申请人需提供以下资料：规划部门：1 .原土地使用权证或建设用地批复文件（复印件1份）；2 .宗地图（1份）；3 .该项目所在控制

9、性详细规划的图则（标识项目红线范围） 1份及电子文件，并附已批控制性详细规划图则复印件1份（镇 街规划管理所提供）；4 .工商登记（复印件1份）；5 .施工图一套（包含总平面图）及电子文件。国土部门：1 .原土地使用权证或建设用地批复文件（复印件1份）；2 .工商登记（复印件1份）；3 .有资质的技术单位提供的地籍调查图、宗地图（一式五份）;4 .现场照片（1张）；5 .东莞市“三旧”改造用地完善用地手续申请表（附表1）。建设部门：属地镇街规划建设办出具的工程质量监督情况说明或市建设局出具房屋安全鉴定报告备案凭证。如需办理，须提交以下 资料：1 .办理属地镇街规划建设办出具的工程质量监督情况说

10、明：（1）工程质量监督登记表复印件;（2）施工单位出具的房屋建筑工程质量自评报告； （3）监理单位出具的房屋建筑工程质量评估报告；（4）勘察单位出具的勘察文件质量检查报告； （5）设计单位出具的设计文件质量检查报告；（6）施工单位签署的工程质量保修书； （7）分部（子分部）质量验收记录;（8）工程竣工验收报告；（9）竣工图纸。2 .办理市建设局出具房屋安全鉴定报告备案凭证：（1）承接业务记录表（由房屋安全鉴定机构通过东莞建 设网网上申报后打印）；（2）房屋安全鉴定合同复印件（提供原件核对）；（3）房屋安全鉴定报告正本1份；（4）房屋安全鉴定报告电子文档（刻录光盘）。（二）部门审批环节，申请人需

11、提供以下资料：1 .原集体建设用地批准文件：土地使用证、或建设用地批复、或建设用地许可证、或建设用地批准书等正本;2 .村集体建筑物投资、经营或出租收益的证明正本2份（证 明由镇会计核算中心出具）；3 .属于加油站的，还要提供市经贸局布点规划意见书（2份）;4 .组织机构代码证、法人身份证（复印件各2份）；5 .已领房产证的，去房管部门查档并交回查档信息表；没领 房产证的，由村委会出具建筑物权属证明书，由主任签名、盖公章, 镇街城建办加具意见；6 .市国土资源局对擅自改变用途的行政处罚意见和用地者已 缴纳罚款凭证（复印件2份）；7 .供地红线与城建规划红线示意图（2份）；8 .现状照片2张（近

12、距离全景）；9 .宗地图2份；10 .市城建规划局出具的建设用地规划批准书。如需补办, 须提交以下资料：（1）建设用地规划许可申请表1份；（2） 土地使用权证（复印件2份，需查验原件）；（3）宗地图（2份）；（4）该项目所在控制性详细规划的图则（标识项目红线范 围）1份及电子文件，并附已批控制性详细规划图则复印件1份 （镇街规划管理所提供）；（5）工商登记复印件2份（查验原件）；（6）镇街规划管理所在1:500或1:1000现状地形图上绘制的 用地界线图1份，配电子文件；（7）镇街规划管理所提供的规划建筑设计要点（镇街规划 管理所盖章）；（8）反映该项目用地现状全貌的数码照片及电子文件；（9）

13、用地总平面；（10）捆绑拍卖说明书（限捆绑拍卖需要）；（11）施工图1套（限捆绑拍卖需要）。第二种情形：单宗建筑拆建改造一、具体流程：第一步，申请人向市城建规划局申请办理建设用地规划批准 书，内容包括提高容积率，变更建筑密度、建筑高度等规划要素。第二步，申请人凭建设用地规划批准书向市国土资源局申 请重新核发土地使用证。其中：以行政划拨方式取得的国有建设用 地重新核发划拨决定书；以出让方式取得的国有建设用地，变更或 重新签订出让合同；由本集体经济组织自用的集体建设用地，报市 国土资源局备案；非本集体经济组织依法使用的，土地使用者应与 集体经济组织协商一致，变更或重新签订流转出让合同。二、所需资料

