农村土地所建商品房买卖合同的效力及处理( 12页).docx

《农村土地所建商品房买卖合同的效力及处理( 12页).docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《农村土地所建商品房买卖合同的效力及处理( 12页).docx（11页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、试论在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释虽 然解决了目前商品房买卖合同纠纷中的许多问题，但其自身适用范围的限制，并 不能解决由在集体土地上所建商品房买卖合同而引发的一系列问题，导致实践中 的无序。无效论者从合同违反土地管理法的规定和合同标的履行不能出发， 否定此类合同的效力；有效论者则从法解释学和取缔规范与效力规范的区别出发, 认定合同效力。基于此类问题的复杂,笔者从社会整体的角度出发,利用利益衡量 的基本观点,指出有效论更能适应现实社会的需要,并在此基础上提出了相应的 处理对策，以期能对这一难题的解决起到促进作用。关键

2、词商品房买卖合同，集体土地，合同效力，利益衡量随着经济的发展,我国社会整体发展,物质水平有了很大的提高,人民生活渐 趋富足,文化日益昌明，原本与寻常百姓毫不相干的买房置地也成了现今十分普 通的一件事情。但既然有买有卖,其间就难免产生纠纷，为了处理日益涌现的商品 房买卖纠纷,2003年4月28日最高人民法院公布了关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称解释）1.这一司法解释的 出台,对于人民法院处理此类案件起到了十分积极的促进作用，得到了社会各界 的普遍欢迎。但是,通过近一年来的实践,这一司法解释也暴露出自身的一些不足, 尤其是从司法解释序言中所体现的立法意旨看，该司法解

3、释主要是针对城市规划 区国有土地范围内的商品房买卖合同进行规定的2,并未把占国土很大比例的 农村集体土地上发生的商品房买卖行为纳入调整范围,不能不说是一种“立法” 上的缺失。对于在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理，目前司法 实务界及理论界都尚无定论，但实践中由此而引发的纠纷却日益增加,亟待解决。 本文中，笔者试就此问题发表一下个人见解,希望能够对人民法院的司法实践起 到参考作用。一、我国的土地制度与商品房种类综上,基于对上述两种观点的利益衡量,笔者认为,确认在集体土地上所建商 品房买卖合同有效的观点在现阶段更为可取。五、对在农村集体土地上所建商品房买卖合同的处理基于对上述分析,笔者

4、认为,应当可以采取一种更加灵活务实的策略来对待 这一日益突出的问题，具体的可以采取以下处理方法：第一，修改土地管理法，在保护基本农田的前提下，使农村集体土地使用 权的出让与转让享有与国有土地同等的待遇。这是一种最直接、最简单的办法。 宪法的原则性规定看,所有的土地使用权都是可以依法转让的，修改土地管 理法只是使具体法律与宪法的根本意旨相符合。从财产权的性质看，无论 是作为国有土地所有者的国家,还是作为农村集体土地所有者的农村集体经济组 织,在法律性质上，都是土地这种特殊财产的财产所有人,它们在私法上的地位应 当是平等的，所有权具体权能的内容应是无差异的，即都应包含占有、使用、收益、 处分四项权

5、能。虽然由于土地资源具有稀缺性的特点和保证国家粮食安全,对土 地的用途应从法律上作出统i规定，但是在合理使用土地和确保耕地数量的基础 上,应当允许土地所有人享有其他财产的所有人所能享有的财产权内容相同的权 利,其中当然包括用益物权的设立,此时的制度设计可以传统的地上权制度为蓝 本。第二,贯彻两权分离,规范集体土地使用权流转市场。要坚持和维护国家就土 地所有制问题上的基本原则不动摇,确保土地所有制上的公布制度,在此基础上 实现所有权与使用权的分离，使土地使用权作为资源在市场上合理流动。在这一 过程中,要时刻保持清醒的头脑,从土地用途管理和国家总体规划入手,保护耕 地、节约耕地,通过集体存量用地的

