东莞市清溪镇中心区控制性详细规划.ppt

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1、东莞市清溪镇中心区控制性详细规划东莞市清溪镇中心区控制性详细规划 n 中国城市规划设计研究院深圳分院n 2006年2月27日n 清溪镇人民政府第二部分第二部分 背景研究背景研究汇报内容汇报内容第三部分第三部分 规划对策规划对策第四部分第四部分 方案设计方案设计第一部分第一部分 现状解析现状解析技术路线技术路线现状解析成因解析发展趋势判断相关规划解读与评价规划对策目标与策略规模预测功能结构规划规划实施方案用地规划公共设施规划生态修复指引分期建设规划空间形态设计现状土地供给分析闲置用地近期改造用地远期改造用地支撑体系规划n 技术路线归纳技术路线归纳（1）从）从现状现状解析解析到到规划规划对策对策（

2、2）从）从宏观宏观背景背景到到微观微观形态形态（3）从市场）从市场需求需求到土地到土地供给供给（4）从产业）从产业发展发展到生态到生态发展发展特征描述 现状解析现状解析第一部分第一部分n位置与范围n地形地貌n人口n土地利用n综合评价现状解析现状解析位置与范围位置与范围 规划区位于清溪镇中心区，西起角岭居住区、第二工业区，东至石田规划区位于清溪镇中心区，西起角岭居住区、第二工业区，东至石田路、科技路，北接北环大道，南至埔星西路，规划区总用地面积路、科技路，北接北环大道，南至埔星西路，规划区总用地面积5.955.95平方公里。平方公里。现状解析现状解析地形地貌n 高程高程 现状大部分地区为现状大部

3、分地区为平地，海拔在平地，海拔在25至至35米之间。局部地米之间。局部地区现状为低山丘陵区现状为低山丘陵地貌，最高海拔约地貌，最高海拔约65米。米。现状解析现状解析地形地貌n 坡度坡度 现状大部分地区自现状大部分地区自然坡度小于然坡度小于6%，属，属于城市建设用地建于城市建设用地建设适宜范围。设适宜范围。现状解析现状解析人口n 镇区人口镇区人口 2004年全镇总人口年全镇总人口31.6万人，其中户万人，其中户籍人口籍人口3.3万人，外万人，外来暂住人口来暂住人口28.3万万人。人。1995199619971998199920002001200220032004年末户籍人口30285301843

4、027930518308193104231256316563210132552年末外来暂住人口49327618568231596003140630190000282842351738288245283428总人口7961292040112594126521171449221042314098383394320346315980总规预计，总规预计，2020年年全镇总人口达到全镇总人口达到45万人。万人。现状解析现状解析土地利用土地利用n用地现状用地现状规划区共规划区共5.95平方平方公里，其中城市建公里，其中城市建设用地（含在建用设用地（含在建用地）为地）为3.94平方公平方公里，占里，占66.

5、15%，水，水域和其他用地为域和其他用地为2.01平方公里，占平方公里，占33.85%。现状解析现状解析土地利用土地利用n居住用地居住用地现状解析现状解析土地利用土地利用n居住用地居住用地现状解析现状解析土地利用土地利用n工业用地工业用地现状解析现状解析土地利用土地利用n公共设施用地公共设施用地现状解析现状解析土地利用土地利用n绿地、水系绿地、水系现状解析现状解析土地利用n 宗祠、碉楼、宗祠、碉楼、传统民居传统民居现状解析现状解析土地利用土地利用n 现状用地汇总现状用地汇总现状城市建设用地现状城市建设用地中，主要为中，主要为居住用居住用地、工业用地、道地、工业用地、道路广场用地、公共路广场用地

