2012年11月中国房地产指数系统百城价格指数报告.pdf

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1、2012 年年 11 月月 中国房地产指数系统百城价格指数中国房地产指数系统百城价格指数 本报告由中国房地产指数系统完成，如有疑问请致电 010-59306936 或发邮件至 1“百城价格指数”“百城价格指数”：11 月百城住宅均价月百城住宅均价 环比上涨环比上涨 0.26%，连续，连续 6 个月上涨，涨幅略有扩大个月上涨，涨幅略有扩大 同比下跌同比下跌 0.46%，连续，连续 8 个月下跌，跌幅继续缩小个月下跌，跌幅继续缩小 2012 年年 12 月月 3 日日 中国指数研究院报道：根据中国房地产指数系统百城价格指数对 100 个城市新建住宅的全样本调查数据，2012 年 11 月，全国 1

2、00 个城市（新建）住宅平均价格1为 8791 元/平方米，环比 10 月上涨 0.26%，自 2012 年 6 月止跌后连续第 6 个月环比上涨，涨幅较上月扩大 0.09 个百分点，其中60 个城市环比上涨，38 个城市环比下跌，2 个城市持平。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数减少 4 个，其中跌幅在 1%（含 1%）以上的有 10 个；本月环比上涨的城市比上月增加 4 个，其中涨幅在 1%以上的有 17 个，较上月减少 1 个。同比来看，全国 100 个城市住宅均价连续第 8个月下跌，跌幅为 0.46%，比上月缩小 0.54 个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为 15686元/平

3、方米，环比上月上涨 0.39%，与去年同期相比上涨 0.15%，为今年以来首次同比上涨。另外，按 100 个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为 5900 元/平方米，环比上涨 0.85%。总体来看，11 月 100 个城市的住宅平均价格自 6 月止跌后连续第 6 个月环比上涨，涨幅较上月略有扩大，同比跌幅继续缩小；十大城市均价环比涨幅超出百城平均水平 0.13 个百分点，同比自今年 1 月开始下跌以来首次上涨。临近年底，多数品牌房企已接近全年销售目标，中海、绿城等企业更提前完成。从初步统计数据来看，11 月多个城市成交量出现回升，库存量稳中有降，出清周期继续下行，市场向好趋势明显。

4、在此带动下，11 月新房价格上涨的城市个数增加，百城住宅均价环比涨幅略有扩大，十大城市均价同比连续 11 个月下跌后开始上涨；十大城市主城区二手住宅均价环比全部出现上涨，且平均涨幅有所扩大，同比也仅有杭州一个城市下跌。?百城（新建）住宅价格环比百城（新建）住宅价格环比 2012 年年 10 月涨跌幅分析月涨跌幅分析 2012 年 11 月，住宅价格环比 10 月上涨的 60 个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：菏泽、桂林、威海、赣州、台州、宿迁、江门、吴江、泰州、常熟，其中，菏泽、桂林、威海、赣州涨幅在 1.8%-2%（含 1.8%）之间；台州、宿迁等 6 个城市涨幅在 1.4%-1.8%之间

5、。另外，营口、西宁、徐州等 50 个城市环比上涨，其中营口、西宁等 7 个城市涨幅在 1%-1.4%之间；长沙、乌鲁木齐、连云港等 20 个城市涨幅在 0.5%-1%之间；株洲、邯郸、昆明等 21 个城市涨幅在 0.1%-0.5%之间；上海、南昌涨幅在 0.1%以内。1 样本平均价格和价格中位数由当地在售楼盘的价格计算得出，具体计算方法见附件。2012 年年 11 月月 中国房地产指数系统百城价格指数中国房地产指数系统百城价格指数 本报告由中国房地产指数系统完成，如有疑问请致电 010-59306936 或发邮件至 22012 年 11 月，住宅价格环比 10 月下跌的 38 个城市中，跌幅居

6、前十位的城市依次是：金华、温州、新乡、鞍山、无锡、绵阳、嘉兴、包头、扬州、湛江，其中，金华、温州、新乡、鞍山跌幅在 2%-3%之间；无锡、绵阳、嘉兴等 6 个城市跌幅在 1%-1.3%（含 1%）之间。另外，聊城、镇江、江阴等 28 个城市环比下跌，其中聊城、镇江等 13 个城市跌幅在 0.5%-1%（含 0.5%）之间；柳州、湖州等 13 个城市跌幅在 0.1%-0.5%(含 0.1%)之间；中山、郑州跌幅在 0.1%以内。?百城（新建）住宅价格同比百城（新建）住宅价格同比 2011 年年 11 月涨跌幅分析月涨跌幅分析 2012 年 11 月，百城住宅价格同比 2011 年 11 月下跌

