我国西部地区房地产信贷对房地产价格影响研究_张蕾.pdf

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1、171我国西部地区房地产信贷对房地产价格影响研究张蕾西安财经学院摘要：本文旨在研究西部地区房地产信贷对房地产价格的影响，利用20032011年西部地区的房地产信贷和房地产价格数据，运用计量方法进行实证分析，认为西部地区的房地产信贷扩张为房地产价格上升提供了一定的支撑,应采取一些有针对性的信贷措施,如对信贷总额进行监控等。关键词：房地产信贷房地产价格一、引言随着我国经济的高速发展，房地产业在全国范围内都出现了持续稳定的增长。近年来很多学者也就国内房地产价格上涨的原因做出了分析，然而房地产商品的不动产性质决定了房地产市场是一个区域性很强的产业，东、中、西部的发展也很不均衡。西部十二省区的整体经济发

2、展一直处于相对落后的水平，房地产业起步也较晚。随着西部大开发建设步伐的加快和东部一线城市房地产市场竞争的日趋激烈，西部较低的土地成本和巨大的拓展空间吸引了大量的房地产开发商前来投资，房地产市场得以迅速发展。西部地区的房价从2003年的1537元/上升到2011年的4258元/，房价上涨了277%，虽然比不上一二线城市的上涨幅度，但增速也超过了居民人均收入的上涨幅度。“收入赶不上房价”必将影响居民的正常生活。各级政府为了抑制房价的过快增长，采取了许多措施，取得了一定的效果，但房价迅速增长的势头仍没有得到根本遏制。要遏制房价的上涨，首先要找到助推房价上涨的源头作为资金密集型行业的房地产业，无论是开

3、发商投资还是买房者购买都离不开银行信贷。历史上出现的资产价格的膨胀也都与金融因素有关,而各地房地产价格泡沫的产生也往往伴随着银行信贷的扩张，如日本的房地产泡沫，美国的次贷危机等。因此，银行信贷作为房地产市场的一项重要资金来源，其扩张可能是我国近年来房地产价格快速上涨的一个重要原因。弄清房地产信贷对房地产价格的影响，对防范房地产市场风险有着至关重要的意义。二、西部地区房地产信贷对房地产价格影响的实证分析1.变量选取和数据来源。1.1房地产价格变量。由于1998年后进行的房地产市场改革，西部地区房地产市场起步较晚，同时鉴于数据的可得性和可操作性，本文选取的数据从2003年到2011年共9个样本数据

4、，各数据为国家统计局中国房地产市场统计年鉴整理得出。房地产价格P以各年度西部十二省房地产的销售额加总除以销售面积加总来表示。十二省分别为内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏和新疆，划分方法参照中国统计年鉴。1.2房地产信贷变量。从房地产资金来源中可以看出，信贷资金主要由两部分组成，一部分为国内贷款，一部分为个人按揭贷款，将两部分加总作为房地产信贷变量L，由于2003、2004两年个人住房按揭贷款的数据缺失，通过后面年份估算出个人按揭贷款约占到其他资金来源的40%，因此2002，2003两年的个人按揭贷款按其他资金乘以0.4，将这一数据与国内贷款加总得到这两年的房地

5、产信贷变量L。2.房地产贷款与房地产价格的相关性检验。应用eviwes6.0对数据进行相关性分析得出L和P之间的相关性为0.9837，属于较高的正相关，该数据说明房地产信贷对房地产价格可能产生一定的影响。但相关性只是纯粹数理统计上的一种关系，并不能说明他们之间是否存在因果关系；同时为了避免出现伪回归，还需要找出变量之间的长期均衡关系，即需要对这几个变量进行平稳性检验，Johansen协整检验和格兰杰因果检验来继续研究，进一步揭示房地产贷款对西部地区房地产价格的影响关系。3.房地产贷款与房地产价格的平稳性检验。对P和L的时间序列曲线图做一个初步的判断后，可以对P和L进行平稳性检验，平稳性检验的目

6、的是检验序列的平稳性，避免伪回归现象的出现。为了得到有效的检验统计量，本文用使用ADF检验，看时间序列是否平稳，如果出现单位根，则要进行差分，使其平稳，计算部分由eviews6.0完成。所得结果如表2所示：表2 各变量的ADF检验结果注：1.2表示二阶差分，c表示常数项即截距，t表示趋势项即时间趋势，n表示滞后阶数；2.1%的临界值指在1%的显著性水平下的临界值，5%、10%的临界值以此类推。从表2的单位根检验结果来看，变量P在1%、5%还是10%的显著性水平下，其ADF值都大于各临界值，因此不能拒绝原假设，时间序列P是非平稳的。时间序列L的ADF值同样大于各临界值，因此时间序列L也是非平稳的