6、、公共设施用地设施用地，共占，共占90%左右。左右。序号序号用地代码用地代码用地名称用地名称用地面积用地面积(公顷公顷)占城市建设用地占城市建设用地比例比例(100%)(100%)大类大类中类中类小类小类1 1R RR1R1一类居住用地一类居住用地47.4647.46198.80 198.80 12.06 12.06 50.52 50.52 R2R2二类居住用地二类居住用地8.898.892.26 2.26 R3R3三类居住用地三类居住用地54.20 54.20 13.77 13.77 R4R4四类居住用地四类居住用地42.2142.2110.73 10.73 R5R5商住混合用地商住混合用地

7、27.0827.086.88 6.88 R6R6R61R61托幼用地托幼用地1.87 1.87 0.48 0.48 R62R62小学用地小学用地5.865.861.49 1.49 R63R63中学用地中学用地11.23 11.23 2.85 2.85 2 2C CC1C1行政办公用地行政办公用地13.26 13.26 31.63 31.63 3.37 3.37 8.04 8.04 C2C2C21C21商业用地商业用地3.60 3.60 0.910.91C24C24服务业用地服务业用地0.880.880.220.22C25C25旅馆业用地旅馆业用地4.68 4.68 1.19 1.19 C26C

8、26市场用地市场用地3.013.010.76 0.76 C3C3文化娱乐用地文化娱乐用地2.82 2.82 0.72 0.72 C4C4体育用地体育用地0.09 0.09 0.02 0.02 C5C5医疗卫生用地医疗卫生用地1.98 1.98 0.50 0.50 C6C6教育科研设计用地教育科研设计用地0.53 0.53 0.13 0.13 C7C7文物古迹用地文物古迹用地0.60 0.60 0.15 0.15 C9C9宗教福利设施用地宗教福利设施用地0.18 0.18 0.05 0.05 3 3M MM1M1一类工业用地一类工业用地26.3926.3969.59 69.59 6.71 6.7

9、1 17.68 17.68 M2M2二类工业用地二类工业用地10.9610.962.78 2.78 M3M3三类工业用地三类工业用地32.24 32.24 8.19 8.19 4 4W WW1W1普通仓库用地普通仓库用地0.13 0.13 1.16 1.16 0.03 0.03 0.29 0.29 W3W3堆场用地堆场用地1.03 1.03 0.26 0.26 5 5S SS1S1道路用地道路用地63.07 63.07 68.39 68.39 16.03 16.03 17.38 17.38 S2S2广场用地广场用地3.45 3.45 0.88 0.88 S3S3社会停车场库用地社会停车场库用地

10、1.87 1.87 0.48 0.48 6 6G GG1G1公共绿地公共绿地19.62 19.62 19.62 19.62 4.99 4.99 4.99 4.99 7 7U UU1U1供应设施用地供应设施用地0.65 0.65 4.35 4.35 0.17 0.17 1.11 1.11 U2U2交通设施用地交通设施用地0.66 0.66 0.17 0.17 U3U3邮电设施用地邮电设施用地2.14 2.14 0.54 0.54 U4U4环境卫生设施用地环境卫生设施用地0.02 0.02 0.01 0.01 U9U9消防设施用地消防设施用地0.88 0.88 0.22 0.22 小计小计城市建设

11、用地城市建设用地387.83 387.83 100.00 100.00 现状解析现状解析土地利用土地利用n 批地情况批地情况19992004年已批年已批用地用地39宗，共宗，共81.7公顷，主要为居住公顷，主要为居住用地、工业用地和用地、工业用地和公共设施用地。其公共设施用地。其中，已批已建和已中，已批已建和已批在建用地批在建用地27宗，宗，共共50.4公顷；已批公顷；已批未建用地未建用地12宗，共宗，共31.3公顷。公顷。现状解析现状解析综合评价综合评价n工业用地和居住用地混杂现象较为突出，未能形成良好的功能分区。n中心区集聚能力不强，缺乏成片、高档的商业服务设施。n缺乏公共绿地，清溪河水质

