美国房地产行业的产业链分析.pptx

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1、会计学1美国房地产行业的产业链分析美国房地产行业的产业链分析北京锡恩企业管理顾问公司住宅建造过程的作业链住宅建造过程的作业链住宅建造过程的作业链住宅建造过程的作业链土地获取设计与沟通 人力物料建造售后服务交付接收以批量生产住宅为例 以小规模定制住宅为例 土地获取人力物料 预生产建造售后服务市场推广销售过程 市场调研 与定位第1页/共16页北京锡恩企业管理顾问公司以批量住宅为例的作业链分解以批量住宅为例的作业链分解以批量住宅为例的作业链分解以批量住宅为例的作业链分解-土地获取土地获取土地获取土地获取 n n土地获取的方式有三种形式：n n购买购买n n期权控制期权控制n n通过兼并其他公司来获得

2、那家公通过兼并其他公司来获得那家公司的土地储备司的土地储备n n作为整个地产开发的起点，土地获取能力已经成为公司获利的一个重要的战略能力，随着竞争的加剧和城市可持续发展（SMART GROWTH）政策的出台，土地获取能力已经成为房地产行业的战略控制点。n n土地的获取需要大量的资金支持和存在不确定风险。n n维持与开发地政府与社团的良好关系是获取优质土地的前提条件，同时，大型的地产开发商具有小企业无法比拟的优势。第2页/共16页北京锡恩企业管理顾问公司以批量住宅为例的作业链分解以批量住宅为例的作业链分解-土地获取土地获取 考虑其可开发性（居民收入水平、收购价格、地域社会关系）、时间紧迫性三种手

3、段：直接购买、期权控制、兼并获得土地位置选择价位了解获取手段选择综合评估购买实施第3页/共16页北京锡恩企业管理顾问公司以批量住宅为例的作业链分解以批量住宅为例的作业链分解-人力、物料获得人力、物料获得n n人力的获得通过本地采购或分包可以解人力的获得通过本地采购或分包可以解决决n n物料采购有三种途径：物料采购有三种途径：n n通过代理商购买通过代理商购买n n与生产商建立战略合作伙伴关系，直接与生产商建立战略合作伙伴关系，直接向起购买向起购买n n自己生产自己生产n n显然，后面两种采购办法的成本低，至显然，后面两种采购办法的成本低，至于那一种的整体效益最好，需要进行综于那一种的整体效益最

4、好，需要进行综合评估：自己生产可能做到成本最低，合评估：自己生产可能做到成本最低，但整体效益取决于几个因素，生产规模、但整体效益取决于几个因素，生产规模、资金实力和管理水平。资金实力和管理水平。n n有力的供应链管理已经成为房地产行业有力的供应链管理已经成为房地产行业发展的战略控制点，但盲目的进行产业发展的战略控制点，但盲目的进行产业链垂直整合不利于降低成本。链垂直整合不利于降低成本。物料采购方式第4页/共16页北京锡恩企业管理顾问公司规模采购可以有效的控制建造成规模采购可以有效的控制建造成本本原材料成本在平均房价中的%劳动力成本在平均房价的%建筑商按住宅建筑收入排行（2002年）建筑商按住宅

5、建筑收入排行（2002年）数据来源：Professional builder 400强建筑商排位建筑商排位有力的供应链管理对控制采购成本十分有效！第5页/共16页北京锡恩企业管理顾问公司 以批量住宅为例的价值以批量住宅为例的价值链分解链分解-预生产预生产n n预生产主要解决对于大批量的标准件的预先制造，如门窗、木材结构件和一些连接件等。n n预生产可以有如下经济效益：n n集中生产，可以节约设备、管理成本和厂房成集中生产，可以节约设备、管理成本和厂房成本本n n集中生产，生产人员有学习曲线效应，提升效集中生产，生产人员有学习曲线效应，提升效率和效益率和效益n n与小企业相比，采取预生产的大型企

6、业可以有与小企业相比，采取预生产的大型企业可以有效缩短建房周期效缩短建房周期预生产住宅的设计能力住宅的批量大小企业的预生产能力大小将取决于企业的标准化设计能力和住宅开发的批量大小第6页/共16页北京锡恩企业管理顾问公司 以批量住宅为例的作业链分解以批量住宅为例的作业链分解-现场建造现场建造n n现场建造的过程是保证产品质量有效传递的重要环节，同时也可以起到对前期生产的质量控制。n n其主要内容包括：土地的平整、地基的修建、房屋主体工程的构建、供/排水电的管路安装、屋顶的安装、门窗的安装、房内的装修、家具电器的安装、整体质量控制等过程。n n现场建造的过程是一个突发事情比较多的过程，同时也是决定

7、建房周期长短的重要部分。在这方面有优势的企业可以保证价值的有效传递和建房周期的有力控制。n n建房周期和房屋质量的控制将是该过程的考核指标。第7页/共16页北京锡恩企业管理顾问公司以批量住宅为例的作业链分解以批量住宅为例的作业链分解-现场建造现场建造土地获取人力物料 预生产建造售后服务市场推广销售过程 市场调研 与定位土地平整地基修建主体工程 水、电 屋顶室内装修家居电器质量终检门窗质量控制、管理协调贯穿其中流畅的作业控制和合理的人员安排是有序现场的保证关键评估因素是周期、安全和质量第8页/共16页北京锡恩企业管理顾问公司 以批量住宅为例的作业链分解以批量住宅为例的作业链分解-市场推广市场推广

