层次分析法在确定资产评估值中的应用.pdf

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1、东北电力学院学报第21 卷第3 期?Journal Of Northeast ChinaVol.21,No.32001 年 9月Institute Of Electric Power EngineeringSep.,2001收稿日期:2001?06?28作者简介:范祖悦(1959-),女,湖北汽车工业学院管理工程系讲师,研究方向为工程经济。文章编号:1005?2992(2001)03?0053?04层次分析法在确定资产评估值中的应用范祖悦,邹?蔚(湖北汽车工业学院 管理工程系,湖北 十堰?442002)摘?要:针对几种不同评估方法或模型得出的评估值的不一致性,提出引入层次分析法将各评估值统一在

2、一个模型之中,按层次进行综合分析,从而保证了资产评估值的真实性和可靠性。关?键?词:层次分析法;资产评估值;权重中图分类号:F123?文献标识码:A0?引?言常用的资产评估方法主要有收益现值法、现行市价法和重置成本法;对于无形资产评估,还有国际上通用的收益分成法和提成率法;对于专利技术、专有技术等无形资产还有一些价格模型可供选用。在评估实践中,常常会遇到这样的情况,即当对某一资产可以用几种方法或模型进行评估时,会得到几个不同的评估值,在这几个评估值中,哪一个最接近真实的值呢?对此,有不同的做法:有些是根据委托方所提供的资料,将几种方法或模型所得的评估值进行相互验证,即通过验证来说明所采用的主要

3、评估方法、评估程序等的正确合理性及评估值的科学性;有些是用简单算术平均的方法来处理。但经过分析,我们发现为了保证方法或模型之间的可验证性,有些评估人员会对个别评估方法所采用的参数或指标进行人为的调整,这种调整,的确可以使所得的评估值具有预想的可验证性,但却不具有规范性;而算术平均的方法又过于?简单?了。那么,由于考虑问题的角度和方法不同而导致的根据各种方法或模型所得的评估值之间的?差异?,又该如何处理呢?经过分析、比较,我们认为:可以将AHP(层次分析法)引入资产评估项目的多评估值的分析中,即通过建立 AHP 模型,将几种评估方法计算的评估值统一在一个模型中,用 AHP 来确定各种评估方法或模

4、型的权重,进而用加权平均的方法对所求得的评估值进行处理,这样可以较好地解决多评估方法分析时所遇到的问题。层次分析法(Analytical Hierarchy Process?AHP)是 20世纪70 年代美国皮兹堡大学的T.L.Saaty 教授提出的,是一种较有效的定性与定量相结合的利用某种相对度量的方法来评价某个大系统的分目标、分功能等的?优先权数?的多目标决策分析方法 1。AHP 作为一种实用的有效的决策方法已在世界上众多领域得到了广泛应用,尤其在解决非结构化决策问题上,较其它决策方法更具有明显的优势。1?层次分析法的基本思路首先,根据问题的性质和要求达到的总目标,将问题分解为不同的组成因

5、素,按照因素间的相互关联影响以及隶属关系进行不同层次的聚集组合,形成一个多层次的分析结构模型。AHP 模型一般形式见图 1:然后,进行各因素的优劣排序(或权重)计算(各因素相对总目标的相对重要性的排序计算),排序分为层次单排序和层次总排序。单排序是指每一层次各因素相对于上一层次某一个因素重要性的排序;总排序是指某层次因素相对上一层整个层次重要性的排序。最后,用上一层次因素本身的权重加权综合,即可计算出某层因素对应的各个因素相对于最高层总目标的相对重要性权重,即优劣次序的排序值。此外,在求解过程中,还应不断地进行一致性检验。这样做把系统分析归结为确定最低层(方案、措施等)相对于最高层(总目标)的

6、重要性权重或优劣次序的排序问题。2?层次分析法在资产评估中的具体运用层次分析法运用在确定资产评估值时,大多数情况下,最高层为被评估资产的评估值,中间层为评价指标,最低层为评估方法或模型。其程序为:?建立AHP 模型;?构造判断矩阵;?层次单排序及一致性检验;?层次总排序;?加权确定资产评估值。在资产评估活动中,是依据参数的可求性来寻求评估资产价值的方法的,有何种参数可得到,就可用何种评估方法来评估该资产价值2。例如对某资产的评估,根据已收集的资料,可以分别运用三种资产评估方法(成本法、市价折余法、市场价格类比法)进行评估,其评估模型2分别为:资产重估价值=资产的重置成本(或更新成本)-资产的有