12、污染严重，自然河道两侧未能形成良好的滨水绿带及绿化节点。n存在一定数量的危房简屋，近期面临更新改造。背景研究背景研究n镇区社会经济发展概况n成因解析n发展趋势研判n相关规划解读与评价第二部分第二部分背景研究背景研究（1）经济总量发展迅速，但过于依靠土地资源、人力资源投入的粗）经济总量发展迅速，但过于依靠土地资源、人力资源投入的粗放式经济增长方式难于持续。放式经济增长方式难于持续。（2）产业结构不协调，第二产业独大，第三产业发展不足。影响了）产业结构不协调，第二产业独大，第三产业发展不足。影响了商业服务业、房地产业的做大做强。同时，也不利于旧城更新改商业服务业、房地产业的做大做强。同时，也不利于

13、旧城更新改造。造。发展概况发展概况 n 经济经济 社会二元结构突出，城市化严重滞后。社会二元结构突出，城市化严重滞后。n 社会社会 城市的建设重点在中心区外围，城市开发以外延式拓展为主，中城市的建设重点在中心区外围，城市开发以外延式拓展为主，中心城区实施严格的开发管制。心城区实施严格的开发管制。n 城市建设城市建设工业化主导经济发展社会二元结构第三产业发展不足城市化滞后抑制消费需求服务业发展滞后公共设施严重不足房地产市场不完善中心区集聚能力不强中心区缺乏更新改造动力背景研究背景研究成因解析成因解析 n 调整发展方式调整发展方式（1）转变）转变经济增长方式经济增长方式，由工业化推动经济发展逐步转

14、化为工业化，由工业化推动经济发展逐步转化为工业化和城市化共同推动社会经济发展。和城市化共同推动社会经济发展。（2）优化产业结构，大力发展有）优化产业结构，大力发展有地方特色的现代服务业地方特色的现代服务业（重点是生（重点是生产性服务业、消费型服务业、文教体卫）。产性服务业、消费型服务业、文教体卫）。（3）改善社会二元结构，鼓励和推动外来人员）改善社会二元结构，鼓励和推动外来人员“本地化本地化”、“城市城市化化”。n 转变建设重点转变建设重点 城市建设的重点由外围工业园区转向中心区，提升中心区的综城市建设的重点由外围工业园区转向中心区，提升中心区的综合服务职能。合服务职能。背景研究背景研究发展趋

15、势研判发展趋势研判 n清溪镇总体规划清溪镇总体规划（概况）（概况）中心区以中心区以生活、服生活、服务与管理务与管理为主要职为主要职能。能。土地使用规划以土地使用规划以居居住用地、公共设施住用地、公共设施用地、绿地用地、绿地为主。为主。背景研究背景研究相关规划解读相关规划解读与评价与评价 n清溪镇总体规划清溪镇总体规划（实施评价）（实施评价）背景研究背景研究相关规划解读相关规划解读与评价与评价 （1）对中心区进行了合理的）对中心区进行了合理的发展定位与功能分区发展定位与功能分区。（2）一些大型服务设施的布局值得商榷（）一些大型服务设施的布局值得商榷（医院、体育中心医院、体育中心）。）。（3）局部

16、主、次干道不尽合理。）局部主、次干道不尽合理。（4）对旧城更新改造的动力机制、改造时序缺乏深入研究。）对旧城更新改造的动力机制、改造时序缺乏深入研究。n东莞市轨道交通东莞市轨道交通网络规划网络规划 R4线线 轻轨站点轻轨站点 规划区规划区背景研究背景研究相关规划解读相关规划解读与评价与评价 规划对策规划对策第三部分第三部分n规划目标n规划策略n人口规模预测n建筑规模预测n土地资源供给分析规划对策规划对策规划目标规划目标（1）居住典范通过旧城更新改造，将中心城区建设成为最适宜生活的现代生态化综合居住区。（2）地方个性尊重并保护传统历史文化资源，发展具有地方产业特色（IT）的服务业，体现独特的城市

