海淀项目经济评估与投资分析20050901.xls

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1、海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目-成成本本预预算算表表项目名称：海淀冷泉村项目 编制时间：2005年09月01日项 目 内 容预算成本备注总金额（万元）单位成本(元/)12土地费用土地出让金34,000.00382.72本项目总占地96公顷，建设用地63.9337公顷，代征道路及城市绿地32.0728公顷。容积率1.2-1.5。规划总建筑面积888370平米，其中住宅735540平米（暂估公寓15.554万平米，叠拼30万平米，联排28万平米），公建133300.00平米，学校、幼儿园17930平米，公交站1600平米。（土地出让金金额由招商单位提供）大

2、市政配套19,908.66224.10其中：红线外上水工程300.003.38估算总金额300万元（参考绿城百合公寓项目，200万元）红线外下水工程500.005.63估算总金额1000万元（参考绿城百合公寓项目，439.4万元）红线外电力工程1,000.0011.26估算总金额1000万元（参考绿城百合公寓项目，800万元）城市基础设施建设费14,610.00164.46735000*160133000*20019000*100146100.00万元（住宅按160元，非住宅200元，学校100元/）代征道路修建费3,498.6639.38项目代征规划道路174933平米*200元平方米拆迁补

3、偿费226,464.002,549.21其中：土地补偿费23,000.00258.90项目总用地面积1440亩15.97万万元元亩亩（征征地地补补偿偿费费由由招招商商单单位位提提供供）地上物补偿费864.009.73项目总用地面积1440亩0.6万元亩(初步估算，需到现场考察)拆迁安置费202,600.002,280.58（1）企业拆迁46,800.00526.8178个小企业，平均补助600万元/个估算。(初步估算，需到现场考察)（2）农民拆迁155,800.001,753.77380000（2500800800）元2995.2万元（2500元为冷泉村宅基地基准地价，800元为冷泉村基准房价

4、，800元为冷泉村宅基地重置成新价）土地契税1,020.0011.48土地出让金34000万元3%。（土地出让金由招商单位提供）其他-征地事务管理费-林木补偿费1,116.9112.57项目中果园面积为531860平方米21元平方米（参照绿城百合公寓估算）植被恢复费319.123.59项目中植被面积为531860平方米6元平方米（参照绿城百合公寓估算）耕地占用税33.590.38项目所占耕地4.1986公顷，缴纳标准为8元平方米超转储备基金43.200.49项目总占地1440亩300元/亩。第 1 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析防洪费1,278.6714.39项目总建设用地63

5、933720元/。土地复耕费1,920.0021.61项目所占耕地4.1986公顷，即62.979亩（依图测量的数据），2万元亩地价评估费30.000.34总金额30万元（估算）。小小计计 285,017.24285,017.243,208.32前前期期费费用用设计费设计招投标费用-规划设计费-建筑设计费-景观设计费-电力设计费-给、排水设计费-管煤设计费(天然气)-雨、污水、道路设计费-施工图纸交叉审核费-晒图费-环评费-宗地测绘费-勘察招投标费用-勘探费-勘探图纸审核费-交评费-道路、管网综合设计费-有线电视设计费-使用林地可行报告编制费-地震安全设防评价-其他-小小计计（2）4,400.

6、004,400.0049.53设计费按50元平方米估算（参考绿城百合公寓）规费规划许可证执照费-绿化费-高教费-人防费-白蚁防治费-第 2 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析墙改费-8883708元/散装水泥限袋费-8883703元/23自来水城市管网建设费-供配电贴费-管煤(天然气)配套费-市政质监费-预定位费-灰线检测费-0.00检测费-物业维修基金-消防检测费-按总建筑面积8883700.65元/计。噪音检测费-雨、污水、接管费-市政管网运行维护费-质监费-地籍调查费-项目总建设用地6393370.09元/。土地复核验收-项目总建设用地6393370.27元/。氡气检测费-项

7、目总建设用地6393370.4元/。商品房面积预测费-按总建筑面积8883700.9元/计。商品房面积实测费-按总建筑面积8883701.26元/计。竣工验收测绘费-竣工验收测绘费为预定位费的1.5倍。其他:-小小计计（3）15,840.0015,840.00178.30规费按180元平方米估算。（参考绿城百合公寓）前期工程费施工招投标费用-三通一平费用施工临时排污费-通水、电场地平整-围墙、临时设施费用-监理招投标费用-前前期期费费用用规费第 3 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析监理费-标底编制、决算审核费-门牌制作费-气象服务费-其他:-小小计计（4）5,280.005,28

8、0.0059.43前期工程费按60元平方米计算。（参考绿城百合公寓）合合计计(5)=(5)=（2 2）+（3 3）+（4 4）25,520.0025,520.00287.27多层基坑支护-工程桩-土建-安装-装饰工程-分包工程-小小计计（7）18,975.8818,975.88213.60多层建筑面积为155540平方米，按1220元平方米估算（参考绿城百合公寓）叠拼基坑支护-工程桩-土建-安装-装饰工程-分包工程-小小计计（8）60,000.0060,000.00675.39叠拼建筑面积为300000平方米，按2000元平方米估算（参照青龙桥项目估算）。联排别墅基坑支护-工程桩-土建-安装-

