投资性房地产3学习教案.pptx

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1、会计学1投资性房地产投资性房地产3第一页，共81页。n n例：甲企业与乙企业签订了一项例：甲企业与乙企业签订了一项经营经营(jngyng)租赁合同，甲企租赁合同，甲企业将其持有使用权的一块土地出业将其持有使用权的一块土地出租给乙企业以赚取租金，租期租给乙企业以赚取租金，租期10年，乙企业又将这块土地转租给年，乙企业又将这块土地转租给丙企业以赚取租金差价，为期丙企业以赚取租金差价，为期3年。年。n n出租是指经营出租是指经营(jngyng)租赁租赁方式出租。方式出租。n n必须是已出租的，即租赁协议必须是已出租的，即租赁协议已签定。企业计划用于出租但尚已签定。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用

2、权，不属于投未出租的土地使用权，不属于投资性房地产。资性房地产。第2页/共81页第二页，共81页。n n2 2持有并准备增值后转让持有并准备增值后转让持有并准备增值后转让持有并准备增值后转让(zhu(zhu nrng)nrng)的土地使用权的土地使用权的土地使用权的土地使用权n n持有并准备增值后转让持有并准备增值后转让持有并准备增值后转让持有并准备增值后转让(zhu(zhu nrng)nrng)的土地使用权，的土地使用权，的土地使用权，的土地使用权，是指企业通过出让或转让是指企业通过出让或转让是指企业通过出让或转让是指企业通过出让或转让(zhu(zhu nrng)nrng)方式取得的并方式取

3、得的并方式取得的并方式取得的并准备增值后转让准备增值后转让准备增值后转让准备增值后转让(zhu(zhu nrng)nrng)的土地使用权。的土地使用权。的土地使用权。的土地使用权。n n例：企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止例：企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止例：企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止例：企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层作出书面决议明确继续持有这部分土地自用，管理层作出书面决议明确继续持有这部分土地自用，管理层作出书面决议明确继续持有这部分土地自用，管理层作出书面决议明确继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让使用权，待其增值后转让使

4、用权，待其增值后转让使用权，待其增值后转让(zhu(zhu nrng)nrng)以赚取增值收以赚取增值收以赚取增值收以赚取增值收益，那么，企业持有的这部分土地使用权属于投资性益，那么，企业持有的这部分土地使用权属于投资性益，那么，企业持有的这部分土地使用权属于投资性益，那么，企业持有的这部分土地使用权属于投资性房地产。房地产。房地产。房地产。n n注意：闲置土地不属于持有并准备增值后转让注意：闲置土地不属于持有并准备增值后转让注意：闲置土地不属于持有并准备增值后转让注意：闲置土地不属于持有并准备增值后转让(zhu(zhu nrng)nrng)的土地使用权。的土地使用权。的土地使用权。的土地使用

5、权。第3页/共81页第三页，共81页。n n闲置土地是指土地使用者依法闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过准用地的人民政府同意，超过规定规定(gudng)的期限未动工开的期限未动工开发建设的建设用地。发建设的建设用地。n n具有下列情形之一的，也可以具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：认定为闲置土地：国有土地国有土地有偿使用合同或者建设用地批有偿使用合同或者建设用地批准书未规定准书未规定(gudng)动工开发动工开发建设日期，自国有土地有偿使建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管用合同生效或者土地行政主管部

6、门建设用地批准书颁发之日部门建设用地批准书颁发之日起满起满 1 年未动工开发建设的；年未动工开发建设的；第4页/共81页第四页，共81页。n n已动工开发建设已动工开发建设(jinsh)但开发建设但开发建设(jinsh)的面积占应动工开发建设的面积占应动工开发建设(jinsh)总面积不足三分之一或者已投资额占总投资总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足额不足 25%且未经批准中止开发建设且未经批准中止开发建设(jinsh)连续满连续满 1 年的；年的；n n法律、行政法规规定的其他情形。法律、行政法规规定的其他情形。第5页/共81页第五页，共81页。n n3已出租的建筑物已出租的建筑物n

