金刚石线项目建筑工程实施方案范文.docx

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1、金刚石线项目建筑工程实施方案目录第一章 项目基本情况4一、 项目承办单位4二、 项目实施的可行性5三、 项目建设选址6四、 建筑物建设规模6五、 项目总投资及资金构成6六、 资金筹措方案7七、 项目预期经济效益规划目标7八、 项目建设进度规划8第二章 公司基本情况10一、 公司简介10二、 核心人员介绍10第三章 建设工程造价构成12一、 设备及工器具购置费12第四章 建筑与房地产市场运行机制17一、 房地产市场运行机制17二、 分部组合计价32第五章 建设工程勘察设计招标投标33一、 工程勘察设计开标和评标33二、 工程勘察设计投标36第六章 建设工程施工招标投标39一、 施工招标方式和程序

2、39二、 施工投标报价策略41第七章 建设工程监理制度及法律地位49一、 工程监理的含义及性质49第八章 建设工程监理工作内容及主要方式53一、 工程监理工作主要方式53第九章 建设工程风险管理58一、 工程风险管理内容和方法58第十章 BIM技术在建设工程全寿命期的应用76一、 BIM技术在运营维护阶段的应用76第十一章 建筑智能化80一、 智能建筑与智慧城市80第十二章 绿色建筑技术体系89一、 建筑节能及可再生能源利用89第十三章 绿色建筑评价98第一章 项目基本情况一、 项目承办单位（一）项目承办单位名称xx集团有限公司（二）项目联系人贾xx（三）项目建设单位概况公司满怀信心，发扬“正

3、直、诚信、务实、创新”的企业精神和“追求卓越，回报社会” 的企业宗旨，以优良的产品服务、可靠的质量、一流的服务为客户提供更多更好的优质产品及服务。公司秉承“诚实、信用、谨慎、有效”的信托理念，将“诚信为本、合规经营”作为企业的核心理念，不断提升公司资产管理能力和风险控制能力。公司全面推行“政府、市场、投资、消费、经营、企业”六位一体合作共赢的市场战略，以高度的社会责任积极响应政府城市发展号召，融入各级城市的建设与发展，在商业模式思路上领先业界，对服务区域经济与社会发展做出了突出贡献。 公司秉承“以人为本、品质为本”的发展理念，倡导“诚信尊重”的企业情怀；坚持“品质营造未来，细节决定成败”为质量

4、方针；以“真诚服务赢得市场，以优质品质谋求发展”的营销思路；以科学发展观纵观全局，争取实现行业领军、技术领先、产品领跑的发展目标。 二、 项目实施的可行性（一）符合我国相关产业政策和发展规划近年来，我国为推进产业结构转型升级，先后出台了多项发展规划或产业政策支持行业发展。政策的出台鼓励行业开展新材料、新工艺、新产品的研发，促进行业加快结构调整和转型升级，有利于本行业健康快速发展。（二）项目产品市场前景广阔广阔的终端消费市场及逐步升级的消费需求都将促进行业持续增长。（三）公司具备成熟的生产技术及管理经验公司经过多年的技术改造和工艺研发，公司已经建立了丰富完整的产品生产线，配备了行业先进的染整设备

5、，形成了门类齐全、品种丰富的工艺，可为客户提供一体化染整综合服务。公司通过自主培养和外部引进等方式，建立了一支团结进取的核心管理团队，形成了稳定高效的核心管理架构。公司管理团队对行业的品牌建设、营销网络管理、人才管理等均有深入的理解，能够及时根据客户需求和市场变化对公司战略和业务进行调整，为公司稳健、快速发展提供了有力保障。（四）建设条件良好本项目主要基于公司现有研发条件与基础，根据公司发展战略的要求，通过对研发测试环境的提升改造，形成集科研、开发、检测试验、新产品测试于一体的研发中心，项目各项建设条件已落实，工程技术方案切实可行，本项目的实施有利于全面提高公司的技术研发能力，具备实施的可行性

6、。三、 项目建设选址本期项目选址位于xxx（待定），占地面积约41.00亩。项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。四、 建筑物建设规模本期项目建筑面积45619.08，其中：主体工程30114.20，仓储工程6319.16，行政办公及生活服务设施5596.13，公共工程3589.59。五、 项目总投资及资金构成（一）项目总投资构成分析本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资16544.71万元，其中：建设投资12782.55万元，占项目总投资的77.26%；建设期利息174.33万元，占项目