14、：（一）规划部门1 .建设用地规划许可申请表1份；2 . 土地使用权证（复印件2份，需查验原件）；3 .宗地图（2份）；4 .该项目所在控制性详细规划的图则（标识项目红线范围） 1份及电子文件，并附已批控制性详细规划图则复印件1份（镇 街规划管理所提供）；5 .镇街规划管理所在1:500或1:1000现状地形图上绘制的用 地界线图（1份，配电子文件）；6 .镇街规划管理所提供的规划建筑设计要点（镇街规 划管理所盖章）；7 .反映该项目用地现状全貌的数码照片及电子文件；8 .用地总平面。（二）国土部门1 .市城建规划局出具的建设用地规划批准书；2 .市建设局质量验收资料；3 .地籍调查图（2份）

15、；4 .宗地图（2份）；5 .东莞市“三旧”改造用地完善用地手续申请表（附表1）。第三种情形：转型企业明晰土地权属一、具体流程：（一）无须入市交易1 .申请单位先到镇街规划管理所提出申请，签署承诺书后， 由市城建规划局（或委托镇街规划管理所）出具规划意见（见附表 2转型企业明晰土地权属征求规划意见承诺书）；2 .向市国土资源局提出变更申请（见附表1东莞市“三旧” 改造用地完善用地手续申请表），报市政府审批。（二）行政划拨国有土地使用权申请以转让方式明晰土地产 权，须入市鉴证交易1 .由原土地权利人征询规划部门意见，向市国土资源局提出 该划拨土地使用权转让申请；2 .委托有资质的评估公司对地块的

16、出让土地使用权市场价格 和划拨土地使用权权益价格进行评估；3,市国土资源局确定其应缴纳的土地出让金额以及拟订协议 出让方案后，报市政府审批；4 .市国土资源局向申请人发出划拨土地使用权准予转让通 知书；5 .申请人持向需资料在市土地交易中心以鉴证交易的方式补 办出让手续（详见附件14东莞市国有划拨土地使用权办理协议 出让（转让）手续程序及办证税费标准），按规定缴纳相关税费。（三）按规定需入市公开交易的，按市土地交易中心的现行操 作申请办理。二、所需资料:5,广东省“三旧”改造规划及年度实施计划编制要6 . 土地权属及地类调查方案7 .“三旧”改造完善各类历史用地手续分类处置办法8 .关于审批“

17、三旧”改造的请示（文件式样）9 . XX （项目名称）“三旧”改造方案（文件式样）10 . “三旧”改造用地完善征收手续的材料目录.关于将旧村庄建设用地改变为国有建设用地的申请（文 件式样）11 .旧村庄建设用地改变为国有建设用地的材料目录.关于XX市XX镇XX村委会要求将旧村庄建设用地改 变为国有建设用地的请示（文件式样）二OO九年十二月十六日（一）以集体建设用地使用权流转出让方式申请使用集体建设 用地：1 .市城建规划局（或委托镇街规划管理所）出具的规划意见 和申请单位签署的承诺书（见附表2转型企业明晰土地权属征求 规划意见承诺书）；2 .原集体建设用地批准文件：土地使用证、或建设用地批复

18、、 或建设用地许可证、或建设用地批准书等正本；3 .集体建设用地使用权流转出让申请表；4 .村民代表意见书（于2005年10月1日前已建并流转的， 由村主任在具有上述内容的村民意见书上签名，加盖公章即可；之 后建成的，要提供三分之二村民代表签名确认的村民大会纪要或书 面意见正本2份）；5 .用地者与村委会原签订的用地协议（复印件2份）；6 .已付清地价款凭证（复印件2份，由村校对并由村主任签 名、盖公章）；7 .组织机构代码证（复印件各2份）；8 .房管部门出具的查档信息表（已领房产证的）或村委会出 具的建筑物权属证明书（没领房产证的，由主任签名、盖公章，镇 城建办加具意见）；9 .地籍调查图

19、（3份）；10 .最新土地利用变更调查图（2份）；11 .宗地图（2份）；12 .现状照片（2张）。（二）以行政划拨方式申请使用国有建设用地：1 .东莞市“三旧”改造用地完善用地手续申请表（附表1）;2 .市城建规划局（或委托镇街规划管理所）出具的规划意见 和申请单位签署的承诺书（见附表2转型企业明晰土地权属征求 规划意见承诺书）；3 .原集体建设用地批准文件：土地使用证、或建设用地批复、 或建设用地许可证、或建设用地批准书等正本；4 .用地者与村委会原签订的用地协议（复印件2份）；5 .省批次报批批复（复印件2份）；6 .已付清地价款凭证（复印件2份，由村校对并由村主任签 名、盖公章）；7