6、流转减少建设用地增量的增加,减少闲置土地 数量。目前,广东在这一方面进行了有益的探索，正式出台了集体所有建设用地 使用权流转管理暂行办法，允许在土地总体规划中确定并经批准为建设用地用 途的集体土地进入市场,从而在国家土地一级市场外全新生成一个区域性的农村 集体土地市场，在我国集体土地管理改革进程中迈出了实质性的一步，被称为土 地管理“二次创业”。为有力支持这一改革，广东省在坚持占补平衡、切实保护 耕地,全面进行农村土地产权登记调查,建立土地交易信息服务系统及建立以农 村土地交易为核心的有形土地市场等方面做了大量基础性工作，为农村集体土地 这一 “农民的资产”正式进入可经营范围提供了坚实的保障。

7、24第三，以上两点主要是对今后立法提出的一点建议，但立法的修订总是需要 一个周期，如何在现有法律条文修订前处理实践中出现的在农村集体土地.上所建 商品房买卖合同案件,是司法实践中亟需解决的迫切问题,这也是我们司法实务 工作者义不容辞的义务。根据上述对在农村集体土地上所建商品房买卖合同效力的分析，笔者提出一 个大胆的处理意见,仅供参考，即确认此类合同有效,但赋予购房者以选择权。这 里的选择权的具体内容包括购房者可以选择解除合同，要求退房退款；也可以选 择继续履行合同，维持使用房屋的现状,如果购房者要求办理相关证件,则可以办 理“村镇房屋所有权证”或者其他证明手续,并待国家政策调整后再作出进一步

8、处理。下面进一步阐述一下笔者提出上述建议的理由。1、解除合同。虽然通过对合同效力的分析，合同应当认定为有效，但是由于 目前实践中的现状，比如产权证照办理不能,对购房者权利的保护措施仍然不健 全,其权利处于一种不能完全行使的状态，因此,应当设立一种相应的救济途径以 示公平。同时，由于目前经济的持续发展，商品房市场的走势良好，房价不断攀升,而这种房屋的购买者又往往住房条件差、急需购房。在这种条件下，解除合 同的做法其实是由购房者自己选择，是否让自己失去已得利益或可得利益，这种 当事人自愿放弃利益的行为法律自然没有必要强行干预。在这种房价持续上涨的 状况下，也不宜赋予开发商以解除权，因为那样一来,对

9、开发商有利而对购房者不 利，容易助长开发商追逐利益的恣意行为。需要指出的是,在解除合同、退房退款 的情况下,所退房款应当只是房屋价款的本金，而不应当包含利息。2、履行合同。在购房者未选择解除合同的情况下，由于合同具有法律效力, 则双方就应当按照合同的约定履行各自义务,购房者交纳购房款,开发商交付房 屋。只是在这种情况下，由于目前体制上和行政管理上的问题，可能在房屋所有权 证的办理上会存在一些问题，影响到权利人的权利行使和今后房屋的再次转让等 方面,但这是一个需要协调各方面的系统工程,又涉及到前文对立法方面的建议 了。根据我国宪法的规定，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地， 除由法律

10、规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山， 也属于集体所有。”因此,在社会主义的中国，从所有制上讲,土地可以分为两类， 即国有土地和农村集体土地。这种土地归属上的公有制是与我国的社会主义制度 紧密联系在一起的。研究我国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题,就不能 不以此为最根本的出发点,所以,商品房也就可以区分为建筑于国有土地上的商 品房和建筑于集体土地上的商品房两大类。二、农村集体土地上所建商品房的问题所在商品者，依高级汉语大词典3之解释，意为“为交换而生产的物品。 泛指市场上买卖的物品”。据此并参考解释第1条的规定,本文要讨论的 商品房就是指出卖人（仅指房地产开发企业）

11、尚未建成或者已经竣工的用于向社 会销售并移转房屋所有权于买受人、买受人支付价款的房屋。究其根本,商品房 与其他房屋的最大区别就在于它是作为一种商品用于交换,商品房在所有权的让 渡过程中实现其交换价值。但是,法学不同于经济学,其着眼点在于所有权的移转 及移转过程中出现的问题。比较研究国有土地上的商品房与集体土地上的商品房, 就是要比较二者在所有权移转方面的差别。通观世界各国，在房屋与土地的关系上，普遍采取“房地一体主义”，即房屋 的所有权与其所附着的土地的所有权或者使用权同时移转，只有这样才能保证房 屋的所有权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的土地归属于其他人而引致 纷争。我国城市房地产管理法