17、传统与个性。（3）城市形象利用优良的自然景观资源（自然河道、山体），形成良好的城市景观和街道景观，体现优美的城市天际线形态。（4）综合配套提高人民生活质量，配合多样化消费方式的综合配套设施，同時带动新型产业服务城市中心的经济模式。n 总目标总目标提升城市形象，打造高标准的提升城市形象，打造高标准的综合生活服务区。综合生活服务区。n 分目标分目标规划对策规划对策n 土地利用土地利用 （1）结合旧城改造和新区开发，置换工业用地，建设高标准的居住）结合旧城改造和新区开发，置换工业用地，建设高标准的居住社区。社区。（2）增加公共设施用地，重点发展消费性服务业（酒店、文娱设施）增加公共设施用地，重点发展

18、消费性服务业（酒店、文娱设施）和生产性服务业（产业工人培训基地、和生产性服务业（产业工人培训基地、IT产品展销市场、商务写产品展销市场、商务写字楼）。字楼）。（3）增加公共绿地。）增加公共绿地。（4）尊重并保留成片、有历史文化价值的民居、祠堂、碉楼、水系。）尊重并保留成片、有历史文化价值的民居、祠堂、碉楼、水系。n 环境营造环境营造 （1）整治清溪河，营造滨河绿化带。）整治清溪河，营造滨河绿化带。（2）保护、利用规划区内低山、丘陵。）保护、利用规划区内低山、丘陵。规划策略规划策略 规模策略规模策略人口规模预测n 宏观分解宏观分解 1、总体规划确定、总体规划确定2020年全镇居住人口为年全镇居住

19、人口为45万人万人,总用地总用地42平方公里。平方公里。2、结合中心区功能定位，粗略估算中心区人口占全镇的、结合中心区功能定位，粗略估算中心区人口占全镇的1/3（用地占（用地占全镇的全镇的1/5），则居住人口为），则居住人口为14万人。万人。n 微观分析微观分析 1、用地规划中一类居住用地、用地规划中一类居住用地58公顷，二类居住用地公顷，二类居住用地197公顷，商住公顷，商住用地用地10公顷。公顷。2、按照一类居住用地、按照一类居住用地100M2/人，二类居住用地和商住用地人，二类居住用地和商住用地18M2/人，人，三类居住用地三类居住用地40M2/人计算，规划区的居住人口为人计算，规划区的

20、居住人口为11万人。万人。n 结论结论 规划区居住人口为规划区居住人口为10-12万人。万人。规模策略规模策略建筑规模预测n 类似地区比较类似地区比较 n选择级别类似、功能定位类似的若干地区进行横向比较。n镇一级中心区的毛容积率应控制在0.80.81.11.1。考虑到目前房地产市场需求现状，毛容积率取0.850.85。n预计未来中心区总建筑量为510510万平方米。（总用地594.92公顷）用地规模（公顷）人口规模（万人）建筑总量（万m2）毛容积率深圳市龙岗中心城281.68319.41.13深圳市公明镇中心区215.70161.00.75深圳市布吉镇中心区154.95168.41.09东莞市

21、长安镇中心北区656.349.0537.00.82现状城市建设用地近期改造用地现状未利用地城市新开发用地远期改造用地保留用地土地供给规模策略规模策略现状土地资源供给分析n 总体思路总体思路 n 未利用土地未利用土地由现状用地中的耕由现状用地中的耕地、园地、闲置地地、园地、闲置地构成，共计构成，共计177.31公顷。公顷。规模策略规模策略现状土地资源供给分析n明确要保留明确要保留的用地的用地由一类居住用地、由一类居住用地、二类居住用地、公二类居住用地、公共绿地、大型公用共绿地、大型公用设施用地和文物保设施用地和文物保护用地护用地 构成。构成。规模策略规模策略现状土地资源供给分析n明确要近期改造明

