二手房同比价格指数案例分析报告.pdf

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1、手房同比价格指数案例分析报告 口王 蕾 王婧彬 现阶段国家对房地产的调控已经开始，与此同时，房地 产开发商也面临着资金链断裂的难题，自从 2 0 0 8年万科宣 布“房价 拐点 论”后，这 场房 价角 逐 的浪潮 已经 波及 到 了全 国。如今 的金融危机对 国 内实体经济 的影响不容忽视，为了 减缓 影响和解决 大学生就业 问题，国家 开始下调存款 准备金 率，鼓励银行对中小企业贷款，所有的这些措施都会随之影 响着房价的变动。因此，我们选择了 2 0 0 9年二手房的房价同 比指数为样本来源，旨在通过对历史数据的分析来预测未来 房价的变化趋势。本次统计所使用的数据为国家统计局网站公布的统计

2、数据，数据内容为 2 0 0 9年 3月份到 1 2月份的北京、天津、石 家庄、沈 阳、上海、南京、杭州、福州、济南、广州、海 口、重 庆 1 2 个城市 的二手 房房价 同比指 数，其基期 为 2 0 0 8年 同月份各 市房价。本研究的统计分析通过 E x c e l 和 E v i e w s 软件来实现。所 使用的统计方法包括：描述性统计，参数估计，假设检验，方 差分析，相关 分析，时间序列 分析。一、统计分析(一)描 述性统计 1 2 0 0 9年 l 2个城市二手房同 比价格指数均值柱状 图。上图说明，2 0 0 9年石家庄的二手房价格指数最低，而杭 州的二手房价格指数相对最高，北

3、京相对于其他三个直辖市 的二手房房价指数来看，其上涨程度已经逐步趋于缓和，而 长三角一带的房价仍是拉动全 国房价上涨迅猛 的主要原 因。2 2 0 0 9年 1 2 个城市 二手房房价指数饼状图。由图中可以看出，重庆、天津、上海、南京、杭州、济南、海 口的二手房房价仍处于上涨阶段，而北京、石家庄、沈阳、广 州的房价已逐渐回落，福州的二手房房价基本保持不变。3 2 0 0 9年 1 2 个城市二手房房价指数统计表。l 2 个城市二手房同比价格指数均值 全国二手房价格指数 3月 9 9 O 6 9 9 6 4月 9 8 8 7 1 0 o 5月 9 9-3 1 1 0 o 9 6月 1 O 0 0

4、 1 1 0 2 2 7月 l o 0 5 6 1 0 3 8月 l O 1 4 2 1 O 3 6 9月 l O 2 0 7 1 0 3 8 l O月 1 0 2 7 3 1 0 4 6 1 1月 1 O 3 8 8 1 O 5 5 1 2月 l O 5 4 5 1 0 6 8 从上表中可以看出，每个月份全国的二手房同比价格指 数均要高于所选 1 2个城市的二手房同比价格指数均值。我 们所选的城市为直辖市和沿海地区城市等一线城市，这些城 市的房价 已经非常高，上 涨的空 间不 大，而 全国 的二手房价 格指数相对较高，这说明，样本中没有被选择的二线城市房 价开始进入上涨阶段，涨价空 间还很大

5、。(二)假 设 检验。假设检验是事先对总体的参数或总体分布形式做出一 个假设，然后利用抽取的样本信息来判断这个假设是否合 理，即判断总体的真实情况与原假设是否存在显著的系统性 差异。在这里我们用 E x c e l 软件，在 9 5 的置信度下，对第二季 度、第三季度、第四季度的二手房房价指数均值两两检验是 否相等，即进行三次两总体均值是否相等的假设检验。其假 设检 验的结果见下 图。通过检验，我们得到以下结论：二手房的房价指数会受 到季度因素的变化而变化的，房价会随月 份的不同而涨跌起 伏。(三)方差分析。由描述性 统计分析，我们 得知不 同城 市的二手房 同比价 格指数均值不同。因此，我们

6、利用方差分析检验一下不同城 市对 二手 房房价涨幅是否有影响。设不同城市的二手房同比价格指数 1 0个月的均值分别 为(i=l 为北京，i=2为天津，i=3为石家庄，i-为沈 阳，i=5 为上海，i=6为南京，i=7为杭州，i=8为福州，i=9为济南，i=1 0 二 为广州，i=l l 为海 口，i=1 2为重庆)。原假设：H o：l=2=l 2 备择假设：H l：l，2，3 ：不全相等。方差来源 平方和 S S 自由度 d f 均方 M S F值 P 一值 组 间 1 1 4 5 1 0 8 l 1 1 0 4 1 o o 8 1 2 4 3 5 7 0 O 0 o(组内 9 0 4 0 8