7、。对于这些非平稳的时间序列，需要对其进行一阶差分后的ADF检验，如果仍不平稳，还要进行二阶差分。经过二阶差分的处理后，从表2中可以看到，2P在包含截距项、趋势向和滞后长度为1的检验类型下不平稳，在其余两个检验类型下是平稳的，因此2P没有单位跟，是平稳的。2L在包含截距项、趋势向和滞后长度为1的检验类型下，ADF值大于1%显著性水平下的临界值，但小于在5%和10%显著性水平下的临界值，因此可以看作是平稳的，在其余两个检验类型下也是平稳的，因此2L也是平稳的时间序列。从以上数据中可以说明这两个变量都为二阶单整序列，可以将2L、2P运用到格兰杰因果检验当中。4.贷款与西部地区市房地产价格的协整检验。

8、协整关系是一些经济变量本身是非平稳序列，但是它们的线性组合是平稳序列。协整检验的目的是看一组非平稳序列的线性组合是否具有协整关系。用eviews6.0对L和P进行Johansen协整检验，得出以下数据（表3）：表3 L和P的协整检验结果具有协整关系的原假设似然估计值5%的临界值P值0个29.4975820.261840.0020至多1个10.375559.1645460.0293表3的数据显示，以5%的检验水平判断，看P值与0.05的大小，从图中可以看出两个P值都小于0.05，说明协整关系成立，有两个协整关系。也就是说，从统计的角度来看，西部地区地产价格P和房地产贷款变量L存在着长期均衡的经济

9、关系。5.格兰杰因果检验。格兰杰因果关系检验实际是指检验一个变量的滞后变量是否可以引入到其他变量方程中，如果一个变量受到其他变量的滞后影响，就具有格兰杰因果关系。在进行格兰杰检验时，两个变量必须是平稳的，在上面做过的ADF检验中可以看出变量P和L是二阶单整序列，也就是其差分序列2L、2P是平稳的，因此使用2L、2P做格兰杰检验。将滞后期个数定位1，使用eviews6.0得出出2P不是2L的格兰杰原因的接受概率是0.1571，说明在5%的显著水平上原假设成立，即2P不是2L的格兰杰原因。同样，在第二行2L不是2P的格兰杰原因的接受概率是0.2280，说明在5%的显著水平上原假设成立，则表明2L不

10、是2P2014年1月下期经营管理者学 术理 论经营管理者Manager Journal172中国光伏产业发展模式研究史亮 郑州大学西亚斯国际学院商学院摘要：在短短几年内，从突飞猛进式的发展到遭遇危机，中国光伏产业必然有其优势和发展不合理的症结。本文依据最新产业信息，参考以往学者研究成果，通过对中国光伏产业发展模式进行研究，为中国光伏产业寻求出路提出政策建议。关键词：光伏产业发展模式研究二十一世纪初，中国光伏产业还一直默默无闻，但如今中国已经成为世界最大的光伏电池生产国和出口国，光伏电池的产量稳居世界第一。中国光伏产业的迅猛发展让欧美国家为之恐慌。近几年来，美国和欧盟对中国光伏电池频繁开展“双反

11、”调查，指责中国光伏企业利用倾销、政府补贴等不正当竞争手段拖垮本国光伏企业、掠夺垄断市场、阻碍本国经济从危机中复苏。一次次的“双反”调查，居高不下的惩罚性关税让处于高速发展的中国光伏产业遭受毁灭性的打击。一、中国光伏产业繁荣发展原因从2004年到2007年，中国光伏产量平均增长比率高达74%，2008年，受美国次贷危机的影响，中国光伏电池产量略微下滑，但仍占有26%的比重。2009年过后，国际经济复苏助推中国光伏产业的繁荣,截止到2011年,中国的光伏产品势不可挡地夺占欧美市场，光伏电池产量连续两年占据全球产量的半壁江山，稳居世界第一。繁荣的中国光伏产业有赖于以下三点竞争优势。1.光伏电池生产

12、技术成熟。目前,国内生产多晶硅多采用“西门子法”，由于多晶硅在半导体工业硅中广泛应用，技术已非常成熟。中国的无锡尚德、江西赛维、英利、晶奥等都是以多晶硅组装光伏电池的光伏电池生产企业，在装配的同时，这些企业也不惜投入大量的人力物力，重点提升多晶硅生产技术，自我补充原材料，逐步向产业链的上游开拓。如徐州中能开发出“流化床法”、“硅烷法”，替代了“西门子法”，不仅提升了多晶硅的生产工艺，还有实现了节能减排的目标。2.劳动力丰富而廉价。光伏产业属于劳动密集型产业，对从业人员技能要求不高，普通工人经过简单的培训或直接上岗，就能开展光伏电池组装工作，且付给工人的薪资待遇远远低于国外同行，这为中国光伏企业