7、 n已出租的建筑物，是指企业拥有产权的、以已出租的建筑物，是指企业拥有产权的、以经营经营(jngyng)租赁方式出租的建筑物。租赁方式出租的建筑物。n n要点：要点：用于出租的建筑物是指企业拥有产用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，企业以经营权的建筑物，企业以经营(jngyng)租赁方租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。第6页/共81页第六页，共81页。n n已出租的建筑物是企业已经已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁与其他方签订了租赁(zln)协议，协议，约定以经营租赁约定以经营租赁(zln)方式出租方式出租的建筑物，自租赁的建筑

8、物，自租赁(zln)协议规协议规定的租赁定的租赁(zln)期开始日起，经期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。的建筑物。n n注意：对企业持有以备经营出注意：对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管租的空置建筑物，只有企业管理当局作出正式书面决议，明理当局作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁即使尚未签订租赁(zln)协议，协议，也应视为投资性房地产。也应视为投资性房地产。第7页/共81页第七页，共81页。n n空置建筑物：是指企业新购入、自形建

9、造或开发完工但空置建筑物：是指企业新购入、自形建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。经整理后达到可经营出租状态的建筑物。n n例，甲企业在当地房地产交易中心通过竞拍取得例，甲企业在当地房地产交易中心通过竞拍取得(q(q d)d)一块土地的使用权，并按照合同规定对这块土地进行了一块土地的使用权，并按照合同规定对这块土地进行了开发，在这块土地上建造了一栋商场，拟用于整体出租，开发，在这块土地上建造了一栋商场，拟用于整体出租，但尚未开发完工，则尚未开发完工的商场不属于但尚未开发完工，则尚未开

10、发完工的商场不属于“空置空置建筑物建筑物”，也不能作为投资性房地产。，也不能作为投资性房地产。第8页/共81页第八页，共81页。（二）投资性房地产的其他（二）投资性房地产的其他（二）投资性房地产的其他（二）投资性房地产的其他(qt)(qt)判别判别判别判别1已出租的投资性房地产（包括土地使用权和建筑物）租赁(zln)期满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。2一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产；否则，不能作为投资性房地产。第9页/共81页第九页，共81页。n n例：甲

11、房地产开发商建造了一栋商住两用楼例：甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已签订经营盘，一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同，其余搂层均为普通住宅并正在租赁合同，其余搂层均为普通住宅并正在(zhngzi)公开销售中。这种情况下，如果公开销售中。这种情况下，如果一层商铺可以单独计量和出售，应当确认为一层商铺可以单独计量和出售，应当确认为甲企业的投资性房地产，其余搂层为甲企业甲企业的投资性房地产，其余搂层为甲企业的存货。的存货。第10页/共81页第十页，共81页。n n3企业将建筑物出租并按出租企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修协议向承租人提供保安和维

12、修等其他服务，所提供的其他服等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。当确认为自用房地产。n n4关联关联(gunlin)企业之间租赁企业之间租赁房地产的，租出方应将出租的房地产的，租出方应将出租的房地产确认为投资性房地产。房地产确认为投资性房地产。第11页/共81页第十一页，共81页。n n5母公司以经营租赁的方式向子公司租出母公司

13、以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司的投房地产，该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。业集团的自用房地产。n n6企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得营目的是通过向客户提供客房服务取得(qd)服务收入，该业务不具有租赁性质，服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产，应当属于自用房地产；不属于投资性房地产，应当属于自用房地产；第12页/共81页第十二页，共81页。n n7企业出租给本企业职工居住企业出租给本企

14、业职工居住的宿舍的宿舍(ssh)，即使按照市场，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。房地产的性质。n n8作为存货的房地产，是指房作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产，即存货，不属于投资性房地产，即使房地产开发企业决定待增值后使房地产开发企业决定待增值后再转让其