7、总投资的1.05%；流动资金3587.83万元，占项目总投资的21.69%。（二）建设投资构成本期项目建设投资12782.55万元，包括工程费用、工程建设其他费用和预备费，其中：工程费用10956.50万元，工程建设其他费用1514.08万元，预备费311.97万元。六、 资金筹措方案本期项目总投资16544.71万元，其中申请银行长期贷款7115.48万元，其余部分由企业自筹。七、 项目预期经济效益规划目标（一）经济效益目标值（正常经营年份）1、营业收入（SP）：36100.00万元。2、综合总成本费用（TC）：31237.79万元。3、净利润（NP）：3538.75万元。（二）经济效益评价

8、目标1、全部投资回收期（Pt）：6.60年。2、财务内部收益率：13.86%。3、财务净现值：2085.23万元。八、 项目建设进度规划本期项目按照国家基本建设程序的有关法规和实施指南要求进行建设，本期项目建设期限规划12个月。十四、项目综合评价主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积27333.00约41.00亩1.1总建筑面积45619.08容积率1.671.2基底面积15579.81建筑系数57.00%1.3投资强度万元/亩295.472总投资万元16544.712.1建设投资万元12782.552.1.1工程费用万元10956.502.1.2工程建设其他费用万元1514.082

9、.1.3预备费万元311.972.2建设期利息万元174.332.3流动资金万元3587.833资金筹措万元16544.713.1自筹资金万元9429.233.2银行贷款万元7115.484营业收入万元36100.00正常运营年份5总成本费用万元31237.796利润总额万元4718.347净利润万元3538.758所得税万元1179.599增值税万元1198.8410税金及附加万元143.8711纳税总额万元2522.3012工业增加值万元8802.9113盈亏平衡点万元17869.09产值14回收期年6.60含建设期12个月15财务内部收益率13.86%所得税后16财务净现值万元2085.

10、23所得税后第二章 公司基本情况一、 公司简介公司全面推行“政府、市场、投资、消费、经营、企业”六位一体合作共赢的市场战略，以高度的社会责任积极响应政府城市发展号召，融入各级城市的建设与发展，在商业模式思路上领先业界，对服务区域经济与社会发展做出了突出贡献。 公司秉承“以人为本、品质为本”的发展理念，倡导“诚信尊重”的企业情怀；坚持“品质营造未来，细节决定成败”为质量方针；以“真诚服务赢得市场，以优质品质谋求发展”的营销思路；以科学发展观纵观全局，争取实现行业领军、技术领先、产品领跑的发展目标。 二、 核心人员介绍1、贾xx，中国国籍，无永久境外居留权，1959年出生，大专学历，高级工程师职称

11、。2003年2月至2004年7月在xxx股份有限公司兼任技术顾问；2004年8月至2011年3月任xxx有限责任公司总工程师。2018年3月至今任公司董事、副总经理、总工程师。2、梁xx，中国国籍，无永久境外居留权，1961年出生，本科学历，高级工程师。2002年11月至今任xxx总经理。2017年8月至今任公司独立董事。3、姜xx，中国国籍，1978年出生，本科学历，中国注册会计师。2015年9月至今任xxx有限公司董事、2015年9月至今任xxx有限公司董事。2019年1月至今任公司独立董事。4、钱xx，中国国籍，无永久境外居留权，1970年出生，硕士研究生学历。2012年4月至今任xxx

12、有限公司监事。2018年8月至今任公司独立董事。5、龚xx，1957年出生，大专学历。1994年5月至2002年6月就职于xxx有限公司；2002年6月至2011年4月任xxx有限责任公司董事。2018年3月至今任公司董事。第三章 建设工程造价构成一、 设备及工器具购置费（一）设备及工器具购置费的基本构成设备及工器具购置费是指按照建设工程设计文件的要求，建设单位（或其委托单位）购置或自制达到固定资产标准的设备和新、扩建项目配置的首套工器具及生产家具所需的费用。设备及工器具购置费由设备购置费和工器具及生产家具购置费组成。（1）设备购置费。设备购置费设备购置费=设备原价+设备运杂费公式中，设备原价

