北京新开盘价格测评合生世界花园_All.pdf

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1、说明：说明：“楼盘价格测评”是中国指数研究院、中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测，结合项目价格 影响因素，运用科学的方法测评即将开盘房地产项目市场价格。我们郑重声明，本报告中内容均为真实准确的，测评结论基 于公正客观的专业分析得出，测评机构与本测评报告中的测评对象没有任何利害关系。1CREIS 中国房地产指数系统 中国房地产指数系统 新开盘价格测评新开盘价格测评合生世界花园合生世界花园 合生世界花园合生世界花园 【测评结果】【测评结果】通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素，基于中国房地产指数系统样本，分别运用市场比较法、成本法、典型投资收益法综合测评项目市

2、场价格。1、市场比较法测评项目价格为：21061 元/平方米 2、成本法测评项目价格为：9026 元/平方米 3、典型投资收益法测算项目价格为：9982 元/平方米 结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限 制条件下的 10 月测评价格为 1420014200 元/平方米。【项目要点】【项目要点】?地理位置：地理位置：位于通州区马驹桥 1 号桥南 500 米处，毗邻六环 路、京沪高速多条城市快速路，加上京津城际铁路及轨道交 通亦庄线的良好辐射，与区域内多条公交线路行程了立体交 通网络，为居民出行提供了便捷快速的交通条件。?社区规划：社区规划：项目总建筑规模为 18 万平方米，由 4

3、 栋精装住宅 及 3 栋商务公寓组成，社区内部将规划建设高端专属会所及 大型购物中心、生态公园等高品质配套设施，充分满足居住 者的各项生活需求。?企业实力：企业实力：项目开发主体为北京龙源顺景房地产开发有限公 司，隶属合生创展集团有限公司。企业自 1992 年成立以来，连续十余年致力于发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅 游度假和物业管理等相关产业，目前已成长为国内大型综合 性企业集团。企业秉承“优质生活、完美体现”的企业理念，在北京、上海、广州等一线城市开发了多个兼具商业、酒店 等功能的综合型居住区，获得了广泛的市场影响力与认知度。CREIS 中国房地产指数系统 中国房地产指数系统 测评机构

4、测评机构：中国指数研究院 联系电话联系电话：010-59306977/6978 联系地址联系地址：北京市西城区西直门外大街 1 号 西环广场 T3-8 层 北京北京新开盘价格测评新开盘价格测评 测评测评编号：2011-10编号：2011-10-HSSJHY-HSSJHY001 1 项目基本信息 项目基本信息 项目名称项目名称 合生世界花园 地理位置地理位置 通州区中关村科技园区马驹 桥 1 号桥南 500 米 所属区域所属区域 东南六环外（马驹桥板块）开发企业开发企业 北京龙源顺景房地产开发有 限公司 占地面积占地面积 8.2 万平方米 建筑规模建筑规模 18.4 万平方米 物业类型物业类型

5、普通住宅（70 年产权）交房标准交房标准 精装修 开盘时间开盘时间 预计 2011 年 10 月底 入住时间入住时间 预计 2013 年 9 月 周边配套周边配套 沃尔玛山姆超市、百安居、迪卡侬、小白羊超市、首航 超市、华润超市、大中电器、美廉美超市、北京同仁医院 南院、北京正安门诊、亦庄 医院等 主力户型信息 主力户型信息 主力户型主力户型 154 平方米三居 使用率使用率 78%单套总价单套总价 219 万元（按 154 平方米三居计算）首付款首付款 66 万元（按首付 30%计算）贷款年限贷款年限 20 年 贷款方式贷款方式 商业/组合型 月均还款月均还款 11914 元/10917 元

6、 本次测评结果有效期为 2011 年10 月，如需了解更详细报告，请与中国指数研究 院联系，电话:010-59306977/78说明：说明：“楼盘价格测评”是中国指数研究院、中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测，结合项目价格 影响因素，运用科学的方法测评即将开盘房地产项目市场价格。我们郑重声明，本报告中内容均为真实准确的，测评结论基 于公正客观的专业分析得出，测评机构与本测评报告中的测评对象没有任何利害关系。2CREIS 中国房地产指数系统 中国房地产指数系统 新开盘价格测评新开盘价格测评合生世界花园 合生世界花园 一、市场比较法 一、市场比较法 1、1、选取可比实例选取可

7、比实例 根据项目所处位置通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近 期成交的 3 个项目作为可比案例，以可比项目销售均价为基础，通过修正得出评估对象的市场价格。比较因素条件说明 比较因素条件说明 测评对象及对比案例 测评对象及对比案例 比较因素 比较因素 测评对象测评对象 合生世界花园 对比案例对比案例 A A 融科钧廷 对比案例对比案例 B B 中信新城 对比案例对比案例 C C 富力盛悦居 销售均价销售均价 18900 24500 22000 交易日期交易日期 2011 年 10 月 2011 年 10 月 2011 年 10 月 2011 年 10 月 交易