7、0.46%，跌幅较上月缩小 0.54 个百分点。有 38 个城市住宅价格同比上涨，上涨城市个数比上月增加 4 个，其中，厦门、西宁涨幅超过 6%；衡水、太原等 22 个城市涨幅在 1%-5%之间；新乡、深圳等 14 个城市涨幅在 1%以内。2012 年 11 月，有 62 个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数比上月减少 4 个，其中，金华、张家港、湛江跌幅介于 5%-8%之间；廊坊、株洲、无锡等 45 个城市跌幅在 1%-5%之间；长沙、中山等 14 个城市跌幅在 1%以内。?十大城市（新建）住宅价格涨跌情况十大城市（新建）住宅价格涨跌情况 根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示

8、，2012 年 11 月十大城市住宅均价为 15686 元/平方米，环比上月上涨 0.39%。具体来看，天津上涨 0.93%，涨幅最大，北京、重庆(主城区)、成都、南京涨幅在 0.5%-0.7%之间，深圳、武汉、杭州、广州、上海涨幅在 0.3%以内。同比来看，十大城市平均价格上涨 0.15%，为今年以来首次上涨。本月，4 个城市同比下跌，下跌城市个数较上月减少 1 个，其中，天津跌幅最大为 2.55%；杭州、上海、成都跌幅介于 1%-1.6%之间。其余 6 个城市同比上涨，重庆（主城区）、北京、广州涨幅在 2%-2.6%之间，南京、深圳、武汉涨幅在 0.8%-1.4%之间。?十大城市主城区二手

9、住宅价格涨跌情况十大城市主城区二手住宅价格涨跌情况 根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本2的调查，2012 年 11 月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为 22037 元/平米，环比上月上涨 1.11%，涨幅较上月扩大 0.24 个百分点；10个城市主城区二手住宅价格全部上涨。具体来看，北京涨幅居前，环比上涨 1.54%；上海、广州和重庆涨幅也较大，环比分别上涨 1.19%、1.15%和 1.04%；深圳、武汉、天津、杭州和成都涨幅较小，在 0.3%-0.8%之间，南京涨幅最小为 0.12%。同比来看，十大城市主城区二手住宅平均价格上涨 6.43%，涨幅较上月扩大 3.03 个百分

10、点。同比上涨的城市有 9 个，较上月增加 2 个。具体来看，仅杭州同比仍旧下跌，跌幅为 0.11%。同比上涨的城市中，北京涨幅最大，为 9.84%；广州、深圳和上海的涨幅也超过 5%；成都、武汉、南京和重庆的涨幅在 2%-5%之间；天津涨幅最小，仅 1.57%。2 与百城指数针对新建住宅，样本包括各城市所有城区（不含下辖县）不同，二手房价格指数样本仅对各城市主城区挑选挂牌量居所在区域前列的活跃样本进行分析，具体覆盖范围和计算方式参见“编制规则”。2012 年年 11 月月 中国房地产指数系统百城价格指数中国房地产指数系统百城价格指数 本报告由中国房地产指数系统完成，如有疑问请致电 010-59

11、306936 或发邮件至 3表表 1：2012 年年 11 月百城新建住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）月百城新建住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）城市 城市 环比涨跌 环比涨跌 样本平均价格样本平均价格 (元元/平方米平方米)样本价格中位数样本价格中位数（元（元/平方米平方米)城市 城市 环比涨跌环比涨跌样本平均价格样本平均价格 (元元/平方米平方米)样本价格中位数样本价格中位数（元（元/平方米平方米)菏泽 1.97%3527 3100 武汉 0.26%7448 7100 桂林 1.87%4682 3600 杭州 0.20%20194 17850 威海 1.83%4964 4700 太原 0.1

12、7%5959 4900 赣州 1.80%4759 4200 广州 0.17%15628 12000 台州 1.79%9553 8750 芜湖 0.14%5535 5150 宿迁 1.69%3921 3800 张家港 0.14%9182 9800 江门 1.60%6925 6500 北海 0.12%4911 4350 吴江 1.59%9059 8150 日照 0.12%5767 5450 泰州 1.53%5053 4450 上海 0.07%23234 19000 常熟 1.44%8185 6650 南昌 0.05%5562 4900 营口 1.35%4416 4150 廊坊 0.00%5728

