市场法学习教案.pptx

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1、会计学1市场市场(shchng)法法第一页，共67页。第一节第一节第一节第一节 市场市场市场市场(shch(shch ng)ng)法概述法概述法概述法概述一、市场法的含义一、市场法的含义一、市场法的含义一、市场法的含义 市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将他们与估价对象进行比较，对它们的成似房地产，然后将他们与估价对象进行比较，对它们的成似房地产，然后将他们与估价对象进行比较，对它们的成似房地产，然后将他们与估价对象

2、进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估计对象价值的方法。交价格进行适当的处理来求取估计对象价值的方法。交价格进行适当的处理来求取估计对象价值的方法。交价格进行适当的处理来求取估计对象价值的方法。本质：以房地产的交易价格为导向求取估价对象的价值本质：以房地产的交易价格为导向求取估价对象的价值本质：以房地产的交易价格为导向求取估价对象的价值本质：以房地产的交易价格为导向求取估价对象的价值二、市场法的理论依据二、市场法的理论依据二、市场法的理论依据二、市场法的理论依据市场法的理论依据是经济学中的替代原理。市场法的理论依据是经济学中的替代原理。市场法的理论依据是经济学中的替代原理。市场法的理

3、论依据是经济学中的替代原理。替代原理：通过市场供求和竞争的作用，效用相同或相近的商替代原理：通过市场供求和竞争的作用，效用相同或相近的商替代原理：通过市场供求和竞争的作用，效用相同或相近的商替代原理：通过市场供求和竞争的作用，效用相同或相近的商品之间将产生替代效应，并最终使市场上相同或相近的商品之间将产生替代效应，并最终使市场上相同或相近的商品之间将产生替代效应，并最终使市场上相同或相近的商品之间将产生替代效应，并最终使市场上相同或相近的商品之间具有相同的价格或一致的比价品之间具有相同的价格或一致的比价品之间具有相同的价格或一致的比价品之间具有相同的价格或一致的比价(b(b ji)ji)关系。

4、关系。关系。关系。第1页/共67页第二页，共67页。类似房地产：是指在同一类似房地产：是指在同一类似房地产：是指在同一类似房地产：是指在同一(tngy)(tngy)市场供求圈中，与待市场供求圈中，与待市场供求圈中，与待市场供求圈中，与待估房地产在权益、用途、区位、价格类型、建筑结构等方估房地产在权益、用途、区位、价格类型、建筑结构等方估房地产在权益、用途、区位、价格类型、建筑结构等方估房地产在权益、用途、区位、价格类型、建筑结构等方面相似或相近的房地产。面相似或相近的房地产。面相似或相近的房地产。面相似或相近的房地产。交易实例：已经发生了交易的房地产。交易实例：已经发生了交易的房地产。交易实例

5、：已经发生了交易的房地产。交易实例：已经发生了交易的房地产。可比实例：与待估房地产相类似，并用于与待估房地产进可比实例：与待估房地产相类似，并用于与待估房地产进可比实例：与待估房地产相类似，并用于与待估房地产进可比实例：与待估房地产相类似，并用于与待估房地产进行比较的交易实例房地产。行比较的交易实例房地产。行比较的交易实例房地产。行比较的交易实例房地产。第2页/共67页第三页，共67页。三、市场法适用的估价三、市场法适用的估价三、市场法适用的估价三、市场法适用的估价(g(g(g(gji)ji)ji)ji)对象和条件对象和条件对象和条件对象和条件n n（一）适用对象（一）适用对象（一）适用对象（

6、一）适用对象n n住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地n n（二）市场法需要（二）市场法需要（二）市场法需要（二）市场法需要(xyo)(xyo)(xyo)(xyo)具备的条件具备的条件具备的条件具备的条件n n估价时点的近期有较多的类似房地产的交易估价时点的近期有较多的类似房地产的交易估价时点的近期有较多的类似房地产的交易估价时点的近期有较多的类似房地产的交易n n（三）市场法的其他用途（三）市场法的其他用途（三）市场法的其他用途（三）市场法的其他用途n

