《房地产评估》课件.ppt

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1、第五章第五章房地产评估房地产评估第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述第二节第二节 房地产价格房地产价格第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法第四节第四节 房地产评估的收益法房地产评估的收益法第五节第五节 房地产评估的市场法房地产评估的市场法第六节第六节 房地产评估的剩余法房地产评估的剩余法第一节房地产评估概述一、房地产的特性（一）土地特性P102（二）房地产（不动产）的特性P103二、房地产评估的原则二、房地产评估的原则P105第二节房地产价格一、房地产价格的特性土地价格的特性主要有：P109土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。二、房地产价格的种类 P111（一）

2、土地价格、建筑物价格、房地产价格（二）总价格、单位价格、容积率、楼面地价例题P112容积率：单位土地面积可以建设的建筑物面积。容积率=建筑物总面积/土地总面积；容积率越大，表示单位土地面积上可以建设的建筑物面积越大，地价越高；容积率越低，单位建筑物分摊的土地面积越小，房价越低。楼面地价土地总价格建筑总面积楼面地价土地单价容积率三、影响房地产价格的因素P115第三节房地产评估的成本法一、基本思路及基本公式评估值重新购建价格损耗二、适用范围P120三、新开发土地评估中成本法的操作步骤（1）新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用+投资利息+税费+开发利润（2）土地价格土地取得费+土

3、地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益例例题题某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。1、估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费 203050万元/亩750元/平方米2、估算土地开发成本 土地开发成本开发费其他费用 3亿元/平方公里5万元/亩 300元/平方米75元/平方米 375元/平方米3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性

4、投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：投资利息750（16%）2137540%（16%）1.5 137560%（16%）0.51 92.7013.706.65 113.05元/平方米4、估算开发利润 开发利润（750375）10%112.5元/平方米5、计算土地价格 土地单价750375113.05112.5 1,350.55元/平方米 土地总价1,350.5580,000108,044,000元即该地块经开发后的价格为108,044,000元。四、新建房地产评估的操作步骤新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润新建建筑物

5、价格建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）1、勘察设计和前期工程费2、基础设施建设费3、建安工程费4、公共设施建设费5、开发过程的税费及其他间接费（三）估算管理费（可并入“（二）”计算）（四）估算投资利息（五）估算销售税费1、销售费用2、销售税金及附加3、其他销售税费（六）估算开发利润五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物损耗与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产

6、的损耗。（一）估算重置成本 1.可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场法，因为成本法较适合新开发的土地。这里主要是估算建筑物的重置成本。2.注意两种重置成本(1)、复原（Reproductioncost）(2)、更新（Replacementcost）在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。3.建筑物重置成本的求取方法一般有两种：(1)直接法根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担的附加费后

7、算出重新建造价格。（2）间接法指在近邻地区或同一供应范围内的类似地区中，寻找与待估建筑物相类似的新建筑物的实际总造价及各构成部分的明细价，以此为基础，经适当修正后求取重新建造价格。实际估算中，通常经过分析、测算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面积的标准造价，再乘以待估建筑物的总面积。（二）估算损耗1、估算土地的损耗（土地为何有损耗？）土地损耗率已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的损耗有形损耗（理化因素）无形损耗（社会经济因素）（1）耐用年限法（使用年限法）如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年的折旧为：例：某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2，耐用年限为40年，已

8、使用7年，残值率为4。试用耐用年限法估算（定额法）其现值。V800000192007665600（元）19200=8000*（1-4%）/40；非生产用房的耐用年限和残值率钢筋混凝土结构：60年，0砖混结构一等：50年，2砖混结构二等：50年，2砖木结构一等：40年，6砖木结构二等：40年，4砖木结构三等：40年，3简易结构：10年，0耐用年限建筑物已使用年限+尚可使用年限（2）打分法（观察法）成新率结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B不同结构类型房屋成新率评分修正系数库钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构

9、部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B单层0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三层0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四至五层0.750.120.130.550.150.3六层七层以上0.80.10.1例题某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分80分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C0.75，S0.12，B0.13，成新率（800.75+700.12+600.13）10010076.2在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出成新率。例题、某混合结构单层厂