12、第31条也规定：“房地产转让、抵押时，房屋 的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”在我国经过出让的 国有土地其土地使用权的转让是不存在障碍的，但是，1998年8月土地管理法 修改时将“允许城镇非农户口居民建住宅使用集体土地”的规定加以删除，并在 第63条中明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租 用于非农业建设；但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破 产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，造成“集体建设用地必 须转为国有以后才能进入二级市场流转”的状况，4从而在立法意旨上,城市及 外村、外乡居民己被禁止成为集体土地上住宅的合法所

13、有权人。5在农村集体 土地上所建商品房买卖合同也就由于违反法律禁止性规定而成为一种病态的契 约，从而直接影响到买卖合同的效力问题。但是,在当前相当一部分地区出现了利用尚未收归国有的集体土地开发商品 房、规模建设新型人口聚集区的活动,较为时兴的说法叫作“旧村改造”。虽然 在这一过程中出现了一些纠纷,但是,从深层次上看,这种现象的出现有其必然原 因。随着城乡产业结构的升级和经济结构转型，土地的承载、养育等传统效用逐 步萎缩，而财富储存效用、产业空间聚集效用、土地增值等新兴效用不断加强， 集体土地经历了从生存手段到保障手段再到增值手段的演变,此其一。其二,随着 开放型经济与城市建设的深入发展,大量外

14、来资金与人口涌入，使村镇集体土地 的价值迅速提升,城市近郊非农用地的收益率明显高于农用地。其三，国家征用集 体土地是按产值补偿,而当前土地市场价格远远超出该标准,用地者到国家严格 控制的土地i级市场受让土地成本过高。在土地补偿水平与用地成本比较利益的 巨大反差下，农村集体建设用地不可避免地自行流转。其四，我国土地管理制度改 革后，土地使用权在土地权力体系中的地位日益突此随着城市化程度的提高和 “旧村改造”的推进,相当一部分村成为实体化的经济组织,在经济利益最大化 的驱动下，自然将手中所掌握并能实际加以运用的土地使用权作为资产来进行“土地经营”。6可以说，在一定意义上，在农村集体土地上所建商品房

15、买卖合 同的出现就成为不可避免的现象。除此以外，在中小城市出现的“旧村改造”也并不与国家开发小城镇的战略 相背离。无论从我国作为发展中国家走城市化、现代化道路的发展途径上看，抑 或从我国拉动内需、扩展经济增长点的需求上看，小城镇开发都是我国必将长期 坚持并不断发展的一项重要国策,而不是应付现状、一时之兴的临时过渡措施。 与其相对照，“集体建设用地不得直接进入市场流转”的规定，仅源于原国家土 地局上世纪九十年代初期推行的“转权让利”政策,其实质仍摆脱不了政府利用 管理者职权剥夺集体土地所有者、与民争利的计划经济时代色彩。农民集体所有 的土地只有被征为国有后才能进入市场,其收益只能由国家得到,这一

16、传统做法 明显是忽视农民集体土地财产权的表现，与我国正在推行的财产权体系改革相背 离。集体土地所有权作为一种财产权,其所有人必然要求能正常地使用、支配和 处分土地，以取得合理的土地收益。7三、病态契约与无效合同8讨论在集体土地上所建商品房买卖合同的效力问题之前，有必要首先对病态 契约和无效合同的概念作出说明。何谓病态契约？各国法对契约的成立和生效均规定了一系列要件,违反法律 强行性规定的契约即为病态契约。例如，根据意大利民法典第13251352条 的规定，契约生效的要件包括：当事人的合意；契约原因合法；契约的标 的可能、合法并确定或可确定；契约的形式应符合法定或约定。如果将符合这 些要件的契约

