乳业公司资产评估方法.doc

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1、乳业公司资产评估方法评估方法（一）评估方法的选择 依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平投资价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。 本次评估的目的是增资扩股，资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本次评估选择资产基础法进行评估。 被评估企业历史年度经营收益较为稳定，在未

2、来年度其收益与风险可以可靠地估计，因此本次评估选择收益法进行评估。 综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。 （二）资产基础法介绍资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。 各类资产及负债的评估方法如下： 1、流动资产 （1）货币资金：包括现金、银行存款。 对于币种为人民币的货币资金，以清查调整后账面值为评估值。（2）应收类账款 对应收账款、其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体

3、分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0；对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为100%；对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考企业会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出评估风险损失。 经评估人员和企业人员分析，并经对客户和往年收款的情况判断，评估人员认为，对关联方、职工个人、各类押金或保证金以及对外部单位发生时间1年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为0；发生时间1到2年的发生评估风险坏账损失的可能

4、性在10%；发生时间2到3年的发生评估风险坏账损失的可能性在30%；发生时间3年至4年的发生评估风险坏账损失的可能性在50%；发生时间4年至5年的发生评估风险坏账损失的可能性在80%；5年以上评估风险损失为100%。按以上标准，确定评估风险损失，以应收类账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。（3）预付账款 对预付账款的评估，评估人员首先对总账、明细账、会计报表及清查评估明细表进行核对，再次，查阅了相关材料采购合同或协议，对大额款项进行了函证，对预付账款发生时间、形成原因、账龄、债务人的资信情况等进行调查，对预付账款收回的可能性进行判断。对属已费用化款项，评

5、估为零；对所形成的资产预期能够流入被评估单位的款项，按核实的账面值作为评估值。 （4）存货 存货包括原材料、在库周转材料、产成品，各类存货具体评估方法如下。 1）原材料 原材料是为生产购进的鲜奶、果粒、香精等材料，账面值由购买价和合理费用构成，账面价值构成合理，耗用量大，周转速度较快，账面值基本反映了基准日市价，以实际数量乘以账面单价确定评估值。 2）在库周转材料 主要为生产购买的包装物、备品备件、化工原料、劳保用品等。账面值由购买价和合理费用构成，在库周转材料账面单价接近基准日市场价格，以实际数量乘以账面单价确定评估值。 3）产成品 评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以不含

6、税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估值。 评估价值=实际数量不含税售价（1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-主营业务利润率所得税率-主营业务利润率（1-所得税率）r）a不含税售价：不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确定的； b产品销售税金及附加费率=产品销售税金及附加产品销售收入 c销售费用率=产品销售费用产品销售收入d. 主营业务利润率=主营业务利润产品销售收入; e. 所得税率按企业现行的税率确定; f. r为一定的比率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。其中r对于畅销产品为

7、0，一般销售产品为50%，勉强可销售的产品为100%。 （5）其他流动资产 在详细查阅有关会计记录进行核实的基础上，对于评估基准日后或评估目的实现后还存在的，并能形成资产价值或权利价值的，以其剩余价值确定评估值；对于评估基准日或评估目的实现后未能形成资产价值或权利价值的不计算评估值。 2、非流动资产 （1）长期股权投资 评估人员首先对长期股权投资形成的原因、账面值和实际状况进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期股权投资的真实性和完整性，并在此基础上对被投资单位进行评估。根据各项长期股权投资的具体情况，分别采取适当的评估方法进行评估。1）对祥云县明祥工贸有

8、限公司投资：根据企业提供的股权转让协议，2010年12月31日，祥云明祥工贸有限公司的全体股东已将祥云明祥工贸有限公司100%股权转让给攀枝花市博航工贸有限责任公司，根据企业提供的材料，大理来思尔乳业有限责任公司已于2011年5月23日收回投资成本216万元，由于股权变更手续尚未完成，企业未作账务处理，本次评估按已收回款项确认评估值。 2）对大理市农村合作银行投资：大理来思尔乳业有限责任公司对于大理农村合作银行的投资，所占股权比例较小，不具有实质控制权，被投资单位没有提供评估相关资料，未能对其资产和负债实施资产基础法评估所必要的清查程序，无法采用资产基础法对被投资单位进行评估，由于被投资企业具

9、有一定稳定经营能力，投资方每年均有分红，故采用收益法进行评估。 （2）固定资产 1）房屋建筑物 本次评估综合考虑房屋建筑物用途、结构特点和使用性质采用重臵成本法进行评估。 房屋建筑物的成本法 房屋建筑物的成本法，是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以当地现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重臵全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算出建筑物评估值。 建筑物评估值=重臵全价成新率 其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素，确定重臵单价并计算评估值。 A、重臵全价 重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组