22、确要近期改造的用地的用地以简陋住宅为主的以简陋住宅为主的四类居住用地，建四类居住用地，建筑寿命到期，必须筑寿命到期，必须近期改造。近期改造。规模策略规模策略现状土地资源供给分析n其他用地改造可其他用地改造可能性分析能性分析（评价标准）（评价标准）权重权重影响因素影响因素评价因子评价因子3 3现状区位条件现状区位条件交通可达性交通可达性服务设施服务设施环境环境2 2现状用地性质现状用地性质工业用地工业用地其他用地其他用地居住用地居住用地1 1现状开发强度现状开发强度容积率（容积率（1.01.0以下以下 ）容积率（容积率（1.0-2.0 1.0-2.0）容积率（容积率（2.02.0以上以上 ）规模

23、策略规模策略现状土地资源供给分析n工业用地和居住用地混杂，未能形成良好的功能分区。n中心区集聚能力不强，缺乏成片、高档的商业服务设施。区位（优）区位（优）区位（良）区位（良）区位（中）区位（中）规模策略规模策略现状土地资源供给分析n其他用地改造可其他用地改造可能性分析能性分析（区位条件分析区位条件分析）工业用地工业用地 其他用地其他用地 居住用地居住用地规模策略规模策略现状土地资源供给分析n其他用地改造可其他用地改造可能性分析能性分析（用地性质分析用地性质分析）容积率容积率（1.0以下）以下）容积率（）容积率（）容积率容积率（2.0以上）以上）规模策略规模策略现状土地资源供给分析n其他用地改造

24、可其他用地改造可能性分析能性分析（开发强度分析开发强度分析）近期改造用地近期改造用地 远期改造用地远期改造用地 保留用地保留用地规模策略规模策略现状土地资源供给分析n其他用地改造可其他用地改造可能性分析能性分析（分析汇总分析汇总）近期改造用地近期改造用地 远期改造用地远期改造用地 保留用地保留用地 新开发用地新开发用地规模策略规模策略现状土地资源供给分析n结论结论规模策略规模策略现状土地资源供给分析n结论结论土地利用方式土地利用方式面积（公顷）面积（公顷）合计（公顷）合计（公顷）新开发用地新开发用地177.31177.31286.11286.11近期改造用地近期改造用地108.80108.80

25、远期改造用地远期改造用地89.2989.29保留用地保留用地135.81135.81 方案设计方案设计第四部分第四部分n功能结构规划n土地利用规划n公共设施规划n道路交通规划n绿地系统规划功能结构规划方案设计方案设计n 规划结构规划结构（总规）（总规）功能结构规划方案设计方案设计主要商业中心次要商业中心主要行政中心次要行政中心景山公园体育公园商业文化轴生活服务轴生活休闲轴方案设计方案设计土地利用规划土地利用现状土地利用规划土地利用规划方案设计方案设计n 规划用地汇总规划用地汇总序号用地代码用地名称用地面积(公顷)占城市建设用地比例(100%)大类中类小类1RR1一类居住用地58.14 286.

26、29 10.13 49.89 R2二类居住用地197.17 34.36 R5商住混合用地9.71 1.69 R6R61托幼用地2.27 0.40 R62小学用地11.38 1.98 R63中学用地7.62 1.33 2CC1行政办公用地23.32 102.70 4.06 17.90 C2C21商业用地17.66 3.08 C22金融保险业用地0.35 0.06 C24服务业用地3.69 0.64 C25旅馆业用地11.01 1.92 C26市场用地0.76 0.13 C3文化娱乐用地8.34 1.45 C4体育用地16.34 2.85 C5医疗卫生用地4.41 0.77 C6教育科研设计用地1