17、定义为健康契约，那么违反这些法定要件的契约则为病态契约。9 根据我国合同法第52条、54条的规定，契约的病因主要有：恶意串通,损害国 家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会大众利益； 违反法律、行政法规的强行性规定；因重大误解订立的合同；在订立合同 时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思 的情况下订立的合同。因契约违反法律所规定的要件的不同,可以确定契约病态的严重性。一种是 仅与当事人利益有关的要件的违反，如意思瑕疵等；另一种是对于与社会利益相 关的要件的违反,如违反法律的强行性规定或共序良俗等。前者因涉及当事人双 方利益,故病态并不十分严重而尚

18、可救治，各国法一般规定其为相对无效的契约， 即将契约是否生效的决定权交给当事人本人；后者因涉及社会利益,故为病态严 重的契约，当事人无权决定其命运,各国法一般规定其为绝对无效。10虽然违反与社会利益相关的要件是确认绝对无效的契约的衡量标准,但这种 表述仍失之抽象。笔者以为,根据我国的实际情况,违反与社会利益相关的有效要 件主要有两个方面,即：违反法律、行政法规的强制性规定，损害社会大众利 益,或者称之为违背大众秩序与善良风俗。对于第一方面,王利明教授在关于无 效合同确认的若干问题一文中提出了依据违法性确认合同无效的三个标准： 必须违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，才能直

19、接 导致合同无效；必须是违反了法律和行政法规的强行性规定；必须是违反了 强行性规定中的效力性规定。11对于第二个方面,可以简称为违背公序良俗。 所谓善良风俗,一般是指社会对某种行为所持的一般道德标准与习惯。12大众 秩序与善良风俗不同，它反映和保护国家和社会的根本利益，表现了国家对社会 生活的积极干预,其渊源大多来自公法,如宪法、行政法等；也有些规定来自私法。 凡是违背上述条件的合同，都应当认定为绝对无效的合同。四、在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力通说认为，由于房地产管理法的规定，商品房买卖必然导致房屋占用范围 内的土地使用权同时转让，而土地管理法中又规定“农民集体所有的土地的 使用权

20、不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国 有以后才能进入二级市场流转”，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同 就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。但是,笔者认为,这种观点实在是 有重新探讨的必要。（一）合同无效论的依据在农村集体土地上所建商品房买卖合同无效观点的依据概括起来主要有以 下两点：1、此类合同违反了法律的强制性规定。由于房地产管理法明确规定房 屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的, 就必须使在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但 是在土地管理法里却明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、

21、转 让或者出租用于非农业建设”，因此,在农村集体土地上所建商品房买卖合同违 反了法律（此处是指土地管理法）的强制性规定。根据合同法第52条 的规定,违反法律的强制性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结 论。2、由于合同标的不能而无效。除合法要件外，契约的标的可能、确定或可确 定是合同生效的必备要件之一。所谓标的可能,是指合同所规定的债权人的权利 或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。如果标的无法实现,则不发生法 律上的效力。13当事人签订的在集体土地上所建商品房的买卖合同，其标的是 买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。但在现实生活中，由于房产管理部门 只办理城市国有土地上所建房

22、屋的权属证书,因此,在集体土地上所建的商品房 无法按照约定进行所有权的移转,因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的 移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件,不经登记变更物权归属始终不 发生变化,也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。这是一种债务 人即使愿意履行也不履行的状态。14基于这一原因，也可以确定此类合同无效。（二）合同有效论的依据与上述观点相对应,合同有效观点的依据概括起来主要有以下两点：1、虽然土地管理法中规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、 转让或者出租用于非农业建设”，但是，我国宪法第10条第4款后段明确规 定：”土地的使用权可以依照法律的规定转让”，这里虽

