商业城公司资产评估方法.docx

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1、商业城公司资产评估方法本次评估的价值类型为市场价值。主要理由是本次评估目的为正常的资产交易，同时没有发现这些拟交易的资产有不符合市场价值定义的事项存在，因此我们判断本次评估选择市场价值类型是适当的。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，采用资产基础法对XX公司进行整体评估。评估方法的选择根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析了三种资产评估基本方法的适用性。由于经营品种多没有突出主营业务并且受经济环境等因素影响非常大，没

2、有可以比较的历史经营数据。难以收集到足够与被评估单位在管理、资产类型、生产规模、盈利状况等类似的企业产权交易案例和上市公司。因此不宜采用市场法。被评估单位的经营极不均衡，个别年份根本没有经营收入，在未来年度其收益与风险不能可靠地估计，因此不宜采用收益法。被评估企业有完整的会计记录信息，申报的委估资产明确，可根据财务资料和构建资料以及现场勘察核实；另外，经访谈和收集行业资料等途径调查了解，除已申报资产、负债外，未有迹象表明存在显著的帐外可确指或不可确指的无形资产。因此本次评估可以选择资产基础法进行评估综上，本次评估确定采用资产基础法进行评估。资产基础法介绍资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个

3、与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。各类资产及负债的评估方法如下：1.流动资产（1）货币资金：包括现金、银行存款。对于币种为人民币的货币资金，以核实后账面值为评估值。（2）应收类账款对其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0；对有确凿

4、证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为100%；对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考企业会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出评估风险损失。经评估人员和企业人员分析，并经对客户和往年收款的情况判断，评估人员认为，对关联方、职工个人、集团内部的往来款项，评估风险坏账损失的可能性为0；对外部单位发生时间1年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为3%；发生时间1到2年的发生评估风险坏账损失的可能性在10%；发生时间2到3年的发生评估风险坏账损失的可能性在30%；发生时间3年至4年的发生评估风险坏账损失的可能性在50%；发生时间4年至5年的发生评估风险坏账损失的可能性

5、在80%；5年以上评估风险损失为100%。按以上标准，确定评估风险损失，以应收类账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。（3）存货在库周转材料在库周转材料系企业的办公家具，均为近期采购，在清查核实的基础上，以市价乘以成新率确定评估值。2.非流动资产（1）长期股权投资本次纳入评估范围的全部为长期股权投资。对长期股权投资，首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况等进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期投资的真实性和完整性。对评估对象所属的全资及控股子公司，原则上根据国家现行法律法规和相关行业标准要求，需对其进行整体评估，

6、然后根据对被投资企业持股比例分别计算各长期投资企业评估值。长期股权投资评估值=被投资单位整体评估后净资产持股比例评估中所遵循的评估原则、采用的评估方法、各项资产及负债的评估过程等保持一致，在评估中采用同一标准、同一尺度，以合理公允和充分地反映各被投资单位各项资产的价值。在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑控制权的溢价对评估结论的影响。（2）固定资产根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。评估值=重置全价成新率A.重置全价评估范围内的电子设备价值量较小，不需要安装（或安装由销售商负责）以及运输费用较低，根据以下方法

7、确定评估基准日的电子设备价格，一般不计取运杂费、安装调试费等，确定其重置全价：重置全价=购置价（不含增值税）设备购置价的确定向设备的生产厂家、代理商及经销商询价，能够查询到基准日市场价格的设备，以市场价确定其购置价；不能从市场询到价格的设备，通过查阅2012年机电产品价格信息等资料及网上询价来确定其购置价；B.成新率的确定在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：成新率=尚可使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）100%C、评估值的确定评估值重置全价成新率对生产年代久远，已无同类型型号的机器设备和电子设备则参照近期二手市场行情

8、确定评估值。3.负债检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。评估假设本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：（一）基本假设1.交易假设。交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。2.公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市

9、场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。3.资产持续经营假设资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。（二）评估外部环境的假设1.假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化， 本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。2.假设有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用、融资条件等不发生重大变化。3.假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。（三）评估对象和范围方面的假设1.企业未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式；2.评估只基于基准日现有的经营能力。不考虑未来可能由于管理层、经营策略和追加投资等情况导致的经营能力扩大；3.本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；4.评估范围仅以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑委托方及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；（四）有关资料真实性的假设本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。