20、.用地单位营业执照（或组织机构代码证）及法人代表身份 证（复印件各2份）；8 .组织机构代码证（复印件2份）；9 .房管部门出具的查档信息表（已领房产证的）或村委会出 具的建筑物权属证明书（没领房产证的，由主任签名、盖公章，镇 城建办加具意见）；10 .地籍调查图（3份）；11 .最新土地利用变更调查图（2份）;12 .宗地图（2份）；13 .现状照片（2张）。（三）以协议出让方式申请使用国有建设用地：1 .东莞市“三旧”改造用地完善用地手续申请表（附表1）;2 .市城建规划局（或委托镇街规划管理所）出具的规划意见 和申请单位签署的承诺书（见附表2转型企业明晰土地权属征求 规划意见承诺书）；3

21、 .原集体建设用地批准文件：土地使用证、或建设用地批复、 或建设用地许可证、或建设用地批准书等正本；4 .省批次报批批复（复印件2份）；5 .用地者与村委会原签订的用地协议（复印件2份）；6 .已付清地价款凭证（复印件2份，由村校对并由村主任签 名、盖章）；7 .用地单位营业执照及法人代表身份证（复印件2份）；8 .房管部门出具的查档信息表（已领房产证的）或村委会出 具的建筑物权属证明书（没领房产证的，由主任签名、盖公章，镇 城建办加具意见）；9 .地籍调查图（5份）；10 .最新土地利用变更调查图（2份）；11 .宗地图（2份）；12 .建成时间证明（2份，并由村、城建、国土部门加具意见）;

22、13 .现状照片（2张）。（四）以招、拍、挂出让方式申请使用国有建设用地1 .市城建规划局核发的建设用地规划批准书及规划红线 图（正本及复印件各1份）；2 . 土地使用权出让申请审批表（正本）；3.涉及征收手续需提供省批次报批批复（复印件2份）；4,原集体建设用地相关批准文件的注销证明；5 .竞投人身份证或营业执照、法人代表身份证（复印件各2 份）；6 .房管部门出具的查档信息表（已领房产证的）或村委会出 具的建筑物权属证明书（没领房产证的，由主任签名、盖公章，镇 城建办加具意见）；7 .出让申请人（镇街）与已建房屋业主签订的收回房屋协议 （正本2份）；8 .地籍调查图（5份）；9 .镇街城建

23、办出具的工程质量监督情况说明或市建设局 出具的房屋安全鉴定报告备案凭证；10 . 土地权属人和建筑物权属人收齐补偿款证明（正本各2 份）；11 .镇街委托有资质的土地评估中介机构出具的土地估价报告（包括技术报告，正本13份）;12 .镇街委托有资质的房地产评估中介机构出具的房地产估 价报告（正本13份）。（五）国有划拨土地使用权申请转让的，提交以下资料：1 .申请书；2 .国有土地使用证、国有土地划拨决定书；3 .地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；4 .原土地使用权人有效身份证明文件；5 .共有房地产，应提供共有人书面同意的意见；6 .规划部门意见；7 .法律、法规、行政规定明确应提交

24、的其他相关材料。补充的资料包括：申请转让地块的出让土地使用权市场价格和 划拨土地使用权权益价格的地价评估报告以及由市国土资源局发 出的划拨土地使用权准予转让通知书。（详见附件14东莞市 国有划拨土地使用权办理协议出让（转让）手续程序及办证税费标 准）第四种情形：超占土地完善手续一、具体流程：第一步，申请人需在符合控制性详细规划的前提下，向市城建 规划局申请办理建设用地规划批准书。第二步，申请人在接受违法用地处理后，凭建设用地规划批 准书向市国土资源局申请补办超占土地用地手续。第三步，超占土地范围内的已建房屋，申请人按市已建房屋补 办房地产权手续政策补办房屋产权手续。二、所需资料：1 .东莞市“