15、开发的土地，也不得作再转让其开发的土地，也不得作为投资性房地产为投资性房地产。第13页/共81页第十三页，共81页。第二节第二节第二节第二节 投资性房地产的确认投资性房地产的确认投资性房地产的确认投资性房地产的确认(qurn)(qurn)与初始计量与初始计量与初始计量与初始计量一、投资性房地产的确认一、投资性房地产的确认一、投资性房地产的确认一、投资性房地产的确认投资性房地产的确认条件投资性房地产的确认条件投资性房地产的确认条件投资性房地产的确认条件一项资产是否被确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概一项资产是否被确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概一项资产是否被确认为投

16、资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概一项资产是否被确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次念，其次念，其次念，其次(qc)(qc)要同时满足投资性房地产的以下两个确认条件：要同时满足投资性房地产的以下两个确认条件：要同时满足投资性房地产的以下两个确认条件：要同时满足投资性房地产的以下两个确认条件：1 1与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2 2该投资性房地产的成本能够可靠地计量。该投资性房地产的成本能够可靠地计量。该投资性房地产

17、的成本能够可靠地计量。该投资性房地产的成本能够可靠地计量。第14页/共81页第十四页，共81页。投资性房地产的确认时点投资性房地产的确认时点投资性房地产的确认时点投资性房地产的确认时点对于已出租的土地使用权和已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时对于已出租的土地使用权和已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时对于已出租的土地使用权和已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时对于已出租的土地使用权和已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时点为租赁期开始日，即土地使用权和建筑物进入出租状态、开始赚取租金的点为租赁期开始日，即土地使用权和建筑物进入出租状态、开始赚取租金的点为租赁期开始日，即

18、土地使用权和建筑物进入出租状态、开始赚取租金的点为租赁期开始日，即土地使用权和建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。日期。日期。日期。对于持有并准备增值后转让的土地使用权，作为投资性房地产的确认时点为对于持有并准备增值后转让的土地使用权，作为投资性房地产的确认时点为对于持有并准备增值后转让的土地使用权，作为投资性房地产的确认时点为对于持有并准备增值后转让的土地使用权，作为投资性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让

19、的日期。持有以备经营持有以备经营持有以备经营持有以备经营(jngyng)(jngyng)出租的空置建筑物确认为投资性房地产的时点为企业出租的空置建筑物确认为投资性房地产的时点为企业出租的空置建筑物确认为投资性房地产的时点为企业出租的空置建筑物确认为投资性房地产的时点为企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期。管理当局就该事项作出正式书面决议的日期。管理当局就该事项作出正式书面决议的日期。管理当局就该事项作出正式书面决议的日期。第15页/共81页第十五页，共81页。二、账户二、账户(zhn h)设置设置n n为了反映投资性房地产的增减变动和结余情为了反映投资性房地产的增减变动和结余情况，企业应

20、设置况，企业应设置“投资性房地产投资性房地产”账户，但账户，但如果后续计量是采用如果后续计量是采用(ciyng)公允价值模公允价值模式，则设置的账户为式，则设置的账户为“投资性房地产投资性房地产成成本本”和和“投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动”两个明细账。两个明细账。第16页/共81页第十六页，共81页。三、投资性房地产的初始计量三、投资性房地产的初始计量(jling)及处理及处理n n初始计量标准：成本初始计量标准：成本n n外购的投资性房地产外购的投资性房地产n n外购的房地产只有在购入的同时开始出租才外购的房地产只有在购入的同时开始出租才能能(cinng)作为投资性房地产

21、加以确认。作为投资性房地产加以确认。n n外购投资性房地产的成本，包括购买价款、外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。第17页/共81页第十七页，共81页。n n例：例：2007年年3月，甲企业计划购入一栋写字月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。楼用于对外出租。3月月15日，甲企业与乙企日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定业签订了经营租赁合同，约定(yudng)自自写字楼购买日起将写字楼出租给乙企业，为写字楼购买日起将写字楼出租给乙企业，为期期5年。年。4月月5日，甲企业实际购入写字楼，日，甲企业实际购