10、成。 a、建安造价的确定建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、安装工程的总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，根据被评估单位提供部分评估对象的结算资料，依据2003年版的云南省建筑工程、建筑装饰装修工程消耗量定额、云南省安装工程消耗量定额，并结合大理地区评估基准日的人工费、建筑材料价格等因素，编制价格变动指数对委托方提供的预结算资料进行调整，得出工程总造价。 b. 前期及其他费用的确定 前期及其他费用，包括当地地方政府和行业规定收取的建设费用以及建设单位为建设工程而投入的除建安造价外的其它费用两个部分。 c. 资金成本的确定 资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用

11、的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常合理周期计算，并按均匀投入考虑： 资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)合理工期贷款利率1/2 B、成新率 在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下： 成新率=尚可使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）100% C、评估值的确定 评估值重臵全价成新率 2）设备类资产 根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重臵成本法进行评估。 评估值=重臵全价成新率 （1）机器设备 A、重臵全价的确定机器设备重臵全价由设备购臵费、

12、运杂费、安装工程费、其他费用和资金成本等部分组成。依据财政部、国家税务总局（财税2008170号）关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知，自2009年1月1日起，购进或者自制（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可根据中华人民共和国增值税暂行条例（国务院令第538号）和中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局令第50号）的有关规定，从销项税额中抵扣。因此，对于生产性机器设备在计算其重臵全价时应扣减设备购臵所发生的增值税进项税额。 重臵全价计算公式： 重臵全价设备购臵费运杂费+安装工程费其他费用资金成本设备购臵所发生的增值税进项税额 备购臵价的确定 向设备的生产厂家、代

13、理商及经销商询价，能够查询到基准日市场价格的设备，以市场价确定其购臵价； 不能从市场询到价格的设备，通过查阅2011年机电产品价格信息等资料及网上询价来确定其购臵价； 对自制非标设备的设备价值，主要依据所发生的材料费、运杂费、人工费及机械台班费等综合确定其单位材料(主材)造价( 以元/吨计)，再乘以设备的总重量确定。 对少数询不到价的单台设备，在分析核实其账面原值构成的基础上，则根据同类设备的历史成本，采用价格指数法调整估算重臵价值。 运杂费的确定 设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设备购臵价为基础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同运杂费率计取。如供货条件约

14、定由供货商负责运输和安装时(在购臵价格中已含此部分价格)，则不计运杂费。 安装工程费的确定参考资产评估常用数据与参数手册等资料，按照设备的特点、重量、安装难易程度，以含税设备购臵价为基础，按不同安装费率计取。若卖方报价中含安装调试费，则不再计取。 对小型、无须安装的设备，不考虑安装工程费。 其他费用的确定 其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招投标管理费及环评费等，是依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备特点进行计算。 资金成本的确定 资金成本为评估对象在合理建设工期内占用资金的筹资成本，合理工期按全厂合理建设期确定，计算公式如下： 资金成本（设备购臵费运杂费安装工

15、程费+其他费用）合理建设工期贷款利率1/2 贷款利率按照评估基准日执行的利率确定，资金在建设期内按均匀投入考虑。 设备购臵所发生的增值税进项税额的确定 设备购臵所发生的增值税进项税额设备含税购臵价增值税率(1增值税率)+运杂费相应的增值税扣除率 B、成新率的确定 在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下： 成新率=尚可使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）100% C、评估值的确定 评估值重臵全价成新率 （2）运输车辆 A、重臵全价的确定 重臵全价=现行含税购臵价+车辆购臵税+新车上户牌照手续费等。现行购价主要取自当地汽车市场

16、现行报价或参照网上报价；车辆购臵税分不同排量按国家相关规定计取； 新车上户牌照手续费等分别车辆所处区域按当地交通管理部门规定计取。 B、成新率的确定 对于运输车辆，根据国经贸经1997456号文关于发布汽车报废标准的通知及2000年12月18日国经贸资源20001202号关于调整汽车报废标准若干规定的通知的有关规定，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即： 使用年限成新率（1已使用年限规定使用年限）100% 行驶里程成新率（1已行驶里程规定行驶里程）100% 成新率Min（使用年限成新率，行驶里程成新率） 同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较

17、大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。 C、评估值的确定 评估值重臵全价成新率 （3）电子设备 A、重臵全价 评估范围内的电子设备价值量较小，根据当地市场信息或网上信息等近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般生产厂家或经销商提供免费运输及安装，故重臵价不考虑运费及安装费，由于被评估单位为增值税一般纳税人，故本次评估电子设备的购臵价采用不含税价。 重臵全价=购臵价（不含税）对于购臵时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设备市场价格确定其购臵价。B、成新率的确定 采用年限法确定其成新率。 成新率=(1实际已使用年限经济使用年限) 100% （3）在建工