25、三旧”改造用地完善用地手续申请表（附表1）;2 .原集体用地批准文件或国有用地批准文件正本；3 .村民代表意见书。对是否同意增加面积、补偿标准、用地 性质（集体或国有）等方面作出表决，要提供三分之二村民代表或 村民签名赞成的村民大会纪要正本（2份）；4 .用地者与村委会签订的超占用地协议书（2份）；5 ,市国土资源局对超占土地行政处罚意见和用地者已缴罚款 凭证（复印件各2份）；6 .已补偿支付凭证或证明书（2份）；7 .农转用和征地批复文件（复印件2份）；8 .用地单位营业执照及法人代表身份证（复印件2份）；9 .供地红线与规划红线图叠加示意图（2份）；10 .最新土地利用变更调查图（2份）；

26、11 .宗地图（2份）；12 .市城建规划局出具的建设用地规划批准书。如需补办, 须提交以下资料：（1）建设用地规划许可申请表1份；（2） 土地使用权证（复印件2份，查验原件）；（3）宗地图2份（4）地界图1份（在1： 500或1： 1000现状地形图上划出用地界线并标注坐标，须加盖地属单位及四邻单位公章，配电子 文件）；（5）该项目所在控制性详细规划的图则（标识项目红线范围） 1份及电子文件，并附已批控制性详细规划图则复印件1份（镇街 规划管理所提供）；（6）镇街规划管理所在1:500或1:1000现状地形图上绘制的 用地界线图（1份，配电子文件）；（7）镇街规划管理所提供的规划建筑设计要点

27、（镇街规划 管理所盖章）；（8）反映该项目用地现状全貌的数码照片及电子文件；（9）用地总平面。附表1东莞市“三旧”改造用地完善用地手续申请表单宗项目改造形式已批建设用地改为经营性川途 口单宗项目拆建改造 口转型企业明晰土地权属 口超占土地完善手续土地位置镇街村（社区）小组，土名:改造前原土地权利人权属性质口国有口集体用地批复文件用地面积平方米出让合同号供地方式行政划拨协议出让集体自用口流转出让法人代表土地批准用途口工业口商业口商住口综合口其他：单位性质口国有口集体口股份 口外资口联营口个体规划许可文件规划设计条件容积率：计容面积：立项批豆文件其他改造后申请人权属性质口国有口集体用地总面积平方米

28、原批准面积平方米增加面积平方米供地方式行政划拨口协议出让 口集体自用口流转出让法人代表土地批准用途口工业口商业口商住口综合口其他：单位性质口国有口集体口股份 口外资口联营口个体省批次报批批复市批次报批批复规划许可文件规划设计条件容积率：计容面积：立项批复文件其他权利人 声明上述填报内容已经本单位（本人）核实无误。本单位（本人）对申请事项、填 报内容及所提供材料的真实性和准确性负责。特此声明。（公章）法人代表：年 月 日村（居）委会 意见口土地权属清晰、无争议；口土地、补助、青苗等补偿已落实；主任：年（盖章） 月H国土资源 分局意见口地块符合土地利用总体规划和城镇规划；口项目符合国家供地政策；口

29、投资强度和用地规模符合国家要求；口土地权属、界线清楚；口未被司法机关和行政机关以任何形式限制土地权利。同意按省、市“三IH”改造政策申报相关用地手续。（盖章）调查人：分局长：年月B镇街意见负责人：年（盖章） 月日建设用地批文出让合同号土地利用科 意见经办人：科长：年月日市国土资源 局意见局长：年（盖章） 月市人民政府 意见负责人：年（盖章） 月日附表2转型企业明晰土地权属征求规划意见承诺书明晰前明晰后土地权利人土地权属性质国有 口集体国有口集体法定代表人原用地批复文件 a用地位置土地用途用地面积现状实测地形图 （附图粘贴） （A4图幅）本单位承诺该用地在不改变土地原批准用途，以及不进行加建、改

30、建、 扩建的前提下，办理转型企业明晰土地权属。承诺今后在该地块进行改造、 拆旧建新时，重新向规划部门申请规划设计条件，服从城市规划的要求。明晰前土地权利人：明晰后土地权利人：法人签名：法人签名：（单位盖章）（单位盖章）年 月日年 月日附件1东莞市三旧”改造实施细则操作指南为贯彻实施东莞市“三旧”改造实施细则，特制订本操作指南。一、成片拆迁改造，共分四种类型：政府主导改造、社会资 金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地权利人自行改造等 四种类型。第一类：政府主导改造，分为政府投资、政府与集体经济组 织合作等两种类型，按照如下步骤分步实施：第一步，各镇街依据“三旧”改造专项规划及年度实施计划，

