资产评估--第二章 资产评估的基本方法.xls

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1、一、市场法及其适用的前提条件市场法：通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并进行调整，从而确定被评资产价值前提条件：1.需要有一个充分发育、活跃的资产市场2.参照物及其与被评估资产科比较的指标、技术参数等资料科收集到二、运用市场法进行资产评估的方式1.选择确定参照物价格，参照物具有相关性和代表性，且足够多2.分析确定参照物的差异调整因素（1）时间因素参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间（2）地域因素资产所在地区域或地段条件对资产价格的影响差异（3）功能因素资产实体功能过剩或不足三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（一）运用市场法评估资产的程序明确评估对象-进行公开市场调查，收集

2、相同或类似资产，寻找参照物-分析整理并验证期准确性，判断选择参照物-比较-分析调整差异，得出结论（二）优缺点优点1.客观反映资产目前市场情况，评估值更能反映市场现实价格2.评估结果易于各方接受和理解缺点1.有公开活跃的市场做基础，有时缺少可比对数据而难以应用2.不适用于专用机器、设备、大部分无形资产及收地区环境等严格制约的资产评估一、成本法及其适用的前提条件成本法指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定理论依据：1.资产的价值取决于资产的成本2.资产的价值是一个变量，随资本本身的运动和其他因素的变化而相应变化（实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值）前提条件：1.具备可利用

3、的历史资料；现时资产与历史资产具有相同性或可比性2.形成资产价值的耗费是必需的；这些耗费提现社会或行业平均水平二、成本法运用的思路及其各项指标的估算被估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值=重组成本*成新率（一）重置成本及其估算在现行市场条件下重新购置一项全新资产所耗费的全部货币支出复原重置成本：原来的材料、标准、设计、格式及技术等，现时价格复原购建更新重置成本：利用新型材料、根据现代标准、设计及格式，现时价格生产或建造具有同等功能选择重置成本，同时可获得的情况下，应选择更新重置成本；在无更新重置成本时可采用复原重组成本项目重估成本的估算方法1、重置核算法 直接成本+间接成

4、本间接成本为购建资产而发生的管理费、设计制图等间接成本计算（1）按人工成本比例法：间接成本=人工成本总额*成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额*100%（2）单位价格法：工作量(按工日或工时)*单位价格/工时或工日（3）直接成本百分率法：直接成本*间接成本/直接成本百分率2.物价指数法：资产重置成本资产重置成本=资产历史成本*资产评估时物价指数/资产购建时物价指数资产重置成本=资产历史成本*（1+物价变动指数）注：评估时物价指数是评估基准日的物价指数，应是资产的类别或个别物价指数。3.功能价值法，也称生产能力比例法被评估资产年产量/参照物年产量*参照物资产重置成本注意：资产成本与其生产

5、能力成线性关系。4.规模经济效益指数法被评估资产的重置成本/参照物资产的重置成本=（被评估资产的产量/参照物资产的产量）mil是规模经济效益指数三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点（一）运用成本法评估资产的程序及其优缺点确定被评估资产，并估算重置成本-确定使用年限-估算损耗或贬值-计算价值（二）成本法的优缺点优点：1.比较充分考虑了资产的损耗，评估结果趋于公平合理2.有利于单项资产和特定用途资产的评估3.在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛应用4.有利于企业资产保值缺点：1.工作量大2.以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性3.经济性贬值不易全面准确计算

6、。一、收益法及其适用的前提条件收益法通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值来确定前提条件：1.能以货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；2.资产所有者所承担的风险必须是能用货币衡量的3.运用收益法对资产评估是以资产投入使用后能够连续获利为基础二、收益法应用的形式（一）资产未来收益期有限的情况评估值=R/(1+r)R 未来哥收益期的预期收益额，包括期末资产剩余净额r 折现率三、收益法各项指标的确定（一）收益额 1.资产使用带来的未来收益期望，是通过预测分析获得的2.由被评估资产直接形成的，其构成（税后利润、现金流量、利润总额）（二）折现率和资本化率（三）收益期限四、运用收益法评估资产的程序

