产品策划分析报告.ppt

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1、2#地块盈亏平衡点分析地块盈亏平衡点分析产品整体盈利能力有较大提高；产品整体盈利能力有较大提高；方案方案1更为均衡，后期产品价值潜力更大。更为均衡，后期产品价值潜力更大。方案方案2则更易达到盈亏平衡点。则更易达到盈亏平衡点。别墅10000洋房6500高层5500方案1780078000000171601115400001428078540000268080000方案2420042000000249601622400001176064680000268920000中低容积率小盘独特独特自然资源高端高端规划优势低配套依赖度产品市场风险小低配套依赖度产品市场风险小“低+高”产品组合客层定位客层定位选

2、择性；选择性；产品形态产品形态创新性；创新性；产品内涵产品内涵同质性；同质性；项目属性高端产品高端产品高端产品产品策划原则产品内涵的同质性：高端产品产品形态的差别性：创新产品生活配套的依赖性：低依赖度产品高端产品高端产品+独特资源独特资源充分发挥资源优势只为一个阶层打造填补市场空白填补市场空白发掘产品价值潜力规避当前配套劣势1+12顺应市场发展顺应市场发展产品组合分析产品组合产品组合产品组合产品组合整盘品质整盘品质单方土地利单方土地利单方土地利单方土地利润率润率润率润率低市场风低市场风低市场风低市场风险险险险基本研究思路从静态盈利能力选择产品组合从目前的市场售价情况我们来建立一个简单的模型来分

3、析各物业形态所能产生的收益从目前的市场售价情况我们来建立一个简单的模型来分析各物业形态所能产生的收益（简化模型，只考虑售价及建筑成本，未考虑其他随物业类型而改变的要素。在策划工作正式展开时聚浪会进行详尽的分析）从以上的分析可以看出：从以上的分析可以看出：从总体价值最大化的角度考虑，必需采用从总体价值最大化的角度考虑，必需采用“低密度低密度+高密度高密度”的构筑的构筑 策略策略在低密度物业形态中独立别墅在低密度物业形态中独立别墅 的的 盈利能力盈利能力 最高最高高密度物业形态中高层的高密度物业形态中高层的 盈利能力最高盈利能力最高 单方土地贡献率镇江市场各物业形态盈利能力静态分析低密度之间比较物

4、业形态容积率售价土地单方收入建造成本土地单方成本土地单方收益独立别墅0.3515000525020007004550双拼别墅0.55 85004675200011003575联排别墅0.765004550200014003150高密度之间比较花园洋房152005200200020003200多层1.442005880200028003080小高层1.845008100200036004500高层2.5450011250250062505000从静态盈利能力选择产品组合从目前的市场售价情况我们来建立一个简单的模型来分析各物业形态所能产生的收益从目前的市场售价情况我们来建立一个简单的模型来分析各物

5、业形态所能产生的收益（简化模型，只考虑售价及建筑成本，未考虑其他随物业类型而改变的要素。在策划工作正式展开时聚浪会进行详尽的分析）从以上的分析可以看出：从以上的分析可以看出：从总体价值最大化的角度考虑，必需采用从总体价值最大化的角度考虑，必需采用“低密度低密度+高密度高密度”的构筑的构筑 策略策略在低密度物业形态中独立别墅在低密度物业形态中独立别墅 的的 盈利能力盈利能力 最高最高高密度物业形态中高层的高密度物业形态中高层的 盈利能力最高盈利能力最高 单方土地贡献率镇江市场各物业形态盈利能力静态分析低密度之间比较物业形态容积率售价土地单方收入建造成本土地单方成本土地单方收益独立别墅0.3514

6、000490020007004200双拼别墅0.55 75004125200011003025联排别墅0.755003850200014002450高密度之间比较花园洋房147004700200020002700多层1.442005880200028003080小高层1.845008100200036004500高层2.5450011250250062505000低密度部分打造90墅研判墅研判经济条件经济条件市场条件市场条件客源条件客源条件土地成本高，单位土地成本大高于单位建造成本，偷容积率有现实意义。普通正常联排存在巨大价差，价格杠杆作用生效。普通联排客户与市中心公寓客户之间存在中间层客户。