7、n市场租金及成本法、收益法和假设开发法中重新构建价格、房市场租金及成本法、收益法和假设开发法中重新构建价格、房市场租金及成本法、收益法和假设开发法中重新构建价格、房市场租金及成本法、收益法和假设开发法中重新构建价格、房地产价格构成部分、经营收入、运营费用、空置率、求取。地产价格构成部分、经营收入、运营费用、空置率、求取。地产价格构成部分、经营收入、运营费用、空置率、求取。地产价格构成部分、经营收入、运营费用、空置率、求取。第一节 市场(shchng)法概述第3页/共67页第四页，共67页。1 1 1 1 搜集搜集搜集搜集(suj)(suj)(suj)(suj)交易实例；交易实例；交易实例；交易

8、实例；2 2 2 2 选取可比实例；选取可比实例；选取可比实例；选取可比实例；3 3 3 3 建立价格可比基础建立价格可比基础建立价格可比基础建立价格可比基础4 4 4 4 交易情况修正交易情况修正交易情况修正交易情况修正5 5 5 5 交易日期修正交易日期修正交易日期修正交易日期修正6 6 6 6 房地产状况修正房地产状况修正房地产状况修正房地产状况修正7 7 7 7 求取比准价格求取比准价格求取比准价格求取比准价格要求：每项修正对可比实例成交价格的调整不得要求：每项修正对可比实例成交价格的调整不得要求：每项修正对可比实例成交价格的调整不得要求：每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过超过超

9、过超过20202020，综合调整不得超过，综合调整不得超过，综合调整不得超过，综合调整不得超过30303030。四.步骤(bzhu)：第一节第一节第一节第一节 市场市场市场市场(shch(shch ng)ng)法概述法概述法概述法概述第4页/共67页第五页，共67页。一、收集交易实例一、收集交易实例一、收集交易实例一、收集交易实例大量、全面大量、全面大量、全面大量、全面(qunmin)(qunmin)(qunmin)(qunmin)、完整性、完整性、完整性、完整性准确、真实性准确、真实性准确、真实性准确、真实性 累计性累计性累计性累计性多途径性多途径性多途径性多途径性第二节第二节第二节第二节

10、搜集交易搜集交易搜集交易搜集交易(jioy)(jioy)实例实例实例实例第5页/共67页第六页，共67页。第6页/共67页第七页，共67页。新凤城(fn chn)银座售价（万元）单价（元/）小区位置杨浦区控江路1500弄容积率1.68绿化率35%车位/总户数470/230房型一房一厅面积（平米）62 房龄2005楼层5/20装修精装修朝向朝南交通公交：6、70、103、220、地铁：靠近8号线周边配套近新华医院，商服店面较多，较发达环境较好基础设施完备离市中心距离 内环内，距离五角场约4公里车程物业管理费1.63元/平方米/月（电梯房）价格走势价格走势房型图房型图估价(gji)对象第7页/共6

11、7页第八页，共67页。才茂公寓(gngy)售价（万元）185单价（元/）28462小区位置杨浦区本溪路138弄容积率1.3绿化率30%车位/总户数80/264房型两室一厅面积（平米）65房龄2000楼层4/6装修精装修朝向朝南交通公交：14,80,220,70,871、地铁：较靠近8号线周边配套近新华医院，周围有小学和幼儿园，商铺店面稍多环境稍好基础设施较不完备离市中心距离 内环内，距离五角场约3公里程物业管理费 1.4/平米/月（无电梯）价格价格(jig)(jig)走势走势房型图房型图比较(bjio)实例A第8页/共67页第九页，共67页。贵仁雅苑售价（万元）154单价（元/）23692小区

12、位置杨浦区五角场国科路39弄容积率3.5绿化率43.1%车位/总户数60/256房型二室一厅面积（平米）65房龄2004楼层12/13装修普通装修朝向朝南交通公交：6、8、819、147、地铁：周围有8和10号线，但有一定距离周边配套较多商铺，周围有小型诊所但缺乏大型医院环境较好基础设施配备较完善离市中心距离 内环外，近五角场约1公里物业管理费 1.2/平米/月（电梯房）价格价格(jig)(jig)走势走势房房型型图图比较(bjio)实例B第9页/共67页第十页，共67页。君欣豪庭价格价格(jig)(jig)走势走势售价（万元）240单价（元/）35294小区位置杨浦区许昌路1588弄容积率2