13、节省大量费用，较低的生产成本能通过有效的价格机制在国际市场上形成价格优势。3.政府政策扶持。作为一种近些年国家倡导的新能源新兴行业，中国光伏产业的发展离不开当地政府的发展。光伏产业发展初期，各地政府为了吸引、扶持光伏企业发展，出台各项鼓励措施，例如由政府出面担保，银行向光伏企业发放零利率贷款，光伏企业免费使用建厂土地，对刚起步的光伏企业在前三年实行减免征税政策等。二、中国光伏产业面临的问题1.过分依赖出口。2006年,中国光伏产品出口仅仅2.2486亿美元,而2007年便以1161.95%的增长率递增,达到28.3762亿美元,2007年至2011年,出口量更是逐年攀升,增长势头强盛,在201

14、1年达到358.2108亿美元。可见，国外持续的消费需求吸收了大部分光伏产量，中国光伏产品以出口为主。2.无序竞争。在中国很多地方，当地政府为了发展区域经济，凸显政绩，不顾光伏产量过剩的危机而大肆发展光伏产业，过多的产量只会导致重复投资，一再打压光伏电池价格，造成社会资源严重浪费。3.政府过多干预。中国光伏产业的发展离不开政府相关政策法规的有效激励，税收优惠、融资便利、厂房易得等都彰显着政府发展可再生能源的坚定决心。虽然政府参与扶持光伏产业发展促进了其当前的繁荣，有力地夺取海外市场，但也让国外同行抓住“报仇”的把柄。的格兰杰原因。但从具体的数据来看，两个结果的接受概率都不大并且比较接近，因此从

15、长期来看，房地产贷款额和房地产价格有一定的相互影响关系。三、结语从本文的实证结果来看，我国的信贷扩张对房地产价格的上涨具有一定的促进作用，因此,要抑制房地产价格的过快增长，可以考虑从抑制信贷的角度着手进行控制。具体政策建议如下：第一，央行应加强对我国信贷总额的监控。我国货币政策的有力手段是货币政策，但因其内生性等原因，造成实际可控性较差。我国虽于1998年放弃了信贷规模管理，但这只是放弃了对其调控的行政和计划性手段，在信贷扩张与房地产价格飞涨的今天，央行应加强对信贷总量的监控，更多地运用选择性政策工具，如提高住房抵押贷款的首付比例等。同时，央行与银监会应紧密联系，加强对银行贷款的监管，防范金融

16、机构贷款非法进入房地产市场。第二，应细化差别化房地产贷款政策。在很多发达地区，房地产已成为一个投资、投机的市场，富人有几套房子用于出租，而穷人连一处安家之所也没有，为使这种情况不要过多的在西部地区重现，就应当结合各地区的世纪发展情况，综合考虑还款人的还贷能力，进行细化差别化房地产贷款政策。如首套房的首付比例不应低于30%，贷款利率低于基准利率10%；二套房的首付比例不应低于50%，贷款利率高于基准利率10%，三套房应停止发放住房贷款。第三，加强房地产贷款袋后管理。贷后管理是信贷管理的最终环节，对于确保银行贷款安全和案件防控具有至关重要的作用。贷后管理是控制风险、防止不良贷款发生的重要一环。房地

17、产几个人的财务状况是不断发生变化的，可能在审批授信时财务状况良好，但由于很多不可控的因素引起经营财务状况发生较大不利变化。房地产贷后管理就是要跟踪开发商本身的财务经营状况，防止房地产开发企业利用拆分项目，严格核查已对房地产开发企业发放的信贷资金的使用情况，保证专款专用，对存在房地产企业借用、挪用信贷资金进行投机活动的行为要加大惩罚力度。对存在项目资本金未达到要求、炒地、捂盘惜售等行为的房地产企业暂停发放新的信贷资金。中央银行应对各金融机构的房地产政策执行情况进行调查，对违法违规行为进行相应的处罚。参考文献：1黄宏林.南宁市房地产信贷对房地产价格影响研究D.广西大学，2011.2廖湘岳、戴红菊.商业银行贷款与房地产价格的关系研究J.上海经济研究，2007（11）.3周京奎.货币政策、银行贷款与住房价格对中国四个直辖市的实证研究J.财贸经济，2005（5）.4中国房地产统计年鉴，20032011.5中国统计年鉴.经 济 论 丛经营管理者Manager Journal