22、入写字楼，支付价款支付价款1200万元。万元。第18页/共81页第十八页，共81页。n n假设甲企业采用成本模式进行假设甲企业采用成本模式进行后续计量。后续计量。4月月5日购入写字楼并日购入写字楼并用于出租用于出租(chz)时：时：n n借：投资性房地产借：投资性房地产 1200万万n n 贷：银行存款贷：银行存款 1200万万 n n假设甲企业拥有的投资性房地假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值模式计量产符合采用公允价值模式计量的条件，采用公允价值模式进的条件，采用公允价值模式进行后续计量，行后续计量，4月月5日购入写字楼日购入写字楼并用于出租并用于出租(chz)时：时：n n借：投

23、资性房地产借：投资性房地产成本成本 1200万万n n 贷：银行存款贷：银行存款 1200万万第19页/共81页第十九页，共81页。自行建造的投资性房地产自行建造的投资性房地产只有在自行建造或开发活动完成的同时开始只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租才能将自行建造或开发完成的房地产确出租才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产。认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本自行建造投资性房地产的成本(chngbn)，由，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本本(c

24、hngbn)、安装成本、安装成本(chngbn)、应予、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等摊的间接费用等。第20页/共81页第二十页，共81页。n n例：例：2007年年1月，甲企业从其他月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行并在这块土地上开始自行(zxng)建造三栋厂房。建造三栋厂房。2007年年10月，甲企业预计厂房即将完工，月，甲企业预计厂房即将完工，与乙企业签订了经营租赁合同，与乙企业签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙企将其中的一栋厂房租赁给乙企业使用。租赁合同约定

25、，该厂业使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。房于完工时开始起租。2007年年11月月1日，三栋厂房同时完工。该日，三栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为块土地使用权的成本为600万元，万元，三栋厂房的实际造价均为三栋厂房的实际造价均为1000万万元，能够单独出售，假设甲企元，能够单独出售，假设甲企业采用成本模式计量。业采用成本模式计量。第21页/共81页第二十一页，共81页。借：投资性房地产借：投资性房地产厂房厂房 1000万万 贷：在建工程贷：在建工程(gngchng)1000万万 借：投资性房地产借：投资性房地产已出租土地使用权已出租土地使用权 200万万 贷：无形资产贷：无形资

26、产 200万万 第22页/共81页第二十二页，共81页。第三节第三节第三节第三节 投资性房地产的后续投资性房地产的后续投资性房地产的后续投资性房地产的后续(hux)(hux)计量和后续计量和后续计量和后续计量和后续(hux)(hux)支出支出支出支出n n投资性房地产通常采用成本模式进行后续计投资性房地产通常采用成本模式进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值价值(jizh)能够持续可靠取得的前提下，能够持续可靠取得的前提下，投资性房地产也可以采用公允价值投资性房地产也可以采用公允价值(jizh)模式进行后续计量。模式进行后续计量。n n注意：

27、同一企业只能采用一种模式对所有投注意：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。种计量模式。第23页/共81页第二十三页，共81页。一、采用成本模式进行后续一、采用成本模式进行后续一、采用成本模式进行后续一、采用成本模式进行后续(hux)(hux)计量计量计量计量账户设置：除了要设置账户设置：除了要设置“投资性房地产投资性房地产”账账户外，还需要设置户外，还需要设置“投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销”和和“投资性房地产投资性房地产减值准备减值准备”账户。账户。核算

28、内容核算内容(nirng)企业应当比照固定资产计提折旧和无形资企业应当比照固定资产计提折旧和无形资产进行摊销按期（月）对投资性房地产计提产进行摊销按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销。折旧或进行摊销。第24页/共81页第二十四页，共81页。投资性房地产在期末存在减值迹象时，经投资性房地产在期末存在减值迹象时，经减值测试后确定投资性房地产发生减值时，减值测试后确定投资性房地产发生减值时，应当应当(yngdng)计提减值准备。计提减值准备。已经计提减值准备的投资性房地产，其减值已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。损失在以后的会计期间不得转回。第25页/共81页