13、.5绿化率32.5%车位/总户数629/315房型一室两厅面积（平米）68房龄2008楼层9/30装修毛坯朝向朝南交通公交：103 80 960地铁：与8号线有一定距离周边配套近新华医院，商铺较多环境很好基础设施完备离市中心距离 内环内，距离五角场约4公里车程物业管理费 1.98/平米/月（电梯房）房型图房型图比较(bjio)实例C第10页/共67页第十一页，共67页。中通(zhn tn)大厦价格价格(jig)(jig)走势走势售价（万元）109单价（元/）16515小区位置杨浦区黄兴路1号（周家嘴黄兴路交口）容积率10绿化率34%车位/总户数200/640房型一室一厅面积（平米）66房龄20

14、02楼层16/28装修精装修朝向朝南交通公交：22、8、538、934、137、843周边配套商铺店面稍多环境较差基础设施较差离市中心距离 内环内，距离五角场约4公里物业管理费 2.00/平米/月（电梯房）房型图房型图比较(bjio)实例D第11页/共67页第十二页，共67页。第12页/共67页第十三页，共67页。第13页/共67页第十四页，共67页。第14页/共67页第十五页，共67页。第15页/共67页第十六页，共67页。第16页/共67页第十七页，共67页。估价对象及内容 比较实例 比较因素新凤城（估价对象）才茂公寓贵仁雅苑君欣豪庭中通大厦交易日期2010.11.30（基准日）2010。

15、11.202010.11.052010.11.302010.11.11成交价格（万元）待估185.00154.00240109房产面积（平方米）6265656866成交单价(元/平方米)待估28462236923529416515交易情况正常正常正常正常正常价格类型转让转让转让转让转让用途公寓公寓公寓公寓公寓区域因素商服业繁华度有较多商铺店面、繁华度较好有较多商铺店面、繁华度较好有部分商铺店面、繁华度一般有较多商铺店面、繁华度较好有部分商铺店面、繁华度一般交通条件较优稍优一般一般较差基础设施及公用设施完备度较完备，近新华医院较完备，近新华医院一般完备较完备，近新华医院不完备离市中心距离较近较近

16、较近较近较近个别因素环境条件较好一般较好好较差平面布置较优稍优较优优一般建筑结构砖混砖混砖混砖混砖混楼层5/204/612/139/3016/28容积绿化率1.68/35%1.3/30%3.5/43.1%2.5/32.510/34%装修/房龄精装修/05精装修/00普通装修/04毛坯/08精装修/02因素条件因素条件(tiojin)(tiojin)说明表说明表第17页/共67页第十八页，共67页。估价对象及 指 比较实例 比较因素新凤城（估价对象）才茂公寓贵仁雅苑君欣豪庭中通大厦成交单价(元/平米)待估28462236923529416515交易情况待估100100100100交易时间1001

17、00100100区域因素商服业繁华度1001009910099交通条件10099989897设施完备度10099989998离市中心距离100100100100100个别因素环境条件1009910010197楼层100100103101102容积率/绿化率100100989995房龄/装修10098979799平面布置100989910098比比 较较 因因 素素第18页/共67页第十九页，共67页。估价对象及 指 比较实例 比较因素新凤城（估价对象）才茂公寓7635.5贵仁雅苑6426.5君欣豪庭11140.5中通大厦成交单价(元/平米)待估28462236923529416515交易情况1

18、00/100100/100100/100100/100交易时间100/100100/100100/100100/100区域因素商业繁华100/100100/99100/100100/99交通条件100/99100/98100/98100/97设施完备100/99100/98100/99100/98离市中心距离100/100100/100100/100100/100个别因素环境条件100/99100/100100/101100/97楼层100/100100/103100/101100/102容积率/绿化率100/100100/98100/99100/95房龄/装修100/98100/97100/

19、97100/99平面布置100/98100/99100/100100/98权重25%25%30%20%比准价格(元)28156(平均)28951(加权)28124(中位）31432(实际)30542257063713519243比较因素比较因素(yn s)(yn s)修正表修正表第19页/共67页第二十页，共67页。查阅政府有关职能部门的房地产交易登记资料；查阅政府有关职能部门的房地产交易登记资料；查阅各种报刊杂志所刊登的房地产租售信息；查阅各种报刊杂志所刊登的房地产租售信息；查访房地产经办人或交易当事人；查访房地产经办人或交易当事人；查阅房地产网页；查阅房地产网页；同行同行(tnghng)(