7、 1 l O 8 8 3 7 l 1 2 总和 2 049 1 8 9 1 1 9 P _值小于显著性水平 0 0 5，结论：不同城市二手房同比 价格指数 l 0个月的均值不全相等。(四)相关分析。1 2个城市中，有多数城市 的相关系数大于 0 8，因此检验 一下所选 l 2 个城市中两两城市的二手房同比价格指数是否 相关。设 P 为第 i 个城市和第 j 个城市的二手房同比价格指数 相关系数。原假设：H 0：p ij=O(第 i 个城市和第 j 个城市 的二手房 同 比价格指数不相关)备择假设：H，：S0(第 i 个城市和第 j 个城市的二手房 同比价格指数 相关)构造 t统计量：t r l

8、j一-t(n 一 2)、1 一 n=1 0，临界值 州 8)=I 8 5 9 5 若I t I 1 8 5 9 5，则拒绝原假设，i 和 j 的二手 房同比价 格指数相关。具体检验结果如下，B J T J S J Z S Y S H N J H Z F Z J N G Z HK 4。9 0 6 5 6 8 1 9 3 2 1 1 6 9 0 6 9 2 1 6 0 4 3 7 6 0 8 9 2 3 8 2 8 3 7 4 1 1 6 6 3 3 7 1 1 1 3 l 5 6 0 5 1 8 6 9 5 4 4 1 2 8 1 1 9 1 1 5 9 2 4 0 3 2 2 7 B 3 1

9、1 2 7 4 O 6 9 2 1 8 8 6 一 O 2 4 1 0 5 9 9 1 6 8 9 2 5 4 7 1 9 6 6 3 g 2 3 1 4 3 6 7 9 0 3 7 1 1 9 2 1 4 2 O 躺7 1 2 7 7 0 7 1 9 C Z 6 4 3 2 H Kl 4 6 0 7 1 1 2 4 2 4 4 5 0 6 9 8仃 0 1 8 4 9 3 1 0 6 1 1 6 7 4 4 1 9 1 4 5 6 4 7 3 2 0 5 1 3 0 6 0 l 6 8 1 2 5 3 1 4 8 1 2 5 1 6 5 1 6 1 9 0 3 6 7 0 7 2 4 2 9

10、 1 0 8 l 儡 9 0 4 8 2 9 2 9 3 l 2 l2 5 1 9 4 1 2 1 9 5 6 1 2 9 4 5 1 1 7 3 7 4 8 5 上表 中黑体 t 统计量值所对应的两城 市二手房 同比价格 指数相关。经过检验得到以下结论：北京、上海分别和沈阳、福州的二手房同比价格指数不 相关，和其他城市相关。天津和沈阳、济南的二手房同比价格指数不相关，和其 他城市相关。石 家庄 和沈阳、南京、杭州、福州、重 庆的二手房 同 比价 格指数 不相关，和其他城市相关。南京、杭州分别和石家庄、沈 阳、济南 的二手 房同比价格 指数不相关，和其他城市相关。福州和石家庄、沈阳、上海、济南

11、、广州、海口的二手房同 比价格指数不相关，和其他城市相关。济南和天津、沈阳、南京、杭州、福州、重庆的二手房同比 价格指数不相关，和其他城市相关。广州、海口分别和沈阳、福州的二手房同比价格指数不 相关，和其他城市相关。重 庆和石家庄、沈阳、济南 的二 手房 同比价格指数不相 关，和其他城市相关。从上述结论中可以看出，沈阳和其他所有城市的二手房 同比价格指数都不相关。(五)时间序列分析。各城市的二手房同比价格指数折线图如下。圈 从图中可以看出，北京、天津、上海、南京、杭州、海口、广 州、重庆都有明显的逐月上升趋势，石家庄、沈阳、济南最后 三个月都有强烈的上升趋势，福州则呈现不规则趋势。二、结论 经

12、过以上分析，我们可以得知，2 0 0 9年全国的二手房房 价比 2 0 0 8年同月相比有了明显提升，在所选的 1 2 个城市 中，石家庄的二手房房价最低，杭州二手房房价最高，北京二 手房房价涨幅趋于缓和，长三角一带房价仍处于上涨阶段。一线城市二手房房价上涨空间有限，而二线城市房价开始进 入上涨阶段。二手房房价受季节因素影响明显，房价会随月 份的不同而涨跌起伏。不同城市对二手房房价涨幅有明显影 响，不同城市二手房同比价格指数 1 O 个月均值不全相等。所 选 1 2 个城市中，多数城市的房价彼此相关，而沈阳同其他 l 1 个城市的二手房同比价格指数都不相关。所选 1 1 个城市二 手房同比价格指数都有明显的逐月上升趋势，只有福州呈现 不规 则趋势。一(作者单位；南开大学经济学院金融系)玎 M 眩