29、第二十五页，共81页。n n例：甲企业例：甲企业(qy)的一栋办公的一栋办公楼出租给乙企业楼出租给乙企业(qy)使用，使用，已确认为投资性房地产，并采已确认为投资性房地产，并采用成本模式进行后续计量。假用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为设这栋办公楼的成本为1800万元，万元，按直线法计提折旧，使用寿命按直线法计提折旧，使用寿命为为20年，预计净残值为零。按照年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业经营租赁合同，乙企业(qy)每月支付甲企业每月支付甲企业(qy)租金租金8万万元。当年元。当年12月，这栋办公楼发生月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可减值迹象，经减值测试，其

30、可收回金额为收回金额为1200万元，此时办公万元，此时办公楼的账面价值为楼的账面价值为1500万元，以前万元，以前未计提减值准备。未计提减值准备。第26页/共81页第二十六页，共81页。n n按月计提折旧时：按月计提折旧时：按月计提折旧时：按月计提折旧时：n n 借：其他业务成本借：其他业务成本借：其他业务成本借：其他业务成本(chngbn)75000(chngbn)75000n n 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧 75000 75000n n确认租金时：确认租金时：确认租金时：确认租金时：n n 借：银行存款借：银行存款借：银

31、行存款借：银行存款/其他应收款其他应收款其他应收款其他应收款 80000 80000n n 贷：其他业务收入贷：其他业务收入贷：其他业务收入贷：其他业务收入 80000 80000n n计提减值准备时：计提减值准备时：计提减值准备时：计提减值准备时：n n 借：资产减值损失借：资产减值损失借：资产减值损失借：资产减值损失 300 300万万万万n n 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 300 300万万万万第27页/共81页第二十七页，共81页。采用(ciyng)成本模式计量的投资性房地产取得(qd)赚取租金(zjn)计提减值准备

32、计提折旧或摊销借：投资性房地产借：投资性房地产建筑物或建筑物或 土地使用权土地使用权 贷：银行存款或在建工程贷：银行存款或在建工程借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 或主营业务收入或主营业务收入借：其他业务成本借：其他业务成本 或主营业务成本或主营业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备第28页/共81页第二十八页，共81页。二、采用公允价值二、采用公允价值二、采用公允价值二、采用公允价值(jizh)(jizh)模式进行后续计量模式进行后续计量模式进行后续

33、计量模式进行后续计量n n企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续公允价值能够持续(chx)可靠取得时，才可靠取得时，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。后续计量。n n注意：注意：如果投资性房地产的公允价值能够如果投资性房地产的公允价值能够持续持续(chx)并可靠取得时，并不是要求企并可靠取得时，并不是要求企业一定采用公允价值模式，而是由企业在成业一定采用公允价值模式，而是由企业在成本模式与公允价值模式之间进行选择。本模式与公允价值模式之间进行选择。第29页/共81页第二十九页，共81页。

34、n n 准则规定同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，准则规定同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，准则规定同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，准则规定同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，所以，企业一经选择公允价值所以，企业一经选择公允价值所以，企业一经选择公允价值所以，企业一经选择公允价值(jizh)(jizh)模式进行后续计量，就应当对其所有投模式进行后续计量，就应当对其所有投模式进行后续计量，就应当对其所有投模式进行后续计量，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值资性房地产均采用公允价值资性房地产均采用公允价值

35、资性房地产均采用公允价值(jizh)(jizh)模式进行后续计量。模式进行后续计量。模式进行后续计量。模式进行后续计量。n n注意：在极少数情况下，已经采用公允价值注意：在极少数情况下，已经采用公允价值注意：在极少数情况下，已经采用公允价值注意：在极少数情况下，已经采用公允价值(jizh)(jizh)对投资性房地产进行后续对投资性房地产进行后续对投资性房地产进行后续对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明某项房地产在完成建造或开发活动后或改变用途后计量的企业，有证据表明某项房地产在完成建造或开发活动后或改变用途后计量的企业，有证据表明某项房地产在完成建造或开发活动后或改变用途后计量的企业，

