岸线资源价值评估.pdf

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1、3 8政府机构希望通过推动无形资产质押贷款，促进当地中小企业发展和经济增长。为实现这一目标，政府机构需要利用自身的职能部门优势，加强引导和规范，甚至通过一些创新机制提供某种程度上的信用担保，降低金融机构对质押贷款风险的预期，提高金融机构的信心。金融机构发放质押贷款的目的是为了取得盈利并保证贷款的安全，防范信贷风险。追求营利与风险经营的双重特点使得金融机构一直在盈利性和安全性这对矛盾之间进行抉择。在无形资产质押中，银行不仅关注作为质物的无形资产的价值，更关注其风险程度，因此需要对具有质押条件的无形资产的范围进行较严格的审定，根据自身规模、风险的承受能力和借款企业状况、质押无形资产评估值等因素进行

2、全面考虑来设定无形资产质押贷款的额度。中介机构通过提供专业的服务，获取中介费用，其职责是提供客观、科学、公正的专业服务，为银行的贷款决策提供专业性的咨询意见。作为评估机构，参考文献：1 张鑫.搭建专业合作平台携手控制信贷风险关于知识产权质押贷款操作与风险控制模式探讨.中国发明与专利，2 0 0 6（1 1）.2 刘建军.中小企业知识产权质押贷款介绍.中国资产评估，2 0 0 8（2）.3 李娜.3 0 0 0 万元开启科技型企业固贷先河科技型中小企业融资破冰实录（二）.天津科技，2 0 0 7（2）.（作者单位：中南财经政法大学工商管理学院）不仅仅是就质押物的价值提供合理的评估结果，更重要的是

3、要考虑如何通过评估了解质押物的风险，帮助银行提高对风险的控制能力和水平。借款企业进行无形资产质押最根本的目的是为获取一定额度资金来支持企业发展，其关注的不仅是能否利用无形资产质押获取贷款，还关注企业是否有能力承担融资成本。目前，我国无形资产质押融资成本较高，企业需要负担评估、律师等各项中介费用。岸线资源价值评估 李 琦编者按：岸线资源作为一类特殊的资产近年来在越来越多的评估实践中为大家所遇到，对于这一类资产该如何界定以及在评估实践中应采用何种评估技术路线或处理方法，作者谈了自己的体会和认识，以供广大读者探讨。一、岸线资源应界定为无形资产岸线资源价值在企业实践生产经营活动中体现为岸线使用权的价值

4、，它具有一般无形资产的共同属性，应界定为无形资产。1、非实体性。岸线资源价值实际体现为一种岸线使用权的价值，不具有实体形态，是一种隐形存在的资产。2、垄断性。岸线资源的使用权具有排它性，由特定主体控制和占有并需通过一定代价才能取得。随着港口岸线有偿使用制度的建立，岸线使用权人排他使用其拥有的岸线使用权并需为获得岸线使用权向政府有关部门支付费用。3、效益性。通常情况下，拥有岸线使用权的企业比同类规模的不拥有岸线使用权的企业能产生更高的经济效益。4、不确定性。岸线使用权为岸线使用权人带来的经济利益具有一定的不确定性。这种不确定性与岸线使用权人拥有的有形资产的规模和市场竞争力、国家宏观经济政策、产品

5、性能与质量等诸多因素直接相关。二、目前评估实践中对岸线使用权的主要处理 方 式无形资产评估 Intangible Asset Valuation3 91、不单独确认为一项资产，混淆在港口码头资产中“评估”，通常通过主观的适当调整码头资产造价水平或相关费率来“评估”。笔者认为，岸线资源作为一项资源性资产，应被界定为一项可确指的无形资产，因此该处理方式实质是一种漏评行为，且存在恶意抬高其他资产价格的嫌疑。2、不单独确认为一项资产，在地价评估中通过岸线修正系数的形式有意识地考虑占用岸线土地的“岸线价格”。例如舟山市公布的基准地价对该问题的处理方式是：对于商业用地和住宅用地不考虑占用岸线土地的修正问题

6、，而对于工业用地则专门引入了“距岸线距离修正”，但这种处理方式显然忽视了岸线资源本身存在的差异。综观上述两种“评估”岸线价格的方法，笔者认为都没有从本质上把握岸线资源作为一项资源性资产，作为一项可确指的无形资产应单独确认计价这一基本事实。三、笔者建议的岸线资源价值评估的方法笔者以为，从评估操作角度出发，岸线资源价值评估应主要运用以下两种评估方法：1、收益法岸线的使用主要有生产型、物流型、旅游娱乐型和公共设施型四种不同的类型。收益法仅适用于生产型、物流型和旅游娱乐型三种使用方式的岸线价格评估。收益法评估岸线价格的基本思路是：通过企业调查，获得占用岸线企业年创造的价值总量（用近三年年平均利润+年平

7、均工资总额表示）。笔者认为，占用岸线企业价值总量主要由生产经营利润、土地收益、建筑物收益和岸线收益四部分所构成，从企业所创造价值总量中剥离出生产经营利润、土地收益、建筑物收益就能得到岸线资源创造的收益，从而进一步求取岸线价格。其计算公式如下：式中：P岸线岸线价格企业年利润总额S营业企业年主营业务收入r营业未占用岸线的同类型、同规模企业年平均营业利润率S地企业占用的土地面积p地企业占用的土地的单位地价，这里取基准地价r地土地还原利率S建企业使用的建筑总面积P建建筑重置价r成建筑物平均成新率r建房屋还原利率L企业占用岸线长度r岸岸线还原利率2、基准岸线段价格修正系数法基准岸线段价格修正系数法，是利