10、房经评估人员现场勘察后打分情况为：结构61分；装 修 55分；设 备 56分。已 知 成 新 率 修 正 系 数G=0.7;S=0.2;B=0.1.该厂房耐用年限50年，实际已使用22年，计算综合成新率。（假设打分法占60%）打分法成新率=（61*0.7+55*0.2+56*0.1）=59.3%；年限法成新率=（50-22）/50=56%；综合成新率=59.3%*60%+56%*40%=58%对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。例题某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察

11、，确定其成新率为80，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作10的减价修正。V 30000080（1 10）30000072 216000（元）第四节房地产评估的收益法一、基本思路及步骤一、基本思路及步骤无限期：房地产价格纯收益/资本化率（1）有限期：（2）a年纯收益r折现率二、适用范围二、适用范围有收益的房地产，不适宜公益性房地产。三、各参数的估算（一）净收益除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。（二）资本化率实质：房地产投资的报酬率（收益率）。净收益潜在收入空置等造成的收入损失营运费用有效

12、毛收入营运费用求取方法：1、收益与售价比法（市场法）寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。2、累加法+资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。资本化率无风险报酬率风险调整值（三）收益期的确定单独评房建筑物的经济寿命单独评地土地使用权年限（1）先根据建筑物的经济寿命确定未来可获收益的期限，计算净收益时不扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销；然后再加上计算土地使用权年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。（2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。四、收益法的计算公式（一）房地合一

13、评房地产价格（二）单纯评估土地价格1、由土地收益评估土地价格土地价格=土地收益/资本化率；土地收益=土地总收益-土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金2、由房地产收益评估土地价格土地价格=房地产价格-建筑物现值（重置价-折旧）=（房地产收益-建筑物收益）/土地资本化率房地产价格房地产纯收益/综合资本化率房地纯收益房地产总收益房地产总费用房地产总费用管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费四、收益法的计算公式（三）单纯评估建筑物的价格建筑物价格=房地产价格-土地价格=（房地产收益-土地收益）/建筑物资本化率（四）三大资本化率之间的关系R=(R1L+R2B)/(L+B)R:房地产资本化率；R1

14、：土地资本化率R2：建筑物资本化率L：土地价格B：建筑物价格四、收益法的计算公式例某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米当地同类型写字楼的租金一般为，全部用于出租。据调查，每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率

15、确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%）9,855,000元2、估算年营运费用（1）管理费：年管理费9,855,0003.5%344,925元（2）维修费：年维修费4,80012,0001.5%864,000元（3）保险费：年保险费4,80012,0000.2%115,200元（4）税金：年税金9,855,000（12%6%）1,773,900元（5）年营运费用：年营运费用344,925864,000115,2001,773,900 3,098,025元3、估算净收益年净收益年有效毛收入年营运费用 9,

16、855,0003,098,025 6,756,975元4、计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年，则：房地产价格6,756,9756%11/（16%）45 104,434,671元房地产单价104,434,67112,000 8,703元5、评估结果 经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。例题:某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占

17、地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10，每年需支付的管理费为年租金的3.5，维修费为重置价的1.5，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2，土地资本化率7，建筑物资本化率8。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。1、选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2、计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益5012900（110）486000（元）3、计算总费用（1）年管理费4860003.517010（元）（2）年维修

18、费25009001.533750（元）（3）年税金2090018000（元）（4）年保险费25009000.24500（元）年总费用（1）+（2）+（3）+（4）17010+33750+18000+450073260（元）4、计算房地产纯收益年房地产纯收益年总收益年总费用48600073260412740（元）5、计算房屋纯收益（1）计算年折旧费。（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：房屋现值房屋重置价年折旧费已使用年数25009004687542062500（元）（3）计算房屋纯收益：房屋年纯收益房屋现值房屋资本化率20625008165000（元）6、计算土地纯收益土地年纯收益