36、有证据表明某项房地产在完成建造或开发活动后或改变用途后首次成为投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值首次成为投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值首次成为投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值首次成为投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值(jizh)(jizh)不能持续可靠不能持续可靠不能持续可靠不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。值。值。值。第

37、30页/共81页第三十页，共81页。投资性房地产采用公允价值投资性房地产采用公允价值投资性房地产采用公允价值投资性房地产采用公允价值(jizh)(jizh)模式计量应同时满足模式计量应同时满足模式计量应同时满足模式计量应同时满足的条件的条件的条件的条件投资性房地产所在地有活跃的房地产交易投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。市场。所在地，是指投资性房地产所在的城市，对所在地，是指投资性房地产所在的城市，对于大中型城市，应指投资性房地产所在的城于大中型城市，应指投资性房地产所在的城区。区。企业企业(qy)能够从活跃的房地产交易市场上能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及

38、其他相取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。出合理的估计。第31页/共81页第三十一页，共81页。n n同类或类似的房地产：同类或类似的房地产：对于建筑物而言，对于建筑物而言，是指所处地理位置或地理环境相同、性质相是指所处地理位置或地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度同、结构类型相同或相近、新旧程度(chngd)相同或相近、可使用状况相同或相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；相近的建筑物；对于土地使用权而言，指对于土地使用权而言，指同一城区、同一位置区域、所处地理环境或同一城区、同一

39、位置区域、所处地理环境或位置相同或相近、可使用状况相同或相近的位置相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。土地。第32页/共81页第三十二页，共81页。账户设置账户设置采用公允采用公允(gngyn)价值模式进行价值模式进行会计处理时，应在会计处理时，应在“投资性房地投资性房地产产”账户下设账户下设“成本成本”和和“公允公允(gngyn)价值变动价值变动”两个明细两个明细账进行核算。账进行核算。核算内容核算内容在资产负债表日要按投资性房在资产负债表日要按投资性房地产的公允地产的公允(gngyn)价值对其价值对其账面价值进行调整，在此计量账面价值进行调整，在此计量模式下，对投资性房地产不计模式下，

40、对投资性房地产不计提折旧或摊销，也不提取减值提折旧或摊销，也不提取减值准备。准备。第33页/共81页第三十三页，共81页。公允公允(gngyn)价值高于原账面价值时价值高于原账面价值时借：投资性房地产借：投资性房地产公允公允(gngyn)价值变价值变动动 贷：公允贷：公允(gngyn)价值变动损益价值变动损益公允公允(gngyn)价值低于原账面价值时价值低于原账面价值时借：公允借：公允(gngyn)价值变动损益价值变动损益 贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允公允(gngyn)价值价值变动变动第34页/共81页第三十四页，共81页。n n对外出租的投资性房地产取得对外出租的投资性房地产取得的租

41、金收入，借记的租金收入，借记“银行存款银行存款”等等科目，贷记科目，贷记“其他业务收入其他业务收入”科目。科目。n n例：甲企业为从事房地产经营开例：甲企业为从事房地产经营开发的企业。发的企业。2007年年8月，甲企业月，甲企业与乙企业签订租赁协议，约定将与乙企业签订租赁协议，约定将甲企业开发的一栋精装修的写字甲企业开发的一栋精装修的写字楼于开发完成时租赁给乙企业使楼于开发完成时租赁给乙企业使用，租赁期为用，租赁期为10年。当年年。当年10月月1日，该写字楼开发完成并开始起日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为租，写字楼的造价为9000万元。万元。2007年年12月月31日，该写字楼的

42、公日，该写字楼的公允价值为允价值为9200万元。甲企业采用万元。甲企业采用公允价值模式公允价值模式(msh)计量。计量。第35页/共81页第三十五页，共81页。n n2007年年10月月1日：日：n n 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 9000万万n n 贷：开发成本贷：开发成本 9000万万n n2007年年12月月31日：日：n n借：投资性房地产借：投资性房地产公允公允(gngyn)价值价值变动变动 200万万n n 贷：公允贷：公允(gngyn)价值变动损益价值变动损益 200万万第36页/共81页第三十六页，共81页。采用公允(gngyn)价值模式计量的投资性房地产取得(q