8、用政府公布的岸线段基准价格表（见表1），按照替代原则，就待估岸线的水文条件、地质条件、环境状况、水深条件、腹地条件、期日因素等与相同类型岸线段范围内的基准条件状态相比较，选取相应的修正系数对基准岸线段价格进行修正，进而求取待估岸线使用权价值的一种评估方法。其计算公式如下：P=P0(1 R1)(1 R2)(1 R3)(1 R4)(1 R5)(1 R6)(1 R7)(1 R8)(1 R9)R1 0 S式中：P估价岸线的价值P0估价岸线所在类型岸线段区域基准价格R1水文条件修正系数R2地质条件修正系数R3环境状况修正系数R4集疏运条件修正系数R5锚地和航道条件修正系数R6产业集聚规模修正系数R7规划

9、限制修正系数R8水深条件修正系数R9腹地条件修正系数R1 0期日修正系数S海岸线长式中，具体因素修正系数适用于生产型、物流型用途岸线。旅游娱乐型用途岸线具体修正因素应视旅无形资产评估Intangible Asset Valuation4 0游娱乐型用途岸线的特点适当调整。需要说明的是由于基准岸线段价格的评估工作目前我国只有少量地区开展并实施，因此，从目前的评估实践看，运用这一方法评估岸线价格有较多的局限性。但是随着各地岸线有偿使用制度的逐步建立、发展和完善，相信在不远的将来，采用这一方法评估岸线价格将得到广泛的运用。四、案例分析案例背景：A公司为一家主营轻、重油的石油贸易公司，在我国沿海某市拥

10、有油库资产（主要包括码头、房地产、油库储罐设备、岸线等），B 公司拟收购由 A公司以油库资产、货币资金为出资方式全资成立的 C公司 1 0 0%股权。某评估公司接受委托对 A公司出资投资 C公司的油库资产进行评估。1、收益法本案例中 A公司年利润总额取三年利润总额的平均值 2 7,5 6 2,2 8 8.0 0 元，年主营业务收入取三年主营业务收入的平均值 2 1 2,0 1 7,6 0 0.0 0 元，未占用岸线的同类型、同规模企业年平均营业利润率取1 2%。A 公司土地面积3 5,6 0 8.0 0 平方米，土地还原利率取 8%，企业使用的建筑总面积 1,3 0 0.0 0 平方米，房屋还

11、原利率取 8%，根据土地、建筑物评估，土地单价评估值为 4 0 4.0 0元/平方米，建筑物重置价为2,7 0 0.0 0元/平方米，建筑物平均成新率为 9 0%。委估岸线长 1 4 0米，岸线还原利率取 8%。经计算,采用收益法岸线评估值为6 5,0 0 0.0 0 元/米。2、基准岸线段价格修正系数法由于估价对象之岸线使用权在该市颁布的基准岸线段价格覆盖区域内，因此，采用基准岸线段价格修正系数法对岸线使用权进行评估。计算公式如前述所示，在此主要对因素修正计算过程列示如下：表1 物流型基准岸线价格影响因素修正系数表表2 物流型岸线价格修正因素说明表根据物流型基准岸线条件（以一般为基准）类比被

12、评估对象，各影响因素修正系数如下：无形资产评估 Intangible Asset Valuation4 1表3 估价对象因素修正系数其余计算过程略，经计算，采用基准岸线段价格修正系数法岸线评估值为6 6,5 5 0 元/米。运用两种方法得出的岸线评估值接近，考虑到A 公司经营业绩的波动性，本评估案例最终选用了基准岸线段价格修正系数法的评估结果作为最终的评估结果。岸线资源价值评估是近年来评估实践中遇到的一个新课题，相关评估理论研究尚处于起步和探索阶段，但积极开展岸线资源价值评估对推进港口基础设施开发、加强岸线开发统一管理均有着重要的意义，作为一名评估行业从业人员，应充分认识到岸线资源价值评估的重

13、要性，积极推动这一业务领域的发展。（作者单位：上海银信汇业资产评估有限公司）上市公司知识产权资产评估现状研究 基 于 资 产 评 估 报 告 书 的 实 证 分 析于磊 刘宇迪 摘 要 资产评估在上市公司知识产权创造、运用、管理和保护中发挥着重要的作用，应在充分了解现状的基础上，加强知识产权资产评估理论研究。本文以上市公司知识产权资产评估报告书为研究对象，经过统计学手段，分析了上市公司知识产权资产评估的业务情况、主要评估对象、价值类型选取、评估方法选择和评估结果等基本情况。重点分析了影响评估结果的主要因素。一、引言随着知识经济的不断深入和发展，以知识产权为主的无形资产对企业的发展起着越来越重要

14、的作用，已经成为企业的核心战略资源。“国家知识产权战略”中明确指出企业要有自己的核心知识产权，上市公司作为我国企业的优秀代表，不仅担负着“走出去”的重任，而且面临着激烈的国际竞争，发展自主知识产权、拥有核心技术刻不容缓。知识产权资产评估作为上市公司知识产权管理的重要组成部分之一，对上市公司知识产权的创造、运用、保护有着重要意义。进行科学合理的上市公司知识产权评估，有利于引导上市公司积极开发自主知识产权，促进知识产权的有效运用，同时营造鼓励上市公司增强创新能力的社会环境。然而，知识产权资产评估是所有评估业务中最困难的项目之一，尤其是对于知识产权密集、复杂的上市公司而言。应在深入了解知识产权资产评估现状的基础上，加大知识产权资产评估理论研究力度。本文以上市公司知识产权资产评估报告书为样本，采用统计学分析方法深入分析上市公司知识产权资产评估基本现状和相关问题，为今后的深入理论研究奠定基础。二、样本选择上市公司知识产权资产评估的对象有哪些？上无形资产评估Intangible Asset Valuation