7、形损耗-资产的无形损耗(1)资产重估价值=全新资产市场价格-全新资产市场价格-预计残值法定使用年限?资产已使用年限(2)资产重估价值=全新参照市场价格-全新参照物资产市场价格-预计残值法定使用年限?资产已使用年限?调整系数(3)由于不同的评估方法所涉及的参数不同,所得到的评估值也不同,其评估值分别为 1654.78万元、1498.31 万元和 1258.74万元。最终如何确定该资产评估值呢?以下将运用层次分析法来确定。2.1?建立 AHP模型以被评估资产评估值,作为最高层(总目标)。对于准则层(中间层),以真实性(即所评资产必须是真实的,评估结果必须是客观公正的)、科学性(即应当根据不同的评估

8、对象和评估目的采用的评估程序和方法)、替代性(即在资产评估中所选择的参照物必须有可替代性)、可行性(即资产评估的可操作性和简易性)等四项资产评估应遵循的原则2作为评定标准。选用的三种资产评估方法或模型评估所得到的该资产评估值,作为方法层(最低层)。各方法所涉及的各个参数与方法一一对应。建立 AHP 模型如图 2 所示。54?东北电力学院学报第21 卷2.2?构造判断矩阵目标层 A 由准则层四个要素B1、B2、B3、B4构成,需要构造以 A 为判断准则的要素B1、B2、B3、B4间的两两元素相对比较的判断矩阵,以确定各个要素的权重。为了获得判断矩阵中两两元素相对比较的数量结果,AHP 还制定了一

9、套评判标度(分值)3如表 1 所示。按表 1 的标度,邀请有关专家对该项目进行讨论,得准则层 B 相对于最高层A 的判断矩阵如表 2所示。表 1?相对比较评判标度(分值)表标度定义说明1两个元素同样重要Ai/Ai判断矩阵的主对角线元素为 1357i 元素比 j 元素稍重要,如Ai/Aii 元素比 j 元素较重要i 元素比 j 元素明显重要aij=1/aji或 aji=1/aij9i 元素比 j 元素十分地重要为两元素间的最高差别2,4,6,8 上述两相邻判断的中间值表 2?判断矩阵AAB1B2B3B4权重归一化权重 WAWB113573.2010.5642.328B21/31351.4950.

10、2631.080B31/51/3130.6690.1180.483B41/71/51/3103120.0550.228?=2.117?C.I.=0.039?C.R.=0.043矩阵中 bij为准则Bi相对总目标A 而言比准则Bj重要的程度的标度值,如 b12=3 表示相对于选择最优方案而言,准则 B1同准则 B2相比,B1比 B2稍重要,b13=5表示准则 B1相对于总目标而言比准则B3较重要,b14=7表示准则 B1相对于总目标而言比准则 B4明显重要。矩阵 A 是一个互反矩阵。方法层 C 相对于准则层B 的评价指标分别称为:B1、B2、B3、B4,以这四个评价指标为准则对 3 个备选方案进

11、行排序得判断矩阵如表 3、表4、表 5、表 6所示。?表3?真实性排序判断矩阵B1C1C2C3C1172C21/711/4C31/241?表4?科学性排序判断矩阵B2C1C2C3C111/71/3C2714C331/41?表5?替代性排序判断矩阵B3C1C2C3C1135C21/312C31/51/21?表6?可行性排序判断矩阵B4C1C2C3C111/51/3C2513C331/312.3?层次单排序及一致性检验单排序是指根据判断矩阵,计算针对某一准则下层各因素的相对权重,并进行一致性检验的过程3。设针对某一准则各元素的权重向量为 W=(w1w2w3?wn)T判断矩阵A 的元素为bij,其中

12、 i=1,2?n,j=1,2,?n,n 为矩阵阶数,则其各元素的权重向量 W 的分向量?i可按下式求得:?i=(?nj=1bij)1n?1=(1?3?5?7)14=3.201?2=(13?1?3?5)14=1.495?w=(3.201?1.495?0.669?0.312)T对所得的各元素的权重向量 W=(?1?2?n)T加以正规化(归一化)处理即可获得判断矩阵 A 的各元素Bi 的权重向量W。W=(0.564?0.263?0.118?0.055)T由于矩阵 A 中的因素是通过主观判断确定的,因此 A 不一定具有规范的一致性,因此需要对判断矩阵 A 进行一致性检验,即计算一致性指标 C.I.和相