13、是指国产设备原价或进口设备原价（即抵岸价格）设备运杂费是指设备原价中未包括的包装和包装材料费、运输费、装卸费、采购费及仓库保管费之和。如果设备是由设备成套公司供应的，成套公司的服务费也应计入设备运杂费之中。（2）工器具及生产家具购置费。工器具及生产家具购置费是指初步设计规定所必须购置的达不到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件的费用。工器具及生产家具购置费工器具及生产家具购置费=设备购置费定额费率（二）国产设备原价国产设备原价分为国产标准设备原价和国产非标准设备原价两类。（1）国产标准设备原价。国产标准设备是指按照主管部门颁布的标准图纸和技术要求，由我国设备生产厂批量生

14、产、符合国家质量检验标准的设备。国产标准设备原价一般是指设备制造厂的交货价，即出厂价。（2）国产非标准设备原价。国产非标准设备是指国家尚无定型标准，各设备生产厂不可能批量生产，只能按一次订货，并根据具体设计图纸制造的设备。非标准设备原价计算方法有成本计算估价法、系列设备插入估价法、分部组合估价法、定额估价法等。（三）进口设备原价进口设备原价是指设备抵达买方边境港口或边境车站，且交完关税为止形成的价格，故也被称为进口设备抵岸价。1与进口设备有关的主要国际贸易术语进口设备原价的组成与进口设备的交货条件有着密切关系。而国际贸易术语是指在国防贸易中逐渐形成的、表明在不同交货条件下买卖双方交易中的费用、

15、责任及风险划分等以英文缩写表示的专门用语。在国际贸易中使用最多的术语主要有FOB、CFR和CIF（1）FOB（装运港船上交货）FOB是一种价格条款，是指卖方在指定的装运港将货物装到买方指定的船只上，这也就意味着一旦装船，买方将承担货物灭失或损坏造成的所有风险。FOB也被称为离岸价格。（2）CFR（成本加运费付至目的港）CFR是指卖方将货物装上船即完成交货，但卖方承担并支付将货物运至指定目的地港所需的运费及其他成本。CFR也被称为运费在内价。3）CIF（成本、保险费加运费付至目的地港）CIF俗称到岸价格，是指卖方将货物装上船即完成交货，但卖方需自行订立运输合同和保险合同，支付将货物装运至指定目的

16、地港所需的运费和保险费。2、进口设备原价的构成进口设备采用离岸价格（FOB）交货时，进口设备原价进口设备原价=货价（FOB）+国际运费+国际运输保险费+银行财务费+进口代理手续费+关税+进口增值税+消费税+车辆购置税若进口设备采用运费在内价（CFR）交货，则货价（CFR）为FOB价与国际运费之和。若进口设备采用到岸价格（CIF）交货，则货价（CIF）为FOB价、国际运费与国际运输保险费之和。（1）货价。这里指离岸价格（FOB）设备货价分为原币货价和人民币货价。原币货价-律折算为美元表示，人民币货价按原币货价乘以外汇市场美元兑换人民币中间价确定。进口设备货价按有关生产厂家询价、报价、订货合同价计

17、算。（2）国际运输保险费。对外贸易货物运输保险是由保险人（保险公司）与被保险人（出口人或进口人）订立保险契约，在被保险人交付协定的保险费后，保险人根据保险契约规定对货物在运输过程中发生的承保责任范围内的损失给予的经济补偿。这是一种财产保险。保险费率应按保险公司规定的进口货物保险费率进行计算。有时，设备在发生灭失或损坏后，被保险人已支付的各种经营杂费和本来可以获得的预期利润，不能从保险人那里获得补偿。因此，各国保险法和国际贸易惯例，一般都规定进出口货物运输保险金额可以在CIF货价的基础上适当加成。投保人或被保险人与保险人在约定保险金额时，可根据不同设备、不同地区进口价格与当地市价之间的差价，以及

18、不同的经营费用和预期利润水平，约定不同的保险加成比率。一般情况下，保险加成率不能超过30%。如果采用CIF加成投保，则有运输保险费=CIF价x（14保险加成率）x保险费率（3）银行财务费。银行财务费是指业主或进口代理公司与卖方在合同内规定的开证银行手续费。可按下式简化计算银行财务费=（FOB价+货价外需用外汇支付的款项）银行财务费率公式中，FOB价和货价外需用外汇支付的款项应按人民币金额计算。（4）进口代理手续费。进口代理手续费是指外贸企业采取代理方式进口商品时，向国内委托进口企业（单位）所收取的一种费用，它补偿了外贸企业经营进口代理业务中有关费用的支出，并含有一定利润。（5）关税。关税是指由