23、然要求“依照法律的规 定”进行移转,但依照法律解释学的体系解释方法15,根据该条的上下文意来 判断,这里所称的法律应当是对转让的程序进行规范和调整的法律，而不包括实 体上的限制。因为该条从体系上分为四款,第1款规定了国有土地,第2款规定了 集体所有土地，第3款规定了土地征用，第4款对土地转让作出了规定。这就是说， 在整个这一条上,立法者是对国有土地和集体所有土地作出了明确的区分,逐款 加以规定,在此种情形下,不作区分地提及土地使用权，当然是包括国有土地使用 权与集体所有土地使用权这个整体的，这是宪法条文中的应有之义。所以， 土地管理法的规定是与宪法的立法宗旨相背离的，而基于“上位法优于 下位法

24、”的基本原则和立法法第78条16的规定,应当认为农民集体所有的 土地的使用权是可以转让的。2、暂且不虑及上述对宪法和土地管理法的学理解释，单从因为违反 法律的强行性规定而使合同无效的角度分析,在农村集体土地上所建商品房买卖 合同的效力也值得探讨。违反法律和行政法规而使合同无效,其前提是合同违反 的是法律和行政法规中的强行性规定。法律规范可以区分为任意法规和强行法规, 而强行法规又可以区分为强制规定和禁止规定二种。强制规定,指命令当事人应 为一定行为的法律规定。禁止规定,指命令当事人不得为一定行为的法律规定。 但是,如果再进一步细分,禁止规定又可以再分为取缔规定和效力规定。前者仅系 取缔违反之行

25、为,对违反者加以制裁，以禁遏其行为,并不否认其行为之私法上效 力。后者系明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或不成立的法律规定。由此 可知，由于违反法律和行政法规而使合同无效,必须是违反了强行性规定中的效 力性规定。17但是,细观土地管理法的规定,第63条不仅有除外条款,而且 也仅是规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业 建设”，属于典型的仅取缔违反之行为、对违反者加以制裁、以禁遏其行为的规 定，并未否认其行为之私法上效力,应当定性为取缔性规定,根据王利明教授“无 效一般只限于违反效力性规范的合同”的观点推论,在农村集体土地上所建商品 房买卖合同也并不必然无效，只是属

26、于行政机关行政执法取缔的范围而己，但此 种结果并不必然及于私法。（三）笔者的观点笔者认为,对在农村集体土地上所建商品房买卖合同效力进行界定,必须放 在一个更高的、全局的视野上进行审视,不能单就某一部法律为判断，”法规则只 有参照它们所服务的目的始能被理解”，确定一项法律规则的存在是否合理，必 须首先探究其目的何在，只有在此基础上,才能对两种针锋相对的观点作出取舍。 18土地管理法规定集体土地的使用权在原则上不允许出让、转让,其意图 可以从该法第一章总则的规定得到说明。该法第1条规定：”为了加强土地管理 维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源,合理利用土地,切实保护耕地, 促进社会经济的可

27、持续发展，根据宪法，制定本法同时,该法第4条规定：“国 家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分 为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地 总量，对耕地实行特殊保护。”根据这些规定，我们可以较为清楚的认识到， 土地管理法不允许集体土地使用权出让、转让,其目的主要是保护农用地（耕 地）总量，防止农用地（耕地）不断减少而影响粮食安全和国计民生。应该说， 这种立法意图是十分正确的，整个社会经济的发展,是以农业的稳定为基础的，只 有农业稳定,才会有工业和第三产业的稳定健康发展，社会也才能保持稳定。但是, 假如商品房的开发是在现有建设用地上进

28、行的,对农用地并不组成影响，那么，就 不应当也没有依据一概加以否定。法律的主要作用之一就是调整及调和种种相互冲突的利益，无论是个人利益 还是社会利益。19法律的正式渊源并不能够覆盖司法活动的全部领域,总是有 某种领域要依靠法官的自由裁量来决定,在这种领域中,法官必须发挥其创造精 神和能动性。法官应当努力在符合社会一般目的的范围内最大可能地满足当事人 的意愿。实现这个任务的方法应当是“认识所涉及的利益、评价这些利益各自的 份量、在正义的天秤上对它们进行衡量，以便根据某种社会标准去确保其间最为 重要的利益的优先地位，最终达到最为可欲的平衡。20让我们首先来看一下确认在集体土地上所建商品房买卖合同无