7、及其优缺点收集验证有关经营、财务状况的信息-计算和对比有关指标及其变化趋势-预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率-折现处理，确定评估价值优点：1.能真实和较准确反映企业资本化的价值2.与投资决策相结合，易为买卖双方接受缺点：1.预期收益额预测难度较大，受主观判断和未来不可预见因素的影响2.适用范围小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估第二章 资产评估的基本方法第一节 市场法第二节 成本法市场法：通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并进行调整，从而确定被评资产价值2.参照物及其与被评估资产科比较的指标、技术参数等资料科收集到明确评估对象-进行公开市场调查，收集相同或

8、类似资产，寻找参照物-分析整理并验证期准确性，判断选择参照物-比较-分析调整差异，得出结论1.客观反映资产目前市场情况，评估值更能反映市场现实价格1.有公开活跃的市场做基础，有时缺少可比对数据而难以应用2.不适用于专用机器、设备、大部分无形资产及收地区环境等严格制约的资产评估成本法指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定2.资产的价值是一个变量，随资本本身的运动和其他因素的变化而相应变化（实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值）1.具备可利用的历史资料；现时资产与历史资产具有相同性或可比性实体贬值功能性贬值1.观察法也称成新率法1.通过净超额营运成本估算资产的实体性贬值=重

9、置成本*（1实体性成新率）.被评估资产的年运营成本2.公式计算法与功能相同但性能更好的（重置成本-预计残值）/总使用年限*实际已使用年限新资产的年运营成本进行比较总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限.计算两者的差异，确定净超额营运成本实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率.估计被评估资产的剩余寿命资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计法定利用时间*100%.适当的折现率将被评估资产剩余寿命内每年的超额营运成本折现被评估资产功能性贬值额=（被评估资产年净超额营运成本*折现系数）2.超额投资成本估算功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本2.形成资产价值的耗费是必需的

10、；这些耗费提现社会或行业平均水平被估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值=重组成本*成新率原来的材料、标准、设计、格式及技术等，现时价格复原购建利用新型材料、根据现代标准、设计及格式，现时价格生产或建造具有同等功能选择重置成本，同时可获得的情况下，应选择更新重置成本；在无更新重置成本时可采用复原重组成本成新率及其估算1.观察法：与实体性成新率不同，综合考虑资产实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等基础上确定2.使用年限法：成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限+预计尚可使用年限）*100%3.修复费用法：成新率=1-修复费用/重置成本*100%（修复费用指估算资产恢复原有

11、全新功能所需要的修复费用）第三节收益法确定被评估资产，并估算重置成本-确定使用年限-估算损耗或贬值-计算价值3.在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛应用2.以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性（一）资产未来收益期无限期的情况1.未来收益年金化的情形资产评估值（收益现值）=年收益额/资本化率PV=A/rPV 折现值之和2.未来收益不等额的情形资产评估值（预期收益现值）=前若干年隔年收益额*各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率*前若干年最后一年的折现系数注：一般以前期最后一年的收益额作为后期永续年金收益，也可预测后第一年的收益作为永续年金收益3.运用

12、收益法对资产评估是以资产投入使用后能够连续获利为基础2.由被评估资产直接形成的，其构成（税后利润、现金流量、利润总额）收集验证有关经营、财务状况的信息-计算和对比有关指标及其变化趋势-预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率-折现处理，确定评估价值1.预期收益额预测难度较大，受主观判断和未来不可预见因素的影响2.适用范围小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估明确评估对象-进行公开市场调查，收集相同或类似资产，寻找参照物-分析整理并验证期准确性，判断选择参照物-比较-分析调整差异，得出结论经济性贬值根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现，确定其贬值额。当资产使用基本正常，不计算经济性贬值1.观察法：与实体性成新率不同，综合考虑资产实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等基础上确定2.使用年限法：成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限+预计尚可使用年限）*100%3.修复费用法：成新率=1-修复费用/重置成本*100%（修复费用指估算资产恢复原有全新功能所需要的修复费用）