19、海关对进出国境或关境的货物和物品征收的一种税收。（6）消费税。按照税法的规定，部分进口设备（如轿车、摩托车等设备）应征收消费税。（7）进口增值税。进口增值税是指我国政府对从事进口贸易的单位和个人，在进口商品报关进口后征收的税种。我国增值税条例规定，进口应税产品均按组成计税价格和增值税秒率直接计算应纳税额。第四章 建筑与房地产市场运行机制一、 房地产市场运行机制在房地产市场中，市场主体有房地产需求者、房地产供给者、房地产中介，市场客体为土地使用权、房屋所有权、房屋使用权。房地产市场是在相关法律、法规和监督管理体系下运行的。（一）房地产市场供求1、房地产市场需求（1）房地产市场需求构成。房地产市场

20、需求是指在特定时期内、一定价格水平上，愿意购买且能够购买的房地产商品量。房地产市场需求包括以下三类。1）生产性需求。物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的房地产商品需求，其需求主体是各类企事业单位和个体工商业者，如企业厂房、商店商铺、办公用房、服务行业用房及其他生产经营性用房等产生的需求。这类需求与社会生产经营活动直接相关，是房地产作为生产要素存在而形成的需求。2）消费性需求。由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是居住房地产需求，其需求主体是居民家庭。这类需求具有广泛性和普遍性。按住宅分类，居住消费需求又可分为花园别墅需求、高层住宅需求、多层住宅需求等不同档次的居住房地产需求。政

21、府购买市场销售的房地产作为办公楼、公共租赁住房和廉租房房源时，也构成房地产市场的消费性需求。3）投资性需求。人们购置房地产不是为了直接用于生产经营和消费，而是将房地产作为一种价值形式储存，在合适的时候转售或出租，以达到保值增值的目的。投资性需求是由房地产的保值增值属性引起的，本质上属于获利性投资行为，房屋转售是为了获取差价收入，房屋出租是为了获得租金收人。投资性房地产需求的存在对房地产市场有双面作用。积极的一面是可以调节房地产市场供求关系，房地产市场供过于求时，可以增加房地产需求；房地产市场供不应求时，可以增加房地产市场供给。消极的一面是可能会增加房地产市场需求泡沫，造成需求旺盛的假象，加剧供

22、求失衡，引起房地产价格大起大落。因此，对投资性房地产需求应加以适度控制。国际上通行的适度量化标准是，投资性购房量控制在房地产交易总量的20%以下。（2）房地产市场需求影响因素。1）国民经济发展水平。国民经济发展水平对房地产市场需求的影响主要包括两大方面：一是投资规模，反映生产者对厂房、办公楼等的需求水平；二是国民收入水平，反映国民对住宅、娱乐设施、科教文卫等房地产的需求。国民经济发展水平与房地产需求呈一种正相关关系。2）房地产资本收益。从生产者角度分析，房地产资本收益水平的提高会导致资本流向房地产业；从消费者或投资者角度分析，房地产资本收益水平的提高会导致投资目的和消费目的的需求水平和比例发生

23、变动。一般来讲，收益水平提高会增加投资需求比重。但房地产资本收益提高通常意味着价格上涨，而价格上涨会引起需求下降，因此，房地产资本收益对房地产市场需求的影响是复杂的。3）利率水平。利率对生产性房地产需求的影响是：生产性房地产需求可以看作为一种投资，收益提高使得其与资本的边际效率相比差距减小，对投资有抑制作用。利率对消费性房地产需求的影响是：房地产消费作为一种必要的消费品，且在消费结构中占很大比重，利率对其影响可能微不足道。利率对投资性房地产需求的影响是：实际利率的提高会降低房地产需求水平，反之会提高房地产需求水平。4）通货膨胀。从长期来看，房地产商品有保值功能，在存在通货膨胀的情况下，房地产需

24、求水平也会出现增长。5）消费者收入水平和结构。消费者收入水平对房地产市场需求的直接影响表现为对消费性房地产的需求，两者基本上呈正相关关系；间接影响表现为收入水平的提高，会导致对消费需求的增加，消费需求的增加导致生产规模的扩大，进而导致对生产性房地产需求的增加。6）房地产商品价格、其他商品价格及消费结构。房地产商品价格上升，需求下降；在其他条件不变的情况下，其他商品价格上升会引起房地产市场需求下降，但由于消费结构中房地产消费占有绝对地位，其他商品价格对其的影响不明显。7）消费者对未来的预期。消费者对未来的预期很多，但对当前房地产市场需求而言，影响主要来自两个方面：一是未来房价走势，在“买涨不买跌

