房地产价格的影响因素分析综述.doc

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1、华中科技大学文华学院城建学部文 献 综 述 房地产价格的影响因素分析综述 学生姓名： 学 号： 专 业： 班 级： 指导教师： 房地产价格的影响因素分析综述摘要：房地产价格受各种因素的影响而发生波动，要掌握房地产价格的运动规律，必须弄清影响房地产价格的因素1。影响房地产价格的因素分为一般因素，区域因素与个体因素。一般因素通常是宏观因素，包括经济、社会、行政、心理等因素；区域因素包括交通状况、商服繁荣度、城市设施状况、环境因素等；个别因素包括土地的个别因素和建筑物的个别因素，土地的个别因素和容积率、土地使用年限有关，建筑物的个别因素和房屋质量、设计有关2。关键词：房地产价格 波动 组成 现状 影

2、响因素一、引言 目前，房地产价格的问题已经成为了我国人民群众与社会经济发展关注最多的问题。究其主要原因在于我国房地产价格的不断上涨，尤其是城镇居民住房价格的持续上涨。从我国房价上涨的现象，分析其影响因素，对于防范房地产泡沫，稳定金融安全有极其重要的意义。本文讲述了房地产价格的组成与现状，分析了影响房地产价格的行政因素、社会因素、环境因素、心理因素、土地的个别因素等。二、 房地产价格的组成房地产价格是房地产经纪中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现、房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。

3、我国房地产价格主要由土地费用、建安成本和相关税费组成3。三、 房地产价格的现状及影响 2003年以来，国内房价持续上涨，尤其是2007年，全国房价平均涨幅更是达到9.7%。政府从2005年开始实施了一系列相关的调控，如国六条，国八条等针对房价过快上涨的紧缩政策并未起到十分明显的效果。然而，进入2007年以来，美国次贷危机所引发的对于全球经济衰退的担忧逐渐增加，伴随着国内经济通胀压力的增大以及一系列紧缩政策的出台，房地产市场出现了衰退现象，房价持续下跌，其中一些城市跌幅较大，如深圳，2007年9月开始，一年内深圳房价下跌24%,其中最大跌幅达36.5%4。实践证明房地产业是关联度极高的产业，对国

4、民经济有着很大影响，其发展能带动50多个行业的发展5。四、 房地产价格影响因素4.1行政因素 行政因素通过对社会、经济等行为加以一定的规范来影响房地产价格。城市规划、土地利用规划、城市发展战略等因素决定了一个城市的性质、发展方向和发展规模，还决定城市用地结构、城市景观轮廓线、地块用途、利用程度等6。房地产市场具有很强的区域性，当土地被规划为住宅区、商业区、工业区等不同区域时，对土地价格影响极大。当政府对某地区的功能进行调整时会给当地物业的价值产生影响，如增加该地区基础建设投资，兴建购物或商业娱乐中心，该地域土地或房地产就必然会升值7。4.2社会因素 影响房地产价格的社会因素包括人口、家庭、城市

5、形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。中国人“家”的思维主导一切，有房子就等于有家的思想影响着很多人8。4.3环境因素 随着人们生活水平的提高和环境保护意识的加强，环境质量越来越成为影响房地产价格的重要因素9。环境因素包括大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境和卫生环境等10。4.4心理因素 众所周知，在日常经济活动过程中，既存在物质因素又存在人的心理因素，单反经济行为都是以参与者所具有的某种特定心理为依据的，心理因素毋庸置疑会对房地产价格起到一定的影响作用。具体而言，大致有四个方面：心理预期的影响、投机心理的影响、从众心理的影响和心理安全感受的影响。但心理因素的影响更多地表现在短期内

6、房地产价格的波动上，而在一个相对较长的周期内，因为信息沟通的逐步加强，人们的购房心理就会越来越稳定，从而心理因素对市场价格长期波动的影响将会趋于平稳11。4.5土地的个别因素容积率 容积率对放假的作用遵循报酬递增递减的规律。提高城市土地的利用强度，会提升房地产活力，减少基础设施建造成本。但土地使用强度必须控制在合理限度内。由于市场的发展，高容积率已经不再是房地产商可以追求的盈利途径，对房地产价格有很大影响，对容积率的合理规范和界定，对引导房地产市场的良好发展有很大作用，必须加以重视12。 五、 结论 房地产作为国民经济的支柱产业，对整个国民经济的发展至关重要13。通过以上对房地产价格影响因素的

7、分析，思考房地产业存在的问题，分析导致这种现象的原因，更重要的是要引起社会各界人士的关注，深刻认识当前我国房地产业的发展在国民经济中的重要地位14。房地产市场是一个非常复杂的市场，其价格由多种因素共同决定，我们应该从各个房地产市场是一个非常复杂的市场，其价格由多种因素共同决定，我们应该从各个方面改善来：完善城市投资结构，注重控制房地产投资规模；严格控制土地市场，加强对房地产的监督力度；严格监控房价，提高居民收入；完善房地产市场结构的建设，引导住房梯度消费方面改善来：完善城市投资结构，注重控制房地产投资规模；严格控制土地市场，加强对房地产的监督力度；严格监控房价，提高居民收入；完善房地产市场结构

8、的建设，引导住房梯度消费15。参考文献：1陈晨,张璇.对我国房地产价格影响因素的实证分析J.知识经济，2013（04）：116.2鲍丽香.房地产价格影响因素研究评述J.边疆经济与文化.2005（09）：32.3英薇.房地产价格发展趋势分析J.江苏建筑.2010（S1）：110.4董志勇,官皓,明艳.房地产价格影响因素分析:基于中国各省市的面板数据的实证研究J.中国地质大学学报(社会科学版)，2010（02）：98.5房地产价格发展趋势研究课题组,程学斌,黄秉信,牟耀虎,刘小宁.我国房地产价格发展趋势研究J.统计研究.2008（05）：19.6李树香.影响我国房地产价格的因素与稳定房地产价格策略

9、J.价值工程.2010（15）：119.7尹满庆.房地产价格影响因素与房地产调控措施J.中国房地产金融.2012（10）:20.8沈玉龙,杨瑞芳,田晶莹.房地产价格居高不下的原因及对策J.技术与市场，2012（07）：161.9王翼,许武成,邓茂林,胡翠华.浅析影响城市房地产价格评估的环境质量因素J.西华师范大学学报(自然科学版).2009(01)：9110李媛媛.室内外环境因素与广州地区房地产价格的相关性分析J.特区经济.2005（06）:302.11王华欣.试析心理因素对房地产价格的影响J.商业文化（下半月）.2012（10）：108.12张朝振.容积率对房地产价格影响的研究J.财经界（学术版）.2013（08）:87.13卢斌,王瑞华.中国房地产价格现状的形成及影响J.科协论坛（下半月）.2007（08）：42.14饶高营.影响房地产价格因素的研究J.中国住宅设施.2006(03).15刘菁菁. 房地产价格影响因素与房地产调控措施研究J.科协论坛（下半月）.2007(06):116.