20、tnghng)之间相互提供有关信息资料；之间相互提供有关信息资料；其他。如参加房地产交易展销会、房地息发布会等。其他。如参加房地产交易展销会、房地息发布会等。二、搜集二、搜集二、搜集二、搜集(suj)(suj)交易实例的途径交易实例的途径交易实例的途径交易实例的途径第二节 搜集交易(jioy)实例第20页/共67页第二十一页，共67页。从搜集的交易实例中选择符合一定条件的作为从搜集的交易实例中选择符合一定条件的作为从搜集的交易实例中选择符合一定条件的作为从搜集的交易实例中选择符合一定条件的作为(zuwi)(zuwi)(zuwi)(zuwi)估价中用于参照比较的交易实例。这些用于估价中用于参照比

21、较的交易实例。这些用于估价中用于参照比较的交易实例。这些用于估价中用于参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。参照比较的交易实例，称为可比实例。参照比较的交易实例，称为可比实例。参照比较的交易实例，称为可比实例。一、选取一、选取一、选取一、选取(xu(xu nqnq)可比实例的必要性可比实例的必要性可比实例的必要性可比实例的必要性第三节 选取(xunq)可比实例第21页/共67页第二十二页，共67页。二、选取可比实例的要求：二、选取可比实例的要求：二、选取可比实例的要求：二、选取可比实例的要求：（一）数量要求（一）数量要求（一）数量要求（一）数量要求-310-310-31

22、0-310个个个个（二）质量要求（二）质量要求（二）质量要求（二）质量要求1 1 1 1、与估价对象是类似房地产、与估价对象是类似房地产、与估价对象是类似房地产、与估价对象是类似房地产同一同一同一同一(tngy)(tngy)(tngy)(tngy)供求范围内。供求范围内。供求范围内。供求范围内。与待估房地产的用途。与待估房地产的用途。与待估房地产的用途。与待估房地产的用途。规模相当。规模相当。规模相当。规模相当。与待估房地产的建筑结构相同。与待估房地产的建筑结构相同。与待估房地产的建筑结构相同。与待估房地产的建筑结构相同。档次相同档次相同档次相同档次相同权属性质相同。权属性质相同。权属性质相同

23、。权属性质相同。2 2 2 2、交易类型与交易目的相近。、交易类型与交易目的相近。、交易类型与交易目的相近。、交易类型与交易目的相近。3 3 3 3、比较案例房地产的交易日期与待估房地产的估价时点接近、比较案例房地产的交易日期与待估房地产的估价时点接近、比较案例房地产的交易日期与待估房地产的估价时点接近、比较案例房地产的交易日期与待估房地产的估价时点接近4 4 4 4、交易案例是正常交易或可修正为正常。、交易案例是正常交易或可修正为正常。、交易案例是正常交易或可修正为正常。、交易案例是正常交易或可修正为正常。第三节 选取(xunq)可比实例第22页/共67页第二十三页，共67页。第四节第四节第

24、四节第四节 建立建立建立建立(jinl)(jinl)可比基础可比基础可比基础可比基础统一统一统一统一(tngy)(tngy)(tngy)(tngy)房地产范围房地产范围房地产范围房地产范围 范围不同的情况范围不同的情况范围不同的情况范围不同的情况带有债权债务的房地产带有债权债务的房地产带有债权债务的房地产带有债权债务的房地产含有非房地产成分含有非房地产成分含有非房地产成分含有非房地产成分房地产实物范围不同房地产实物范围不同房地产实物范围不同房地产实物范围不同统一统一统一统一(tngy)(tngy)(tngy)(tngy)付款方式付款方式付款方式付款方式 估价中通常以在其成交日期一次性支付的金额