8、情况交易情况 未开盘 正常 正常 正常 地理位置地理位置 六环外 六环外 五六环间 四五环间 交通便捷度交通便捷度 较便捷 较便捷 便捷 便捷 周边环境周边环境 较好 较好 好 较好 区区域域因因素 素 区域配套区域配套 较完善 较完善 完善 完善 土地用途土地用途 住宅 住宅 住宅 住宅 建筑形态建筑形态 高层板楼 高层板楼 高层板楼 高层板塔结合 容积率容积率 2.7 2.5 2.15 2.1 绿化率绿化率 35%35%30%30%户型设计户型设计 78%84%79%80%装修情况装修情况 精装修 毛坯 毛坯 精装修 社区配套社区配套 较完善 较完善 完善 较完善 个个别别因因素 素 开发

9、企业开发企业 北京龙源顺景房地产 开发有限公司 北京融科卓越房地产开发 有限公司 北京中信新城房地产 有限公司 北京富源盛达房地产 开发有限公司 2、2、因素修正因素修正（1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同，设 评估项目为 100，则三个可比案例修正系数分别为 100、100、100。（2）区域因素修正：三个可比案例位于同一供求区域，根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域 因素修正系统。（3）个别因素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、开发企业等指标进行比较。3、3、修正结果 修正结果 比较修正条件指数

10、 比较修正条件指数 测评对象及对比案例 测评对象及对比案例 比较因素 比较因素 测评对象测评对象 合生世界花园 对比案例对比案例 A A 融科钧廷 对比案例对比案例 B B 中信新城 对比案例对比案例 C C 富力盛悦居 销售均价销售均价 18900 24500 22000 交易日期交易日期 100 100 100 100 交易情况交易情况 100 100 100 100 区域因素区域因素 100 100 108 110 个别因素个别因素 100 96 98 98 比准价格比准价格 19695 23124 20364 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价

11、格分别为 19695、23124、20364 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项目市场价格为 21061 元/平方米。说明：说明：“楼盘价格测评”是中国指数研究院、中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测，结合项目价格 影响因素，运用科学的方法测评即将开盘房地产项目市场价格。我们郑重声明，本报告中内容均为真实准确的，测评结论基 于公正客观的专业分析得出，测评机构与本测评报告中的测评对象没有任何利害关系。3CREIS 中国房地产指数系统 中国房地产指数系统 新开盘价格测评新开盘价格测评合生世界花园 合生世界花园 二、成本法二、成本法 根据房地产开发商取得房地产开发

12、用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的 房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行测算，最终确定项目的市场价格。典型房地产开发经营典型房地产开发经营模式测算 模式测算 序号 序号 项目 项目 取费基础 取费基础 费率 费率 金额(万元)金额(万元)1 土地成本 2010 年 12 月 15 日成交，通州区金桥科技产业基地 B1-2-3、B1-2-4 地块 公建混合住宅项目国有建设用地，规划建筑面积 14.5 万平方米，成交总 价 1.2 亿元，楼面地价 5301 元/平方米。12000 建安成本 A 约 2160 元/平方米 12639 红线内市政费用 B 建安

13、成本 A 12%1517 小区配套费用 C 建安成本 A 12%1517 2 开发成本 勘察设计费用 D A+B+C 8%1254 3 管理费用 1+2 3%1711 4 投资利息 以开发周期 3.5 年（其中半年准备期，3 年建设期），土地费用在准备期 均匀投入，建安及管理费用在建设期内分阶段投入，预计第一年投入 50%，第二年投入 30%，第三年投入 20%，年利率假设为 8%。9242 5 销售费用 房地产总价 V 3%2719 6 销售税费 房地产总价 V 7%6345 7 开发利润 房地产总价 V 15%13596 房地产总价房地产总价 V V 87379 万元 单价单价 6026

14、元/平方米 合生世界花园为精装修项目，装修标准为 3000 元/平方米，该项目采用成本法测算的最终价格为 9026 元/平方米。三、典型投资收益法三、典型投资收益法 选用典型投资模式收益法进行项目市场价格测算。根据区域内同档次同类房地产项目的租金调查，确 定项目主力户型 154 平方米三居租金为 2800 元/月，每年的租金按同比上涨 12%，空置率按 5%每年 12 个月 计算，同时考虑不可预见费，将年运营费用比率确定为 8%，通过市场提取法提取出的该类住宅报酬率为 2%。与风险相对应，根据报酬率求取方法，确定持有期报酬率为 6.3%，期末转售时报酬率为 8%，计算项目市场 价值。典型投资者

15、收益模式测算 典型投资者收益模式测算 年份 年份 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 潜在毛收入 33600 37632 42148 47206 52870 空置和收租损 5%1680 1882 2107 2360 2644 有效毛收入 31920 35750 40040 44845 50227 运营费用 8%2554 2860 3203 3588 4018 净运营收入 29366 32890 36837 41258 46209 期末转售净收益 5 年后按 3%净收益率出售，转售税费 3%1494078 持有期NPV(6.3%)153759 期末转售NPV(8%)1383406 房地产总价 V 1537165 单价 9982 四、测评价格确定四、测评价格确定 通过全面市场调查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运用市场比较法、收益法、成本法测评项目市场价格。根据三种评估方法权重比例，经过详细准确的测算，最终确定项目 2011 年 10 月开盘合理价格为：14200 元/平方米。