43、d)赚取租金(zjn)公允价值提高公允价值降低借：投资性房地产借：投资性房地产成本（成本（按成本计量按成本计量）贷：银行存款或在建工程贷：银行存款或在建工程借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 或主营业务收入或主营业务收入借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动第37页/共81页第三十七页，共81页。三、投资性房地产后续计量模式三、投资性房地产后续计量模式三、投资性房地产后续计量模式三、投资性房地产后续计量模式(msh

44、)(msh)的变更的变更的变更的变更n n根据企业会计准则第根据企业会计准则第根据企业会计准则第根据企业会计准则第3 3号号号号投资性房地产规定，企业对投资性房地产投资性房地产规定，企业对投资性房地产投资性房地产规定，企业对投资性房地产投资性房地产规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿证据表明投资性房地产的公的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿证据表明投资性房地产的公的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿证据表明投资性房地产的公的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得且满足采用公允价值模式计量条件的情况下，才

45、允允价值能够持续可靠取得且满足采用公允价值模式计量条件的情况下，才允允价值能够持续可靠取得且满足采用公允价值模式计量条件的情况下，才允允价值能够持续可靠取得且满足采用公允价值模式计量条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本许企业对投资性房地产从成本许企业对投资性房地产从成本许企业对投资性房地产从成本(chngbn)(chngbn)模式计量变更为公允价值模式计量。模式计量变更为公允价值模式计量。模式计量变更为公允价值模式计量。模式计量变更为公允价值模式计量。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本已采

46、用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本(chngbn)(chngbn)模式。模式。模式。模式。第38页/共81页第三十八页，共81页。n n成本模式转为公允价值模式的，成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计应当作为会计(kui j)政策变更政策变更处理，将计量模式变更时公允处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。期初留存收益。n n借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 公允价值公允价值n n 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 已计提的折旧已

47、计提的折旧n n 投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销 已计提的摊销已计提的摊销n n 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 已已计提的减值准备计提的减值准备n n贷：投资性房地产贷：投资性房地产 账面余额账面余额n n差额，贷记或借记差额，贷记或借记“盈余公积盈余公积”和和“利润分配利润分配未分配利未分配利润润”等科目。等科目。第39页/共81页第三十九页，共81页。n n例：甲企业将其一栋写字楼租例：甲企业将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量成本模式进行后续计量(jling)。2007年年6月月1日，甲日，甲企业认为，出租给乙公司

48、使用企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量用公允价值模式计量(jling)的条件，决定对该投资性房地的条件，决定对该投资性房地产从成本模式转换为公允价值产从成本模式转换为公允价值计量计量(jling)模式。该写字楼模式。该写字楼的原造价为的原造价为90 000 000元，已计元，已计提折旧提折旧2 700 000元，账面价值为元，账面价值为87 300 000元。元。2007年年6月月1日，日，该写字楼的公允价值为该写字楼的公允价值为95 000 000元。假设甲企业按净利润的元。假设

49、甲企业按净利润的10%计提盈余公积。计提盈余公积。第40页/共81页第四十页，共81页。借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 95 000 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧(zhji)2 700 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 90 000 000 利润分配利润分配未分配利润未分配利润 6 930 000 盈余公积盈余公积 770 000第41页/共81页第四十一页，共81页。四、与投资性房地产有关的后续四、与投资性房地产有关的后续(hux)支出支出资本化的后续支出资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出满足投资性与投资性房地产有关的后续支出满足投资性房地产确

50、认条件的，应当资本化计入投资性房地产确认条件的，应当资本化计入投资性房地产的成本。房地产的成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为发且将来仍作为(zuwi)投资性房地产的，投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为在再开发期间应继续将其作为(zuwi)投资投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。第42页/共81页第四十二页，共81页。n n例，例，例，例，20082008年年年年3 3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到月，甲企业与乙企业的一项