25、为准估价中通常以在其成交日期一次性支付的金额为准估价中通常以在其成交日期一次性支付的金额为准估价中通常以在其成交日期一次性支付的金额为准例如：一物业合同总价例如：一物业合同总价例如：一物业合同总价例如：一物业合同总价20202020万元，分三期支付，首付万元，分三期支付，首付万元，分三期支付，首付万元，分三期支付，首付30303030，半年后支付半年后支付半年后支付半年后支付30303030，一年后支付，一年后支付，一年后支付，一年后支付40404040，问合同签订时一，问合同签订时一，问合同签订时一，问合同签订时一次性付款总价（银行贷款年利率次性付款总价（银行贷款年利率次性付款总价（银行贷款

26、年利率次性付款总价（银行贷款年利率6 6 6 6，按月付息）。，按月付息）。，按月付息）。，按月付息）。第23页/共67页第二十四页，共67页。统一价格单位统一价格单位统一价格单位统一价格单位统一价格表示单位统一价格表示单位统一价格表示单位统一价格表示单位统一币种和货币统一币种和货币统一币种和货币统一币种和货币(hub)(hub)(hub)(hub)单位；单位；单位；单位；统一面积内涵和单位；统一面积内涵和单位；统一面积内涵和单位；统一面积内涵和单位；如：建筑面积下的价格如：建筑面积下的价格如：建筑面积下的价格如：建筑面积下的价格=套内建筑面积价格套内建筑面积价格套内建筑面积价格套内建筑面积价

27、格套内建筑面套内建筑面套内建筑面套内建筑面 积积积积/建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积 建筑面积下的价格建筑面积下的价格建筑面积下的价格建筑面积下的价格=使用面积价格使用面积价格使用面积价格使用面积价格使用面积使用面积使用面积使用面积/建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积 平方米下的价格亩下的价格平方米下的价格亩下的价格平方米下的价格亩下的价格平方米下的价格亩下的价格666.67 666.67 666.67 666.67 平方米下的价格公顷下的价格平方米下的价格公顷下的价格平方米下的价格公顷下的价格平方米下的价格公顷下的价格10000 10000 10000 10000 平方米下的价格平方英尺下的

28、价格平方米下的价格平方英尺下的价格平方米下的价格平方英尺下的价格平方米下的价格平方英尺下的价格0.09290304 0.09290304 0.09290304 0.09290304 平方米下的价格坪下的价格平方米下的价格坪下的价格平方米下的价格坪下的价格平方米下的价格坪下的价格 3.30579 3.30579 3.30579 3.30579 第24页/共67页第二十五页，共67页。n n 例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积2002

29、00200200，成，成，成，成交总价交总价交总价交总价80808080万元人民币，分三期付款，首期付万元人民币，分三期付款，首期付万元人民币，分三期付款，首期付万元人民币，分三期付款，首期付16161616万元人民币，第二期于万元人民币，第二期于万元人民币，第二期于万元人民币，第二期于半年后付半年后付半年后付半年后付32323232万元人民币，余款万元人民币，余款万元人民币，余款万元人民币，余款32323232万元人民币于一年后付清。乙交易实万元人民币于一年后付清。乙交易实万元人民币于一年后付清。乙交易实万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积例的使用面积例的使用面积例的使用面积2500

30、250025002500平方英尺，成交总价平方英尺，成交总价平方英尺，成交总价平方英尺，成交总价15151515万美元，于成交时一次付清。万美元，于成交时一次付清。万美元，于成交时一次付清。万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，试进行有关的修正。（假设人如果选取此两宗交易实例为可比实例，试进行有关的修正。（假设人如果选取此两宗交易实例为可比实例，试进行有关的修正。（假设人如果选取此两宗交易实例为可比实例，试进行有关的修正。（假设人民币的年利率为民币的年利率为民币的年利率为民币的年利率为8 8 8 8 ，假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市，假设乙交易实例成交当时的人民

31、币与美元的市，假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市，假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为场汇价为场汇价为场汇价为1 1 1 1美元美元美元美元8.38.38.38.3元人民币元人民币元人民币元人民币 ）n n 1 1 1 1统一付款方式。以在成交日期时一次付清为基准，则：统一付款方式。以在成交日期时一次付清为基准，则：统一付款方式。以在成交日期时一次付清为基准，则：统一付款方式。以在成交日期时一次付清为基准，则：甲总价甲总价甲总价甲总价 16+32/16+32/16+32/16+32/（1+8%1+8%1+8%1+8%）0.5+32/0.5+32/0.5+32/0.5+32/（