8、n n市场推广过程是宣扬产品价值和树立企业形象的过程。n n市场推广的作业流程包括：n n目标客户定位分析，广告、品牌形象策划，目标客户定位分析，广告、品牌形象策划，n n媒体手段的选择媒体手段的选择n n推广评估推广评估n n在这个过程中，产品价值被有效传达给潜在客户，品牌形象的树立将是重要的考核指标。第9页/共16页北京锡恩企业管理顾问公司 以批量住宅为例的作业链分解以批量住宅为例的作业链分解-销售过程销售过程n n销售过程是房屋的价值再现和增值的过程。n n它包括如下流程：n n产品的介绍、实地考察、合同签署、货款交付产品的介绍、实地考察、合同签署、货款交付和金融服务等流程和金融服务等流

9、程n n这个过程是消费者与企业直接接触的过程。对消费者而言，对这个流程的评价包含两方面的因素：对房屋质量的感知与接受、对服务流程的感受。其重要的评价指标是房屋的销售套数。第10页/共16页北京锡恩企业管理顾问公司 以批量住宅为例的作业链分解以批量住宅为例的作业链分解-售后服务售后服务n n售后服务过程是价值增值的过程，无论对产品（房屋）还是对地产开发商的品牌形象。n n其包括如下几个方面：房屋的维修和保养、公共设施的维护、物业管理的其他方面和其他增值服务内容。n n其关键的评价指标是客户满意度。第11页/共16页北京锡恩企业管理顾问公司以小规模定制住宅的作业流程以小规模定制住宅的作业流程 土地

10、获取设计与沟通 人力物料建造售后服务交付接收对于定制住宅，企业的设计与沟通能力将会是企业重要的能力。一般来讲，定制客户对价格的敏感性不高，符合其要求的住宅设计就显得十分重要，甚至成为客户购买的主要决定因素。第12页/共16页北京锡恩企业管理顾问公司企业建造住宅过程的考核指标企业建造住宅过程的考核指标土地获取人力物料 预生产建造售后服务市场推广销售过程 市场调研 与定位对A级土地的获取能力获取土地的费用土地的储备量直接从生产商采购的物料的比例直接从生产商采购的物料的种类采购物料价格的经济性与大型供应商的战略合作伙伴关系预生产产品的种类预生产产品的数量生产过程的规模经济性与成本控制（包括与生产商直

11、接采购相比、预生产企业的效益相比）建造房屋的周期房屋的质量消费者对房屋的品牌形象住宅品牌的定位住宅品牌的知名度住宅品牌的美誉度消费者对开发商的评价销售流程的顺畅性销售过程提供的服务的全面性消费者的满意度（对销售过程）服务的全面性与及时性消费者满意度考 核 指 标追求运营的效率/效益第13页/共16页北京锡恩企业管理顾问公司房地产行业发展的战略控制点房地产行业发展的战略控制点房地产行业发展的战略控制点房地产行业发展的战略控制点n n由于住宅建筑业的技术含量不高，单纯从产品的开发来看，不同的开发商易于做到高度的同质化（房屋的设计容易被复制、建材的采购可以一样），一些在其他行业被当作行业价值链的战略

12、控制点的能力在住宅开发行业中都不能算作是关键。但由于资源有限性和规模效应的客观存在，在行业发展过程中以下因素还将是十分重要的战略控制要素：n n土地的获取与控制能力土地的获取与控制能力土地的获取与控制能力土地的获取与控制能力：土地资：土地资源的稀缺使得土地的获取能力对源的稀缺使得土地的获取能力对房地产行业越来越重要。获得地房地产行业越来越重要。获得地理位置优越的土地对开发住宅建理位置优越的土地对开发住宅建筑具有战略意义：筑具有战略意义：“A A”级土地级土地常常意味着常常意味着“A A”级的竞争优势。级的竞争优势。n n物料采购与管理能力物料采购与管理能力物料采购与管理能力物料采购与管理能力：

13、出色的物：出色的物料采购能力有利于企业降低生产料采购能力有利于企业降低生产成本，获得大于行业平均利润的成本，获得大于行业平均利润的边际利润水平。而产业链整合是边际利润水平。而产业链整合是提高采购管理能力的一个重要手提高采购管理能力的一个重要手段。段。n n资金获取与流通能力资金获取与流通能力资金获取与流通能力资金获取与流通能力：健全、多：健全、多样化的融资渠道是解决房地产企样化的融资渠道是解决房地产企业发展瓶颈的重要办法，而资金业发展瓶颈的重要办法，而资金的流通管理能力不但可以为企业的流通管理能力不但可以为企业发展提供保障，更可以为购房者发展提供保障，更可以为购房者提供多种地金融服务，完善企业提供多种地金融服务，完善企业服务流程，提高竞争力。服务流程，提高竞争力。第14页/共16页因为专注，所以专业锡恩使命:共建伟大公司:致力于中国成长型企业的正规化,国际化,持续化！第15页/共16页