13、5800 西宁 1.34%5009 4800 淄博 0.00%4851 4800 徐州 1.30%6380 6200 郑州-0.06%6924 6700 厦门 1.28%12480 10450 中山-0.07%5657 4550 长春 1.17%6124 5600 东营-0.10%4878 4800 宁波 1.06%13305 12200 衡水-0.18%3278 3400 宜昌 1.06%6031 6100 惠州-0.19%5863 4700 长沙 0.96%6082 5750 烟台-0.23%6424 5950 乌鲁木齐 0.96%5265 4950 大连-0.28%11579 10200

14、 连云港 0.94%5462 5100 马鞍山-0.31%5070 4900 天津 0.93%11571 9800 秦皇岛-0.34%6950 6350 银川 0.88%5931 5800 东莞-0.34%6934 5600 哈尔滨 0.80%7923 7950 青岛-0.35%9470 7950 沈阳 0.72%6326 5800 苏州-0.36%11003 9050 海口 0.72%6759 6050 常州-0.40%7180 6150 北京 0.69%23500 17200 湖州-0.45%8972 8500 呼和浩特 0.67%7261 6250 柳州-0.49%4853 4650 贵

15、阳 0.66%4727 4000 泉州-0.50%6733 5850 湘潭 0.63%3489 3350 宝鸡-0.55%3593 3600 福州 0.63%13125 12400 三亚-0.55%18300 16250 吉林 0.58%4695 4500 珠海-0.56%10386 9000 石家庄 0.57%5968 5200 保定-0.59%4235 4200 重庆（主城区）0.54%6577 6100 潍坊-0.73%4057 3850 成都 0.52%7798 6750 西安-0.76%7035 6050 洛阳 0.51%5286 5050 鄂尔多斯-0.77%6070 4750 南

16、京 0.51%12187 10600 昆山-0.78%9594 8500 德州 0.51%4163 3650 南通-0.79%7519 6850 株洲 0.49%3490 3200 江阴-0.81%7940 6550 邯郸 0.49%4760 4750 镇江-0.94%7171 6500 昆明 0.48%7388 7100 聊城-0.98%4241 3950 唐山 0.47%5527 5350 湛江-1.00%5027 4850 汕头 0.42%7418 7000 扬州-1.01%8304 6800 南宁 0.42%6257 5350 包头-1.03%5664 4800 兰州 0.41%611

17、4 6150 嘉兴-1.04%8450 8450 绍兴 0.39%10952 9550 绵阳-1.12%3883 3750 佛山 0.35%8697 7450 无锡-1.22%8120 7050 济南 0.34%9222 8450 鞍山-2.07%5440 4850 合肥 0.30%5930 5400 新乡-2.34%3177 3150 淮安 0.29%4126 4500 温州-2.56%15777 12750 深圳 0.28%25906 22400 金华-2.87%7589 7150 2012 年年 11 月月 中国房地产指数系统百城价格指数中国房地产指数系统百城价格指数 本报告由中国房地产

18、指数系统完成，如有疑问请致电 010-59306936 或发邮件至 4表表 2：2012 年年 11 月十大城市新建住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）月十大城市新建住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）城市 城市 环比涨跌 环比涨跌 同比涨跌 同比涨跌 样本平均价格 样本平均价格（元/平方米）（元/平方米）样本价格中位数 样本价格中位数（元/平方米）（元/平方米）天津 0.93%-2.55%11571 9800 北京 0.69%2.50%23500 17200 重庆(主城区)0.54%2.51%6577 6100 成都 0.52%-1.04%7798 6750 南京 0.51%1.34%12187 1

19、0600 深圳 0.28%0.89%25906 22400 武汉 0.26%0.83%7448 7100 杭州 0.20%-1.52%20194 17850 广州 0.17%2.15%15628 12000 上海 0.07%-1.36%23234 19000 表表 3：2012 年年 11 月十大城市主城区二手住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）月十大城市主城区二手住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）城市 城市 环比涨跌 环比涨跌 同比涨跌 同比涨跌 样本平均价格 样本平均价格（元/平方米）（元/平方米）样本价格中位数 样本价格中位数（元/平方米）（元/平方米）北京 1.54%9.84%34044 3

20、3543 上海 1.19%5.25%31957 27713 广州 1.15%6.75%16445 15925 重庆 1.04%2.56%7490 6973 深圳 0.75%6.56%19115 18510 武汉 0.69%4.64%8805 8052 天津 0.53%1.57%14572 14130 杭州 0.47%-0.11%18427 19251 成都 0.39%4.79%9712 8954 南京 0.12%3.83%17165 16542 注：历史数据请查看搜房产业网相关页面：http:/ 2012 年年 11 月月 中国房地产指数系统百城价格指数中国房地产指数系统百城价格指数 本报告由