32、1+8%1+8%1+8%1+8%）76.42276.42276.42276.422（万元人民币）（万元人民币）（万元人民币）（万元人民币）乙总价乙总价乙总价乙总价15(15(15(15(万美元万美元万美元万美元)n n2 2 2 2统一价格表示单位统一价格表示单位统一价格表示单位统一价格表示单位(dnwi)(dnwi)(dnwi)(dnwi)。甲单价甲单价甲单价甲单价7642202007642202007642202007642202003821.1(3821.1(3821.1(3821.1(元人民币平方米建筑面积元人民币平方米建筑面积元人民币平方米建筑面积元人民币平方米建筑面积)乙单价乙单价

33、乙单价乙单价150000250015000025001500002500150000250060(60(60(60(美元平方英尺使用面积美元平方英尺使用面积美元平方英尺使用面积美元平方英尺使用面积)n n 3 3 3 3统一币种和货币单位统一币种和货币单位统一币种和货币单位统一币种和货币单位(dnwi)(dnwi)(dnwi)(dnwi)。甲单价：甲单价：甲单价：甲单价：38213821382138211(1(1(1(元人民币平方米建筑面积元人民币平方米建筑面积元人民币平方米建筑面积元人民币平方米建筑面积)乙单价乙单价乙单价乙单价608.3608.3608.3608.3498(498(498(

34、498(元人民币平方英尺使用面积元人民币平方英尺使用面积元人民币平方英尺使用面积元人民币平方英尺使用面积)第25页/共67页第二十六页，共67页。n n4 4统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用(shyng)(shyng)面积的关系为面积的关系为1 1平方米建筑面积平方米建筑面积.75.75平方米使用平方米使用(shyng)(shyng)面积，则：面积，则：甲单价甲单价382138211(1(元人民币平方米建筑面积元人民币平方米建筑面积)乙单价乙单价4980.754980.753

35、733735(5(元人民币平方英元人民币平方英尺建筑面积尺建筑面积)n n5 5统一面积单位。如果以平方米为基准，由于统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1 1平方英尺平方英尺0.092903040.09290304平方米，则：平方米，则：甲单价甲单价382138211(1(元人民币平方米建筑面积元人民币平方米建筑面积)乙单价乙单价373.50.09290304373.50.09290304402040203(3(元人民元人民币平方米建筑面积币平方米建筑面积)第26页/共67页第二十七页，共67页。例：有俩同类物业同时交易，例：有俩同类物业同时交易，例：有俩同类物业同时交易，例：有俩同类物业

36、同时交易，A A A A物业使用物业使用物业使用物业使用(shyng)(shyng)(shyng)(shyng)面积为面积为面积为面积为100100100100坪，交易价为坪，交易价为坪，交易价为坪，交易价为13131313万美金；万美金；万美金；万美金；B B B B物业建面物业建面物业建面物业建面900900900900平方米，人民平方米，人民平方米，人民平方米，人民币总价币总价币总价币总价288288288288万元，一年后付。现价万元，一年后付。现价万元，一年后付。现价万元，一年后付。现价 为为为为50505050万元的家具随房屋万元的家具随房屋万元的家具随房屋万元的家具随房屋一并交易

37、，该类物业建使比为一并交易，该类物业建使比为一并交易，该类物业建使比为一并交易，该类物业建使比为1.31.31.31.3，1 1 1 1美元兑换美元兑换美元兑换美元兑换6.86.86.86.8元人民币，元人民币，元人民币，元人民币，年利率年利率年利率年利率6 6 6 6，试建立价格比较基础。，试建立价格比较基础。，试建立价格比较基础。，试建立价格比较基础。第27页/共67页第二十八页，共67页。一、一、一、一、概念概念概念概念 是指剔除交易行为中的一些特殊因素而造成的价格的偏差。是指剔除交易行为中的一些特殊因素而造成的价格的偏差。是指剔除交易行为中的一些特殊因素而造成的价格的偏差。是指剔除交易