29、效能够带来 的利益。这一点其实在前面也已经基本提及了，最根本的就是为了贯彻落实土地 用途的严格管制制度，国家可以控制土地用途，保护耕地,稳定国计民生。当然， 除此以外，由于土地管理法己经著有明文，所以对这一制度不便轻易改动，这 就是另一个好处，即维护法律秩序的稳定性。与此对应的,如果确认在集体土地上所建商品房买卖合同有效又能够带来哪 些利益呢？从目前的情况看,在集体土地上进行商品房开发,虽然主要目的是用 于销售，但是,在此基础上,村民的居住条件则是首先得到了改善,在村民改善自 身居住条件后的房屋才被用于市场销售，也正是这种销售带来的巨大收入才保证 了村民在现阶段有能力进行居住条件的普遍改善。可

30、以说,改善村民的居住条件、 增加农民收入是确认合同有效的第一点好处。第二个好处,确认此类合同可以利 用新增的居住空间改善城市中低收入人群的居住条件。国家虽然正在大力发展城 市低收入人群的“廉租住房”制度，但是，单一的渠道难以在短时间内解决全部 问题，多头并举更能加快进程。第三,也是很实际的一个问题是，由于行政机关的 执法乏力,在集体土地上进行的商品房开发已经在全国各地广泛出现,成为一种 普遍的社会问题。如何处理这类商品房的买房者与卖房者的利益,就成为一个直 接关乎社会稳定的政治问题。确认合同无效，必然导致退房退款，而农村集体经济 组织已将所收房款用于房屋开发或者其他支出不可能退还出如此巨大的一

31、笔款 项,买房者关心的更是有房住,如此一来买者与卖者都将遭受巨大损失。那么，国 家如果调整法律、确认此类合同有效又会失去什么呢？国家要求集体土地必须征 用后由使用者支付出让金才能用于商品房建设，这一前提是国家要向集体经济组 织支付征地补偿费,如果补偿费高于出让金,则国家就会遭受损失,如此一来国家 就要“赔钱”；如果补偿费低于出让金，则意味着国家从农村集体经济组织处也 就是农民处获得了额外的利益,农民就遭受了 “盘剥”。也就是说，补偿费无论是 高是低,都缺乏合理的依据。而如果确认合同有效,开发商品房使用集体土地而支 付给农村集体经济组织，就不会有“赔钱”或是“盘剥”的出现，国家只要加强 对土地用

32、途的监管就可以了。目前实践中出现的障碍主要是无法为在集体土地上 建设的商品房办理权属证书,而这完全是由于国家法律政策造成,对国家而言轻 而易举毫无损失,对房屋的买卖者则是利益巨大。这也就是为什么此类合同在国 家法律上存在障碍,而实践中有大量出现的根本原因。从法律演变的历史原因看，国家之所以调整土地管理法，禁止集体土地使 用权流转,主要是为了有力遏止1992年之后出现的开发区热、房地产热对新兴土 地市场的过度冲击,改变耕地大量闲置、用地结构失衡的恶性局面。21但 是，“社会现象日新月异，立法者有非万能,苟发生立法当时所未料及之事件，自 须衡量现行环境及价值判断之各种变化，以探求立法者于今日立法时

33、，所可 能表示之意思，始能掌握法律的一般妥当性。22经济的发展,现实的需要, 都要求国家调整立法政策，对需求作出合理的反映。“太阳、月亮和星星今天看 上去一如儿千年以前；玫瑰仍像在伊甸园里那样开放；但法律从来是另一回事。 婚姻、家庭、国家、财产经历了最多种多样的形态。” 23如果一味地因循守旧 固守现有法律不变,实在不是明智之举。最后还有一个因素，但并非是最不重要的,就是如果确认合同无效,其逻辑的 必然结果是退房退款,而事实上的失控已使数量众多的农村集体经济组织、村民 个人、城市居民卷入到此类合同中来,退房退款必将极大影响他们的切身利益， 极易造成社会的不稳定。在这种情况下,与其硬性取缔,不如调整政策而疏导之， 毕竟国家的政策要以绝大多数人的利益为归依。