27、3.52 2.36 C7文物古迹用地3.30 0.58 C9宗教福利设施用地0.00 0.00 3MM2二类工业用地3.87 3.87 0.67 0.67 4SS1道路用地112.90 115.82 19.68 20.18 S2广场用地1.75 0.30 S3社会停车场库用地1.17 0.20 5GG1公共绿地60.97 61.43 10.63 10.71 G2生产防护绿地0.46 0.08 6UU1供应设施用地0.57 3.69 0.10 0.64 U2交通设施用地0.25 0.04 U3邮电设施用地2.87 0.50 小计城市建设用地573.80 100.00 土地利用规划方案设计方案设计

28、n 用地指标比较用地指标比较总面积（公顷）总面积（公顷）占城市建设用地比例（占城市建设用地比例（%）现状现状规划规划现状现状规划规划居住用地居住用地198.80286.2950.5249.89工业用地工业用地69.593.8717.680.67公共设施用地公共设施用地31.63102.708.0417.90绿地绿地19.6261.434.9910.71公共设施规划方案设计方案设计城市级居住小区级（服务功能相对完整、由自然地理边界和交通干线等分割形成的、人口规模为15-20万人左右的城市地区）公共设施公共设施 居住区级（服务由城市干道或自然地理边界围合的以居住功能为主的片区，以综合服务中心为核心

29、，服务半径400-500米）（服务由城市支路以上道路围合、规划半径200-250米的城市社区单元，人口规模为0.5-1万人）地区中心居住区中心居住小区中心（用地规模控制在20-25公顷）（用地规模控制在3-5公顷）（用地规模控制在公顷）按照消费对象的不同。公共设施可分为为城市提供配套的消费性服务业和为企业提供服务的生产性服务业。按照配置级别的不同，公共设施可分为城市级、居住区级、居住小区级公共服务中心。公共设施规划方案设计方案设计 城市级公共服务中心城市级公共服务中心 居住区级公共服务中心居住区级公共服务中心 产业配套服务中心产业配套服务中心n 规划结构规划结构 职校职校 完全中学完全中学 初

30、级中学初级中学 九年一贯九年一贯制学校制学校 小学小学 幼儿园幼儿园方案设计方案设计公共设施规划(公益性设施）n现状及规划情况现状及规划情况 幼儿园幼儿园 医院医院 文化站文化站 体育公园体育公园职业技术培训学校体育公园第二中学中心小学中心医院文化娱乐中心中心幼儿园银河学校晨光幼儿园晨光学校景山公园文化站职业学校新增小学红星小学第一中学原中心幼儿园 商业中心商业中心 行政中心行政中心 酒店酒店 商务办公商务办公 商业街商业街方案设计方案设计公共设施规划（商业性设施）行政中心特色文化商业街商业中心原有商业街镇政府商务办公商业次中心新增酒店金宝岛酒店万豪酒店n现状及规划情况现状及规划情况IT产品展

31、销中心展销中心展销中心方案设计方案设计道路交通规划n 现状路网现状路网 主干道主干道 次干道次干道 支路支路聚富路香芒路清风大道北环路埔星西路科技路方案设计方案设计道路交通规划n 现状存在问题现状存在问题（1）路网格局基本成型，主、次干道布局基本合理。局部道路建设标准较低，需要改造。（香芒路）（2）畸形交叉口、错位交叉口较多，成为交通组织的瓶颈。（3）支路系统极不完善，尤其在居民、清厦村。（4）缺乏静态交通设施。方案设计方案设计n 道路系统规划道路系统规划道路交通规划 主干道主干道 次干道次干道 支路支路方案设计方案设计绿地系统规划景山公园体育公园需要探讨需要探讨的问题的问题旧城改造村民政府改善居住环境，融入现代社区合理配置土地资源，强化中心区服务职能改善城市形象，提高城市建设标准n 共识共识 需要探讨需要探讨的问题的问题旧城改造村民政府由于历史问题，对政府普遍不信任要求村民改变观念上楼旧城改造社会责任？经营行为？强烈的土地情结，不愿“上楼”现状收入较低，希望通过旧改改变目前的窘境旧改政策的缺失n 分歧分歧 汇报完毕汇报完毕 谢谢！谢谢！