房地产价格影响因素.xls
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1、一一级级因因素素二二级级因因素素主主要要因因素素主主要要指指标标自身因素区位位置坐落、方位、距离、朝向、楼层交通通达与便捷度、管制环境景观大气、水文、声觉、人文配套设施基础、服务设施实物土地面积形状、地形地势、土壤地基、场平设施房屋规模结构、外观装修、暖通设备、层高布局、维保完损权益权利各种权利使用管制用途、高度、容积率、绿地率相邻关系我为别人、别人为我提供便利外部因素人口数量总量、人口增长率、自然增长率、机械增长率结构性别、年龄、家庭、文化、职业、民族素质教育程度、生活质量、文明程度制度政策房地产制度政策 所有制、使用制、交易制度、价格政策税收制度政策耕地占用税、固投税、二税一费、增值税、所
2、得税、契税、印花税、房产税、物业税、土地使用税金融利率、汇率、货款率、货款期限、抵押成数、首付比例特殊经济特区、开发区、西部开发等规划国民经济与社会发展规划、城乡规划、土地与住房相关规划经济因素经济发展GDP、居民收入利率汇率物价居民消费价格指数CPI、生产资料价格指数PPI社会因素政治安定状况社会治安城市化城市化率房地产投机国际因素世界经济状况国际竞争状况国际间的投资竞争政治对立状况经济封锁、冻结货款、终止来往军事冲突战争心理因素心态偏好时常跟风名誉名气风水其他因素行政隶属变更政治人物状况心理因素影影响响程程度度上涨、稳定、下跌房房地地产产估估价价方方法法比比较较序序号号项项目目市市场场法法
3、1别称比较法、市场比较法、交易实例比较法2价值导向实际成交价3理论依据替代原理4适用对象量多、常交易的同类房地产。住宅、商铺、写字楼、标准厂房、房开地。5适用条件在估价时点近期的类似房地产交易。并可修正为正常市场价格。6操作步骤搜集交易实例。一年之内的类似房地产交易。选取可比实例。数量310个。范围、用途、结构、权利相同,规模、档次相当。建立比较基础。“有无对比”,付款方式,价格单位。交易情况修正市场情况修正房地产状况修正求取比准价格7计算公式V准可比实例成交价格交易系数市场系数自身系数比准价格平均数、中位数、众数8相关公式9关键点搜集选取可比实例可比实例成交价交 SV100100价格可比实例
4、在其成交日期市100T100V可比实例自身状况价格房R100100V1nPP交日期价格在估价时点价格在成niPi在成交日期价格在估价时点价格买方税费率买实价买实价买方税费卖方税费率卖实价税费正交价卖实价卖方11可比实例得分估价对象得分比实例自身价格估价对象自身价格可R%11T%1S%11)(效价比准价格可比实例成实例状况价对象状况价成效日期价估价时点价实交价正交价价比准价格可比实例成建立可比基准修正、调整的内容估价时点10难点9关键点收收益益法法成成本本法法资本化法、收益还原法积算法预期收益。地价年地租购买年重新开发建设成本预期原理生产费用价值论现实或潜在收益的房地产交易量少、无现实或潜在收益
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