25、”的心理作用下，若预期未来房地产价格上升，则会增加当前房地产市场需求；二是对未来经济形势和家庭收入的预期，若预期末来经济形势和家庭收入向好的方向发展，则会增强当前消费信心，增加当前房地产市场需求。2、房地产市场供给（1）房地产市场供给构成。房地产市场供给是指房地产开发企业和拥有者在某一特定时间内，在一定价格水平下，对某种房地产所愿意且能够提供出售的数量。房地产市场供给分为增量房市场供给和存量房市场供给。1）增量房市场供给。增量房是指由房地产开发企业新开发建设完成的房地产，可以增加社会房地产总量（非房地产开发企业建设的房地产不纳入市场范畴考察）形成房地产市场供给。就某一时间段考察，新建房地产市场

26、销售包括现房销售和预售。房地产开发企业竣工房屋面积约占全国房屋竣工面积的30%。2）存量房市场供给。存量房是相对于增量房而言的，存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。存量房可以进入市场增加市场供给量，但不会增加社会房地产总量，存量房市场也被称为二手房市场。随着房地产业发展和社会房地产总量增加，二手房市场交易比重呈现出逐步上升趋势。（2）房地产市场供给影响因素。1）土地供应量。土地（指开发建设用地）是房地产开发建设的资源，与一般供求规律样，开发建设可供利用的资源是制约房地产供给的因素，但特殊的是土地有限且不可替代，若加上政策的调整和限制，土地供应量是直接影响房地产市场供给量的首要因素。

27、也正因为如此，我国历年来都将土地供应作为调控房地产市场的重要手段。2）房地产市场价格。房地产市场价格是影响房地产市场供给的一个重要因素。房地产市场供给与其他商品供给一样，房地产市场价格越高，房地产市场供给也就越大。但由于土地资源的约束和开发建设周期长这两个主要因素的制约，房地产市场供给价格弹性比较小。3）房地产开发成本。房地产开发成本通过影响生产供给的利润，从而影响房地产市场供给。当其他条件不变时，开发成本上升，利润下降，供给量减少。4）房地产开发建设技术水平。房地产开发建设技术水平对房地产供给的影响通过两个途径传导：一是开发技术水平提高，能够提供新型优质的房地产，刺激需求，从而推动供给增加；

28、二是开发建设水平提高，能够缩短开发建设周期，降低开发建设资金成本并增加当前房地产市场供给量。5）政府政策。房地产开发建设投资大、占用和消耗社会资源多，通常被政府作为调控投资的一个手段；同时作为占用社会资源大且需求广泛的商品，政府对房地产市场调控的措施也较多。因此，政策变动通常会对房地产市场供给产生较大影响。6）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。由于房地产开发建设周期长，从投资开始到建成交付使用过程中可变因素多、风险大。在房地产投资，尤其是房地产开发企业新开项目时，对未来预期是占比很重的一个因素。未来预期良好，会增加一定时期内的供给量。（二）房地产市场运行特点（1）区域性市场。房地产属于不动产

29、，因而地域性很强，与周围环境关系极为紧密，因而房地产市场属区域性市场。周围环境因素包括风俗习惯、气候条件、地质状况、交通设施、市容与环境、商业设施、灾害情况、污水处理、通信、给水排水、电力设备、学校、医院、公共设施、休闲娱乐设施等众多物质设施和自然条件，还包括社会治安、政治稳定、经济繁荣、人口状况等社会经济因素。特定房地产项目与周边环境是一种相互影响的关系。因此，房地产市场价格和供求关系表现出明显的区域性特征。（2）周期性波动。房地产供求与经济发展密切相关，随着经济周期性波动，房地产业发展和房地产市场也表现出周期性波动，但两者不完全同步，房地产市场周期性波动滞后于经济周期性波动。具体而言，房地

30、产市场需求能够较快地反映经济发展状况，滞后性不明显；但由于房地产开发建设周期长，房地产市场供给滞后性相对明显。其原因是房地产业的复苏与发展是经济复苏后固定资产投资增加的结果，而在经济衰退时在建的房地产开发项目不能马上减少。（3）不完全竞争性。由于房地产供给市场进入的资格要求、资金能力限制、信息不对称比较突出，因此，房地产市场是一个不完全竞争市场。这种不完全竞争市场在不同的市场层级表现不同。房地产一级市场（土地出让市场）可以认为是卖方垄断市场，买方之间竞争；房地产二级市场属于有限竞争市场；房地产三级市场相对一级、二级市场而言，是竞争性更强的市场。（4）层次性。房地产市场的区域性决定了不同房地产市