38、行为中的一些特殊因素而造成的价格的偏差。二、交易行为中可能存在的特殊因素比较复杂，一般有：二、交易行为中可能存在的特殊因素比较复杂，一般有：二、交易行为中可能存在的特殊因素比较复杂，一般有：二、交易行为中可能存在的特殊因素比较复杂，一般有：1 1 1 1、有利害关系的交易。如亲友之间、有利害关系的公司之间的交、有利害关系的交易。如亲友之间、有利害关系的公司之间的交、有利害关系的交易。如亲友之间、有利害关系的公司之间的交、有利害关系的交易。如亲友之间、有利害关系的公司之间的交易活动。易活动。易活动。易活动。2 2 2 2、急于出售、急于购买、急于出售、急于购买、急于出售、急于购买、急于出售、急于

39、购买.3 3 3 3、交易双方或交易一方对市场行情缺乏了解的交易。、交易双方或交易一方对市场行情缺乏了解的交易。、交易双方或交易一方对市场行情缺乏了解的交易。、交易双方或交易一方对市场行情缺乏了解的交易。4 4 4 4、交易双方或一方有特别的动机或偏好。、交易双方或一方有特别的动机或偏好。、交易双方或一方有特别的动机或偏好。、交易双方或一方有特别的动机或偏好。5 5 5 5、特殊交易方式的交易。、特殊交易方式的交易。、特殊交易方式的交易。、特殊交易方式的交易。6 6 6 6、未按规则、未按规则、未按规则、未按规则(guz)(guz)(guz)(guz)负担交易税费。负担交易税费。负担交易税费。

40、负担交易税费。7 7 7 7、相邻房地产的合并交易。、相邻房地产的合并交易。、相邻房地产的合并交易。、相邻房地产的合并交易。8 8 8 8、强迫出售或强迫购买的交易、强迫出售或强迫购买的交易、强迫出售或强迫购买的交易、强迫出售或强迫购买的交易9 9 9 9、受迷信影响的交易、受迷信影响的交易、受迷信影响的交易、受迷信影响的交易第五节第五节第五节第五节 交易情况影响交易情况影响交易情况影响交易情况影响(y(y ngxingxi ng)ng)修正修正修正修正第28页/共67页第二十九页，共67页。三、交易情况修正的方法:一般不选;不得不选必须修正;修正方法为百分率法和差额法。百分率法：可比实例成交

41、价格 1（1 s%）可比实例的正常市场(shchng)价格 交易情况修正系数应以正常市场(shchng)价格为基准来确定差额法：可比实例的成交价格交易情况修正额可比实例的正常市场(shchng)价格 第五节第五节第五节第五节 交易情况交易情况交易情况交易情况(qngkung)(qngkung)影响修正影响修正影响修正影响修正第29页/共67页第三十页，共67页。n n正常正常正常正常(zhngchng)(zhngchng)(zhngchng)(zhngchng)成交价格成交价格成交价格成交价格-应由卖方负担的税费应由卖方负担的税费应由卖方负担的税费应由卖方负担的税费=卖方实卖方实卖方实卖方实际

42、得到的价格际得到的价格际得到的价格际得到的价格n n正常正常正常正常(zhngchng)(zhngchng)(zhngchng)(zhngchng)成交价格成交价格成交价格成交价格+应由买方负担的税费应由买方负担的税费应由买方负担的税费应由买方负担的税费=买方买方买方买方实际付出的价格实际付出的价格实际付出的价格实际付出的价格n n 例：一宗房地产的正常例：一宗房地产的正常例：一宗房地产的正常例：一宗房地产的正常(zhngchng)(zhngchng)(zhngchng)(zhngchng)成交价格为成交价格为成交价格为成交价格为2500250025002500元元元元平方米，卖方应缴纳的税费

43、为正常平方米，卖方应缴纳的税费为正常平方米，卖方应缴纳的税费为正常平方米，卖方应缴纳的税费为正常(zhngchng)(zhngchng)(zhngchng)(zhngchng)成交成交成交成交价格的价格的价格的价格的7 7 7 7，买方应缴纳的税费为正常，买方应缴纳的税费为正常，买方应缴纳的税费为正常，买方应缴纳的税费为正常(zhngchng)(zhngchng)(zhngchng)(zhngchng)成交成交成交成交价格的价格的价格的价格的5 5 5 5，求卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。，求卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。，求卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。，求卖方