31、向市城建规划局上报“三旧”改造单元规划编制计划。第二步，经市城建规划局同意开展“三旧”改造单元规划后, 可同时开展以下工作：1 .开展权属调查。由镇街组织当地国土部门、房屋部门、村 集体、以及土地和房屋权属单位开展权属调查工作（详见附件土 地权属及地类调查方案）。2 .编制和审批单元规划。由镇街组织委托同时具备城市规划 编制甲级资质和建筑设计乙级及以上资质，并已在市城建规划局备 案的设计单位编制单元规划。各镇街将单元规划上报市“三旧”改 造领导小组审批。具体编制审批流程见东莞市“三旧”改造单元 规划编制指引。明晰土地权属地块的规划意见规划图（附图粘贴）（A4图幅）拟同意转型企业明晰土地权属，不

32、得进行加建、改镇街规划建、扩建、改变用途。该地块规划用途为：管理所初审意见签名：（单位盖章） 年 月日同意转型企业明晰土地权属，不得进行加建、改建、市城建规扩建、改变用途。该地块规划用途为：划局意见签名：（单位盖章） 年 月日注：本表格一式三份，市城建规划局、镇街规划管理所、明晰后土地权利人各 一份。附件2东莞市“三旧”改造单元规划编制指引（试行）为规范和推动我市“三旧”改造工作，使“三旧”改造 工作能够在城市规划的指导下有序进行，达到进一步完善城 市功能，优化城市空间结构，盘活土地资源，改善环境质量 的目的，根据关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的 若干意见（粤府（200978号）、关于三

33、旧”改造工 作的实施意见（试行）、东莞市推动产业结构调整和转 型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法等有关规定，以 及国家、省、市有关规范与标准，结合我市实际，制订本指 引。一、总体要求（一）基本原则1 .规划先行，成片改造“三旧”改造要以编制“三旧”改造规划为核心，发挥 规划的控制和引导作用。编制“三旧”改造规划要坚持成片 改造的原则，结合改造地块、行政区划、控制性详细规划图 则界线、市政道路围合或与河流山体等自然边界划定规划范 围，从片区的高度整体提出规划要求和实施策略。-31 -.塑造功能，公共优先“三旧”改造要以优化城市功能为目的，以城市功能区 为具体实施单元。根据改造地区的区位条件、

34、经济基础、群 众意愿等实际情况，明确功能区的发展定位。要坚持公共优 先的原则，在改造范围内按“拆三留一”的要求优先预留公 共用地（注），即按拆迁用地面积计算，预留比例不低于1/3 的用地，作为道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途， 提升城市公共空间形象，确保拆迁改造的整体效果。2 .成熟一片，改造一片“三旧”改造对拓展城市空间、完善城市功能、提升城 市形象具有重要意义，对“三旧”改造范围和改造时间的确 定，必须坚持实事求是的原则，对区位条件优、改造动力足、 群众基础好的成熟地区优先改造，成熟一片，改造一片，避 免一哄而上，全面开花。3 .公众参与，各方共赢在“三旧”改造工作中，要突出公众参与

35、，充分发挥各 级政府、人民群众、设计人员和专家学者等有关各方的积极 性和创造性，以编制“三旧”改造规划方案为平台，凝聚各 方共识，增强规划的可操作性。（二）规划目标“三旧”成片改造指对旧城镇、旧村庄、旧厂房的成片-32- 综合整治、功能改变或拆除重建等城市建设活动。通过“三 旧”成片改造，解决城市存量土地效益低下，物质性老化和 功能性老化的问题，为城市提供新的发展空间，实现以下目 标：1 .拓展建设空间，保障发展用地；.完善城市功能，增加公建配套；2 .优化产业结构和布局，提高城市竞争力；.改善环境质量，提升空间品质；3 .取得经济效益、社会效益、环境效益的统一。（三）“三旧”成片改造对象的类