31、场的层次性，如常说的一线城市房地产市场、二线城市房地产市场等。层次性还表现在同一区域内房地产供给市场与需求存在档次、标准等差异，如高档住宅市场、普通住宅市场等。（5）多重性。房地产市场需求有生产性需求、消费性需求、投资性需求，因而房地产市场所交易的产品既是生产资料，又是消费资料，还是投资品，因此，从交易客体用途分析，房地产市场具有多重性。（6）多样性。首先是交易对象的多样性，包括土地使用权、房屋所有权、房屋使用权等；其次是交易方式的多样性，包括出让、转让、出租、抵押等多种交易方式。（7）价格确定的复杂性。房地产市场交易价格是多种因素综合作用的结果，价格确定复杂，需要房地产评估、咨询等专业机构运

32、用专业知识才能合理确定。（8）风险性。所有市场都有风险，但房地产市场风险较大。房地产市场的风险来自：政策性风险，是指因政府的产业政策、经济政策及某些干预措施而导致的不确定性，这种风险对供给方和需求方都产生影响。在预售情况下按期交房的风险，这种风险在供给和需求双方均存在财务风险，包括生产供应商财务状况恶化、资金链断裂的风险，买方由于各种情况变化引起的支付能力风险。结构性供求不均衡的风险，如住宅市场、商业地产市场结构性供求不均衡带来的风险，这种风险主要存在于供给方。开发建设周期长引起的内外风险，包括不可抗力风险等。（三）房地产价格影响因素房地产价格是各种因素综合作用的结果，除市场供求及竞争状况外，

33、影响房地产价格的因素主要有以下四个方面。1、房地产自身因素和周边环境因素自身因素主要是指房地产自身状态，如土地的位置、面积、形状，建筑物的外观、朝向、内部格局、设备配置状况、施工质量等。这些因素首先对房地产开发成本产生影响，而成本是确定价格的基准，是价格的下限。环境因素主要是指项目所在地的交通、教育、医疗、民风民俗、社会治安等状况及气候条件、地质地貌、水文、环境污染等情况。这些因素影响消费者对房地产效用的评价，从而影响房地产价格。环境因素是由房地产项目的区域决定的，因此可以说，房地产价格第一位的决定因素是“位置”。2、行政与政治因素行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、行

34、政隶属关系调整、城市规划与建设、社会保障等方面的法规、政策和行政措施。政治因素主要是指政治体制、社会稳定、外交和军事等。由于房地产的不可移动性及变现性差，行政与政治因素是消费者评估房地产价格的重要指标，因而其对房地产价格影响很大。与环境因素中的经济和社会因素不同，行政与政治因素对房地产价格影响作用的速度相对较快，而经济和社会因素的影响作用则是渐变式的。3、区域社会因素影响房地产价格的区域社会因素包括区域人口、家庭状况、心理、城市发展、城市化程度、社会治安、文化等因素。其中，区域人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）家庭状况因素是指家庭数量、家庭构成状况等，文

35、化因素主要是指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。区域社会因素对房地产价格的影响作用，除供求关系影响外，更多的是心理因素影响。如-线城市和三线城市，沿海城市与内地城市之间房地产价格的巨大差异，不是简单的供求关系差异或者房地产造价差异造成的，在很大程度上是心理因素的影响。4、区域经济因素影响房地产价格的区域经济因素主要是地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况等。这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理，就业率、收入水平和投资水平就越高，财政收入越多金融形势

36、就越好，房地产市场需求也就越大，房地产价格总体水平也相应越高。针对房地产市场运行的特点，房地产开发企业应从提高科学决策水平、增强预见性、加强营销管理、重视新产品开发和应用、增强开发建设管理能力、加强风险管理等方面入手，开展市场经营活动。企业和个人等微观主体在市场运行中的行为具有盲目性、自发性和局限性，从而会导致市场供求不均衡状况突出、引起市场波动，为避免这种不均衡和市场波动造成的负面影响，一方面需要强化政府的宏观调控和对市场活动的监管，另一方面则需要加强市场诚信体系建设。（四）宏观调控和市场监管1、宏观调控政府宏观调控大致包括以下七个方面。（1）制定法律、法规。（2）制定规范与标准（国外大多由