7、市中心公寓普通联排90墅上海300600300镇江80150100普通联排客户与市中心公寓客户之间存在中间层客户。p镇江市场镇江市场90墅产品开发及销售条件缺乏市场支撑及客源支撑。墅产品开发及销售条件缺乏市场支撑及客源支撑。VS90墅，搭建后南山浅水湾小联排南山浅水湾小联排楼盘总套数可售套数发布日期叠加可售联排可售蓝山花园7802010/10/25240140楼盘总套数可售套数发布日期魅力之城五街区1802010/3/4魅力之城五街区602010/1/11魅力之城五街区1202009/11/27魅力之城五街区612009/11/27魅力之城五街区1802009/10/16魅力之城五街区4020

8、09/7/30低密度部分打造万科红郡、蓝山别墅印证了镇江万科红郡、蓝山别墅印证了镇江200-300万联排别墅的购买能力，这个阶层是本案别万联排别墅的购买能力，这个阶层是本案别墅应该追逐的客户。墅应该追逐的客户。镇江市场各物业形态盈利能力静态分析镇江市场各物业形态盈利能力静态分析低密度之间比较物业形态容积率售价土地单方收入建造成本土地单方成本土地单方收益独立别墅0.3515000525020007004550类独栋0.6110006600200012005400双拼别墅0.55 85004675200011003575联排别墅0.765004550200014003150在容积率及用地条件许可的

9、前提下，在容积率及用地条件许可的前提下，优先考虑舒适性、功能性更强优先考虑舒适性、功能性更强的别墅产品的别墅产品，建议采用创新性产品，建议采用创新性产品类独栋，其次双拼，其次特类独栋，其次双拼，其次特色联排（宽面联排）。色联排（宽面联排）。低密度部分打造类独栋二特色联排10米面宽特色联排，卧室全朝南，全套房设计高密度部分打造联排别墅的替换品大平层大大平平层层联联排排别别墅墅高密度部分打造高密度部分打造四面宽朝南，卧室全朝南一梯一户主卧别墅套房布置进深8.5米，板式大平层附送近10平米空中花园湖景第一线面积140平米左右基于成本考虑，建议建议不超过18层，低区部分可做townhouse,解决高层

10、低区价值低的问题。产品建议花园洋房部分花园洋房部分中区产品价值附加值小，产品中区产品价值附加值小，产品价值低。价值低。电梯引入，解决高层区压力，电梯引入，解决高层区压力，并打造电梯湖景别墅概念，并打造电梯湖景别墅概念，提升产品价值提升产品价值1楼附送地下室，附加价楼附送地下室，附加价值高，产品价值有保证值高，产品价值有保证三层两户，挑高三层两户，挑高4.5米客厅，米客厅，独创空中叠墅，产品优势独创空中叠墅，产品优势提升提升高区无电梯，销售抗性大高区无电梯，销售抗性大单套面积单套面积130平方米平方米下层下层上层上层93.1平方米平方米产品建议单位面积单位面积单价单价总价段总价段宽面联排、类独别

11、宽面联排、类独别墅墅200-300200-3001000010000200-300200-300万万创新叠墅创新叠墅13013065006500845000845000大平层大平层14014055005500770000770000高层高层townhouse16065001040000各物业形态总价段1#地块产品浅析大进深大平层房型大进深大平层房型别墅功能平层化礼仪空间：一梯一户、入户玄关，大面积功能衔接空间。功能空间：全套房设计、中西双厨、三厅：客厅、餐厅、家庭活动厅、双卫、双台盆、双人按摩浴缸细部空间：八角观景窗、南北双阳台1#地块地块整体为盈利性产品整体为盈利性产品创新叠墅别墅高层高层别

12、墅vs洋房高层别墅创新叠墅别墅高层vs变现能力强、附加值高变现能力强、附加值高2#地块地块变现能力强，总体价值高变现能力强，总体价值高创新叠墅、高层：现金流产品创新叠墅、高层：现金流产品别墅：盈利产品（保留）别墅：盈利产品（保留）3#1地块地块酒店式公寓：30000平方米单套面积：30-50平方米装修标准：精装修、地暖、温泉接入配套商业：10000平方米温泉养生会所、养生餐饮、温泉浴场、KTV等一系列的配套服务设施酒店式公寓：现金流产品酒店式公寓：现金流产品高层：盈利产品（保留）高层：盈利产品（保留）3#2地块地块高层加高至30层，增加花园洋房物业面积。花园洋房与高层自然区隔，为分期交房创造条件洋房：现金流产品洋房：现金流产品高层：盈利产品（保留）高层：盈利产品（保留）