36、型“三旧”改造对象可分为以下几个类型：1 .城中村的改造。城中村是指建筑质量存在安全隐患， 设施配套水平低，治安混乱、卫生状况差，占据交通、城市 重要功能区等优势区位的村民居住区域。2 .旧工商混住区的改造。旧工商混住区是指工、商、住 等功能混杂，建筑质量和环境质量较差，配套设施水平低， 治安状况较差而需要改造的地区。3 .旧工业区的改造。旧工业区是指不符合城市规划要求, 不符合产业结构调整要求和建筑质量差、土地利用效益低的 工业区。4 .旧居住区的改造。旧居住区是指城市发展早期修建，-33-客观上已不能有效满足使用者实际生活需求，同时也影响了 城市整体功能结构调整与优化的住宅区。（四）“三旧

37、”成片改造的策略坚持实事求是的原则，对区位条件优、改造动力足、群 众基础好的成熟地区优先改造，成熟一片，改造一片。坚持 公共优先的原则，在改造范围内，优先补充公共用地，按规 范布局公共配套设施和市政交通设施。1 .优化城市功能布局优先对城市中心区、轨道站点及周边等地区进行更新改 造，提高土地利用效率。对符合条件的地区，鼓励采用功能 转变的方式，将高新技术、现代物流业、创意产业等新兴产 业的发展与工业区的转型相结合，实现低成本、高效益的城 市更新改造。要通过合理调整工业用地的布局，优化城市空间结构， 将腾挪出来的空间用于发展现代生产性服务业或增加城市配 套。2 .完善公共配套设施旧工业区的改造，

38、应优先考虑提供和改善城市公共利益 发展空间。对于应由政府投资的公共设施，应主要通过旧工 业区改造来满足。对于由市场推动的商业用地建设，应在“三 旧”改造规划的指导下，可优先通过旧工业区全面改造进行-34-功能置换。对予以保留的农村新村和旧的居住区，要根据具体情况, 以综合整治为主，提升居住配套设施和环境水平，改善城市 面貌。3 .改善道路交通网络和市政设施地块的改造，要与完善周边道路和市政设施结合起来， 同步实施，以改善城市的道路交通状况。4 .发挥政府的主导作用各镇街要编制“三旧”改造专项规划，在镇街范围内对“三 旧”改造进行统一部署和整体安排。既要保证改造需求最为迫 切的对象得到更新，释放

39、一定的潜力以满足城市发展各方面 的需求，也要控制好“三旧”改造的节奏，避免出现一窝蜂、 遍地开花的情况，要做好近期与远期、重点地区和一般地区 相结合，使三旧”改造规划有条不紊地进行。要控制好旧工业区进行房地产开发的年度投放量，协调 与城中村改造的关系。工业区在优先保障工业经济持续发展 的前提下，首先考虑满足严重缺乏的公共配套设施建设，其 次再作为房地产开发满足居住需求，同时要与城中村改造相 协调，以免影响房地产市场的自然、健康发展。二、编制组织与审批程序（一）编制主体。“三旧”改造单元规划由各镇街负责组-35-织编制。（二）设计单位要求。同时具备城市规划编制甲级资质 和建筑设计乙级及以上资质，

40、并已在市城建规划局备案的设 计单位。（三）编制审批流程根据“三旧”改造单元规划与控制性详细规划的关系， 其编制、审批流程主要分为以下五种情况：1. “三旧”改造单元规划符合已批准的控制性详细规划 的编制、审批流程：（1）各镇街向市城建规划局提交编制计划，经同意后方 可组织编制。（2）各镇街委托符合要求的设计单位开展规划编制工 作。（3）规划草案完成后，由各镇街组织进行审议。（4）各镇街审议通过后，将规划草案报市城建规划局进 行技术审查。（5）技术审查通过后，由各镇街组织对规划草案进行批 前公示，公示时间不少于15 0o（6）各镇街根据公众意见对规划草案修改完善后，报市 “三旧”改造领导小组审批

41、。（7）审批通过后，由各镇街及时将规划成果向社会公布。-36-2. “三旧”改造单元规划需对已批准的控制性详细规划 进行微调的编制、审批流程：(1)各镇街向市城建规划局提交编制计划，经同意后方 可组织编制。(2)各镇街委托符合要求的设计单位开展规划编制工 作，并同时开展控制性详细规划的调整论证工作。(3)规划草案完成后，由各镇街组织进行审议。(4)各镇街审议通过后，将规划草案连同控制性详细规 划微调论证报告一并报市城建规划局进行技术审查。(5)技术审查通过后，由各镇街组织对规划草案进行批 前公示，公示时间不少于15日。(6)各镇街根据公众意见对规划草案修改完善后，报市 “三旧”改造领导小组审批