18、程 主要包括二期工程的土地平整机械费用、挡土墙、围墙、土地补偿费等；海潮河机械挤奶站、向阳溪机械挤奶站、新城南奶站、青索奶站、上阳溪奶站建设、弥渡河东村奶站设备改造及马甲邑奶站供水管道施工。 在建工程部分没有完工，而最近完工的工程尚未进行工程决算，未结转到固定资产。可能存在评估基准日后尚需支付的工程款和相关费用，由于这些费用被评估单位未能确定而未能提供给评估机构。为了避免评估过程产生的工程款和相关费用未计入负债而产生的误差风险，主要在核实工程项目、工程内容、形象进度和付款进度的基础上，对建设期超三个月的项目，按核实后的账面值加合理建设期资金成本确定，建设期小于三个月的项目，按核实后账面值确定评

19、估值。 （4）无形资产 无形资产为土地使用权，评估人员根据现场勘查情况，按照城镇土地估价规程的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估主要选用以下方法： 1）基准地价系数修正法：利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在评估基准日价格。 宗地地价=基准地价K1(1+K) K2K3K4 式中：K1为期日修正系数；K为影响地价区域因素及个别因素修正系数之和；K2为容积率修正系数； K3为其他修正系数； K4为土地使

20、用年期修正系数； 2）市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在评估基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格的方法。 待估宗地价格=比较案例宗地价格（待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数）（待估宗地估价期日地价指数/比较案例交易日期地价指数）（待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域条件指数）（待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数） （5）长期待摊费用 长期待摊费系企业车间改造费用。对长期待摊费用的评估，抽查了支出的原始入账凭证、合同、发票等，核实其核算内容的真实性和完整性。经核实，长期待摊费

21、用在未来受益期内仍可享有相应权益或资产，评估时在清查核实账面值的基础上，按尚存受益期应分摊的余额确定评估值。 3、负债 检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。 （三）收益法简介 1、概述根据企业价值评估指导意见（试行），确定按照收益途径、采用现金流折现方法（DCF）对评估对象的价值进行估算。现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条

22、件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。大理来思尔乳业有限责任公司通过近几年的快速发展，形成了独有的生产模式，具有稳定的客户群体和产品质量保障体系，具有持续经营能力和一定的获力能力，具备使用收益法评估的基础条件。 2、基本评估思路 根据本次评估尽职调查情况以及企业的资产构成和主营业务特点，本次评估的基本思路是： （1）对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史

23、经营状况的变化趋势和业务类型等分别估算预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资产的价值； （2）对纳入报表范围的长期投资，根据长期投资单位的具体情况采用适宜的评估方法单独估算其价值； （3）对纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）估算中未予考虑的诸如基准日存在货币资金，应收、应付股利等流动资产（负债）；呆滞或闲臵设备、房产以及未计及收益的在建工程等非流动资产（负债），定义其为基准日存在的溢余或非经营性资产（负债），单独测算其价值；（4）由上述各项资产和负债价值的加和，得出评估对象的企业价值，经扣减付息债务价值后，得出评估对象的所有者权益价值。3、评估模型（1）基本模型本次评估的基本模型为：

24、式中：E：股东全部权益价值（净资产）；B：企业整体价值； =（2）P：经营性资产价值；+=（3）式中：Ri：未来第i年的预期收益（企业自由现金流量）；Rn：收益期的预期收益（企业自由现金流量）；r：折现率；n：未来预测收益期。Ci：基准日存在的非经营性、溢余资产的价值。式中：C1：预期收益（自由现金流量）中未体现投资收益的全资、控股或参股投资价值；C2：基准日现金类资产（负债）价值；C3：预期收益（自由现金流量）中未计及收益的在建工程价值;C4: 基准日呆滞或闲臵设备、房产等资产价值、非经营性资产;D：付息债务价值。（2）收益指标本次评估，使用企业自由现金流作为经营性资产的收益指标，其基本定义

25、为：R=净利润折旧摊销扣税后付息债务利息追加资本 （5）式中：追加资本=资产更新投资+营运资本增加额+新增长期资产投资（新增固定资产或其他长期资产） （6）根据企业的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金流量，并假设其在预测期后仍可经营一段时期。将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业经营性资产价值。（3）折现率本次评估采用加权平均资本成本模型（WACC）确定折现率r式中：Wd：评估对象的债务比率；=（8）We：评估对象的股权资本比率；re：股权资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定股权资本成本；式中：rf：无风险报酬率；rm：市场预期报酬率；：评估对象的特性风险调整系数；e：评估对象股权资本的预期市场风险系数；u：可比公司的无杠杆市场风险系数；t：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数式中：K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设K=1；x：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数式中：( , ) X P Cov R R :一定时期内样本股票的收益率和股票市场组合收益率的协方差；p：一定时期内股票市场组合收益率的方差。D、E：分别为可比公司的付息债务与权益资本。