19、年房地产纯收益房屋年纯收益412740165000247740（元）7、计算土地使用权价格土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50644（年）。单价3358836.15/5006717.67（元）8、评估结果本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。（二）房地合一评土地（土地残余法）由于房地合一净收益中含有折旧，故在计算土地净收益时，应扣除建筑物折旧。例题：在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为20001200240（万元），该建筑物尚可使用20年，还原利率12，土地的还原利

20、率为10。假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60，不含折旧费的年租赁费用为72万元。根据土地残余法确定土地的价格。（1）计算房地合一纯收益10020006012720000720000（元）（2）计算建筑物的纯收益240（12+1/20）40.80（万元）（3）计算属于土地的纯收益7240.8031.20（万元）（4）土地的价格为：31.210312（万元）单方土地价格为：31230001040（元/m2）（三）房地合一评房（建筑物残余法）若纯收益a不含折旧，则注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。例题某砖混结构二层住

21、宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地还原利率为8，建筑物还原利率为10，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用残余法评估该住宅建筑物价格。年房租总收入48001257600（元）年总费用：年总费用：房租损失准备费（以半月租金计）2400（元）房产税（按年租金的12计）57600126912（元）土地使用税（每年按每平方米2元计）2002400（元）管理费（按年租金3计）5760031728（元）修缮费（按年租金4计）5760042304（元）保险费每年576（元）年总费用2400+6912+400+1728+2304+57614320（元）年总纯收益57

22、6001432043280（元）另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则土地总价为：1200200240000（元）归属于土地的年纯收益为：240000819200（元）故归属于建筑物的年纯收益为：432801920024080（元）建筑物折旧率1/251004建筑物价格24080（10+4）11/（1+14）25=1720000.9622165498.4（元）建筑物每平方米价格为：165498.4240689.58（元）第五节房地产评估的市场法一、基本思路及计算公式以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。被估房地产价格交易实例单价交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修

23、正系数时间因素修正系数被估房地产面积二、适用对象及条件（一）要有充分的市场交易资料：充分发育活跃的房地产市场能够找到至少3个交易案例（二）交易案例与被估房地产之间应有较大的相关性或较好的可比性：相关性越大，可比性就越好，评估结果越可靠。（三）交易实例资料及其来源必须详实可靠三、市场法操作步骤及因素修正（一）蹋勘被估房地产（二）收集与选择房地产交易实例交易实例应符合的条件：与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类型相同筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修正）。（三）建立价格可比基础（四）估算调整系数1、定基2、交易日期修正系数环比3、区域因素修正系数直接比较法：间接比较法：估

24、价对象估价对象交易案例4、个别因素修正（土地使用年限、容积率、临街宽度、深度、面积、形状等）土地使用年期修正n比较案例土地使用权剩余年限；m-待估土地使用权剩余年限r折现率容积率修正：一般根据地方容积率标准的规定，测定容积率与地价的相关系数。然后，用比较案例容积率的相关系数与待估土地容积率相关系数进行对比，求得容积率修正系数。计算公式：容积率修正系数案例：某城市某用途土地容积率相关系数见表如果确定比较案例宗地地价800元/平方米，容积率2.1，被估宗地规划容积率1.7，则经容积率修正后可比实例价格=8001.61.9=673.7=待估土地容积率与地价相关系数比较案例容积率与地价相关系数容积率0

25、.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系数0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1（五）确定比准价格（调整值）将交易实例的价格与各调整系数连乘。（六）确定被估房地产价格将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。例题待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。交易实例比较交易ABCD坐落略略略略所处地区繁华区繁华区繁华区繁华区用途商业商业商业商业土地类型熟地熟地熟地熟地价格（元/M2 ）1,5501,2001,4

26、00交易时间2002年10月2002年12月2002年12月2003年12月面积（M2）1,8002,0002,2003,000形状规则规则规则规则地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施完备完备完备完备交通状况很好较好较好很好剩余使用年限35303530容积率54.54.551、进行交易情况修正评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。2、进行交易时间修正根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：交易实例A交易时间修正系数114/1001.14交易实例B交易时间修正系数112/1001.12交易实例C交易时间修正系数