37、行业协会或专业组织编制）（3）对建筑市场承包商、专业人员的资质资格进行管理。（4）安全和质量管理（国外主要通过专业人员或机构进行监督检查）（5）利用行业资料进行分析统计。（6）公共工程管理。（7）国际合作和国际市场开拓。2、市场监管在政府干预市场的内容中，除制定有关市场运行法律、法规、规范、标准，利用行业运行资料进行行业分析，推进国际合作和国际市场开拓等外，政府对于工程建设市场监管的主要内容和手段有以下六个方面。（1）市场准入管理。采用“负面清单”管理方式，但要进一步缩减市场准入负面清单，推动“非禁即入”普遍落实。（2）工程项目审批管理。推行工程建设项目审批制度改革，在现有审批制的基础上，减少

38、审批内容，优化审批方式和流程，合理划分审批阶段，推行告知承诺制，缩短审批流程的时间。（3）政府投资项目（公共工程）管理。强化政府投资项目（公共工程）管理，包括：建立政府投资范围定期评估调整机制，不断优化政府投资的方向和结构；投资应当遵循科学决策、规范管理、注重绩效、公开透明原则；加强对政府投资资金的预算约束，政府及其有关部门不得违法违规举借债务筹措政府投资资金；加强政府投资项目前期工作，保证前期工作的深度达到规定要求；通过投资项目在线审批监管平台，使用在线平台生成的项目代码办理政府投资项目审批手续（涉及国家秘密的除外）；投资主管部门或者其他有关部门应当在中介服务机构评估公众参与、专家评议、风险

39、评估的基础上作出是否批准的决定；政府投资项目的建设投资原则上不得超过经核定的投资概算；采取在线监测、现场核查等方式，加强对政府投资项目实施情况的监督检查；项目单位应当通过在线平台如实报送政府投资项目开工建设、建设进度、竣工等基本信息。（4）企业资质和专业人员资格管理。随着放管服深入推进，有关企业资质和专业人员资格管理方式不断深化改革，取消不必要的资质资格，减少考核指标，简化证明材料，推行网上审批和告知承诺制。（5）“双随机、一公开”监管。对项目建设事中和事后有关监管事项，实行“双随机、一公开”方式，即随机抽取检查对象，随机选派执法检查人员，向社会公开检查结果。（6）实行联合验收。制定施工图设计

40、文件联合审查和联合竣工验收管理办法。将消防、人防、技防等技术审查并入施工图设计文件审查，相关部门不再进行技术审查。实行规划、土地、消防、人防、档案等事项限时联合验收，统一竣工验收图纸和验收标准，统一出具验收意见。对于验收涉及的测绘工作，实行“一次委托、联合测绘、成果共享”（五）诚信体系建设1、工程建设领域诚信体系建设工程建设领域诚信体系建设的主要内容可概括为以下六个方面（1）工程建设市场信用法规制度建设。（2）建筑市场各方主体和从业人员信用标准制定。（3）推进工程建设领域项目信息公开，设立项目信息和信用信息公开共享专栏或网站，集中公开工程建设项目信息和信用信息，或者推动建设全国性综合检索平台，

41、实现工程建设项目信息和信用信息公开共享的“一站式”综合检索。（4）开展工程质量诚信建设。完善工程建设市场准入、退出制度，加大对发生重大工程质量、安全责任事故或有其他重大失信行为的企业及负有责任的从业人员的惩戒力度。（5）建立企业和从业人员信用评价结果与资质审批、执业资格注册、资质资格取消等审批审核事项的关联管理机制（6）建立科学、有效的建设领域从业人员信用评价机制和失信责任追溯制度，将肢解发包、转包、违法分包、拖欠工程款和农民工工资等行为列入失信责任追究范围2、个人诚信建设个人诚信建设的主要内容可概括为以下五个方面。（1）加强个人诚信教育：大力弘扬信用文化；广泛开展信用宣传；积极推介诚信典型；

42、广泛开展信用教育培训。（2）推进个人信用记录建设：推进完善个人实名登记制度；建立重点领域个人信用记录。（3）建立个人信息安全、隐私保护与信用修复机制：保护个人信息安全、加强隐私保护。（4）规范推进个人信用信息共享使用：积极开展个人公共信用信息服务。（5）完善个人守信激励和失信惩戒机制：为优良信用个人提供更多服务便利；对重点领域严重失信个人实施联合惩戒；推动形成市场性、社会性约束和惩戒机制。二、 分部组合计价工程造价计算是通过分部组合而成的。建设项目可逐层分解为单项工程、单位工程、分部工程和分项工程。在确定工程设计概算和施工图预算时，需要按工程构成由下而上分部组合计价，在工程招标、投标及施工过程