13、对一致性指标 C.R.。(1)一致性检验的临界指标 C.I.:C.I.=?max-nn-1=0.039?max=?n=4i=1(A?)in?i=4.117其中,?max为矩阵 A 的最大特征值,n 为矩阵阶数。当一致性检验的临界指标 C.I.=0时,则矩阵具有完全的一致性,C.I.的值愈小愈好。55第 3 期范祖悦等:层次分析法在确定资产评估值中的应用?(2)相对一致性指标 C.R.:表 7?平均随机一致性指标矩阵阶数 n23456789R.I.0.000.580.901.121.241.321.411.45C.R.=C.I.R.I.=0.0433 0.10其中,R.I.为平均随机一致性指标,

14、是足够多个根据随机发生的判断矩阵计算的一致性指标的平均值。2 9 阶矩阵的 R.I.取值3见表 7所示。一般而言 C.R.愈小,判断矩阵的一致性愈好,通常认为 C.R.?0.1 时,判断矩阵 A 具有满意的一致性。同理,得判断矩阵 B1、B2、B3、B4的权重向量及指标见表 8。表8?判断矩阵 B 的各元素Ci的权重向量及指标判断矩阵特征向量?maxC.I.R.I.C.R.B1 0.6026?0.08234?0.315 03T3.00190.000990.580.00171B2 0.0841?0.70494?0.210 92T3.03240.016180.580.02790B30.648 33

15、?0.22965?0.12202T3.00370.001850.580.0319B40.104 73?0.63699?0.25829T3.03850.019260.580.784802.4?层次总排序总排序是指某层次因素相对上一层整个层次重要性的排序。表 8 中,用 vij(i=1,2,3;j=1,2,3)表示对应于各个判断准则 B1、B2、B3、B4进行方案排序的归一化结果。全部排序结果可构成优先度矩阵V:V=0.602630.084 140.648330.104 730.082340.704 940.229650.636 990.315030.210 920.122020.258 29将优

16、先度矩阵 V 与权重向量W 相乘,可得出各评估方法的综合排序结果向量 E,E=VW=(0.4439?0.2942?0.261 7)T2.5?加权确定资产评估值根据上述求得的各种方法或模型的权重及其评估值,运用加权平均法即可求得被评估资产的评估值。?资产评估值 P=P1E1+P2E2+P3E3=1 654.78?0.4439+1498.31?0.294 2+1258.74?0.261 7=1 504.771 9(万元)根据计算结果,得该项目资产的评估值为 1 504.771 9万元。3?结?论综上所述,把 AHP 分析法应用于确定资产评估值,收到了较好的效果。如果求算资产评估值的影响因素过多,可

17、以将因素继续细分,分为若干层,虽然分层越多计算量越大,但是相对其他方法更加客观、全面、合理。参?考?文?献 1?李一智.系统分析与系统模拟 M.长沙:中南工业大学出版社.1997.2?姜楠.资产评估基础教程M.大连:东北财经大学出版社.1992.3?赵换巨,许树柏.层次分析法 M.北京:科学出版社,1986.(英文摘要下转第 78 页)56?东北电力学院学报第21 卷Double Glazing?one of the Concepts ofConstructional Energy ConservationSHANG Xiao?qiu(Department of Architectural a

18、nd Civil Engineering,Northeast China Institute of Eectric Power Engineering,Jilin City 132012)Abstract:By the calculation of comparison,analyzing the advantages of double glazing,discussing the problems ofenergy conservation of out windows of bulidings a new developing trend of constructional energy

19、 conservation is putforward in the paper.Key words:Energy Conservation;Double glazing(上接第 56 页)Application of AHP to the Calculation ofthe Value of Assessment of AssetsFAN Zu?yue,ZOU Wei(Department of Management Engineering,Hubei Automotive Industries Institute,Shiyan City 442002)Abstract:In the lig

20、ht of the inconsistency in each value of assessment of assets by the different methods or models,this article puts them in a model by the application of AHP,in accordance with which the total analysis assures theauthenticity and reliability of the value of assessment.Key words:AHP(Analytical Hierarchy Process);Value of assessment of assets;Weight78?东北电力学院学报第21 卷