27、107/1001.073、进行区域因素修正交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则：交易实例B区域因素修正系数100/861.163交易实例C区域因素修正系数100/931.075区域因素修正：区域因素B分值C分值自然条件相同1010相同1010社会环境相同1010相同1010街道条件稍差108相同1010繁华程度稍差107稍差107交通便捷稍差108稍差108规划限制相同1010相同1010交通管制相同1010相同1010公交距离稍远

28、107相同1010交通流量稍少108稍少108周围环境稍差108相同1010合计合计10086100934、进行个别因素修正（1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。（2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）：（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分

29、析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在45之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则：交易实例B及C的容积率修正系数110/1001.1个别因素修正系数计算如下：交易实例A的个别因素修正系数1.030.96591.00.995 交易实例B的个别因素修正系数1.031.01.11.133 交易实例C的个别因素修正系数1.030.96591.11.0945.计算比准价格 A1,5501.01.141.00.9951,758（元/M2）B1,2001.01.121.1631.1331,771（元/M2）C1,4001.01.071.0751.0941,762（元/M2）6.采用算术平均法求得评估结果

30、 因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果：待估宗地评估价值（单价）（1,7581,7711,762）/3 1,764（元/M2）待估宗地评估价值（总价）1,7643,0005,292,000元补充例题1：有一待估宗地，总面积为4万平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C三个宗地交易实例，具体情况见下表：表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月到2006年2月，地价每月环比上涨1%试根据上述条件评估待估宗地在2006年

31、2月的价格宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素剩余年限待估06-201.70050A515005-201.60-1%45B670005-801.9+2%050C555005-12-2%1.60-1%45第六节房地产评估的剩余法一、基本思路和计算公式二、适用范围及注意事项该方法主要适用于：待开发、待拆适的土地、未完工的房地产项目。运用该方法时需要注意：（1）正确选择最佳开发形式（2）正确预期卖楼价（3）正确预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生的时间，必要时需折现。地价卖楼价建筑费专业费用销售费利息税费利润例待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为5,000平方米，

32、土地形状规则，规划用途为商业居住混合，允许容积率4，覆盖率50%，土地使用权年限为50年。试估算该宗地目前的价格。1、选用评估方法 该宗地为待建筑土地，适用剩余法进行评估，故确定采用剩余法进行评估。2、选择和确定最佳开发方式 根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合，总建筑面积为20,000平方米，建筑层数为8层，各层建筑面积均为2,500平方米，地上一至二层为商业用房，建筑面积5,000平方米，三至八层为住宅，建筑面积15,000平方米。3、估算建设周期 预计正常情况下该项目的建设周期为2年。4、预计售楼价 经分析预测，该开发项目完成后，其中全部商业用房和3

33、0%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。预计商业用房的平均售价为每平方米8,500元，住宅的平均售价为每平方米6,500元。5、估算开发费用 预计总建筑费为4,000万元，专业费为建筑费的6%，成本利润率为20%，贷款的年利息率为6%，租售费用和税费合计为售楼价的4%。在未来2年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下：第一年需投入60%的建筑费及相应的专业费用，第二年需投入40%的建筑费及相应的专业费用。6、求取地价 确定折现率为8%，则：楼价8,5005,000/（18%）26,50015,000/（18%）230%/（1 8%）0 50%/（1 8%

34、）0.5 20%/（18%）1 11,721.14万元 建筑费4,00060%/（18%）0.54,00040%/（18%）1.5 3,734.96万元折现率8%与贷款年利息率6%的正确区分使用 各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为了折现计算的方便，假定各年的建筑费的投入集中在各年的年中，故上述计算中折现年数分别为0.5和1.5。专业费用3,734.966%224.10万元租售费用及税费11,721.144468.85万元投资利润（总地价总建筑费用专业费用）20 总地价20（3,734.96224.10）20 总地价20791.81 总地价（11,721.143,734.96224.10468.85791.81）/(120%)6,501.42/1.25,417.85万元 单位地价5,417.85/5,0001.08万元/平方米 由于在估算总建筑费用、专业费用以及总地价时均考虑了货币的时间价值，上述各种费用都表现为现值，这其中已经包含了投资利息的因素，因此，投资利息不再重复计算。