42、。(7)“三旧”改造单元规划审批通过后，由市城建规划 局及时完善控制性详细规划微调审批程序，由各镇街及时将 “三旧”改造单元规划成果、控制性详细规划微调成果向社会 公布。3. “三旧”改造单元规划需对已批准的控制性详细规划 进行一般调整的编制、审批流程：(1)各镇街向市城建规划局提交编制计划，经同意后方可组织编制。-37-(2)各镇街委托符合要求的设计单位开展规划编制工 作，并同时开展控制性详细规划的调整论证工作。(3)规划草案完成后，由各镇街组织进行审议。(4)各镇街审议通过后，将规划草案连同控制性详细规 划一般调整论证报告一并报市城建规划局进行技术审查。(5)技术审查通过后，由各镇街组织对

43、规划草案连同控 制性详细规划调整草案一并进行批前公示，公示时间不少于 30 0o(6)各镇街根据公众意见对规划草案修改完善后，将“三 旧”改造单元规划报市“三旧”改造领导小组审批。(7) “三旧”改造单元规划通过审批后，由各镇街据此将 控制性详细规划一般调整草案报市城市规划委员会审议。(8)控制性详细规划一般调整审议通过后，由各镇街及 时将“三旧”改造单元规划成果、控制性详细规划一般调整 成果向社会公布。4. “三旧”改造单元规划需对已批准的控制性详细规划 进行重大调整的编制、审批流程：(1)各镇街向市城建规划局提交编制计划，同时向市城 市规划委员会提交对控制性详细规划进行重大调整、重新编 制

44、的申请，经双方同意后方可组织编制。(2)各镇街委托符合要求的设计单位开展新的控制性详-38-细规划编制工作，并将“三旧”改造单元规划内容纳入控制 性详细规划一并编制。(3)规划草案完成后，由各镇街组织进行审议。(4)各镇街审议通过后，将规划草案报市城建规划局进 行技术审查。(5)技术审查通过后，由各镇街组织对规划草案进行批 前公示，公示时间不少于30日。(6)各镇街根据公众意见对规划草案修改完善后，将“三 旧”改造单元规划内容报市“三旧”改造领导小组审批。(7)“三旧”改造单元规划内容通过审批后，由各镇街 据此将控制性详细规划草案报市城市规划委员会审议。(8)控制性详细规划调整审议通过后，由市

45、城建规划局 上报市政府审批。(9)审批通过后，由各镇街及时将控制性详细规划成果 (包括“三旧”改造单元规划内容)向社会公布。5. “三旧”改造单元规划与控制性详细规划一并编制、同时审批的流程：(1)各镇街向市城建规划局提交编制计划，经同意后方 可组织编制。(2)各镇街委托符合要求的设计单位开展控制性详细规 划编制工作，并将“三旧”改造单元规划内容纳入控制性详-39-3.依据单元规划或已批准的控制性详细规划制定改造方案， 由镇街圈定成熟的改造地块后，按步骤编制具体项目改造方案，经 征求公众意见后（改造方案公示，要求各镇街在镇政府网站上及所 涉的村（居）委会的政务公开栏进行公示，为期15日。其他类

46、型 的改造方案公示按此执行），上报市“三旧”改造领导小组办公室 审查后，由市人民政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源 厅、住房和城乡建设厅。改造方案与经批准的单元规划不一致的, 应以单元规划为准，修改改造方案，报市“三旧”改造领导小组办 公室审批。具体项目改造方案应包括如下内容：（1）基本情况：改造涉及的土地位置、面积，需完善征收手续 变为国有建设用地的具体范围、面积，用地发生的时间及所涉及的所 有权人，土地确权、登记情况。如有继续保留自居自用集体建设用地 的，需在改造方案中明确其范围、面积。（2）规划情况：改造涉及的土地是否符合土地利用总体规划和 城乡规划，是否符合“三旧”改造规划和纳入年度实施计划。（3） 土地利用现状情况：土地用途、面积、已使用年期，现有 建筑物的面积、容积率，土地产出率等。（4）协议补偿情况：