21、中国房地产指数系统完成，如有疑问请致电 010-59306936 或发邮件至 5关于中国房地产指数系统百城价格指数关于中国房地产指数系统百城价格指数 中国房地产指数系统是一套以价格指数形式来反映全国各主要城市房地产市场运行状况和发展趋势的指标体系和分析方法。它最早由国务院发展研究中心、中国房地产开发集团等于 1994 年发起，分别于 1995 年和 2005 年两次通过由国务院发展研究中心、建设部、国土资源部、中国银监会、清华大学和北京大学等单位的著名专家学者组成的鉴定委员会的学术鉴定。中国房地产指数系统目前发布全国主要城市的新房价格指数、二手房销售和租赁价格指数等系列指数。2010 年起，中

22、国房地产指数系统启动“百城价格指数”研究，每月第一个工作日发布 100 个城市住宅价格指数，是目前中国覆盖范围最广、城市最多的房屋价格指数系统。关于搜房网关于搜房网 搜房网是全球排名第一的房地产与家居网络平台，是中国最大的房地产与家居互联网企业，拥有 7500 名员工，数据覆盖中国 314 个城市，在全国 106 个城市拥有分公司和办公室。搜房（NYSE：SFUN)在美国纽约证券交易所上市。关于中国指数研究院关于中国指数研究院 中国指数研究院是目前中国最大的房地产专业数据研究机构，其运营的“中国房地产指数系统”（CREIS）已有18 年历史，定期发布中国主要城市的房地产价格指数，被称为中国房地

23、产市场的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”；其每月发布的“中国房地产指数系统百城价格指数”，是目前中国覆盖范围最广、城市最多的房屋价格指数系统；其运营的“中国房地产 TOP10 研究”每年定期发布的中国房地产企业系列研究成果，成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。2012 年年 11 月月 中国房地产指数系统百城价格指数中国房地产指数系统百城价格指数 本报告由中国房地产指数系统完成，如有疑问请致电 010-59306936 或发邮件至 6附录：百城指数（新建住宅）编制规则附录：百城指数（新建住宅）编制规则 百城价格指数百城价格指数是反映全国 100 个重点城市在不同时点在售新房价格

24、水平及其不同时点的变化情况，其中价格水平以 100 个城市在售新房样本楼盘报价均值表示。1、样本、样本（1）样本分类）样本分类?样本分为住宅、办公用房和商业营业用房。其中住宅主要包括普通商品住宅、别墅、经济适用房。（2）样本选择及其退出：）样本选择及其退出：?住宅、办公用房和商业营业用房的建筑规模分别不低于 3 万、2 万和 1 万平方米。北京、上海、广州和深圳的住宅建筑规模不低于 5 万平方米。除规模方面要求外，样本项目需已获得政府颁发的销售许可证，当期已售部分不超过 95%。当项目的一期房源销售完毕，新一期尚未开盘时，则此项目暂时不纳入计算范围。在每月采集数据前，定期添加当月新开盘项目。（

25、3）样本价格：）样本价格：?样本价格样本价格为项目实际价格，即项目对外价格减去优惠后的价格。项目对外报价为单位建筑面积价格，对于按使用面积进行报价的项目，需对其进行相关换算。项目对外报价优先使用该项目在售房源的平均对外报价，如无法获取在售房源均价，则以在售房源主力户型均价作为项目对外报价。为了使价格统计口径一致，需了解在售房源的类型（如多层、小高层和高层等）及其均价。当在售房源类型发生变化时，则对当期价格进行处理，以使价格统计口径一致。?价格优惠：价格优惠：主要考虑价格折扣和现金优惠两种。其中价格折扣以按揭购房优惠力度计算。若项目采取赠送面积的优惠方式，将根据主力户型面积和赠送面积计算价格优惠

26、幅度。为了计算方便起见，暂时不考了赠送家电等实物优惠。?若项目推出少量特价房（占比不超过 5%），不考虑此类短期少量特价因素。（4）样本权重：按样本总建筑面积计算。）样本权重：按样本总建筑面积计算。若项目土地使用证注明为单一物业类型或某类物业占项目总建筑面积超过 80%且其他物业总面积不符合成为单一样本的规模要求，将该项目作为该类物业的样本项目，项目总建筑面积即为该类物业的建筑面积；若项目包括多种物业形态且各类物业的建筑面积符合相关标准，将其拆分为不同的项目。为了避免单个项目对价格计算结果产生过大影响，单个项目的权重不超过 3%，小城市不超过 5%。如果单个样本当期价格环比变化幅度过大，需进一