9、装饰工程-分包工程-小小计计（9）56,000.0056,000.00630.37TOWNHOUSE建筑面积为280000平方米，2000元平方米（参照青龙桥项目估算）学校基坑支护-工程桩-土建-安装-前期工程费第 4 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析装饰工程-分包工程-小小计计（10）3,048.103,048.1034.31学校建筑面积17930平方米，1700元平方米（参考绿城百合公寓项目）配套公建基坑支护-工程桩-土建-安装-装饰工程-分包工程-小小计计（1111）38,790.3038,790.30436.65配套公建建筑面积133300平方米，2910元平方米（参考绿

10、城百合公寓项目）市政设施基坑支护-工程桩-土建-安装-装饰工程-分包工程-小小计计（12）178.40178.402.01市政设施建筑面积估算1600平方米，1115元平方米（估算）地下车库基坑支护-工程桩-土建-安装-装饰工程-分包工程-小小计计（1313）-建安工程（除保险费）176,992.68176,992.681,992.33施工人员保险费小小计计（14）141.59141.591.59建安工程（除保险费）176992.68万元0.08，建安工程费用为176992.68万元。合合计计177,134.27177,134.271,993.92精装修工程（1515）-室外工程电力工程-第

11、5 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析室外给水-室外排水-管道煤气(热力管网)-污水处理设施土建工程-设备工程-室外中水-室外供暖(公建)-小小计计（1616）6,160.006,160.0069.34室外工程按70元平方米估算（参考绿城百合公寓）。环境工程绿化工程-硬质景观工程土建工程-设备工程-道路-路灯工程-围墙、门楼工程-其他（如：标志系统等）-小小计计（1717）11,188.4011,188.40125.94环境工程按250元平方米估算，绿化面积估算为447535.90平米公共配套设施球场网球场#REF!#REF!2个30万元/个篮球场-游泳池桩基-土建-安装-装饰工程

12、-游泳设备及安装工程-小小计计#REF!#REF!参考绿城百合公寓项目，549.62万元车库-游乐设施-其他-小小计计（1818）#REF!#REF!#REF!设备工程小型中央空调-室外工程第 6 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析电梯-锅炉(公建)-净水设备-燃气热水器-壁挂炉-小小计计（1919）7,040.007,040.0079.25设备工程按80元平方米估算弱电系统信息通信系统综合布线系统-有线电视-电信工程-小区局域网系统-背景音乐及广播系统-安全机电设施管理系统周界报警系统-闭路电视监控系统-单元可视对讲系统-门禁管理系统-家庭安全防范系统-电子巡更系统-火灾自动报警

13、系统-车库管理系统-公用机电设施管理系统(UPS系统)-大门出入口管理系统-其他-物业管理系统物业信息集成管理系统-电子公告系统-一卡通公告系统-三表远程自动抄表系统-管理中心-其他-小小计计（20）2,640.002,640.0029.72弱电系统按30元平方米估算工工程程成成本本（不不含含不不可可预预见见费费）#REF!#REF!#REF!不可预见费5(21)(21)#REF!#REF!#REF!工程费用（不含不可预见费）5。工工程程成成本本（22）#REF!#REF!#REF!设备工程第 7 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析开开发发成成本本总总计计(23)=(1)+(5)+

14、(22)(23)=(1)+(5)+(22)#REF!#REF!#REF!开发总成本土地费用+前期费用+工程费用期间费用财务费用34,272.00385.79280000万元6.122管理费用上缴集团公司管理费2%15,580.00175.38总销售收入779000万元2公司自用管理费1.511,685.00131.53总销售收入779000万元1.5销售费用1.50%11,685.00131.53总销售收入779000万元1.5小小计计(24)(24)73,222.0073,222.00824.23营业税金及附加营业税42,845.00482.29总销售收入779000万元5.5城建税-教育费

15、附加-地方附加费-小小计计(25)(25)42,845.0042,845.00482.29总总成成本本（一一）：（2626）=（2323）+（2424）+（2525）#REF!#REF!#REF!总收入销售收入公寓108,878.001,225.59155540平方米7000元平方米（公寓按7000元平方米计算）叠拼240,000.002,701.58300000平方米8000元平方米（叠拼按8000元平方米计算）联排364,000.004,097.39280000平方米13000元平方米（联排按13000元平方米计算）配套公建182,000.002,048.70130000平方米14000元

16、平方米（公建按13000元平方米计算）小小计计（2828）894,878.00894,878.0010,073.26其他收入押金、保证金收回-可作公司固定资产的配套设施-其他（税收返还）-小小计计（2929）-总总收收入入（30）（2828）+（2929）894,878.00894,878.0010,073.26项目税前经营利润(30)=(未含可作公司固定资产的配套设施#REF!#REF!#REF!所得税#REF!#REF!#REF!税前利润33税后净利润#REF!#REF!#REF!备注：1、本项目的经济技术指标根据封总提供的数据估算；1、本项目的经济技术指标根据招商单位提供的相关数据；2、

17、本项目地上物及被拆迁单位须到现场实地踏勘。3、本项目的公寓、叠拼、联排别墅的面积需经专业设计师重新确认。4、本投资分析需经相关部门进行评审。第 8 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 9 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 10 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 11 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 12 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 13 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 14 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 15 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 16 页海海

18、淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 17 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 18 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 19 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 20 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 21 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 22 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 23 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 24 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 25 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 26 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析

19、第 27 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 28 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 29 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 30 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 31 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 32 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 33 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 34 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 35 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 36 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 37 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目

20、投投资资分分析析第 38 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 39 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 40 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 41 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 42 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 43 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 44 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 45 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 46 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 47 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 48 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 49 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 50 页海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目投投资资分分析析第 51 页