44、实际得到的价格和买方实际付出的价格。n n解：解：解：解：n n 卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格2500250025002500250072500725007250072325(2325(2325(2325(元平元平元平元平方米方米方米方米)买方实际付出的价格买方实际付出的价格买方实际付出的价格买方实际付出的价格2500+2500 52500+2500 52500+2500 52500+2500 52625(2625(2625(2625(元平方元平方元平方元平方米米米米)第五节第五节第五节第五节 交易交易交易交易(jioy)(jioy)情况影响修正情况

45、影响修正情况影响修正情况影响修正第30页/共67页第三十一页，共67页。n n例：某宗房地产交易例：某宗房地产交易例：某宗房地产交易例：某宗房地产交易(jioy)(jioy)(jioy)(jioy)，买卖双方在合同中写明，买，买卖双方在合同中写明，买，买卖双方在合同中写明，买，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方方付给卖方方付给卖方方付给卖方2625262526252625元平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。元平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。元平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。元平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价据悉，该地区

46、房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的格的格的格的7 7 7 7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5 5 5 5。求该宗。求该宗。求该宗。求该宗房地产交易房地产交易房地产交易房地产交易(jioy)(jioy)(jioy)(jioy)的正常成交价格。的正常成交价格。的正常成交价格。的正常成交价格。v解：正常成交价格(jig)+应由买方负担的税费买方实际付出的 v 价格(ji

47、g)v正常成交价格(jig)买方实际付出的价格(jig)（应由买方缴纳的税费比率）（+）v （元m）v第五节第五节第五节第五节 交易交易交易交易(jioy)(jioy)情况影响修正情况影响修正情况影响修正情况影响修正第31页/共67页第三十二页，共67页。第六节第六节第六节第六节 市场状况市场状况市场状况市场状况(zhungkung)(zhungkung)调整调整调整调整一、概念：是将可比实例在成交日期时的价格调整到估价一、概念：是将可比实例在成交日期时的价格调整到估价一、概念：是将可比实例在成交日期时的价格调整到估价一、概念：是将可比实例在成交日期时的价格调整到估价时点时的价格。时点时的价格

48、。时点时的价格。时点时的价格。二、方法：二、方法：二、方法：二、方法：可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格市场状况调整系数市场状况调整系数市场状况调整系数市场状况调整系数可比实例在估价时点时的价格可比实例在估价时点时的价格可比实例在估价时点时的价格可比实例在估价时点时的价格 交易交易交易交易(jioy)(jioy)(jioy)(jioy)日期修正系数应以成交日期时的价格为基准日期修正系数应以成交日期时的价格为基准日期修正系数应以成交日期时的价格为基准日期修正系数应以成交日期时的价格为基准来确定。来确定。来确定。来确定。假设从成

49、交日期到估价时点时，可比实例价假设从成交日期到估价时点时，可比实例价假设从成交日期到估价时点时，可比实例价假设从成交日期到估价时点时，可比实例价格涨跌的百分率为格涨跌的百分率为格涨跌的百分率为格涨跌的百分率为TTTT(当可比实例的价格上涨的，为当可比实例的价格上涨的，为当可比实例的价格上涨的，为当可比实例的价格上涨的，为+T+T+T+T；下跌的，为下跌的，为下跌的，为下跌的，为T T T T)，则：，则：，则：，则：可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格（1T%1T%1T%1T%）可比实例在估价时点时的价格可比实例在估价时点时的

50、价格可比实例在估价时点时的价格可比实例在估价时点时的价格 第32页/共67页第三十三页，共67页。n n价格指数法价格指数法价格指数法价格指数法n n价格指数有定基价格指数和环比价格指数。如果是以价格指数有定基价格指数和环比价格指数。如果是以价格指数有定基价格指数和环比价格指数。如果是以价格指数有定基价格指数和环比价格指数。如果是以某个固定某个固定某个固定某个固定(gdng)(gdng)(gdng)(gdng)时期作为基期的，称为定基价格时期作为基期的，称为定基价格时期作为基期的，称为定基价格时期作为基期的，称为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数；如果是以上一时期作为基