27、步核实，如果是由于产品类型发生变化所致，则在计算单个城市价格指数时将其剔除。2、计算模型、计算模型 本研究采用加权平均的方式来计算单个城市及百城价格指数，自 2011 年 9 月起同时采用中位数的方式进行计算，具体如下：（1）全国及单个城市平均价格）全国及单个城市平均价格计算方法如下：计算方法如下：tijijtjijPQPQ=其中tjP代表第 j 个城市在第 t 期的平均价格，tijP代表第 j 个城市第 i 个项目在第 t 期的价格，ijQ为该项目调整后建筑面积。（2）全国及单个城市的价格中位数计算方法如下：）全国及单个城市的价格中位数计算方法如下：取各城市全部样本项目价格的中位数，中位数是

28、指将数据按大小顺序排列成一个数列，居于数列中间位置的那个数据。若总共有偶数个数据，则为最中间两个数据的算术平均值。3、数据采集和复核、数据采集和复核（1）采集时间：）采集时间：每月 22 日-30 日（2）调查区域：）调查区域：城区和郊区（包括近郊和远郊，但不含下辖县和县级市）。（3）采集方法：）采集方法：通过中国指数研究院和搜房网分布在各城市的直属人员实地调查采集项目数据信息；企业填报数据；中介及经纪代理公司提供的数据信息；政府及企业公开信息。（4）数据补充与复核：）数据补充与复核：由于各方面原因实在无法取得价格等基础资料的项目，可采用以下方式补充：将没有价格数据的物业用同类型、同档次物业的

29、价格推算（可据业内人士确定价格上下限取其中值，若有评估价更好）。将总体样本中有价格数据的项目抽取部分典型样本（可参考业内有关专家的意见）构成先验总体。本研究通过各地分析师电话复核、总部分析师抽查复核、总部专职人员归纳整理的三级复核系统对采集的数据进行复核确认，以确保样本数据的准确客观。4、发布时间、发布时间 每月第 1 个工作日。2012 年年 11 月月 中国房地产指数系统百城价格指数中国房地产指数系统百城价格指数 本报告由中国房地产指数系统完成，如有疑问请致电 010-59306936 或发邮件至 7十大城市主城区二手住宅销售价格指数编制规则：十大城市主城区二手住宅销售价格指数编制规则：样

30、本范围：样本范围：各城市主城区的二手商品住宅（不包含别墅），具体覆盖范围如下：城市城市 样本楼盘数样本楼盘数覆盖范围覆盖范围 北京 239 海淀、朝阳、东城（含原崇文）、西城（含原宣武）、丰台、石景山 深圳 625 龙岗、宝安、福田、罗湖、南山、盐田 上海 314 浦东（不含原南汇）、长宁、静安、闵行、杨浦、黄浦（含原卢湾）、徐汇、普陀、虹口、闸北广州 448 海珠、番禺、白云、荔湾、天河、越秀 成都 376 武侯、成华、锦江、高新、青羊、金牛 天津 217 和平、河西、河东、南开、红桥、河北 杭州 172 滨江、江干、拱墅、下城、西湖、上城 重庆 319 南岸、江北、渝北、九龙坡、沙坪坝、大

31、渡口、渝中 南京 345 栖霞、鼓楼、白下、建邺、雨花、下关、秦淮、玄武 武汉 322 洪山、江岸、武昌、江汉、硚口、汉阳、青山 样本选择和采集方式：样本选择和采集方式：按市场实际情况和系统设计标准将各城市划分为若干片区，对挂牌量居所在片区前列的活跃样本进行采集，选择该区片信誉好、业务量大的经纪公司作为提供数据的样本单位。样本信息 样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌总价、户型、朝向、楼层、周边配套等 10 个指标信息。计算公式：计算公式：在计算出各项目总规模和平均价格后，采用拉氏公式得出。tt-1iitt-1t-1t-1iiP AIIP A=其中，tI和t-1I分别是 t 和 t-1 期的价格指数，P 为项目所有样本在当月搜房网的平均挂牌价格，A 为该项目所有样本的总建筑面积。指数基期：指数基期：各城市均以北京 2004 年 12 月为基期，基期指数 1000 点。