43、中，也需要按照分部分项工程进行组合计价。针对建筑市场竞争激烈、价格竞争突出、多次计价、交易周期长、风险大等运行特点，建筑业企业要从提高核心竞争力、提升合同管理水平、开展多种经营、保持弹性组织、提高技术水平和新技术应用能力、增强风险意识、加强风险管控等方面入手，开展市场经营活动。政府则需要从完善工程建设组织模式、加强工程质量安全管理、建立统一开放市场、加强承包履约管理、规范工程价款结算、提高从业人员素质、推进建筑产业现代化、推行市场准入管理、建立市场诚信机制等方面引导或规范市场主体行为，建立公平竞争、保护市场主体合法权益、健康良性发展的建筑市场。第五章 建设工程勘察设计招标投标一、 工程勘察设计

44、开标和评标（一）开标1、开标时间和地点招标人在规定的投标截止时间（开标时间）和投标人须知前附表规定的地点公开开标，并邀请所有投标人的法定代表人或其委托代理人准时参加。通过电子招标投标交易平台开标的，所有投标人的法定代表人或其委托代理人应当准时参加。2、开标程序开标按下列程序进行。（1）宣布开标纪律。（2）公布在投标截止时间前递交投标文件的投标人名称。（3）宣布开标人、唱标人、记录人、监标人等有关人员姓名。4）检查投标文件的密封情况，按照投标人须知前附表规定的开标顺序当众开标，公布招标项目名称、投标人保证金的递交情况、投标报价、勘察/设计服务期限及其他内容，并记录在案。对于采用电子招标投标方式的

45、，投标人通过电子招标投标交易平台对已递交的投标文件进行解密，并公布上述内容。（4）投标人代表、招标人代表、监标人、记录人等有关人员在开标记录上签字确认。采用电子招标投标方式的，上述有关人员需要使用本人的电子印章在开标记录上签字确认。（5）开标结束。（二）评标1、评标方法评标委员会按照“评标办法”规定的方法、评审因素、标准和程序对投标文件进行评审。“评标办法”没有规定的方法、评审因素和标准，不作为评标依据。工程勘察设计通常采用线合评估法进行评标。评标委员会对满足招标文件实质性要求的投标文件，按照规定的评分标准进行打分，并按得分由高到低的顺序推荐中标候选人，或根据招标人授权直接确定中标人但投标报价

46、低于其成本的除外。综合评分相等时，以投标报价较低者优先；投标报价也相等时，以勘察纲要或设计方案得分高者优先；如果勘察纲要或设计方案得分也相等，则按照评标办法前附表的规定确定中标候选人顺序。2、评标程序（1）初步评审。评标委员会可以要求投标人提交“投标人须知”规定的有关证明和证件的原件，以便核验。依据评标办法前附表规定的评审标准对投标文件进行初步评审，包括形式评审、资格评审和响应性评审。有一项不符合评审标准的，评标委员会应当否决其投标。投标人有以下情形之一的，评标委员会应当否决其投标投标文件没有对招标文件的实质性要求和条件作出响应，或者对招标文件的偏差超出招标文件规定的偏差范围或最高项数。有串通

47、投标、弄虚作假、行贿等违法行为。投标报价有计算错误及其他错误的，评标委员会按以下原则要求投标人对投标报价进行修正，并要求投标人书面澄清确认。投标人拒不澄清确认的，评标委员会应当否决其投标。投标文件中的大写金额与小写金额不一致的，以大写金额为准。总价金额与单价金额不一致的，以单价金额为准，但单价金额小数点有明显错误的除外。（2）详细评审。评标委员会按照规定的量化评分因素和分值进行打分。量化评分因素包括资信业绩、勘察纲要或设计方案、投标报价及其他因素。针对投标文件每一量化评分因素打分后，通过汇总计算即可得到相应投标人的综合评估得分。3、评标结果除投标人须知前附表授权直接确定中标人外，评标委员会按照得分由高到低的顺序推荐中标候选人，并标明排序。评标委员会完成评标后，应向招标人提交书面评标报告和中标候